【正文】 各種設施基本成型的區(qū)域的樓盤相比，本案具有更大的發(fā)展空間和無限的升值潛力，故本案價格應比此類樓盤均價 2500 元 /m2 稍高。 結(jié)合鎮(zhèn)江市場個案調(diào)查資料的面積分布，分析得出本案主力面積為當前市場的集中段，加上本項目戶型設計合理緊湊，戶戶直接采光，動線明朗，景觀設計精致考究，以及三段式外立面設計和面磚的應用，將塑造出一個較高品質(zhì)的新城 區(qū)的首席精致樓盤。類似香江花城如此熱銷的還有陽光世紀花園等。與本地塊最有可比性的 是山林苑和百盛家園，同樣緊鄰鐵路，但地段上比較接近市中心，目前二手房市場交易基價約為 2500 元 /m2。 桃花塢區(qū)域樓盤均價在 2400～ 2500 元 /m2，結(jié)合小區(qū)規(guī)模、戶型設計、地段、環(huán)境各因素看，價格較為合理，同屬于該區(qū)域的米山人家均價為 2800 元 /m2，在性價比上，價格偏高，這與它推案的廣告力度有密切關系，加大了樓盤開發(fā)成本。 基 地 位 置 圖 個 案 調(diào) 查 分 析 表 調(diào)查日期： 20xx 年 4 月 19 日 調(diào)查人：王登科 案名 恒美嘉園 工地位置 學府路中段 投資興建 恒順置業(yè) 企 劃銷售 深圳同致地產(chǎn) 售樓電話 8787000 8787888 建筑設計 鎮(zhèn)江市建筑設計研究院 規(guī)劃用途 住宅 規(guī)劃形態(tài) 11F* 6F*46 占地面積 18 萬 m2 總建面積 19 萬 m2 總銷金額 面積范圍 72— 140m2 主力面積 110m2 單價范圍 均 價 主力總價 總價范圍 規(guī)劃戶數(shù) 1127 戶 可售戶數(shù) 1127 戶 去 化 率 未售 綠化率 % 容積率 得房率 貸款額度 貸款年限 車棚單價 付款方式 ，優(yōu)惠 ，首付 3. 分期付款 商鋪面積 未售 商鋪均價 未售 車庫單價 未售 開盤日期 未定 交付日期 工程進度 部分在裝修，部分 地基，部分主體 主要媒體 候車亭、戶外廣告、京江晚報、廣電報、車體廣告、墻體 物業(yè)管理 客源分析 物業(yè)費 區(qū)內(nèi)配套 會所、幼兒園、中心廣場 區(qū)外配套 學校：江蘇大學、電子工業(yè)學校、警察培訓學校 郵局： 銀行： 公交： 1 2 29 醫(yī)院：丹徒人民醫(yī)院 酒店： 超市： 農(nóng)貿(mào)市場： 面 積 配 比 分 析 2R 72— 90m2 3R 110— 140m2 面積適合當?shù)乩习傩盏男枨?，套型也比較不錯。市區(qū)代表樓盤有：香江花城、江南府邸、江南頤和家園、金山水岸、陽 光世紀花園、恒順翠谷、恒美嘉園、國信米山人家、學府芳鄰、松盛園、春江華庭、楓林灣、京潤國際花園、潤州花園等；丁卯新區(qū)代表樓盤有：江南世家；丹徒新區(qū)代表樓盤有：彩虹城、駙馬山莊、瑞丹花苑、幸福城、永安新城花園、永安新城茗苑等。 本地塊北邊有一紅綠燈口，且時間較長，在一定程度上給出行造成了不方便。 本地塊在當?shù)鼐用竦挠∠笾?，屬于郊區(qū)感念，檔次較低。 1 本項目戶型面積配比較為合理，以 90m2 左右的三房和 120m2 左右的四房為主。 1 該區(qū)域目前尚無新推樓盤，且原有住宅小區(qū)規(guī)劃檔次不高，如本項目推案適時，在規(guī)劃較好的情況下，不存在很強的市場競爭。 離鎮(zhèn)揚汽渡較近使本地塊給人以一種離長江較近的感覺，可借長江這一世界聞名的“黃金水道”來為本項目造勢。 本地塊北依潤州廣場，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，給居家休閑創(chuàng)造了便利條件，同時也具有地標性意義。 與潤州區(qū)政府僅為一路之隔，具有地標性意義，提升了小區(qū)整體形象與檔次，帶來生活安定感和滿足感。 本地塊所屬區(qū)域為未來開發(fā)新區(qū)，各方面極具可塑性，與發(fā)展較早的老城區(qū)相比，有更大的發(fā)展空間。 介于三茅宮和七里甸之 間，居民較多，各種配套較齊全，相對方 便。 1 本項目戶型設計合理化、人性化，空間浪費少，采光好。 北邊隔潤州區(qū)政府為潤州路，是揚州與鎮(zhèn)江往來的必要路線，大型車輛出入較多，影響了居住環(huán)境。 路況雖經(jīng)改善，但公交線路尚不完善，步行至最近的公交站牌至少需要 5 分鐘。 二、市場競爭個案調(diào)查 目前鎮(zhèn)江約有樓盤 55 個，其中市區(qū) 32 個，丁卯新區(qū) 10 個，丹徒新區(qū) 13 個，從區(qū)域分布上看，以解放路為界的東西沿線分布最為密集。 基 地 位 置 圖 個 案 調(diào) 查 分 析 表 調(diào)查日期： 20xx 年 4 月 19 日 調(diào)查人：王登科 案名 恒順翠谷 工地位置 學府路 21 世紀樂園西側(cè) 投資興建 恒順置業(yè) 企劃銷售 鎮(zhèn)江恒新住宅科技 集成有限公司 售樓電話 5035150、 5035186 建筑設計 規(guī)劃用途 住宅 規(guī)劃形態(tài) 6F*1 10F*3 占地面積 11 萬 m2 總建面積 16 萬 m2 總銷金額 億元 面積范圍 108— 142m2 主力面積 116m2 單價范圍 2300— 2700 元 /m2 均 價 2380 元 /m2 主力總價 萬元 總價范圍 25— 39 萬元 規(guī)劃戶數(shù) 380 戶 可售戶數(shù) 380 戶 去 化 率 99% 綠化率 43% 容積率 得房率 85% 貸款 額度 70% 貸款年限 30 車棚單價 付款方式 ，優(yōu)惠 ，首付 30% 3. 分期付款 商鋪面積 商鋪均價 車庫單價 1540 元 /m2 開盤日期 03 年 12 月 交付日期 04 年 12 月 工程進度 結(jié)頂 主要媒體 京江樓市、候車亭、戶外廣告 物業(yè)管理 客源分析 以本地中檔收入的工薪客戶為主 物業(yè)費 區(qū)內(nèi)配套 幼兒園、小學、中學、社區(qū)醫(yī)療中心、老年公寓、健身房、干洗店 區(qū)外配套 學校： 郵局： 銀行： 公交： 醫(yī)院： 酒店： 超市： 農(nóng)貿(mào)市場： 面 積 配 比 分 析 3R 108— 142m2 賣 點 提 煉 及 去 化 分 析 賣點： 1：開發(fā)商品質(zhì) 2：價格 基 地 位 置 圖 個 案 調(diào) 查 分 析 表 調(diào)查日期： 20xx4 年 4 月 19 日 調(diào)查人：王登科 案名 我家山水（陽光世紀花園三期） 工地位置 江濱大道北側(cè) 投資興建 潤陽房地產(chǎn) 企劃銷售 潤陽房地產(chǎn) 售樓電話 501618 5016177 建筑設計 鎮(zhèn)江規(guī)劃設計研究院 規(guī)劃用途 住宅 規(guī)劃形態(tài) 占地面積 萬 m2 總建面積 40 萬 m2 總銷金額 12 億元 面積范圍 130— 190m2 主力面積 單價范圍 均 價 3360 元 /m2 主力總價 總價范圍 規(guī)劃戶數(shù) 3000 可售戶數(shù) 3000 去 化 率 綠化率 容積率 得房率 貸款額度 70% 貸款年限 30 車棚單價 付款方式 ，優(yōu)惠 ，首付 30% 3. 分期付款 商鋪面積 商鋪均價 車庫單價 開盤日期 未定 交付日期 工程進度 地基 主要媒體 候車亭、車體廣告、戶外廣告牌、京江樓市、墻體廣告 物 業(yè)管理 客源分析 本地居民多、少量投資客、機關職員、大公司員工、私企老板 物業(yè)費 區(qū)內(nèi)配套 大型商業(yè)設施、會所、學校、幼兒園、健身廣場 區(qū)外配套 學校： 江濱中學、江大北固校區(qū) 郵局： 銀行： 公交： 18 醫(yī)院： 江濱醫(yī)院 酒店： 超市： 北京華聯(lián) 農(nóng) 貿(mào)市場： 面 積 配 比 分 析 聯(lián)排 170m2 疊加 130— 190m2 賣 點 提 煉 及 去 化 分 析 賣點： 1：地段 2：小區(qū)規(guī)模大 3：配套全 分析：是鎮(zhèn)江市區(qū)唯一的高檔大型別墅小區(qū)，品質(zhì)高。 沿濱江一帶樓盤因為規(guī)模較大，品質(zhì)好，規(guī)劃檔次較高，均價在 2800元以上，尤其是以別墅為主要規(guī)劃形態(tài)的陽光世紀花園均價達到了3360 元 /m2，即將于 4 月 28 日開盤的松盛園均價也達到 3200 元 /m2，同類地段的香江花城均價在 2800 元 /m2，相對而言，定價較 低。 本地塊周邊樓盤稀缺，在現(xiàn)房樓盤中可供參考的樓盤有朱方花苑、中山西苑、山林苑、潤州花園三期等樓盤，目前有很多房源流入二手房市場，朱方花苑均價在 2450 元 /m2 左右，中山西苑均價在 2800 元 /m2左右，潤州花園均價在 2900～ 3000 元 /m2 左右，戶型面積在 90～ 140m2之間，以 120m2 為主力戶型。目前市場上可售房源較少，多為即將交付的準現(xiàn)房，期房一般需登記預約，搖號發(fā)售，如香江花城二期紫荊苑推出 108 套房源，參加搖號的有 980 組客戶， 4 月 16 日開盤當天輪到 150 余號之時，房源已基本被預定光，至中 午 12 點，去化率達 90%以上，從對香江花城二期紫荊苑的整個開盤過程的觀察，可分析得出：在當?shù)鼐用竦南M偏好中，面積偏好在 120 m2 左右， 90 m2 次之；在樓層上偏向 3F、4F，其次為 2F、 5F，最后為 6F、 1F；在朝向偏好上要求不是十分突出，如果景觀設計好，西首的抗性基本可以忽略。 本項目面積戶型配比表如下： 城南映象面積戶型配比表 戶型 戶型代碼 面積 m2 陽臺面積 m2 分布樓號 戶數(shù) 比例 備注 總比例 二 /二 /一 D4 中 14 5 % 北客 % 三 /二 /一 A 9 104 30% 北客 % B 14． 7 邊 12 24 % 北客 C 8 48 % 南客 三 /二 /二 D1 邊 1 1 1 16 30 % 邊客 % D2 中 1 1 1 16 35 10% 南客 四 /二 /二 E 中 邊 1 1 18 94 % 北客 % D3 23． 2 邊 1 15 10 % 邊客 合計 350 100% 100% 由上表可以看出，本案主力戶型為三房二廳一衛(wèi)，代表戶型為 A、 B、C，面積在 90～ 110m2（包括全部陽臺面積，下同），占總案量的 50%，其次為四房二廳二衛(wèi)，代表戶型為 E，面積在 124～ 128m2，占總案量的%；第三為三房二廳二衛(wèi)，代表戶型為 D D2，面積在 125m2 左右，占總案量的 %；最少的為二房二廳一衛(wèi)，代表戶型為 D4，面積為 90m2，占總案量的 %。