【正文】 今年前幾次的土地拍賣都在不斷的上漲，很多開發(fā)商和外地投資商都看中鎮(zhèn)江這個投資熱土。市中心仍然占據(jù)主要需求份額，%，東區(qū)其次，約占24%，之后是西區(qū)與南區(qū)，兩者基本持平各自約占15%，而丹徒、丁卯的比例恰好約比上述片區(qū)低一半，其中丹徒略高于丁卯，接近8%。約有90%的潛在購房群體希望購買80140平方米的房屋，其中對80140平方的需求達到70%，%，還不及有140平方米以上需求的數(shù)量。首先是購房目的。市區(qū)代表樓盤有：香江花城、恒美嘉園、國信米山人家、江南府邸、江南頤和家園、金山水岸、陽光世紀花園、楓林灣、學府芳鄰、松盛園、京潤國際花園等；丁卯新區(qū)代表樓盤有：江南世家、沃得花園；丹徒新區(qū)代表樓盤有：彩虹城、駙馬山莊、瑞丹花苑、幸福城、永安新城花園、永安新城茗苑等。相反，房地產(chǎn)成本的硬性上升，而由于宏觀調(diào)控和需求量變化帶來房價的被動下降，也會導致房地產(chǎn)開發(fā)單位人為剝減公建配套規(guī)模和檔次，降低房屋質(zhì)量的負面影響，也不利于城市建設(shè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同前一階段房價上漲時一樣，老百姓“買漲不買落”的習慣預期心理，一旦房價有所回落，購買力會更加有所下降，市區(qū)二手房價格有所回落也是一個信號。2． 宏觀調(diào)控政策影響，城市建設(shè)規(guī)?？s小，原定城市建設(shè)每年100個億、拆遷100萬平方米的計劃有所縮減，這部分購房主要群體也隨之減少。3. 土地實施宏觀調(diào)控后，導致房地產(chǎn)開發(fā)用地只能用城市存量建設(shè)用地，拆遷量大，拆遷評估市場化運作后，導致拆遷難度加大，拆遷成本加大，也加大了房地產(chǎn)開發(fā)用地的成本。眾多外地開發(fā)單位參與土地拍賣，地價居高不下。但是，也存在一些對房價上漲帶來的抑制因素，關(guān)鍵取決于房地產(chǎn)市場供求狀況。房價均在3000元/平方米以上，在一定程度上也拉動了房價總體水平的上升?，F(xiàn)在普通老百姓中流傳著“用明天的錢，圓今天的夢”的說法。加上一部分家庭賣老房購新房，以小房換大房的情況不斷出現(xiàn)，還有，城市規(guī)模框架的拉大，城市化水平的不斷提高，城市人口不斷增加，新增住房需求也不斷上升。d) 城市建設(shè)的發(fā)展和拆遷量的增加，加大了住房的需求量。c) 配套設(shè)施的完善，帶動了房價的上漲。作為影響商品房價格重要因素的土地，其使用權(quán)出讓，由協(xié)議出讓變?yōu)閽炫聘們r和拍賣競買后，地價大幅上揚，土地市場化運作使房產(chǎn)開發(fā)成本大幅增加，牽動房價上揚。 第二章 鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)的總體研究一．市房價情況 近幾年來，房價上漲較快，增長幅度偏高。 東翼：主城以東地區(qū)，由諫壁、化工區(qū)和大港組成。圍繞市政府為民辦實事要求，著重抓好南徐路“生態(tài)大道”規(guī)劃設(shè)計、長江路三期工程設(shè)計、解放路高架橋工程規(guī)劃、大西路街景改造規(guī)劃、西荷花塘片區(qū)改造規(guī)劃、火車站廣場改造和中山西路、解放北路、電力路等12條城市干道整治出新等設(shè)計項目430余項，其中火車站廣場、市地稅局辦公樓、健康路、體育館周邊出新改造等被市領(lǐng)導成為經(jīng)典之作。2002年，人均實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值21030元，城鎮(zhèn)居民可支配收入9451元，農(nóng)民人均純收入4718元。全市土地總面積3848平方公里，鎮(zhèn)江市地處滬寧工業(yè)帶、長江和京杭大運河十字交匯點，具有發(fā)展基礎(chǔ)工業(yè)所必需的港口、交通、能源、水利、用地及城市依托等優(yōu)勢條件。資料收集：通過政府及房產(chǎn)界的朋友收集鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)的有關(guān)情況。 鎮(zhèn)江市房地產(chǎn) 市場調(diào)查報告 目錄前言一、市場調(diào)查的目的二、調(diào)查方法第一章 鎮(zhèn)江市概述一、 鎮(zhèn)江的概況二、 城市的規(guī)劃第二章 鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)的總體研究一、 市房價情況二、 房價上升的原因三、 房價的走勢分析第三章 鎮(zhèn)江市二手房市場調(diào)查第四章 鎮(zhèn)江市期房市場調(diào)查第五章 鎮(zhèn)江市市場供給、需求分析 總結(jié)前言一． 市場調(diào)查的目的了解鎮(zhèn)江的房地產(chǎn)信息，掌握市場的需求狀況，并做出比較客觀的科學分析。樓盤的調(diào)查：對鎮(zhèn)江的樓盤進行全方位的調(diào)查。經(jīng)江蘇省政府批準，鎮(zhèn)江城市性質(zhì)為：國家歷史文化名城，長江下游重要的港口、工貿(mào)、風景旅游城市。二． 城市的規(guī)劃 城市規(guī)劃以“爭創(chuàng)一流業(yè)績，實現(xiàn)跨越發(fā)展”為目標，以社會測評為契機，高起點科學規(guī)劃，高標準嚴格執(zhí)法，高質(zhì)量為民服務(wù)，完成年度各項任務(wù)。 進入新世紀，鎮(zhèn)江市政府依據(jù)省政府提出的“做強、做大、做優(yōu)、做美”的要求和城市化推進戰(zhàn)略，對鎮(zhèn)江城市總體規(guī)劃進行了重新修編，將原先的沿江“一”字型發(fā)展為向沿江路“T”字型發(fā)展，中心城由原先的“一城兩區(qū)”修改為“一城兩翼”。重點為建設(shè)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)及配套一定規(guī)模城市生活區(qū)。2001年至2003年每年上漲幅度都達到兩位數(shù)，市區(qū)商品房每平方由2001年的1647元/平方米到2003年的2193元/平方米，每平方米平均上漲546多元，有的地區(qū)每平方米上漲近千元。b) 新材料和結(jié)構(gòu)變化，拉動建安成本上升。近幾年建造的商品房，改變了過去基本沒有綠化、建筑小品等現(xiàn)象，在小區(qū)建設(shè)中市政府對綠化有了明確要求，開發(fā)商為提高小區(qū)品位，建設(shè)了亭、臺、樓、閣，有的投入現(xiàn)代科技，實現(xiàn)小區(qū)智能化管理，給小區(qū)賦予了個性化、公園化、現(xiàn)代化的內(nèi)涵。按市場經(jīng)濟供求理論講，當供大于求時價格下降，當供小于求時價格必定上揚。因此，雖然住房成本上升，房子比過去貴了，但由于住房需求旺盛，必然帶來房價的上升?；ú欢嗟腻X能夠享受現(xiàn)代家居，改善居住環(huán)境，提高生活品質(zhì)，提前消費成為必然。三． 房價的走勢分析根據(jù)目前市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及當前宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策，我們只積極看待房地產(chǎn)的發(fā)展，冷靜和理性看待市房地產(chǎn)業(yè)的下一步走勢。如果供不應求，價格必然上揚；如果供過于求，價格會有所回落。房地產(chǎn)開發(fā)品位不斷提升，樓盤品質(zhì)越來越高，住宅小區(qū)環(huán)境越做越好，住宅戶型越建越合理，住宅小區(qū)配套功能越來越齊全，住宅科技含量越來越多，住宅產(chǎn)業(yè)化程度越來越高，從而建設(shè)成本越來越大，房價上漲在情理之中。4. 金融緊縮政策，要求房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款的企業(yè)自有資金比例從20%提高到35%，要求開發(fā)商具有較高的開發(fā)資質(zhì)和信用等級，提高貸款準入門檻，將會使一些小開發(fā)公司合并、收購，淘汰出局。3． 由于拆遷政策的改變，拆遷難度加大，拆遷速度放慢，拆遷人數(shù)減少，也減少了購房需求。綜上所述：土地供應量減少，而拆遷量也相對減少。第三章 鎮(zhèn)江市二手房市場調(diào)查鎮(zhèn)江市的二手房房價隨著期房價格上漲，也是逐步上漲， 但是由于大市場的影響，成交量比去年同時期減少了一半左右。正在熱銷中（如香江花城、松盛園、陽光世紀花園、米山人家、學府芳鄰、彩虹城、學府雅苑、永安新城花園等）或尚未開盤（如江南府邸、頤和家園二期、江南世家、永安新城茗苑、幸福城二期、瑞丹花苑二期、潤州花園二期等）。%的購房意向在于居住，%的人選擇投資，顯然，兩者是目前需方市場的主要構(gòu)成因素?？v觀近年來房屋權(quán)屬登記中產(chǎn)權(quán)面積的變化情況，目前購房者在商品房購房中確實也是以80平方米以上的戶型為主，尤其是近幾個月來平均商品房登記面積均超過每戶110平方米，而二手房的戶均登記面積也從群的60平方米左右過渡到近期的70平方米以上。這一現(xiàn)象從一個層面上表明了潛在的購房者目前仍以交通便捷、距市中心近、配套設(shè)施全等作為主要考慮因素，以汽車消費帶動遠城區(qū)住宅消費的局面還未真正形成。估計下半年跟上半年一樣，房價將繼續(xù)平穩(wěn)上漲。總結(jié)綜合以上所述，鎮(zhèn)江市上半年房地產(chǎn)市場基本處于平穩(wěn)、理性的發(fā)展態(tài)勢，期房、二手房處于平穩(wěn)上漲。然后是置業(yè)地段。其次是購房面積。個 案 調(diào) 查 分 析 表 調(diào)查日期： 2004 年 7 月 14 日 調(diào)查人： 王靜 案名楓林灣工地位置青年廣場東側(cè)丁卯橋路上接待中心青年廣場東側(cè)丁卯橋路上開發(fā)商江蘇嘉源房地產(chǎn)企劃銷售江蘇嘉源房地產(chǎn)售樓電話8896000、8897000建筑設(shè)計浙江湖洲設(shè)計院景觀設(shè)計江蘇省第二設(shè)計院規(guī)劃形態(tài)多層占地面積總建面積10萬M2總銷金額面積范圍88180M2主力面積113M2主力總價26萬均價2800元/M2單價范圍27802980元/M2總價范圍2455萬規(guī)劃戶數(shù)820戶可售戶數(shù)820戶去化率96%暢銷戶型三/二/一滯銷戶型180M2建筑風格現(xiàn)代綠化率41%容積率得房率87%規(guī)劃用途商住商鋪均價50006300元/M2車庫均價1980元/M2開盤日期04/04/10交付日期05/05車棚均價1900元/M2貸款額度70%貸款年限30年工程進度結(jié)頂付款方式，優(yōu)惠 2% ，首付 30% 主要媒體京江晚報、電視、廣電報廣告總精神青青的河畔是我家客源分析拆遷戶、區(qū)域客戶銷售動態(tài)物業(yè)管理嘉源物管物管費區(qū)內(nèi)配套會所、籃球場、兒童游樂場、幼兒園區(qū)外配套學校：丁卯小學 郵局：青年廣場郵局銀行：工行、建行、中行 公交：19醫(yī)院：中醫(yī)院 酒店：新華電酒店 超市： 農(nóng)工商超市 農(nóng)貿(mào)市場：丁卯菜場面積戶型配比分析賣點提煉及去化分析賣點：基地位置圖個 案 調(diào) 查 分 析 表 調(diào)查日期： 2004 年 7 月 11 日 調(diào)查人： 王靜 案名學府芳鄰工地位置竹林山莊二期接待中心夢溪廣場開發(fā)商企劃銷售上海富陽售樓電話4400644442931建筑設(shè)計上海小蒸景觀設(shè)計登琨艷設(shè)計室規(guī)劃形態(tài)多層占地面積6萬M2總建面積8萬M2總銷金額2億面積范圍86200M2主力面積86M2或137M2主力總價21萬或34萬均價2470元/M2單價范圍總價范圍2150萬規(guī)劃戶數(shù)810戶可售戶數(shù)810戶去化率90%暢銷戶型3/2/2滯銷戶型130M2建筑風格現(xiàn)代綠化率40%容積率得房率90%規(guī)劃用途商住商鋪均價未定車庫均價1950元/M2開盤日期04年3月交付日期05/04/30車棚均價1430元/M2貸款額度70%貸款年限30年工程進度部分結(jié)頂付款方式，優(yōu)惠 40元/M2 ，首付 30% 主要媒體京江晚報、廣電報廣告總精神市區(qū)360度四季風景社區(qū)客源分析以私營業(yè)主、企事業(yè)單位員工為主銷售動態(tài)銷售中物業(yè)管理未定物管費未定區(qū)內(nèi)配套區(qū)外配套學校：商業(yè)學校、技工學校、黨校 郵局：中國郵局銀行：中行、建行 公交：132醫(yī)院：三院 酒店：三杉酒店、華永酒家 超市：環(huán)球超市、萬源超市 農(nóng)貿(mào)市場：面積戶型配比分析賣點提煉及去化分析賣點： 基地位置圖個 案 調(diào) 查 分 析 表 調(diào)查日期： 2004 年 7 月 11 日 調(diào)查人： 王靜 案名米山人家工地位置桃花塢路到底接待中心桃花塢路到底開發(fā)商浙江榮信房產(chǎn)企劃銷售杭州紅獅售樓電話8836138836238建筑設(shè)計浙江城建設(shè)計院景觀設(shè)計臺灣老圃造園公司規(guī)劃形態(tài)多層、小高層占地面積總建面積10萬M2總銷金額3億面積范圍92200M2主力面積120M2主力總價35萬均價2958元/M2單價范圍總價范圍2760萬規(guī)劃戶數(shù)可售戶數(shù)去化率85%暢銷戶型三/二/二滯銷戶型200M2以上建筑風格現(xiàn)代綠化率50%容積率得房率90%規(guī)劃用途商住商鋪均價未定車庫均價開盤日期03/08（一期）交付日期04/12底（一期）車棚均價1700元/M2貸款額度70%貸款年限30年工程進度結(jié)頂付款方式，優(yōu)惠 0 ，首付 30% 主要媒體京江晚報、廣電報、車體、站牌、燈箱、橫幅廣告總精神尋遍江南青麗地