【正文】 涉及具體事件營銷活動以及媒體廣告投入的費用預算，并不包括在內。 （是以出售或者是統(tǒng)一出租 /返租的形式，需要再結合項目住宅的銷售情況 以及當時的市場再商議） 內容：告知活動內容，介紹樓盤和商鋪升值趨勢。 軟新聞 內容：建百年建筑；江南文化與系統(tǒng)住宅。 時間：強銷期后期。 內容：精裝修在國內其他大城市的發(fā)展和國外普遍的住宅模式。 4. 強銷期： 44 “有價值的房子，更幸福的選擇”促銷活動 硬廣告 目的：吸引消費者關注并購買，制造強銷期 的熱潮；將有銷售阻力的部分單元，通過促銷推向市場，使樓盤銷售達到均衡的狀態(tài)。 時間：貫穿整個開盤期。打消消費者購買樓盤的疑慮。 軟新聞 目的：營造開盤前的氣勢，表明樓盤的受歡迎程度，吸引消費者關注樓盤、預定樓盤。 時間：開工前后一個月。 目的：介紹工程奠基；向消費者初次透露大致規(guī)劃設計，傳達具有江南文化的健康住宅。 （ 2）、銷售道具及 VI應用部分設計充滿江南文化藝術的風格，售樓人員名片設計成名帖形式。 硬件方面： （ 1）、工地圍墻：圍繞本案文化主題，營造中國文化品味濃郁的工地圍墻設計。例如：經常性的雙向咨詢活動、節(jié)假日促銷活動。 （ 3）、開通網站，設立互動式購房網站。 營銷推廣及銷售渠道的差異性策略 本案為在競爭中爭取主動，在營銷推廣和銷售渠道上創(chuàng)造差異性策略。 （ 6）、氛圍營銷：本案在售樓處、展示處、展銷會場等賣場營造中，充分運用音樂、燈光、氣味、藝術裝飾秩序等手段營造具有親和力與高雅氣氛的賣場氛圍。 （ 3）、無差價售房：在 小高層 單元中拿出若干房源統(tǒng)一價售房。 本案定期舉行客戶聯(lián)誼活動，以增進彼此的溝通與了解。 （ 4）、草船借箭：本案營銷策略中廣泛運用“借”的策略，如推出營銷主題，需借知名專家理論支持，創(chuàng)造主題賣點需外部拿獎策略等。以江南住宅景觀設計、中式物業(yè)管理支撐這一理念。 營銷手段的創(chuàng)新策略 由于本案所處的長期性營銷競爭環(huán)境中，在營銷手段上需有自己獨特的創(chuàng)新策略，才能在動態(tài)競爭中占據(jù)先機。 六、營銷 推廣建議 項目包裝策略 針對本案主要購房者 —— 中高端收入人群，我們對他們的消費能力，消費習慣進行深入分析，同時在控制成本的情況下，通過各種方式適度提升產品品質，最后推出了我們的全新核心概念，希望在蕪湖縣樹立我們產品的獨特生活品位。因此一個樓盤的推出的成功與否，并不能單純地選擇某個固定時間點來實現(xiàn)，而是應該要把前期的鋪墊工作等完善。 物業(yè)管理最大的難題是資金問題，本案在提高物業(yè)管理檔次的同時，不能增加住戶的負擔，物業(yè)管理收費標準必須保持蕪湖縣中等樓盤水平。 物業(yè)管理的水平與檔次是提升樓盤品質與形象的重要因素。以中等價入市的方式，搶占目標市場份額。 35％ 120140 M178。建議 東邊套設計面積≤ 144ｍ 178。充分發(fā)揮項目本身的景觀資源，打造主題景觀的概念?？梢圆捎们逍碌溲诺娜问搅⒚?，也比較容易控制成本， 景觀配置：美觀、實用率高 采用場所圍合的方式，或小品擺設的形式，增加整個小區(qū)的美觀度，易于制造賣點。如果開發(fā)商業(yè)營業(yè)房，在不影響住宅建設的前提下可在沿街地塊發(fā)展商業(yè)。 景觀規(guī)劃要求 要求小區(qū)整體景觀形成以一個景觀中心帶和輔助的景觀綠化帶，讓景觀均勻地分布于整個小區(qū)， 充分體現(xiàn)小區(qū)的綠色、生態(tài)、健康的主題。 (2) 規(guī)劃設計 小高層 布置在北面，形成北高南低的建筑布局，符合建筑規(guī)劃及風水要求。其構思的重點在于，怎樣在受到眾多制約，且能在用地相對狹小的條件下完成對基地分配。隨著消費者的消費心理逐步成熟，對房產品的品質、以及外在 條件也在逐步提高。因此，要想在這個龍爭虎斗的市場占據(jù)一席之地就必須要創(chuàng)造出一種差異化?？墒鄯吭粗凶畹蛢r 3500 元 /㎡ ，最高價景觀房 4571元 /㎡ ，均價 3700。 東湖湖畔樓盤公園城邦，其規(guī)劃規(guī)模較大，已開發(fā)的一期 14 幢 26 基本售罄，但小區(qū)建 筑品質較低；明珠花園規(guī)模較小，只剩下 小高層中二號樓的部分樓盤。 安置樓盤 安置樓盤主要有 3 個：第一是都市花園，位于保沙路以東 、荊山河路兩側，是一個有 2 千余戶的大型安置小區(qū)，其中，北側 1 千余戶已入住，南側已結頂；第二個是東湖公園東北角約 1 千余戶的安置小區(qū)蕪南商座，部分已入住，部分正在施工；第三個位于蕪湖南路西側、蕪湖縣政府廣場對面一帶，戶數(shù)不多。 規(guī)劃樓盤 南湖小區(qū)。 25 興業(yè)家苑。位于迎賓大道與快速通道路口 ，世紀廣場內。項目以商業(yè)為主，有一幢 18 層 小高層 住宅，共 142 套。 24 （ 3） 、明珠花園 項目簡介：明珠花園小區(qū)位于蕪湖縣渡春路，縣二中附近，即原縣化肥廠地塊。 銷售均價： 3700 元 /平，最高價景觀房 4571 元 /平 商鋪均價：≥ 7600 元 /平 促銷方式：首付 20%， 10月開盤每平米優(yōu)惠 80元，預付定金 5 千元抵 萬元 銷售率： 80% 銷售進度：最后一期西 2 樓在 11月底開盤，明年十月交房。 未來 競爭大 若項目開發(fā)相對滯后，其他競爭樓盤將會進一步分流目標客戶群，所以要把握時機。 （ 3）市場空缺 蕪湖縣場樓盤產品同質化現(xiàn)象較為普及， 戶型比較老套 ，選擇空間相對較小。 （ 2）規(guī)劃容積率要求為 2，因此 小高層 建筑會偏多。 （ 3）項目周邊配套較為成熟，學校、醫(yī)院、政府辦公大樓等環(huán)伺左右，人居氛圍良好。 四、項目概況 拍賣概況 地塊名稱：蕪湖縣自來水廠地塊（ 09091 地塊） 土地性質：居住用地 地塊面積： 33418 ㎡ （約 畝） 起 拍 價： 6050 萬元 保 證 金： 1800 萬元 報名時間： 2020 年 10月 20 日 — 11 月 10 日 拍賣時間： 2020 年 11月 11 日 9： 30 拍賣地點：蕪湖縣行政中心第三會議室 指標 要求 容 積 率： 2 建筑面積： 66832 ㎡ 建筑密度：≤ 25% 19 建筑規(guī)劃要求 綠 地 率：≥ 35%，人均集中綠地不小于 平方米，集中綠地面積不小于 1500平方米； 建筑間距：多層南北正立面日照間距不小于 ； 小高層 日照標準不低于大寒日 3 小時，同時南北向建筑之間最小間距為 30米； 停 車 位：停車里不少于 70%，其中地面停車里不大于 10%； 配套要求：按 GB5018093《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》進行配套設計，其中社區(qū)居委會用房配套標準按蕪政辦 [2020]21 號文件執(zhí)行，小區(qū)防范設施標準按蕪 綜治辦 [2020]1 號文件執(zhí)行； 防空地下室：按人防法律法規(guī)規(guī)定和蕪政 [2020]48 號文件執(zhí)行； 退讓紅線：沿羅福路做好綠化景觀設計，圍墻采用通透式且退羅福路規(guī)劃道路紅線不小于 4 米； 特別注意：合理避讓西北部地下供水主干管，并做好保護工作。蕪湖縣房地產開發(fā)量、存量房及未來土地儲備量不多，房產市場競爭相對較弱。 3000 元以上 改善現(xiàn)有居住環(huán)境 投資 100140ｍ178。 投資 90130ｍ 178。 投資 贍養(yǎng)父母 120150ｍ178。為主、 部分 140ｍ178。 理性購房 蕪湖縣居民的購房心態(tài)較理性，用作投資的較少。 小戶型受歡迎 由于房產價格較高，結合當?shù)鼐用袷杖胨剑?80100 ㎡ 的戶型在當?shù)剌^受歡迎，但戶型老套。 ● 消費習慣： 小高層 受青睞 居民開始對高檔物業(yè)、個性化房屋住宅的消費上漲幅度增大， 小高層 、需求漲幅明顯，表明蕪湖縣房地產市場上對住宅品質要求有進一步的提升，也表現(xiàn)了蕪湖縣購房消費者也已走上相對理性的思路； ● 投資好時機 相比其他經濟發(fā)達的城市，蕪湖縣房地產目前處于上升開發(fā)投資階段。 2020 年，蕪湖縣全年全年銷售商品房 13 萬平方米，比上年增長%；商品房銷售額 36907 萬元，比上年增長 %。 而且，蕪湖縣房產市場基本為外地開發(fā)商壟斷，其中，書香名第、百悅公園城邦和南湖水上娛樂生態(tài)園的開發(fā)商實力較強，當?shù)厝藢ν獾亻_發(fā)商接受度較高。 目前，蕪湖縣已形成鐵路以北生活娛樂為主的老城區(qū)、鐵路以南辦公文教居住為主的新城區(qū)和東部機械工業(yè)園區(qū)的城市布局，城區(qū)功能分區(qū)已基本成型，正處于融合發(fā)展期，將極大地促進房產市場逐步提速發(fā)展，加快城市化進程。但蕪湖縣房產發(fā)展仍然處于初級階段，目前尚未出現(xiàn)具有較高品質的 樓盤，具有較高的提升空間。近幾年，蕪湖縣政府以發(fā)展思路為契機。 “城市化戰(zhàn)略”重點圍繞把 灣 沚 建成蕪湖市副中心城市的戰(zhàn)略目標，以規(guī)劃為龍頭，以現(xiàn)代化為導向，以要素集聚為基礎，以產業(yè)發(fā)展為支撐，不斷完善基礎設施條件，增強灣 沚 及中心鎮(zhèn)的集聚和輻射 11 功能，初步形成特色鮮明、布局合理、發(fā)展協(xié)調的城鎮(zhèn)體系。 區(qū)域背景 蕪湖縣交通發(fā)達。境內現(xiàn)存“楚王城遺跡”、“南唐九十殿”、“宣城官窯、“宋代珩瑯寶塔”等古跡。 9 （ 4） 蕪湖縣 建筑業(yè)市場概況 2020－ 2020年 蕪湖縣建筑業(yè)發(fā)展 一覽表 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 房屋建筑施工面積 136 萬平方米 萬平方米 175 萬平方米 199 萬平方米 房屋建筑竣工面積 80 萬平方米 萬平方米 112 萬平方米 10