【正文】 但從第一大點的本地塊分析來看，本案還有較多抗性，例如火車鐵軌和朱方路、潤州路往來車輛的噪聲和灰塵問題，以及周邊環(huán)境較為雜亂，檔次不高的現(xiàn)狀等，都給本案帶來了極大的影響，難以走上高檔樓盤的行列，勢必因此流失較高檔次的客源，特別是二次甚至多次置業(yè)的客戶群體，使本案價格難以與市區(qū)較高檔的代表樓盤抗衡，而市區(qū)目前較高價為3000元/m2，結(jié)合各方面因素綜合分析，得出本案定價在3000元/m2以下較為合理；但由于本小區(qū)在產(chǎn)品定位、景觀設(shè)計以及樓盤形象塑造、廣告推廣上匠心獨用，再加上行政中心搬遷，南徐新城的規(guī)劃和鎮(zhèn)江舊城改造力度的加強，必將快速推動鎮(zhèn)江的城市化進程，帶來高速的經(jīng)濟發(fā)展，周邊環(huán)境也會日益改善。（附香江花城面積價格去化表）三、本項目定位分析及價格建議，共有多層住宅22幢，規(guī)劃戶數(shù)約為350戶。在建樓盤有百盛家園二期和潤州花園四期，目前百盛家園基價在2400元/m2。 市區(qū)已出現(xiàn)了首家康居示范小區(qū)——恒美嘉園，以全裝修房亮相，為客戶帶來了方便，省去了裝修的煩惱，但套餐式的裝修忽略了個性，在一定程度上存在不足，但它的出現(xiàn)標(biāo)志著鎮(zhèn)江樓市發(fā)展水平達到了一定的高度。賣點提煉及去化分析賣點：1：鎮(zhèn)江首家國家康居示范小區(qū)2：全裝修3：開發(fā)商品質(zhì)分析：還沒開盤，現(xiàn)以VIP卡形式預(yù)定 基地位置圖個 案 調(diào) 查 分 析 表調(diào)查日期： 2004 年 4 月 19 日 調(diào)查人：王登科案名京潤國際花園二期工地位置大西路與斜橋街交界處投資興建鎮(zhèn)江京潤房地產(chǎn)開發(fā)司企劃銷售南京大公務(wù)實智業(yè)顧問有限公司售樓電話5022355022455建筑設(shè)計鎮(zhèn)江市建筑設(shè)計研究院規(guī)劃用途住宅、商鋪規(guī)劃形態(tài)13F*1占地面積（總）總建面積（總）總銷金額（總）面積范圍104—207m2主力面積150m2單價范圍3500—4000元/m2均 價3800元/m2主力總價57萬元總價范圍39萬—80萬元規(guī)劃戶數(shù)181戶可售戶數(shù)181戶去 化 率預(yù)定95%綠化率30%容積率得房率80%貸款額度70%貸款年限30年車棚單價2200元/m2付款方式，優(yōu)惠 ，首付 30% 3. 分期付款商鋪面積160—280m2商鋪均價12500元/m2車庫單價2640元/m2開盤日期交付日期05年底工程進度一層主要媒體工地秀、戶外墻體廣告物業(yè)管理客源分析以本地高收入的機關(guān)、白領(lǐng)、私企業(yè)主為主物業(yè)費區(qū)內(nèi)配套中心花園、健康步道、水系長廊、區(qū)外配套學(xué)校：大地幼兒園、八叉巷小學(xué)、三中 郵局：大市口營業(yè)廳 銀行：建行、中行、市商行、農(nóng)行 公交：102 醫(yī)院：江濱醫(yī)院 酒店：外灘大酒店 超市：北京華聯(lián) 農(nóng)貿(mào)市場：面 積配 比分 析2R 104m23R 127—157m24R 159—170m2 5R 207m2賣點提煉及去化分析賣點：1：地段 2：配套設(shè)施全分析：地處黃金地段，獨一無二，價格定位高，銷售形勢好基地位置圖個 案 調(diào) 查 分 析 表調(diào)查日期： 2004 年 5 月 10 日 調(diào)查人：王登科 案名金山水岸工地位置長江路人工湖對面投資興建鎮(zhèn)江潤鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司企劃銷售鎮(zhèn)江潤鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓電話5519495519398建筑設(shè)計規(guī)劃用途商住規(guī)劃形態(tài)5F*8占地面積總建面積總銷金額面積范圍89—144m2主力面積100m2單價范圍2580—3152元/m2均 價3080元/m2主力總價30萬m2總價范圍27萬—43萬元規(guī)劃戶數(shù)250戶可售戶數(shù)250戶去 化 率（5）70%綠化率容積率得房率貸款額度70%貸款年限30車棚單價2200元/m2付款方式，優(yōu)惠 ，首付 30% 3. 分期付款商鋪面積未售商鋪均價未售車庫單價（地下車庫使用權(quán)）2600元/m2開盤日期04年5月10日交付日期工程進度三層主要媒體工地秀、廣告牌物業(yè)管理客源分析以白領(lǐng)、機關(guān)職員等較高收入的區(qū)域客戶為主物業(yè)費區(qū)內(nèi)配套區(qū)外配套學(xué)校：六中、桃園小學(xué) 郵局： 銀行：農(nóng)行 公交：13102 醫(yī)院：丹徒中西醫(yī)結(jié)合腎病醫(yī)院、二院 酒店：一泉賓館、竹軒賓館 超市： 農(nóng)貿(mào)市場：金山市場面 積配 比分 析2R 89m23R 104—132m24R 賣點提煉及去化分析賣點：1：地段2：小區(qū)大環(huán)境3：周遍配套全分析：靠金山風(fēng)景旅游區(qū)，臨人工湖，是本案最大的優(yōu)點，目前登記客戶多基地位置圖個 案 調(diào) 查 分 析 表調(diào)查日期： 2004 年 4 月 19 日 調(diào)查人： 王登科 案名潤州花園工地位置黃山南路與南徐路交界處投資興建鎮(zhèn)江潤州土地房屋開發(fā)總公司企劃銷售鎮(zhèn)江潤州土地房屋開發(fā)總公司售樓電話5244928建筑設(shè)計規(guī)劃用途住宅規(guī)劃形態(tài)占地面積總建面積總銷金額面積范圍主力面積單價范圍均 價2800主力總價總價范圍規(guī)劃戶數(shù)可售戶數(shù)去 化 率100%綠化率容積率得房率85%貸款額度70%貸款年限30車棚單價付款方式，優(yōu)惠 ，首付 30% 3. 分期付款商鋪面積商鋪均價車庫單價開盤日期交付日期2003．12月工程進度現(xiàn)房已交付主要媒體物業(yè)管理客源分析物業(yè)費區(qū)內(nèi)配套區(qū)外配套學(xué)校： 鐵路中學(xué) 、李家大山小學(xué) 郵局： 銀行： 中行 公交：11 醫(yī)院： 酒店： 超市：蘇果超市 農(nóng)貿(mào)市場：李家大山市場面 積配 比分 析賣點提煉及去化分析基地位置圖個 案 調(diào) 查 分 析 表調(diào)查日期： 2004 年 4 月 19 日 調(diào)查人： 王佐象 案名松盛園工地位置江濱大道以南東吳路以北投資興建松盛土地綜合開發(fā)有限公司企劃銷售杭州紅獅廣告售樓電話50127835015568建筑設(shè)計鎮(zhèn)江市建筑研究設(shè)計院規(guī)劃用途住宅規(guī)劃形態(tài)5F*10占地面積3萬m2總建面積4萬 m2總銷金額面積范圍66—139 m2主力面積110 m2單價范圍均 價3200主力總價35萬總價范圍21—44萬規(guī)劃戶數(shù)350戶可售戶數(shù)350戶去 化 率綠化率30%容積率得房率貸款額度70%貸款年限30車棚單價2100元/m2付款方式，優(yōu)惠 ，首付 30% 3. 分期付款商鋪面積商鋪均價車庫單價開盤日期交付日期工程進度地基主要媒體車體廣告物業(yè)管理客源分析本地居多，少量投資客物業(yè)費區(qū)內(nèi)配套區(qū)外配套學(xué)校： 江濱中學(xué)、江大北固校區(qū)、九中 郵局： 中國郵政 銀行： 交行、工行、建行、中行 公交： 11104醫(yī)院： 東吳醫(yī)院、江濱醫(yī)院 酒店： 洗菜園賓館超市： 歐尚（擬建中） 農(nóng)貿(mào)市場：面 積配 比分 析賣點提煉及去化分析賣點：1：地段2：戶型設(shè)計基地位置圖個 案 調(diào) 查 分 析 表調(diào)查日期： 2004 年 4 月 19 日 調(diào)查人： 王佐象 案名江南世家工地位置丁卯橋路與谷陽路交匯處投資興建浙江銘基置業(yè)企劃銷售盛世偉業(yè)售樓電話8888888建筑設(shè)計規(guī)劃用途住宅規(guī)劃形態(tài)以別墅為主占地面積16萬m2總建面積20萬m2總銷金額面積范圍主力面積單價范圍均 價主力總價總價范圍規(guī)劃戶數(shù)1000戶可售戶數(shù)1000戶去 化 率綠化率38%容積率得房率貸款額度貸款年限車棚單價付款方式，優(yōu)惠 ，首付 30% 3. 分期付款商鋪面積商鋪均價車庫單價開盤日期交付日期工程進度主要媒體物業(yè)管理客源分析物業(yè)費區(qū)內(nèi)配套區(qū)外配套學(xué)校：