【正文】 鎮(zhèn)江項目 市場調(diào)查報告二 一、本地塊優(yōu)缺點分析 （一）優(yōu)點 本地塊屬于規(guī)劃主城的五大功能區(qū)之一的南徐新城板塊，緊靠未來行政中心（南徐大道與檀山路交界處），鄰近南山風景區(qū)這一城市綠核，具有極佳的升值潛力。 與潤州區(qū)政府僅為一路之隔，具有地標性意義，提升了小區(qū)整體形象與檔次，帶來生活安定感和滿足感。 本地塊北依潤州廣場，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，給居家休閑創(chuàng)造了便利條件，同時也具有地標性意義。 潤揚大橋工程的啟動，方便鎮(zhèn)江與揚州等長江北部城市的聯(lián)系和往來，潤揚大橋給周遍地區(qū)的發(fā)展創(chuàng)造了優(yōu)越的條件，能帶動周邊經(jīng)濟發(fā)展 ，積聚更多的人氣，從而給本地塊帶來契機。 南徐生態(tài)大道的建成，跑馬山路、檀山路、朱方路的改造，中山北路的擬建和潤揚大橋的即將竣工通車為本地塊創(chuàng)造了發(fā)達的路況網(wǎng)絡，方便了交通，是本地塊一個至關重要的因素。 本地塊所屬區(qū)域為未來開發(fā)新區(qū)，各方面極具可塑性，與發(fā)展較早的老城區(qū)相比，有更大的發(fā)展空間。 離鎮(zhèn)揚汽渡較近使本地塊給人以一種離長江較近的感覺，可借長江這一世界聞名的“黃金水道”來為本項目造勢。 靠近江蘇的省會城市 —— 南京。 依托金山風景區(qū)，為本項目注入歷史人文氣息，提升小區(qū)的文化韻味。 介于三茅宮和七里甸之 間，居民較多，各種配套較齊全，相對方 便。 1 該區(qū)域目前尚無新推樓盤，且原有住宅小區(qū)規(guī)劃檔次不高，如本項目推案適時，在規(guī)劃較好的情況下，不存在很強的市場競爭。 1 周邊各種生活配套較為齊全，方便生活。 1 本項目規(guī)劃戶數(shù)為 350 戶，規(guī)模適中，可使小區(qū)物業(yè)管理最優(yōu)化。 1 本項目戶型設計合理化、人性化，空間浪費少，采光好。 1 本項目戶型面積配比較為合理，以 90m2 左右的三房和 120m2 左右的四房為主。 （二）缺點 南邊與京滬鐵路相距不到 10 米，京滬鐵路是主動脈，且為復線，往來客貨列車頻繁，尤其是 貨車經(jīng)過時，使地塊有震動現(xiàn)象，該鐵路處于地塊南邊，影響到的是主要功能區(qū)域，所以鐵路問題是本地塊最大的抗性，特別是老年客戶很難接受。 地塊東邊為朱方路，是句容、南京與鎮(zhèn)江往來的必經(jīng)之路，經(jīng)常有大型車輛通行，給本地塊造成了干擾。 北邊隔潤州區(qū)政府為潤州路，是揚州與鎮(zhèn)江往來的必要路線，大型車輛出入較多，影響了居住環(huán)境。 本地塊在當?shù)鼐用竦挠∠笾校瑢儆诮紖^(qū)感念，檔次較低。 附近居民雖然較多，但是由于以往小區(qū)規(guī)劃定位較低，所以存在人員復雜，居住混亂，檔次不高的局面，從而影響了本地塊的居住品質(zhì)。 本地塊周邊環(huán)境較差，如 西邊為某味精廠及農(nóng)舍、農(nóng)田。 路況雖經(jīng)改善，但公交線路尚不完善，步行至最近的公交站牌至少需要 5 分鐘。 本地塊北邊有一紅綠燈口，且時間較長，在一定程度上給出行造成了不方便。 周邊配套雖然較為齊全，但規(guī)模都較小，且零散分布，無高檔次消費點。 該地塊分兩期開發(fā)，尚有部分建筑未拆遷，在形象上給客戶帶來影響。 二、市場競爭個案調(diào)查 目前鎮(zhèn)江約有樓盤 55 個，其中市區(qū) 32 個，丁卯新區(qū) 10 個，丹徒新區(qū) 13 個，從區(qū)域分布上看，以解放路為界的東西沿線分布最為密集。市區(qū)代表樓盤有：香江花城、江南府邸、江南頤和家園、金山水岸、陽 光世紀花園、恒順翠谷、恒美嘉園、國信米山人家、學府芳鄰、松盛園、春江華庭、楓林灣、京潤國際花園、潤州花園等；丁卯新區(qū)代表樓盤有：江南世家；丹徒新區(qū)代表樓盤有：彩虹城、駙馬山莊、瑞丹花苑、幸福城、永安新城花園、永安新城茗苑等。其中約 64%已經(jīng)交付， 1%即將于今年年底之前交付， 35%正在熱銷中（如香江花城、陽光世紀花園、米山人家、學府芳鄰、彩虹城、永安新城花園、楓林灣等）或尚未開盤（如江南府邸、金山水岸、頤和家園二期、恒美嘉園、江南世家、松盛園、永安新城茗苑、幸福城二期、瑞丹花苑二期、學府雅苑、潤州花園四期等） 。 附個案調(diào)查分析表： 個 案 調(diào) 查 分 析 表 調(diào)查日期： 20xx 年 4 月 19 日 調(diào)查人：王登科 案名 香江花城二期紫葳苑 A 組團 工地位置 東吳路與江濱大道交界出 投資興建 無錫紅豆 企劃銷售 深圳國際企業(yè)服務 有限公司 售樓電話 5024000、 5024555 建筑設計 深圳大學建筑規(guī)劃設 計研究院 規(guī)劃用途 住宅、商鋪 規(guī)劃形態(tài) 18F* 13F*6F*26 占地面積 30 萬 m2（總） 總建 面積 46 萬 m2（總） 總銷金額 11． 5 億 (總 ) 面積范圍 89— 194m2 主力面積 124— 129m2 單價范圍 2720— 3071 元 /m2 均 價 2800 元 /m2 主力總價 35 萬元 總價范圍 24— 44 萬元 規(guī)劃戶數(shù) 3500 戶（總） 可售戶數(shù) 3500 戶 (總 ) 去 化 率 一期 96%、 A 組團三幢（ 1 1 16） 100% 綠化率 45%（總） 容積率 得房率 小高層 80%多層 90% 貸款額度 70% 貸款年限 30 年 車棚單價 1600 元 /m2 付款方式 ，優(yōu)惠 98 折 ，首付 30% 3. 分期付款 商鋪面積 未售 商鋪均價 未售 車庫單價 未售 開盤日期 二期 4 月 16 日 交付日期 05 年 10 月 工程進度 一期結頂、二期打樁 主要媒體 廣電報、京江晚報、墻體廣告、電視、車體、候車亭 物業(yè)管理 香港戴德梁行 客源分析 以本地為主，有少量外地投資客戶 物業(yè)費 多層 元 /m2 小高層 元 /m2 區(qū)內(nèi)配套 商業(yè)街、會所、幼兒園、小學 區(qū)外配套 學校：江濱小學、江濱中學、東吳進修學院、鎮(zhèn)江中學 郵局： 東吳路支局 銀行：市商業(yè)銀行 公交： 10 1 16 醫(yī)院：江濱醫(yī)院 酒店： 維揚酒店 超市：蘇果超市 農(nóng)貿(mào)市場：九里農(nóng)貿(mào)市場 面 積 配 比 分 析 2R 85— 95m2 18 戶 17% 3R 120— 135m2 90 戶 83% 此戶型設計比較好，面積也是比較適合當?shù)厝说囊? 賣 點 提 煉 及 去 化 分 析 賣點： 1：地段 2：區(qū)內(nèi)外配套齊全 3：開發(fā)商品質(zhì) 4：小區(qū)規(guī)劃 分析： 4 月 16 日二期部分開盤，半天售出 102 套，形成搶購的場面。 基 地 位 置 圖 個 案 調(diào) 查 分 析 表 調(diào)查日期： 20xx 年 4 月 19 日 調(diào)查人：王登科 案名 恒順翠谷 工地位置 學府路 21 世紀樂園西側 投資興建 恒順置業(yè) 企劃銷售 鎮(zhèn)江恒新住宅科技 集成有限公司 售樓電話 5035150、 5035186 建筑設計 規(guī)劃用途 住宅 規(guī)劃形態(tài) 6F*1 10F*3 占地面積 11 萬 m2 總建面積 16 萬 m2 總銷金額 億元 面積范圍 108— 142m2 主力面積 116m2 單價范圍 2300— 2700 元 /m2 均 價 2380 元 /m2 主力總價 萬元 總價范圍 25— 39 萬元 規(guī)劃戶數(shù) 380 戶 可售戶數(shù) 380 戶 去 化 率 99% 綠化率 43% 容積率 得房率 85% 貸款 額度 70% 貸款年限 30 車棚單價 付款方式 ，優(yōu)惠 ，首付 30% 3. 分期付款 商鋪面積 商鋪均價 車庫單價 1540 元 /m2 開盤日期 03 年 12 月 交付日期 04 年 12 月 工程進度 結頂 主要媒體 京江樓市、候車亭、戶外廣告 物業(yè)管理 客源分析 以本地中檔收入的工薪客戶為主 物業(yè)費 區(qū)內(nèi)配套 幼兒園、小學、中學、社區(qū)醫(yī)療中心、老年公寓、健身房、干洗店 區(qū)外配套 學校： 郵局： 銀行： 公交： 醫(yī)院： 酒店： 超市： 農(nóng)貿(mào)市場： 面 積 配 比 分 析 3R 108— 142m2 賣 點 提 煉 及 去 化 分 析 賣點： 1：開發(fā)商品質(zhì) 2：價格 基 地 位 置 圖 個 案 調(diào) 查 分 析 表 調(diào)查日期： 20xx4 年 4 月 19 日 調(diào)查人：王登科 案名 我家山水（陽光世紀花園三期） 工地位置 江濱大道北側 投資興建 潤陽房地產(chǎn) 企劃銷售 潤陽房地產(chǎn) 售樓電話 501618 5016177 建筑設計 鎮(zhèn)江規(guī)劃設計研究院 規(guī)劃用途 住宅 規(guī)劃形態(tài) 占地面積 萬 m2 總建面積 40 萬 m2 總銷金額 12 億元 面積范圍 130— 190m2 主力面積 單價范圍 均 價 3360 元 /m2 主力總價 總價范圍 規(guī)劃戶數(shù) 3000 可售戶數(shù) 3000 去 化 率 綠化率 容積率 得房率 貸款額度 70% 貸款年限 30 車棚單價 付款方式 ，優(yōu)惠 ，首付 30% 3. 分期付款 商鋪面積 商鋪均價 車庫單價 開盤日期 未定 交付日期 工程進度 地基 主要媒體 候車亭、車體廣告、戶外廣告牌、京江樓市、墻體廣告 物 業(yè)管理 客源分析 本地居民多、少量投資客、機關職員、大公司員工、私企老板 物業(yè)費 區(qū)內(nèi)配套 大型商業(yè)設施、會所、學校、幼兒園、健身廣場 區(qū)外配套 學校： 江濱中學、江大北固校區(qū) 郵局： 銀行： 公交： 18 醫(yī)院： 江濱醫(yī)院 酒店： 超市： 北京華聯(lián) 農(nóng) 貿(mào)市場： 面 積 配 比 分 析 聯(lián)排 170m2 疊加 130— 190m2 賣 點 提 煉 及 去 化 分 析 賣點： 1：地段 2：小區(qū)規(guī)模大 3：配套全 分析：是鎮(zhèn)江市區(qū)唯一的高檔大型別墅小區(qū)，品質(zhì)高。 基 地 位 置 圖 個 案 調(diào) 查 分 析 表 調(diào)查日期： 20xx 年 4 月 19 日 調(diào)查人：王登科 案名 恒美嘉園 工地位置 學府路中段 投資興建