【正文】 因工程的進(jìn)度未定，具體的時間涉及變數(shù)太大，故只能暫時提供大致的時間安排順序。l 優(yōu)惠招租活動硬廣告目的：商鋪通過對業(yè)主的優(yōu)惠招租，吸引消費者購買樓盤。時間：結(jié)頂當(dāng)日。內(nèi)容：告知活動內(nèi)容、細(xì)則、時間；適當(dāng)介紹樓盤特質(zhì)。軟廣告目的：把精裝修的理念介紹給消費者；說明由房產(chǎn)公司統(tǒng)一裝修是更經(jīng)濟(jì)的選擇。時間：開盤期前期。3. 開盤期：正式開盤硬廣告目的：宣告正式開盤；介紹項目；具有江南文化的系統(tǒng)住宅概念及實現(xiàn)；（以套內(nèi)面積計價，此方案有待討論）內(nèi)容：全面介紹項目的賣點：地段、規(guī)劃、園林、戶型、建筑風(fēng)格、物業(yè)等；對主要賣點，即具有江南文化的系統(tǒng)住宅概念的述求，以及項目對該理念的具體實現(xiàn)；本項目價位、套內(nèi)面積計價進(jìn)行說明推廣。促銷活動硬廣告目的：以全價寄售的方式吸引投資者介入，降低投資風(fēng)險，激發(fā)樓花炒作。時間：正式開盤前。目的：介紹工程奠基；傳達(dá)江南文化住宅的主題概念及對該理念的體現(xiàn)。1. 建設(shè)階段：開工慶賀硬廣告內(nèi)容：祝賀正式開工。l 軟件方面：（1）、售樓人員著裝不再是傳統(tǒng)的職業(yè)套裝，本案采用中式服裝作為制服。樓盤包裝創(chuàng)新性策略為體現(xiàn)本案與眾不同的個性與強(qiáng)烈的識別性，本案在樓盤軟件與硬件包裝兩方面營造與眾不同的風(fēng)格。本案擬通過各種形式的促銷展銷及公關(guān)活動實現(xiàn)銷售。（2）、建立雙向互通溝通平臺。（3）建立團(tuán)購價格折扣：本案為贏得關(guān)系營銷與集體購房的消費群體，設(shè)計團(tuán)購價格折扣。這類現(xiàn)象可利用，本案可進(jìn)一步完善。本案則采用雙向互動式銷售手段，也就是說本案的銷售方式是在客戶與我們借助一些促銷活動雙向互動溝通，以此達(dá)到銷售目的，為“專家咨詢促銷”。u 售樓現(xiàn)場洽談區(qū)設(shè)計成茶座形式，奉送水果糕點，使客戶在輕松愉悅的心情下選房。（3）、營造持續(xù)的賣點：本案在面對強(qiáng)大而長期的區(qū)域樓盤競爭情況下，需不斷挖掘與創(chuàng)造持續(xù)的賣點，保持市場溫度。本案以人文健康、實惠大家為樓盤的核心特質(zhì)。圍繞主題的同時，在各項要素設(shè)計中力求有創(chuàng)新性亮點。因此建議項目根據(jù)工程進(jìn)度盡早開盤，以低價入市銷售，先推小高層部分，搶占目標(biāo)市場份額，快速回籠資金，化解市場投資風(fēng)險。（2）、本項目目標(biāo)客群行為分析及因素分解蕪湖縣企業(yè)中小高層購房群體A、主要購買目的為自居；B、屬于工薪階層，購買能力相對較弱；C、購房原因主要考慮房價及上班方便；D、主要比較喜歡兩室兩廳的戶型；蕪湖縣周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)想進(jìn)城的部分購房群體A、購買目的為自居；B、主要目的是為了子女進(jìn)城求學(xué)而購房；C、購買力相對較強(qiáng)；D、購買心理主要考慮戶型總價；E、購房也為了二次置業(yè)；老城區(qū)改善性需求購房群體A、主要購買目的為自居；B、屬于工薪階層，購買能力相對較弱；C、購房主要考慮戶型總價；D、主要喜歡兩室兩廳或三室兩廳 外來高級務(wù)工購房群體A、購買目的為自居；B、這部分客戶群體，收入不穩(wěn)定，但收入可觀，有一定的經(jīng)濟(jì)實力；C、購買心理主要考慮戶型總價；D、購房原因是考慮置業(yè)、上班便利；政府官員、事業(yè)單位人員A、主要購買目的為自居；B、收入穩(wěn)定，待遇高購買能力相對較強(qiáng)；C、主要喜歡較有檔次的景觀戶型；D、購房原因主要改變居住環(huán)境； 少量投資置業(yè)群體：A、購房目的為投資置業(yè)；B、經(jīng)濟(jì)實力雄厚，購房能力強(qiáng)；C、購買心理主要考慮戶型單價和升值潛力；D、一般付款方式不采取一次性付款，采用銀行按揭； 項目入市時機(jī)分析及建議提早以中價入市，迅速去化，回籠資金項目的入市時機(jī)并不是指時間概念上固定的選擇，而應(yīng)是根據(jù)項目自身的實際情況和市場環(huán)境所決定的。建議物業(yè)管理公司在本案營銷期間就介入，在工程施工階段就按照物業(yè)管理ISO14000的標(biāo)準(zhǔn)對物業(yè)管理硬件與軟件系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)計與建設(shè)，營銷中將運用這一點擴(kuò)展市場影響力。引進(jìn)品牌物業(yè)管理公司采用專家顧問式服務(wù)，形成品牌疊加效應(yīng)，提供人性化的親情物業(yè)管理服務(wù)，提高樓盤升值空間，加快銷售速度。項目規(guī)劃戶型的主要面積段90120 ㎡，因此建議項目開盤均價控制在4000元/ ㎡左右。35％110120M178。之間，以二室兩廳和三室兩廳為主，建議西邊套設(shè)計面積≤120ｍ178。 ① 打造主題景觀豐富景觀軸線，沿主軸線兩邊多布置園林小品及小的休閑活動空間。因此項目在立面設(shè)計、材料質(zhì)地選取，顏色搭配上需要營造這種簡約氣息。本項目周邊商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀也有待進(jìn)一步開發(fā)，就目前情況，建議本項目建設(shè)成住宅產(chǎn)品較為適宜。小區(qū)交通組織系統(tǒng)要求在滿足規(guī)劃條件的前提下，盡量處理好沿街建筑的出入口和內(nèi)部道路環(huán)網(wǎng)，盡量做到人車分流，形成通暢的交通網(wǎng)。落實貫徹“尊重自然”與“環(huán)境可持續(xù)發(fā)展”的規(guī)劃設(shè)計思想，在充分考慮項目各種基本要素的基礎(chǔ)上，力求創(chuàng)造一個環(huán)境優(yōu)雅、文化內(nèi)涵豐富及個性鮮明的時尚居住社區(qū)。(待定)規(guī)劃布局要求本項目的地理位置決定了建筑總體布局的傾向性和重心所在?，F(xiàn)各樓盤售價約在3300～4000元/㎡之間，據(jù)調(diào)查蕪湖縣樓盤均價集中在3800元/平米左右，但目前市場還沒有出現(xiàn)高品質(zhì)、中低價位的房產(chǎn)品。五、項目產(chǎn)品規(guī)劃建議（1）項目定位構(gòu)思：通過前面的市場調(diào)查與分析，不難看出，現(xiàn)在居民的居住觀念已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變，由單一的市中心轉(zhuǎn)變到城郊結(jié)合式郊區(qū)一帶，而這種轉(zhuǎn)變就為本項目的實施提供了必要的條件，目前，許多小區(qū)樓盤，無不打著“環(huán)境優(yōu)美，交通便利”這張王牌，這種同質(zhì)化現(xiàn)象已經(jīng)非常嚴(yán)重，千篇一律的“賣點”已經(jīng)讓消費者感到“麻木”?，F(xiàn)已尾盤，其中最后一期西2樓將于11月底開盤，明年10月交房。建筑類型為多層、小高層，戶型以8090㎡為主力，均價在3500左右。項目占地面積36667平方米，建筑面積51300平方米，由十六棟三至十一層公寓組成。目前正在做場地平整，據(jù)悉售樓部下月開始對外開放。12月開盤，價格未定。世紀(jì)御景園。位于蕪湖中路商業(yè)核心區(qū)域，由蕪湖晟鑫房產(chǎn)開發(fā)，總建筑面積33620㎡。主力戶型：8090平銷售均價：3500元/平商鋪均價：≥7500元/平銷售率：一期基本售完銷售進(jìn)度：規(guī)劃規(guī)模最大，但僅開發(fā)了灣新路側(cè)兩排多層約4萬方。主力戶型：主力戶型有76平方米的精致小二房，89平方米的溫馨小三房及104平方米、128平方米的舒適大三房。國家對房地產(chǎn)的貸款政策調(diào)整，會在一定程度上增加了消費壓力。（2）現(xiàn)有競爭目前蕪湖縣在售樓盤較少，競爭壓力較小。項目地塊并不大，進(jìn)入門檻不高，地塊區(qū)位較好，勢必引起激烈競爭。本項目地塊位于城南行政辦公文教居住新區(qū)核心地段，距老城區(qū)商業(yè)繁華中心僅幾分鐘，尤其是南面緊鄰縣政府辦公大樓和寬敞的廣場，必將吸引政府、企事業(yè)單位職工的關(guān)注；（2）項目地塊大小適中、形狀規(guī)則、基本無拆遷，啟動速度快、資金需求量不大，便于房產(chǎn)操作。按照縣城內(nèi)住宅樓盤均價35003800元/㎡估計，項目利潤較高。投資環(huán)境較好。以上文教衛(wèi)生行業(yè)從業(yè)人員等3040歲大專以上已婚，子女010歲。為主城市拆遷安置戶3050歲高中以上已婚，子女23歲以下可與長輩同住2000元以上改善現(xiàn)有居住條件。為主區(qū)域內(nèi)大型企業(yè)高級從業(yè)人員3045歲高中以上已婚，子女15歲以下5000元以上改善現(xiàn)有居住條件。 潛在客戶需求分析蕪湖縣房地產(chǎn)消費群體分析職業(yè)特征年齡文 化 程 度家庭狀況家 庭 月 收 入購買目的主要需求 面積區(qū)域蕪湖縣企事業(yè)單位從業(yè)人員及機(jī)關(guān)工作人員3045歲大專及以上文化水平已婚，子女10歲以下2500元以上 方便工作改變居住現(xiàn)狀 投資90130ｍ178。多層由于符合人們居住的傳統(tǒng)習(xí)慣，而且環(huán)境較好，物業(yè)費較少，深受居民喜歡。其市場特點表現(xiàn)為： 房源少，去化速度較快蕪湖縣在售與規(guī)劃樓盤不多，在售樓盤銷售基本進(jìn)入尾盤，銷售去化較好?！? 銷售情況：平穩(wěn)上升房產(chǎn)銷售面積逐漸增多，住宅類市場穩(wěn)中有升，房價持續(xù)平穩(wěn)。（2）商品房銷售繼續(xù)旺盛2006年，%；商品房銷售額18633萬元，%。目前尚未出現(xiàn)具