【正文】 規(guī)劃用途 住宅 規(guī)劃形態(tài) 多層 占地面積 4 萬 m2 總建面積 萬 m2 總銷金額 一億元 面積范圍 96— 126m2 主力面積 110m2 單價(jià)范圍 均 價(jià) 1650 元 /m2 主力總價(jià) 總價(jià)范圍 16 萬 — 21 萬元 規(guī)劃戶數(shù) 可售戶數(shù) 去 化 率 綠化率 容積率 得房率 貸款額度 70% 貸款年限 30 車棚單價(jià) 付款方式 ，優(yōu)惠 ，首付 30% 3. 分期付款 商鋪面積 商鋪均價(jià) 車庫單價(jià) 開盤日期 交付日期 工程進(jìn)度 主體 主要媒體 物業(yè)管理 客源分析 以一般公司員工為主，兼有少量拆遷戶 物業(yè)費(fèi) 區(qū)內(nèi)配套 區(qū)外配套 學(xué)校：大港中學(xué) 郵局： 銀行：市商行 公交： 醫(yī)院：中醫(yī)院 酒店： 超市： 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)： 面 積 配 比 分 析 賣 點(diǎn) 提 煉 及 去 化 分 析 賣點(diǎn)： 1：未來前景 2：價(jià)格 基 地 位 置 圖 個(gè) 案 調(diào) 查 分 析 表 調(diào)查日期： 20xx 年 4 月 19 日 調(diào)查人： 案名 彩虹城一 期 工地位置 丹徒新區(qū)鎮(zhèn)榮路旁 投資興建 杭州錢塘經(jīng)濟(jì)開發(fā)有限 公司 /浙江錢塘房產(chǎn) 企劃銷售 杭州新天地 售樓電話 589533 5895999 建筑設(shè)計(jì) 杭州浙華建筑設(shè)計(jì)事 物所 規(guī)劃用途 住宅 規(guī)劃形態(tài) 多層 占地面積 27 萬 m2 總建面積 10 萬 m2（一期） 總銷金額 億元 面積范圍 93— 133m2 主力面積 130m2 單價(jià)范圍 均 價(jià) 1650 元 /m2 主力總價(jià) 21 萬元 總價(jià)范圍 15 萬 — 22 萬元 規(guī)劃戶數(shù) 500 戶 可售戶數(shù) 500 戶 去 化 率 綠化率 容積率 得房率 貸款額度 70% 貸款年限 30 車棚單價(jià) 付款方式 ，優(yōu)惠 ，首付 30% 3. 分期付款 商鋪面積 商鋪均價(jià) 車庫單價(jià) 開盤日期 04 年 4 月 10 號(hào) 交付日期 工程進(jìn)度 主體 主要媒體 物業(yè)管理 客源分析 以一般公司員工為主，兼有少量拆遷戶 物業(yè)費(fèi) 區(qū)內(nèi)配套 區(qū)外配套 學(xué)校：大港中學(xué) 郵局： 銀行：市商 行 公交： 6 醫(yī)院：中醫(yī)院 酒店： 超市： 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)： 面 積 配 比 分 析 賣 點(diǎn) 提 煉 及 去 化 分 析 賣點(diǎn)： 1：未來前景 2：價(jià)格 3：開發(fā)商品質(zhì) 基 地 位 置 圖 個(gè) 案 調(diào) 查 分 析 表 調(diào)查日期： 20xx 年 4 月 19 日 調(diào)查人： 案名 銀杏家園（金櫻苑） 工地位置 鎮(zhèn)江大港緯六路上 投資興建 鎮(zhèn)江湘華房地產(chǎn)開發(fā) 有限工地 企劃銷售 鎮(zhèn)江湘華房地產(chǎn)開 發(fā)有限工地 售樓電話 5385166 建筑設(shè)計(jì) 規(guī)劃用途 住宅 規(guī)劃形態(tài) 占地面積 萬 m2 總建面積 5 萬 m2 總銷金額 億元 面積范圍 80— 120m2 主力面積 100m2 單價(jià)范圍 均 價(jià) 1250 元 /m2 主力總價(jià) 12 萬 總 價(jià)范圍 10 萬 — 15 萬 規(guī)劃戶數(shù) 500 戶 可售戶數(shù) 500 戶 去 化 率 95% 綠化率 41% 容積率 得房率 貸款額度 70% 貸款年限 30 車棚單價(jià) 付款方式 ，優(yōu)惠 ，首付 30% 3. 分期付款 商鋪面積 商鋪均價(jià) 車庫單價(jià) 開盤日期 交付日期 工程進(jìn)度 部分現(xiàn)房 部分地基 主要媒體 物業(yè)管理 客源分析 當(dāng)?shù)夭疬w戶及二次置業(yè)者 物業(yè)費(fèi) 區(qū)內(nèi)配套 區(qū)外配套 學(xué)校： 郵局： 銀行： 公交： 醫(yī)院： 酒店： 超市： 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)： 面 積 配 比 分 析 賣 點(diǎn) 提 煉 及 去 化 分 析 賣點(diǎn)： 1：價(jià)格 分析：屬于大港化工區(qū)，不適宜長期居住，只能以當(dāng)?shù)貐^(qū)域客為客源，由于人口少，去化較慢 基 地 位 置 圖 從以上情況可以總結(jié)出鎮(zhèn)江各區(qū)域房市價(jià)格特征： 丹徒新城價(jià)格范圍在 1650～ 2380 元之間，均價(jià)為 1850 元 /m2。其中約 64%已經(jīng)交付， 1%即將于今年年底之前交付， 35%正在熱銷中（如香江花城、陽光世紀(jì)花園、米山人家、學(xué)府芳鄰、彩虹城、永安新城花園、楓林灣等）或尚未開盤（如江南府邸、金山水岸、頤和家園二期、恒美嘉園、江南世家、松盛園、永安新城茗苑、幸福城二期、瑞丹花苑二期、學(xué)府雅苑、潤州花園四期等） 。 周邊配套雖然較為齊全，但規(guī)模都較小，且零散分布，無高檔次消費(fèi)點(diǎn)。 附近居民雖然較多，但是由于以往小區(qū)規(guī)劃定位較低，所以存在人員復(fù)雜，居住混亂，檔次不高的局面，從而影響了本地塊的居住品質(zhì)。 （二）缺點(diǎn) 南邊與京滬鐵路相距不到 10 米，京滬鐵路是主動(dòng)脈，且為復(fù)線，往來客貨列車頻繁，尤其是 貨車經(jīng)過時(shí)，使地塊有震動(dòng)現(xiàn)象，該鐵路處于地塊南邊，影響到的是主要功能區(qū)域，所以鐵路問題是本地塊最大的抗性，特別是老年客戶很難接受。 1 周邊各種生活配套較為齊全，方便生活。 靠近江蘇的省會(huì)城市 —— 南京。 潤揚(yáng)大橋工程的啟動(dòng)，方便鎮(zhèn)江與揚(yáng)州等長江北部城市的聯(lián)系和往來，潤揚(yáng)大橋給周遍地區(qū)的發(fā)展創(chuàng)造了優(yōu)越的條件，能帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ，積聚更多的人氣，從而給本地塊帶來契機(jī)。鎮(zhèn)江項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告二 一、本地塊優(yōu)缺點(diǎn)分析 （一）優(yōu)點(diǎn) 本地塊屬于規(guī)劃主城的五大功能區(qū)之一的南徐新城板塊，緊靠未來行政中心（南徐大道與檀山路交界處），鄰近南山風(fēng)景區(qū)這一城市綠核，具有極佳的升值潛力。 南徐生態(tài)大道的建成，跑馬山路、檀山路、朱方路的改造，中山北路的擬建和潤揚(yáng)大橋的即將竣工通車為本地塊創(chuàng)造了發(fā)達(dá)的路況網(wǎng)絡(luò)，方便了交通，是本地塊一個(gè)至關(guān)重要的因素。 依托金山風(fēng)景區(qū)，為本項(xiàng)目注入歷史人文氣息，提升小區(qū)的文化韻味。 1 本項(xiàng)目規(guī)劃戶數(shù)為 350 戶，規(guī)模適中，可使小區(qū)物業(yè)管理最優(yōu)化。 地塊東邊為朱方路，是句容、南京與鎮(zhèn)江往來的必經(jīng)之路，經(jīng)常有大型車輛通行，給本地塊造成了干擾。 本地塊周邊環(huán)境較差，如 西邊為某味精廠及農(nóng)舍、農(nóng)田。 該地塊分兩期開發(fā)，尚有部分建筑未拆遷，在形象上給客戶帶來影響。 附個(gè)案調(diào)查分析表： 個(gè) 案 調(diào) 查 分 析 表 調(diào)查日期： 20xx 年 4 月 19 日 調(diào)查人：王登科 案名 香江花城二期紫葳苑 A 組團(tuán) 工地位置 東吳路與江濱大道交界出 投資興建 無錫紅豆 企劃銷售 深圳國際企業(yè)服務(wù) 有限公司 售樓電話 5024000、 5024555 建筑設(shè)計(jì) 深圳大學(xué)建筑規(guī)劃設(shè) 計(jì)研究院 規(guī)劃用途 住宅、商鋪 規(guī)劃形態(tài) 18F* 13F*6F*26 占地面積 30 萬 m2（總） 總建 面積 46 萬 m2（總） 總銷金額 11． 5 億 (總 ) 面積范圍 89— 194m2 主力面積 124— 129m2 單價(jià)范圍 2720— 3071 元 /m2 均 價(jià) 2800 元 /m2 主力總價(jià) 35 萬元 總價(jià)范圍 24— 44 萬元 規(guī)劃戶數(shù) 3500 戶（總） 可售戶數(shù) 3500 戶 (總 ) 去 化 率 一期 96%、 A 組團(tuán)三幢（ 1 1 16） 100% 綠化率 45%（總） 容積率 得房率 小高層 80%多層 90% 貸款額度 70% 貸款年限 30 年 車棚單價(jià) 1600 元 /m2 付款方式 ，優(yōu)惠 98 折 ，首付 30% 3. 分期付款 商鋪面積 未售 商鋪均價(jià) 未售 車庫單價(jià) 未售 開盤日期 二期 4 月 16 日 交付日期 05 年 10 月 工程進(jìn)度 一期結(jié)頂、二期打樁 主要媒體 廣電報(bào)、京江晚報(bào)、墻體廣告、電視、車體、候車亭 物業(yè)管理 香港戴德梁行 客源分析 以本地為主，有少量外地投資客戶 物業(yè)費(fèi) 多層 元 /m2 小高層 元 /m2 區(qū)內(nèi)配套 商業(yè)街、會(huì)所、幼兒園、小學(xué) 區(qū)外配套 學(xué)校：江濱小學(xué)、江濱中學(xué)、東吳進(jìn)修學(xué)院、鎮(zhèn)江中學(xué) 郵局： 東吳路支局 銀行：市商業(yè)銀行 公交： 10 1 16 醫(yī)院：江濱醫(yī)院 酒店： 維揚(yáng)酒店 超市：蘇果超市 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)：九里農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 面 積 配 比 分 析 2R 85— 95m2 18 戶 17% 3R 120— 135m2 90 戶 83% 此戶型設(shè)計(jì)比較好，面積也是比較適合當(dāng)?shù)厝说囊? 賣 點(diǎn) 提 煉 及 去 化 分 析 賣點(diǎn)： 1：地段 2：區(qū)內(nèi)外配套齊全 3：開發(fā)商品質(zhì) 4：小區(qū)規(guī)劃 分析： 4 月 16 日二期部分開盤，半天售出 102 套，形成搶購的場(chǎng)面。 市區(qū)樓盤最高價(jià)為京潤國際花園，均價(jià)為 3800 元 /m2。 從樓盤分布情況看，市區(qū)東部與北部樓盤開發(fā)密集，競(jìng)爭(zhēng)劇烈，但產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴(yán)重，除 陽光世紀(jì)花園（純別墅產(chǎn)品）、香江花城（首家引進(jìn)圍合式景觀設(shè)計(jì)的獨(dú)特理念，并首家采用香港戴德梁行做為物管），春江華庭（純小高層產(chǎn)品），恒美嘉園（全裝修房）等樓盤較有特色外，其余樓盤規(guī)劃無特色。 大部份開發(fā)商注重樓盤形象包裝，聘請(qǐng)專業(yè)營銷公司或成立專門營銷部，售樓處往往選擇在解放路、城市客廳等人流較多地方，以烘托現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛。一期開發(fā)為 1～ 1 1 1 19；二期開發(fā)為 11～1 1 2 22。因此本地塊與桃花塢、丁卯、丹徒等