【正文】 但從第一大點的本地塊分析來看，本案還有較多抗性，例如火車鐵軌和朱方路、潤州路往來車輛的噪聲和灰塵問題，以及周邊環(huán)境較為雜亂，檔次不高的現(xiàn)狀等，都給本案帶來了極大的影響，難以走上高檔樓盤的行列，勢必因此流失較高檔次的客源，特別是二次甚至多次置業(yè)的客戶群體，使本案價格難以與市區(qū)較高檔的代表樓盤抗衡，而市區(qū)目前較高價為 3000 元 /m2，結合各方面因素綜合分析，得出本案定價在 3000 元 /m2 以下較為合理；但由于本小區(qū)在產品定位、景觀設計以及樓盤形象塑造、廣告推廣上匠心獨用，再加上行政中心搬遷，南徐 新城的規(guī)劃和鎮(zhèn)江舊城改造力度的加強，必將快速推動鎮(zhèn)江的城市化進程，帶來高速的經濟發(fā)展，周邊環(huán)境也會日益改善。（附香江花城面積價格去化表） 三、本項目定位分析及價格建議 本項目總建筑面積約為 萬方，共有多層住宅 22 幢，規(guī)劃戶數(shù)約為 350 戶。在建樓盤有百盛家園二期和潤州花園四期，目前百盛家園基價在 2400 元 /m2。 市區(qū)已出現(xiàn)了首家康居示范小區(qū) —— 恒美嘉園，以全裝修房亮相，為客戶帶來了方便，省去了裝修的煩惱，但套餐式的裝修忽略了個性，在一定程度上存在不足，但它的出現(xiàn)標志著鎮(zhèn)江樓市發(fā)展水平達到了一定的高度。 賣 點 提 煉 及 去 化 分 析 賣點： 1：鎮(zhèn)江首家國家康居示范小區(qū) 2：全裝修 3：開發(fā)商品質 分析：還沒開盤，現(xiàn)以 VIP 卡形式預定 基 地 位 置 圖 個 案 調 查 分 析 表 調查日期： 20xx 年 4 月 19 日 調查人：王登科 案名 京潤國際花園二期 工地位置 大西路與斜橋街交界處 投資興建 鎮(zhèn)江京潤房地產開發(fā)司 企劃銷售 南京大公務實智業(yè) 顧問有限公司 售樓電話 502235 5022455 建筑設計 鎮(zhèn)江市建筑設計研究院 規(guī)劃用途 住宅、商鋪 規(guī)劃形態(tài) 13F*1 占地面積 萬（總） 總建面積 萬（總） 總銷金額 億元（總） 面積范圍 104— 207m2 主力面積 150m2 單價范圍 3500— 4000 元 /m2 均 價 3800 元 /m2 主力總價 57 萬元 總價范圍 39 萬 — 80 萬元 規(guī)劃戶數(shù) 181 戶 可售戶數(shù) 181 戶 去 化 率 預定 95% 綠化率 30% 容積率 得房率 80% 貸款額度 70% 貸款年限 30 年 車棚單價 2200 元 /m2 付款方式 ，優(yōu)惠 ，首付 30% 3. 分期付款 商鋪面積 160— 280m2 商鋪均價 12500 元 /m2 車庫單價 2640 元 /m2 開盤日期 交付日期 05 年底 工程進度 一層 主要媒體 工地秀、戶外墻體廣告 物業(yè)管理 客源分析 以本地高收入的機關、白領、私企業(yè)主為主 物業(yè)費 區(qū)內配套 中心花園、健康步道、水系長廊、 區(qū)外配套 學校：大地幼兒園、八叉巷小學、三中 郵局：大市口營業(yè)廳 銀行：建行、中行、市商行、農行 公交： 102 醫(yī)院：江濱醫(yī)院 酒店：外灘大酒店 超市：北京華聯(lián) 農貿市場： 面 積 配 比 分 析 2R 104m2 3R 127— 157m2 4R 159— 170m2 5R 207m2 賣 點 提 煉 及 去 化 分 析 賣點： 1：地段 2：配套設施全 分析：地處黃金地段，獨一無二，價格定位高，銷售形勢好 基 地 位 置 圖 個 案 調 查 分 析 表 調查日期： 20xx 年 5 月 10 日 調查人：王登科 案名 金山水岸 工地位置 長江路人工湖對面 投資興建 鎮(zhèn)江潤鑫房地產開發(fā) 有限公司 企劃銷售 鎮(zhèn)江潤鑫房地產開 發(fā)有限公司 售樓電話 551949 5519398 建筑設計 規(guī)劃用途 商住 規(guī)劃形態(tài) 5F*8 占地面積 萬 m2 總建面積 萬 m2 總銷金額 億元 面積范圍 89— 144m2 主力面積 100m2 單價范圍 2580— 3152 元 /m2 均 價 3080 元 /m2 主力總價 30 萬 m2 總價范圍 27 萬 — 43 萬元 規(guī)劃戶數(shù) 250 戶 可售戶數(shù) 250 戶 去 化 率 （ 5） 70% 綠化率 容積率 得房率 貸款額度 70% 貸款年限 30 車棚單價 2200 元 /m2 付款方式 ，優(yōu)惠 ，首付 30% 3. 分期付款 商鋪面積 未售 商鋪均價 未售 車庫單價 （地下車庫使 用權）2600 元 /m2 開盤日期 04 年 5 月 10 日 交付日期 工程進度 三層 主要媒體 工地秀、廣告牌 物業(yè)管理 客源分析 以白領、機關職員等較高收入的區(qū)域客戶為主 物業(yè)費 區(qū)內配套 區(qū)外配套 學校：六中、桃園小學 郵局： 銀行：農行 公交： 1 3 102 醫(yī)院：丹徒中西醫(yī)結合腎病醫(yī)院、二院 酒店：一泉賓館、竹軒賓館 超市： 農貿市場：金山市場 面 積 配 比 分 析 2R 89m2 3R 104— 132m2 4R 賣 點 提 煉 及 去 化 分 析 賣點： 1：地段 2：小區(qū)大環(huán)境 3：周遍配套全 分析：靠金山風景旅游區(qū)，臨人工湖，是本案最大的優(yōu)點，目前登記客戶多 基 地 位 置 圖 個 案 調 查 分 析 表 調查日期： 20xx 年 4 月 19 日 調查人： 王登科 案名 潤州花園 工地位置 黃山南路與南徐路交界處 投資興建 鎮(zhèn)江潤州土地房屋開 發(fā)總公司 企劃銷售 鎮(zhèn)江潤州土地房屋 開發(fā)總公司 售樓電話 5244928 建筑設計 規(guī)劃用途 住宅 規(guī)劃形態(tài) 占地面積 萬 m2 總建面積 總銷金額 面積范圍 主力面積 單價范圍 均 價 2800 主力總價 總價范圍 規(guī)劃戶數(shù) 可售戶數(shù) 去 化 率 100% 綠化率 容積率 得房率 85% 貸款額度 70% 貸款年限 30 車棚單價 付款方式 款，優(yōu)惠 ，首付 30% 3. 分期付款 商鋪面積 商鋪均價 車庫單價 開盤日期 交付日期 20xx． 12 月 工程進度 現(xiàn)房已交付 主要媒體 物業(yè)管理 客源分析 物業(yè)費 區(qū)內配套 區(qū)外配套 學校： 鐵路中學 、李家大山小學 郵局： 銀行： 中行 公交： 11 醫(yī)院： 酒店： 超市：蘇果超市 農貿市場：李家大山市場 面 積 配 比 分 析 賣 點 提 煉 及 去 化 分 析 基 地 位 置 圖 個 案 調 查 分 析 表 調查日期： 20xx 年 4 月 19 日 調查人： 王佐象 案名 松盛園 工地位置 江濱大道以南東吳路以北 投資興建 松盛土地綜合開發(fā)有 限公司 企劃銷售 杭州紅獅廣告 售樓電話 5012783 5015568 建筑設計 鎮(zhèn)江市建筑研究設計 院 規(guī)劃用途 住宅 規(guī)劃形態(tài) 5F*10 占地面積 3 萬 m2 總建面積 4 萬 m2 總銷金額 億 面積范圍 66— 139 m2 主力面積 110 m2 單價范圍 均 價 3200 主力總價 35 萬 總價范圍 21— 44 萬 規(guī)劃戶數(shù) 350 戶 可售戶數(shù) 350 戶 去 化 率 綠化率 30% 容積率 得房率 貸款額度 70% 貸款年限 30 車棚單價 2100 元 /m2 付款方式 ，優(yōu)惠 ，首付 30% 3. 分期付款 商鋪面積 商鋪均價 車庫單價 開盤日期 交付日期 工程進度 地基 主要媒體 車體廣告 物業(yè)管理 客源分析 本地居多，少量投資客 物業(yè)費 區(qū)內配套 區(qū)外配套 學校： 江濱中學、江大北固校區(qū)、九中 郵局： 中國郵政 銀行： 交行、工行、建行、中行 公交： 1 1 104 醫(yī)院： 東吳醫(yī)院、江濱醫(yī)院 酒店： 洗菜園賓館 超市： 歐尚（擬建中） 農貿市場： 面 積 配 比 分 析 賣 點 提 煉 及 去 化 分 析 賣點： 1：地段 2：戶型設計 基 地 位 置 圖 個 案 調 查 分 析 表 調查日期： 20xx 年 4 月 19 日 調查人： 王佐象 案名 江南世家 工地位置 丁卯橋路與谷陽路交匯處 投資興建 浙江銘基置業(yè) 企劃銷售 盛世偉業(yè) 售樓電話 8888888 建筑設計 規(guī)劃用途 住宅 規(guī)劃形態(tài) 以別墅為主 占地面積 16 萬 m2 總建面積 20 萬 m2 總銷金額 面積范圍 主力面積 單價范圍 均 價 主力總價 總價范圍 規(guī)劃戶數(shù) 1000 戶 可售戶數(shù) 1000 戶 去 化 率 綠化率 38% 容積率 得房率 貸款額度 貸款年限 車棚單價 付款方式 ，優(yōu)惠 ，首付 30% 3. 分期付款 商鋪面積 商鋪均價 車庫單價 開盤日期 交付日期 工程進度 主要媒體 物業(yè)管理 客源分析 物業(yè)費 區(qū)內配套 區(qū)外配套 學校：