【正文】 目前市場(chǎng)上可售房源較少，多為即將交付的準(zhǔn)現(xiàn)房，期房一般需登記預(yù)約，搖號(hào)發(fā)售，如香江花城二期紫荊苑推出 108 套房源，參加搖號(hào)的有 980 組客戶， 4 月 16 日開盤當(dāng)天輪到 150 余號(hào)之時(shí)，房源已基本被預(yù)定光，至中 午 12 點(diǎn)，去化率達(dá) 90%以上，從對(duì)香江花城二期紫荊苑的整個(gè)開盤過程的觀察，可分析得出：在當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)偏好中，面積偏好在 120 m2 左右， 90 m2 次之；在樓層上偏向 3F、4F，其次為 2F、 5F，最后為 6F、 1F；在朝向偏好上要求不是十分突出，如果景觀設(shè)計(jì)好，西首的抗性基本可以忽略。 二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案調(diào)查 目前鎮(zhèn)江約有樓盤 55 個(gè)，其中市區(qū) 32 個(gè)，丁卯新區(qū) 10 個(gè)，丹徒新區(qū) 13 個(gè)，從區(qū)域分布上看，以解放路為界的東西沿線分布最為密集。 介于三茅宮和七里甸之 間，居民較多，各種配套較齊全，相對(duì)方 便。 離鎮(zhèn)揚(yáng)汽渡較近使本地塊給人以一種離長(zhǎng)江較近的感覺，可借長(zhǎng)江這一世界聞名的“黃金水道”來為本項(xiàng)目造勢(shì)。 本地塊北邊有一紅綠燈口，且時(shí)間較長(zhǎng)，在一定程度上給出行造成了不方便。與本地塊最有可比性的 是山林苑和百盛家園，同樣緊鄰鐵路，但地段上比較接近市中心，目前二手房市場(chǎng)交易基價(jià)約為 2500 元 /m2。一期開發(fā)為 1～ 1 1 1 19；二期開發(fā)為 11～1 1 2 22。 附個(gè)案調(diào)查分析表： 個(gè) 案 調(diào) 查 分 析 表 調(diào)查日期： 20xx 年 4 月 19 日 調(diào)查人：王登科 案名 香江花城二期紫葳苑 A 組團(tuán) 工地位置 東吳路與江濱大道交界出 投資興建 無錫紅豆 企劃銷售 深圳國(guó)際企業(yè)服務(wù) 有限公司 售樓電話 5024000、 5024555 建筑設(shè)計(jì) 深圳大學(xué)建筑規(guī)劃設(shè) 計(jì)研究院 規(guī)劃用途 住宅、商鋪 規(guī)劃形態(tài) 18F* 13F*6F*26 占地面積 30 萬 m2（總） 總建 面積 46 萬 m2（總） 總銷金額 11． 5 億 (總 ) 面積范圍 89— 194m2 主力面積 124— 129m2 單價(jià)范圍 2720— 3071 元 /m2 均 價(jià) 2800 元 /m2 主力總價(jià) 35 萬元 總價(jià)范圍 24— 44 萬元 規(guī)劃戶數(shù) 3500 戶（總） 可售戶數(shù) 3500 戶 (總 ) 去 化 率 一期 96%、 A 組團(tuán)三幢（ 1 1 16） 100% 綠化率 45%（總） 容積率 得房率 小高層 80%多層 90% 貸款額度 70% 貸款年限 30 年 車棚單價(jià) 1600 元 /m2 付款方式 ，優(yōu)惠 98 折 ，首付 30% 3. 分期付款 商鋪面積 未售 商鋪均價(jià) 未售 車庫單價(jià) 未售 開盤日期 二期 4 月 16 日 交付日期 05 年 10 月 工程進(jìn)度 一期結(jié)頂、二期打樁 主要媒體 廣電報(bào)、京江晚報(bào)、墻體廣告、電視、車體、候車亭 物業(yè)管理 香港戴德梁行 客源分析 以本地為主，有少量外地投資客戶 物業(yè)費(fèi) 多層 元 /m2 小高層 元 /m2 區(qū)內(nèi)配套 商業(yè)街、會(huì)所、幼兒園、小學(xué) 區(qū)外配套 學(xué)校：江濱小學(xué)、江濱中學(xué)、東吳進(jìn)修學(xué)院、鎮(zhèn)江中學(xué) 郵局： 東吳路支局 銀行：市商業(yè)銀行 公交： 10 1 16 醫(yī)院：江濱醫(yī)院 酒店： 維揚(yáng)酒店 超市：蘇果超市 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)：九里農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 面 積 配 比 分 析 2R 85— 95m2 18 戶 17% 3R 120— 135m2 90 戶 83% 此戶型設(shè)計(jì)比較好，面積也是比較適合當(dāng)?shù)厝说囊? 賣 點(diǎn) 提 煉 及 去 化 分 析 賣點(diǎn)： 1：地段 2：區(qū)內(nèi)外配套齊全 3：開發(fā)商品質(zhì) 4：小區(qū)規(guī)劃 分析： 4 月 16 日二期部分開盤，半天售出 102 套，形成搶購的場(chǎng)面。 1 本項(xiàng)目規(guī)劃戶數(shù)為 350 戶，規(guī)模適中，可使小區(qū)物業(yè)管理最優(yōu)化。 潤(rùn)揚(yáng)大橋工程的啟動(dòng)，方便鎮(zhèn)江與揚(yáng)州等長(zhǎng)江北部城市的聯(lián)系和往來，潤(rùn)揚(yáng)大橋給周遍地區(qū)的發(fā)展創(chuàng)造了優(yōu)越的條件，能帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ，積聚更多的人氣，從而給本地塊帶來契機(jī)。 附近居民雖然較多，但是由于以往小區(qū)規(guī)劃定位較低，所以存在人員復(fù)雜，居住混亂，檔次不高的局面，從而影響了本地塊的居住品質(zhì)。 市區(qū)已出現(xiàn)了首家康居示范小區(qū) —— 恒美嘉園，以全裝修房亮相，為客戶帶來了方便，省去了裝修的煩惱，但套餐式的裝修忽略了個(gè)性，在一定程度上存在不足，但它的出現(xiàn)標(biāo)志著鎮(zhèn)江樓市發(fā)展水平達(dá)到了一定的高度。但從第一大點(diǎn)的本地塊分析來看，本案還有較多抗性，例如火車鐵軌和朱方路、潤(rùn)州路往來車輛的噪聲和灰塵問題，以及周邊環(huán)境較為雜亂，檔次不高的現(xiàn)狀等，都給本案帶來了極大的影響，難以走上高檔樓盤的行列，勢(shì)必因此流失較高檔次的客源，特別是二次甚至多次置業(yè)的客戶群體，使本案價(jià)格難以與市區(qū)較高檔的代表樓盤抗衡，而市區(qū)目前較高價(jià)為 3000 元 /m2，結(jié)合各方面因素綜合分析，得出本案定價(jià)在 3000 元 /m2 以下較為合理；但由于本小區(qū)在產(chǎn)品定位、景觀設(shè)計(jì)以及樓盤形象塑造、廣告推廣上匠心獨(dú)用，再加上行政中心搬遷，南徐 新城的規(guī)劃和鎮(zhèn)江舊城改造力度的加強(qiáng)，必將快速推動(dòng)鎮(zhèn)江的城市化進(jìn)程，帶來高速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，周邊環(huán)境也會(huì)日益改善。 賣 點(diǎn) 提 煉 及 去 化 分 析 賣點(diǎn)： 1：鎮(zhèn)江首家國(guó)家康居示范小區(qū) 2：全裝修 3：開發(fā)商品質(zhì) 分析：還沒開盤，現(xiàn)以 VIP 卡形式預(yù)定 基 地 位 置 圖 個(gè) 案 調(diào) 查 分 析 表 調(diào)查日期： 20xx 年 4 月 19 日 調(diào)查人：王登科 案名 京潤(rùn)國(guó)際花園二期 工地位置 大西路與斜橋街交界處 投資興建 鎮(zhèn)江京潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)司 企劃銷售 南京大公務(wù)實(shí)智業(yè) 顧問有限公司 售樓電話 502235 5022455 建筑設(shè)計(jì) 鎮(zhèn)江市建筑設(shè)計(jì)研究院 規(guī)劃用途 住宅、商鋪 規(guī)劃形態(tài) 13F*1 占地面積 萬（總） 總建面積 萬（總） 總銷金額 億元（總） 面積范圍 104— 207m2 主力面積 150m2 單價(jià)范圍 3500— 4000 元 /m2 均 價(jià) 3800 元 /m2 主力總價(jià) 57 萬元 總價(jià)范圍 39 萬 — 80 萬元 規(guī)劃戶數(shù) 181 戶 可售戶數(shù) 181 戶 去 化 率 預(yù)定 95% 綠化率 30% 容積率 得房率 80% 貸款額度 70% 貸款年限 30 年 車棚單價(jià) 2200 元 /m2 付款方式 ，優(yōu)惠 ，首付 30% 3. 分期付款 商鋪面積 160— 280m2 商鋪均價(jià) 12500 元 /m2 車庫單價(jià) 2640 元 /m2 開盤日期 交付日期 05 年底 工程進(jìn)度 一層 主要媒體 工地秀、戶外墻體廣告 物業(yè)管理 客源分析 以本地高收入的機(jī)關(guān)、白領(lǐng)、私企業(yè)主為主 物業(yè)費(fèi) 區(qū)內(nèi)配套 中心花園、健康步道、水系長(zhǎng)廊、 區(qū)外配套 學(xué)校：大地幼兒園、八叉巷小學(xué)、三中 郵局：大市口營(yíng)業(yè)廳 銀行：建行、中行、市商行、農(nóng)行 公交： 102 醫(yī)院：江濱醫(yī)院 酒店：外灘大酒店 超市：北京華聯(lián) 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)： 面 積 配 比 分 析 2R 104m2 3R 127— 157m2 4R 159— 170m2 5R 207m2 賣 點(diǎn) 提 煉 及 去 化 分 析 賣點(diǎn)： 1：地段 2：配套設(shè)施全 分析：地處黃金地段，獨(dú)一無二，價(jià)格定位高，銷售形勢(shì)好 基 地 位 置 圖 個(gè) 案 調(diào) 查 分 析 表 調(diào)查日期： 20xx 年 5 月 10 日 調(diào)查人：王登科 案名 金山水岸 工地位置 長(zhǎng)江路人工湖對(duì)面 投資興建 鎮(zhèn)江潤(rùn)鑫房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 企劃銷售 鎮(zhèn)江潤(rùn)鑫房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 售樓電話 551949 5519398 建筑設(shè)計(jì) 規(guī)劃用途 商住 規(guī)劃形態(tài) 5F*8 占地面積 萬 m2 總建面積 萬 m2 總銷金額 億元 面積范圍 89— 144m2 主力面積 100m2 單價(jià)范圍 2580— 3152 元 /m2 均 價(jià) 3080 元 /m2 主力總價(jià) 30 萬 m2 總價(jià)范圍 27 萬 — 43 萬元 規(guī)劃戶數(shù) 250 戶 可售戶數(shù) 250 戶 去 化 率 （ 5） 70% 綠化率 容積率 得房率 貸款額度 70% 貸款年限 30 車棚單價(jià) 2200 元 /m2 付款方式 ，優(yōu)惠 ，首付 30% 3. 分期付款 商鋪面積 未售 商鋪均價(jià) 未售 車庫單價(jià) （地下車庫使 用權(quán)）2600 元 /m2 開盤日期 04 年 5 月 10 日 交付日期 工程進(jìn)度 三層 主要媒體 工地秀、廣告牌 物業(yè)管理 客源分析 以白領(lǐng)、機(jī)關(guān)職員等較高收入的區(qū)域客戶為主 物業(yè)費(fèi) 區(qū)內(nèi)配套 區(qū)外配套 學(xué)校：六中、桃園小學(xué) 郵局： 銀行：農(nóng)行 公交： 1 3 102 醫(yī)院：丹徒中西醫(yī)結(jié)合腎病醫(yī)院、二院 酒店：一泉賓館、竹軒賓館 超市： 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)：金山市場(chǎng) 面 積 配 比 分 析 2R 89m2 3R 104— 132m2 4R 賣 點(diǎn) 提 煉 及 去 化 分 析 賣點(diǎn)： 1：地段 2：小區(qū)大環(huán)境 3：周遍配套全 分析：靠金山風(fēng)景旅游區(qū)，臨人工湖，是本案最大的優(yōu)點(diǎn)，目前登記客戶多 基 地 位 置 圖 個(gè) 案 調(diào) 查 分 析 表 調(diào)查日期： 20xx 年 4 月 19 日 調(diào)查人： 王登科 案名 潤(rùn)州花園 工地位置 黃山南路與南徐路交界處 投資興建 鎮(zhèn)江潤(rùn)州土地房屋開 發(fā)總公司 企劃銷售 鎮(zhèn)江潤(rùn)州土地房屋 開發(fā)總公司 售樓電話 5244928 建筑設(shè)計(jì) 規(guī)劃用途 住宅 規(guī)劃形態(tài) 占地面積 萬 m2 總建面積 總銷金額 面積范圍 主力面積 單價(jià)范圍 均 價(jià) 2800 主力總價(jià) 總價(jià)范圍 規(guī)劃戶數(shù) 可售戶數(shù) 去 化 率 100% 綠化率 容積率 得房率 85% 貸款額度 70% 貸款年限 30 車棚單價(jià) 付款方式 款，優(yōu)惠 ，首付 30%