【正文】 各種設(shè)施基本成型的區(qū)域的樓盤相比，本案具有更大的發(fā)展空間和無(wú)限的升值潛力，故本案價(jià)格應(yīng)比此類樓盤均價(jià) 2500 元 /m2 稍高。 結(jié)合鎮(zhèn)江市場(chǎng)個(gè)案調(diào)查資料的面積分布，分析得出本案主力面積為當(dāng)前市場(chǎng)的集中段，加上本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)合理緊湊，戶戶直接采光，動(dòng)線明朗，景觀設(shè)計(jì)精致考究，以及三段式外立面設(shè)計(jì)和面磚的應(yīng)用，將塑造出一個(gè)較高品質(zhì)的新城 區(qū)的首席精致樓盤。類似香江花城如此熱銷的還有陽(yáng)光世紀(jì)花園等。與本地塊最有可比性的 是山林苑和百盛家園，同樣緊鄰鐵路，但地段上比較接近市中心，目前二手房市場(chǎng)交易基價(jià)約為 2500 元 /m2。 桃花塢區(qū)域樓盤均價(jià)在 2400～ 2500 元 /m2，結(jié)合小區(qū)規(guī)模、戶型設(shè)計(jì)、地段、環(huán)境各因素看，價(jià)格較為合理，同屬于該區(qū)域的米山人家均價(jià)為 2800 元 /m2，在性價(jià)比上，價(jià)格偏高，這與它推案的廣告力度有密切關(guān)系，加大了樓盤開(kāi)發(fā)成本。 基 地 位 置 圖 個(gè) 案 調(diào) 查 分 析 表 調(diào)查日期： 20xx 年 4 月 19 日 調(diào)查人：王登科 案名 恒美嘉園 工地位置 學(xué)府路中段 投資興建 恒順置業(yè) 企 劃銷售 深圳同致地產(chǎn) 售樓電話 8787000 8787888 建筑設(shè)計(jì) 鎮(zhèn)江市建筑設(shè)計(jì)研究院 規(guī)劃用途 住宅 規(guī)劃形態(tài) 11F* 6F*46 占地面積 18 萬(wàn) m2 總建面積 19 萬(wàn) m2 總銷金額 面積范圍 72— 140m2 主力面積 110m2 單價(jià)范圍 均 價(jià) 主力總價(jià) 總價(jià)范圍 規(guī)劃戶數(shù) 1127 戶 可售戶數(shù) 1127 戶 去 化 率 未售 綠化率 % 容積率 得房率 貸款額度 貸款年限 車棚單價(jià) 付款方式 ，優(yōu)惠 ，首付 3. 分期付款 商鋪面積 未售 商鋪均價(jià) 未售 車庫(kù)單價(jià) 未售 開(kāi)盤日期 未定 交付日期 工程進(jìn)度 部分在裝修，部分 地基，部分主體 主要媒體 候車亭、戶外廣告、京江晚報(bào)、廣電報(bào)、車體廣告、墻體 物業(yè)管理 客源分析 物業(yè)費(fèi) 區(qū)內(nèi)配套 會(huì)所、幼兒園、中心廣場(chǎng) 區(qū)外配套 學(xué)校：江蘇大學(xué)、電子工業(yè)學(xué)校、警察培訓(xùn)學(xué)校 郵局： 銀行： 公交： 1 2 29 醫(yī)院：丹徒人民醫(yī)院 酒店： 超市： 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)： 面 積 配 比 分 析 2R 72— 90m2 3R 110— 140m2 面積適合當(dāng)?shù)乩习傩盏男枨?，套型也比較不錯(cuò)。市區(qū)代表樓盤有：香江花城、江南府邸、江南頤和家園、金山水岸、陽(yáng) 光世紀(jì)花園、恒順翠谷、恒美嘉園、國(guó)信米山人家、學(xué)府芳鄰、松盛園、春江華庭、楓林灣、京潤(rùn)國(guó)際花園、潤(rùn)州花園等；丁卯新區(qū)代表樓盤有：江南世家；丹徒新區(qū)代表樓盤有：彩虹城、駙馬山莊、瑞丹花苑、幸福城、永安新城花園、永安新城茗苑等。 本地塊北邊有一紅綠燈口，且時(shí)間較長(zhǎng)，在一定程度上給出行造成了不方便。 本地塊在當(dāng)?shù)鼐用竦挠∠笾校瑢儆诮紖^(qū)感念，檔次較低。 1 本項(xiàng)目戶型面積配比較為合理，以 90m2 左右的三房和 120m2 左右的四房為主。 1 該區(qū)域目前尚無(wú)新推樓盤，且原有住宅小區(qū)規(guī)劃?rùn)n次不高，如本項(xiàng)目推案適時(shí)，在規(guī)劃較好的情況下，不存在很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 離鎮(zhèn)揚(yáng)汽渡較近使本地塊給人以一種離長(zhǎng)江較近的感覺(jué)，可借長(zhǎng)江這一世界聞名的“黃金水道”來(lái)為本項(xiàng)目造勢(shì)。 本地塊北依潤(rùn)州廣場(chǎng)，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，給居家休閑創(chuàng)造了便利條件，同時(shí)也具有地標(biāo)性意義。 與潤(rùn)州區(qū)政府僅為一路之隔，具有地標(biāo)性意義，提升了小區(qū)整體形象與檔次，帶來(lái)生活安定感和滿足感。 本地塊所屬區(qū)域?yàn)槲磥?lái)開(kāi)發(fā)新區(qū)，各方面極具可塑性，與發(fā)展較早的老城區(qū)相比，有更大的發(fā)展空間。 介于三茅宮和七里甸之 間，居民較多，各種配套較齊全，相對(duì)方 便。 1 本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)合理化、人性化，空間浪費(fèi)少，采光好。 北邊隔潤(rùn)州區(qū)政府為潤(rùn)州路，是揚(yáng)州與鎮(zhèn)江往來(lái)的必要路線，大型車輛出入較多，影響了居住環(huán)境。 路況雖經(jīng)改善，但公交線路尚不完善，步行至最近的公交站牌至少需要 5 分鐘。 二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案調(diào)查 目前鎮(zhèn)江約有樓盤 55 個(gè)，其中市區(qū) 32 個(gè)，丁卯新區(qū) 10 個(gè)，丹徒新區(qū) 13 個(gè)，從區(qū)域分布上看，以解放路為界的東西沿線分布最為密集。 基 地 位 置 圖 個(gè) 案 調(diào) 查 分 析 表 調(diào)查日期： 20xx 年 4 月 19 日 調(diào)查人：王登科 案名 恒順翠谷 工地位置 學(xué)府路 21 世紀(jì)樂(lè)園西側(cè) 投資興建 恒順置業(yè) 企劃銷售 鎮(zhèn)江恒新住宅科技 集成有限公司 售樓電話 5035150、 5035186 建筑設(shè)計(jì) 規(guī)劃用途 住宅 規(guī)劃形態(tài) 6F*1 10F*3 占地面積 11 萬(wàn) m2 總建面積 16 萬(wàn) m2 總銷金額 億元 面積范圍 108— 142m2 主力面積 116m2 單價(jià)范圍 2300— 2700 元 /m2 均 價(jià) 2380 元 /m2 主力總價(jià) 萬(wàn)元 總價(jià)范圍 25— 39 萬(wàn)元 規(guī)劃戶數(shù) 380 戶 可售戶數(shù) 380 戶 去 化 率 99% 綠化率 43% 容積率 得房率 85% 貸款 額度 70% 貸款年限 30 車棚單價(jià) 付款方式 ，優(yōu)惠 ，首付 30% 3. 分期付款 商鋪面積 商鋪均價(jià) 車庫(kù)單價(jià) 1540 元 /m2 開(kāi)盤日期 03 年 12 月 交付日期 04 年 12 月 工程進(jìn)度 結(jié)頂 主要媒體 京江樓市、候車亭、戶外廣告 物業(yè)管理 客源分析 以本地中檔收入的工薪客戶為主 物業(yè)費(fèi) 區(qū)內(nèi)配套 幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、社區(qū)醫(yī)療中心、老年公寓、健身房、干洗店 區(qū)外配套 學(xué)校： 郵局： 銀行： 公交： 醫(yī)院： 酒店： 超市： 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)： 面 積 配 比 分 析 3R 108— 142m2 賣 點(diǎn) 提 煉 及 去 化 分 析 賣點(diǎn)： 1：開(kāi)發(fā)商品質(zhì) 2：價(jià)格 基 地 位 置 圖 個(gè) 案 調(diào) 查 分 析 表 調(diào)查日期： 20xx4 年 4 月 19 日 調(diào)查人：王登科 案名 我家山水（陽(yáng)光世紀(jì)花園三期） 工地位置 江濱大道北側(cè) 投資興建 潤(rùn)陽(yáng)房地產(chǎn) 企劃銷售 潤(rùn)陽(yáng)房地產(chǎn) 售樓電話 501618 5016177 建筑設(shè)計(jì) 鎮(zhèn)江規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 規(guī)劃用途 住宅 規(guī)劃形態(tài) 占地面積 萬(wàn) m2 總建面積 40 萬(wàn) m2 總銷金額 12 億元 面積范圍 130— 190m2 主力面積 單價(jià)范圍 均 價(jià) 3360 元 /m2 主力總價(jià) 總價(jià)范圍 規(guī)劃戶數(shù) 3000 可售戶數(shù) 3000 去 化 率 綠化率 容積率 得房率 貸款額度 70% 貸款年限 30 車棚單價(jià) 付款方式 ，優(yōu)惠 ，首付 30% 3. 分期付款 商鋪面積 商鋪均價(jià) 車庫(kù)單價(jià) 開(kāi)盤日期 未定 交付日期 工程進(jìn)度 地基 主要媒體 候車亭、車體廣告、戶外廣告牌、京江樓市、墻體廣告 物 業(yè)管理 客源分析 本地居民多、少量投資客、機(jī)關(guān)職員、大公司員工、私企老板 物業(yè)費(fèi) 區(qū)內(nèi)配套 大型商業(yè)設(shè)施、會(huì)所、學(xué)校、幼兒園、健身廣場(chǎng) 區(qū)外配套 學(xué)校： 江濱中學(xué)、江大北固校區(qū) 郵局： 銀行： 公交： 18 醫(yī)院： 江濱醫(yī)院 酒店： 超市： 北京華聯(lián) 農(nóng) 貿(mào)市場(chǎng)： 面 積 配 比 分 析 聯(lián)排 170m2 疊加 130— 190m2 賣 點(diǎn) 提 煉 及 去 化 分 析 賣點(diǎn)： 1：地段 2：小區(qū)規(guī)模大 3：配套全 分析：是鎮(zhèn)江市區(qū)唯一的高檔大型別墅小區(qū)，品質(zhì)高。 沿濱江一帶樓盤因?yàn)橐?guī)模較大，品質(zhì)好，規(guī)劃?rùn)n次較高，均價(jià)在 2800元以上，尤其是以別墅為主要規(guī)劃形態(tài)的陽(yáng)光世紀(jì)花園均價(jià)達(dá)到了3360 元 /m2，即將于 4 月 28 日開(kāi)盤的松盛園均價(jià)也達(dá)到 3200 元 /m2，同類地段的香江花城均價(jià)在 2800 元 /m2，相對(duì)而言，定價(jià)較 低。 本地塊周邊樓盤稀缺，在現(xiàn)房樓盤中可供參考的樓盤有朱方花苑、中山西苑、山林苑、潤(rùn)州花園三期等樓盤，目前有很多房源流入二手房市場(chǎng)，朱方花苑均價(jià)在 2450 元 /m2 左右，中山西苑均價(jià)在 2800 元 /m2左右，潤(rùn)州花園均價(jià)在 2900～ 3000 元 /m2 左右，戶型面積在 90～ 140m2之間，以 120m2 為主力戶型。目前市場(chǎng)上可售房源較少，多為即將交付的準(zhǔn)現(xiàn)房，期房一般需登記預(yù)約，搖號(hào)發(fā)售，如香江花城二期紫荊苑推出 108 套房源，參加搖號(hào)的有 980 組客戶， 4 月 16 日開(kāi)盤當(dāng)天輪到 150 余號(hào)之時(shí)，房源已基本被預(yù)定光，至中 午 12 點(diǎn)，去化率達(dá) 90%以上，從對(duì)香江花城二期紫荊苑的整個(gè)開(kāi)盤過(guò)程的觀察，可分析得出：在當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)偏好中，面積偏好在 120 m2 左右， 90 m2 次之；在樓層上偏向 3F、4F，其次為 2F、 5F，最后為 6F、 1F；在朝向偏好上要求不是十分突出，如果景觀設(shè)計(jì)好，西首的抗性基本可以忽略。 本項(xiàng)目面積戶型配比表如下： 城南映象面積戶型配比表 戶型 戶型代碼 面積 m2 陽(yáng)臺(tái)面積 m2 分布樓號(hào) 戶數(shù) 比例 備注 總比例 二 /二 /一 D4 中 14 5 % 北客 % 三 /二 /一 A 9 104 30% 北客 % B 14． 7 邊 12 24 % 北客 C 8 48 % 南客 三 /二 /二 D1 邊 1 1 1 16 30 % 邊客 % D2 中 1 1 1 16 35 10% 南客 四 /二 /二 E 中 邊 1 1 18 94 % 北客 % D3 23． 2 邊 1 15 10 % 邊客 合計(jì) 350 100% 100% 由上表可以看出，本案主力戶型為三房二廳一衛(wèi)，代表戶型為 A、 B、C，面積在 90～ 110m2（包括全部陽(yáng)臺(tái)面積，下同），占總案量的 50%，其次為四房二廳二衛(wèi)，代表戶型為 E，面積在 124～ 128m2，占總案量的%；第三為三房二廳二衛(wèi)，代表戶型為 D D2，面積在 125m2 左右，占總案量的 %；最少的為二房二廳一衛(wèi)，代表戶型為 D4，面積為 90m2，占總案量的 %。