【導(dǎo)讀】市綠核，具有極佳的升值潛力。形象與檔次，帶來生活安定感和滿足感。便利條件，同時(shí)也具有地標(biāo)性意義。經(jīng)濟(jì)發(fā)展，積聚更多的人氣，從而給本地塊帶來契機(jī)。況網(wǎng)絡(luò)，方便了交通，是本地塊一個(gè)至關(guān)重要的因素。早的老城區(qū)相比，有更大的發(fā)展空間。江這一世界聞名的“黃金水道”來為本項(xiàng)目造勢(shì)。項(xiàng)目推案適時(shí)，在規(guī)劃較好的情況下，不存在很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。往來客貨列車頻繁，尤其是貨車經(jīng)過時(shí)，使地塊有震動(dòng)現(xiàn)象，常有大型車輛通行，給本地塊造成了干擾。大型車輛出入較多，影響了居住環(huán)境。其中約64%已經(jīng)交付，1%即將于今。出102套，形成搶購的場(chǎng)面。

　　

【正文】 調(diào)查人： 案名 祥盛華庭 工地位置 緯三路與經(jīng)四路交界處 投資興建 鎮(zhèn)江祥盛 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 企劃銷售 鎮(zhèn)江祥盛房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 售樓電話 4522999 建筑設(shè)計(jì) 規(guī)劃用途 住宅 規(guī)劃形態(tài) 多層 占地面積 4 萬 m2 總建面積 萬 m2 總銷金額 一億元 面積范圍 96— 126m2 主力面積 110m2 單價(jià)范圍 均 價(jià) 1650 元 /m2 主力總價(jià) 總價(jià)范圍 16 萬 — 21 萬元 規(guī)劃戶數(shù) 可售戶數(shù) 去 化 率 綠化率 容積率 得房率 貸款額度 70% 貸款年限 30 車棚單價(jià) 付款方式 ，優(yōu)惠 ，首付 30% 3. 分期付款 商鋪面積 商鋪均價(jià) 車庫單價(jià) 開盤日期 交付日期 工程進(jìn)度 主體 主要媒體 物業(yè)管理 客源分析 以一般公司員工為主，兼有少量拆遷戶 物業(yè)費(fèi) 區(qū)內(nèi)配套 區(qū)外配套 學(xué)校：大港中學(xué) 郵局： 銀行：市商行 公交： 醫(yī)院：中醫(yī)院 酒店： 超市： 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)： 面 積 配 比 分 析 賣 點(diǎn) 提 煉 及 去 化 分 析 賣點(diǎn)： 1：未來前景 2：價(jià)格 基 地 位 置 圖 個(gè) 案 調(diào) 查 分 析 表 調(diào)查日期： 20xx 年 4 月 19 日 調(diào)查人： 案名 彩虹城一 期 工地位置 丹徒新區(qū)鎮(zhèn)榮路旁 投資興建 杭州錢塘經(jīng)濟(jì)開發(fā)有限 公司 /浙江錢塘房產(chǎn) 企劃銷售 杭州新天地 售樓電話 589533 5895999 建筑設(shè)計(jì) 杭州浙華建筑設(shè)計(jì)事 物所 規(guī)劃用途 住宅 規(guī)劃形態(tài) 多層 占地面積 27 萬 m2 總建面積 10 萬 m2（一期） 總銷金額 億元 面積范圍 93— 133m2 主力面積 130m2 單價(jià)范圍 均 價(jià) 1650 元 /m2 主力總價(jià) 21 萬元 總價(jià)范圍 15 萬 — 22 萬元 規(guī)劃戶數(shù) 500 戶 可售戶數(shù) 500 戶 去 化 率 綠化率 容積率 得房率 貸款額度 70% 貸款年限 30 車棚單價(jià) 付款方式 ，優(yōu)惠 ，首付 30% 3. 分期付款 商鋪面積 商鋪均價(jià) 車庫單價(jià) 開盤日期 04 年 4 月 10 號(hào) 交付日期 工程進(jìn)度 主體 主要媒體 物業(yè)管理 客源分析 以一般公司員工為主，兼有少量拆遷戶 物業(yè)費(fèi) 區(qū)內(nèi)配套 區(qū)外配套 學(xué)校：大港中學(xué) 郵局： 銀行：市商 行 公交： 6 醫(yī)院：中醫(yī)院 酒店： 超市： 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)： 面 積 配 比 分 析 賣 點(diǎn) 提 煉 及 去 化 分 析 賣點(diǎn)： 1：未來前景 2：價(jià)格 3：開發(fā)商品質(zhì) 基 地 位 置 圖 個(gè) 案 調(diào) 查 分 析 表 調(diào)查日期： 20xx 年 4 月 19 日 調(diào)查人： 案名 銀杏家園（金櫻苑） 工地位置 鎮(zhèn)江大港緯六路上 投資興建 鎮(zhèn)江湘華房地產(chǎn)開發(fā) 有限工地 企劃銷售 鎮(zhèn)江湘華房地產(chǎn)開 發(fā)有限工地 售樓電話 5385166 建筑設(shè)計(jì) 規(guī)劃用途 住宅 規(guī)劃形態(tài) 占地面積 萬 m2 總建面積 5 萬 m2 總銷金額 億元 面積范圍 80— 120m2 主力面積 100m2 單價(jià)范圍 均 價(jià) 1250 元 /m2 主力總價(jià) 12 萬 總 價(jià)范圍 10 萬 — 15 萬 規(guī)劃戶數(shù) 500 戶 可售戶數(shù) 500 戶 去 化 率 95% 綠化率 41% 容積率 得房率 貸款額度 70% 貸款年限 30 車棚單價(jià) 付款方式 ，優(yōu)惠 ，首付 30% 3. 分期付款 商鋪面積 商鋪均價(jià) 車庫單價(jià) 開盤日期 交付日期 工程進(jìn)度 部分現(xiàn)房 部分地基 主要媒體 物業(yè)管理 客源分析 當(dāng)?shù)夭疬w戶及二次置業(yè)者 物業(yè)費(fèi) 區(qū)內(nèi)配套 區(qū)外配套 學(xué)校： 郵局： 銀行： 公交： 醫(yī)院： 酒店： 超市： 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)： 面 積 配 比 分 析 賣 點(diǎn) 提 煉 及 去 化 分 析 賣點(diǎn)： 1：價(jià)格 分析：屬于大港化工區(qū)，不適宜長期居住，只能以當(dāng)?shù)貐^(qū)域客為客源，由于人口少，去化較慢 基 地 位 置 圖 從以上情況可以總結(jié)出鎮(zhèn)江各區(qū)域房市價(jià)格特征： 丹徒新城價(jià)格范圍在 1650～ 2380 元之間，均價(jià)為 1850 元 /m2。 市區(qū)樓盤最高價(jià)為京潤國際花園，均價(jià)為 3800 元 /m2。 沿濱江一帶樓盤因?yàn)橐?guī)模較大，品質(zhì)好，規(guī)劃檔次較高，均價(jià)在 2800元以上，尤其是以別墅為主要規(guī)劃形態(tài)的陽光世紀(jì)花園均價(jià)達(dá)到了3360 元 /m2，即將于 4 月 28 日開盤的松盛園均價(jià)也達(dá)到 3200 元 /m2，同類地段的香江花城均價(jià)在 2800 元 /m2，相對(duì)而言，定價(jià)較 低。 桃花塢區(qū)域樓盤均價(jià)在 2400～ 2500 元 /m2，結(jié)合小區(qū)規(guī)模、戶型設(shè)計(jì)、地段、環(huán)境各因素看，價(jià)格較為合理，同屬于該區(qū)域的米山人家均價(jià)為 2800 元 /m2，在性價(jià)比上，價(jià)格偏高，這與它推案的廣告力度有密切關(guān)系，加大了樓盤開發(fā)成本。 市區(qū)已出現(xiàn)了首家康居示范小區(qū) —— 恒美嘉園，以全裝修房亮相，為客戶帶來了方便，省去了裝修的煩惱，但套餐式的裝修忽略了個(gè)性，在一定程度上存在不足，但它的出現(xiàn)標(biāo)志著鎮(zhèn)江樓市發(fā)展水平達(dá)到了一定的高度。 從樓盤分布情況看，市區(qū)東部與北部樓盤開發(fā)密集，競(jìng)爭(zhēng)劇烈，但產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴(yán)重，除 陽光世紀(jì)花園（純別墅產(chǎn)品）、香江花城（首家引進(jìn)圍合式景觀設(shè)計(jì)的獨(dú)特理念，并首家采用香港戴德梁行做為物管），春江華庭（純小高層產(chǎn)品），恒美嘉園（全裝修房）等樓盤較有特色外，其余樓盤規(guī)劃無特色。 本地塊周邊樓盤稀缺，在現(xiàn)房樓盤中可供參考的樓盤有朱方花苑、中山西苑、山林苑、潤州花園三期等樓盤，目前有很多房源流入二手房市場(chǎng)，朱方花苑均價(jià)在 2450 元 /m2 左右，中山西苑均價(jià)在 2800 元 /m2左右，潤州花園均價(jià)在 2900～ 3000 元 /m2 左右，戶型面積在 90～ 140m2之間，以 120m2 為主力戶型。與本地塊最有可比性的 是山林苑和百盛家園，同樣緊鄰鐵路，但地段上比較接近市中心，目前二手房市場(chǎng)交易基價(jià)約為 2500 元 /m2。在建樓盤有百盛家園二期和潤州花園四期，目前百盛家園基價(jià)在 2400 元 /m2。 大部份開發(fā)商注重樓盤形象包裝，聘請(qǐng)專業(yè)營銷公司或成立專門營銷部，售樓處往往選擇在解放路、城市客廳等人流較多地方，以烘托現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛。目前市場(chǎng)上可售房源較少，多為即將交付的準(zhǔn)現(xiàn)房，期房一般需登記預(yù)約，搖號(hào)發(fā)售，如香江花城二期紫荊苑推出 108 套房源，參加搖號(hào)的有 980 組客戶， 4 月 16 日開盤當(dāng)天輪到 150 余號(hào)之時(shí)，房源已基本被預(yù)定光，至中 午 12 點(diǎn)，去化率達(dá) 90%以上，從對(duì)香江花城二期紫荊苑的整個(gè)開盤過程的觀察，可分析得出：在當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)偏好中，面積偏好在 120 m2 左右， 90 m2 次之；在樓層上偏向 3F、4F，其次為 2F、 5F，最后為 6F、 1F；在朝向偏好上要求不是十分突出，如果景觀設(shè)計(jì)好，西首的抗性基本可以忽略。類似香江花城如此熱銷的還有陽光世紀(jì)花園等。（附香江花城面積價(jià)格去化表） 三、本項(xiàng)目定位分析及價(jià)格建議 本項(xiàng)目總建筑面積約為 萬方，共有多層住宅 22 幢，規(guī)劃戶數(shù)約為 350 戶。一期開發(fā)為 1～ 1 1 1 19；二期開發(fā)為 11～1 1 2 22。 本項(xiàng)目面積戶型配比表如下： 城南映象面積戶型配比表 戶型 戶型代碼 面積 m2 陽臺(tái)面積 m2 分布樓號(hào) 戶數(shù) 比例 備注 總比例 二 /二 /一 D4 中 14 5 % 北客 % 三 /二 /一 A 9 104 30% 北客 % B 14． 7 邊 12 24 % 北客 C 8 48 % 南客 三 /二 /二 D1 邊 1 1 1 16 30 % 邊客 % D2 中 1 1 1 16 35 10% 南客 四 /二 /二 E 中 邊 1 1 18 94 % 北客 % D3 23． 2 邊 1 15 10 % 邊客 合計(jì) 350 100% 100% 由上表可以看出，本案主力戶型為三房二廳一衛(wèi)，代表戶型為 A、 B、C，面積在 90～ 110m2（包括全部陽臺(tái)面積，下同），占總案量的 50%，其次為四房二廳二衛(wèi)，代表戶型為 E，面積在 124～ 128m2，占總案量的%；第三為三房二廳二衛(wèi)，代表戶型為 D D2，面積在 125m2 左右，占總案量的 %；最少的為二房二廳一衛(wèi)，代表戶型為 D4，面積為 90m2，占總案量的 %。 結(jié)合鎮(zhèn)江市場(chǎng)個(gè)案調(diào)查資料的面積分布，分析得出本案主力面積為當(dāng)前市場(chǎng)的集中段，加上本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)合理緊湊，戶戶直接采光，動(dòng)線明朗，景觀設(shè)計(jì)精致考究，以及三段式外立面設(shè)計(jì)和面磚的應(yīng)用，將塑造出一個(gè)較高品質(zhì)的新城 區(qū)的首席精致樓盤。但從第一大點(diǎn)的本地塊分析來看，本案還有較多抗性，例如火車鐵軌和朱方路、潤州路往來車輛的噪聲和灰塵問題，以及周邊環(huán)境較為雜亂，檔次不高的現(xiàn)狀等，都給本案帶來了極大的影響，難以走上高檔樓盤的行列，勢(shì)必因此流失較高檔次的客源，特別是二次甚至多次置業(yè)的客戶群體，使本案價(jià)格難以與市區(qū)較高檔的代表樓盤抗衡，而市區(qū)目前較高價(jià)為 3000 元 /m2，結(jié)合各方面因素綜合分析，得出本案定價(jià)在 3000 元 /m2 以下較為合理；但由于本小區(qū)在產(chǎn)品定位、景觀設(shè)計(jì)以及樓盤形象塑造、廣告推廣上匠心獨(dú)用，再加上行政中心搬遷，南徐 新城的規(guī)劃和鎮(zhèn)江舊城改造力度的加強(qiáng)，必將快速推動(dòng)鎮(zhèn)江的城市化進(jìn)程，帶來高速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，周邊環(huán)境也會(huì)日益改善。因此本地塊與桃花塢、丁卯、丹徒等各種設(shè)施基本成型的區(qū)域的樓盤相比，本案具有更大的發(fā)展空間和無限的升值潛力，故本案價(jià)格應(yīng)比此類樓盤均價(jià) 2500 元 /m2 稍高。