昌樂項目市場調查報告(新)-資料下載頁
2024-12-15 22:52本頁面
【導讀】本章通過對昌樂的概況、經濟發(fā)展、居民生活及整體規(guī)劃等宏觀層面的闡述、分析、預測，準確的把握昌樂房地產市場所處的宏觀環(huán)境及未來發(fā)展趨勢。從昌樂面積和人口數(shù)量來看，昌樂在濰坊屬于一個規(guī)模不大的縣城。整體交通便利，布局及各區(qū)域劃分明晰，歷史文化悠久，房地產發(fā)展。行政隸屬山東省濰坊市，東距濰坊城區(qū)25公里，西接臨朐、1800萬年前的一場火山爆發(fā)，不僅在昌樂形成了46座遠古火山口，還給昌樂人民帶了寶貴的財富——藍寶石，其儲藏面積近450平方公里，為中國的“藍寶石之鄉(xiāng)”，又被命名為“中國寶石城”。昌樂駛上了發(fā)展的快車道，加速與濰坊城區(qū)的全面對接。昌樂隸屬山東省濰坊市，轄4個鎮(zhèn)、5個街道、1個省級經濟開發(fā)區(qū)，昌樂縣總人口602975人，其中城鎮(zhèn)人口127186人，市區(qū)人口約85000人。景至2050年，規(guī)劃人口40萬。昌樂縣居民收入有所增長，生活水平得到明顯改善。
【正文】 這些新建商鋪十分搶手。沿壽陽山路東側建有部分別墅，獨棟、聯(lián)體別墅銷售情況較好，基本全部賣完。其他，諸如錯層設計、入戶花園式等創(chuàng)新型建筑形式較少。 開發(fā)熱點區(qū)域分布 總體上以新昌路兩側、大沂路兩側兩大板塊為 開發(fā)熱點，開發(fā)區(qū)域比較集中，但是缺乏非常有影響力和號召力的大型居住板塊，恒安街大沂路附近樓盤較多，加上城中村改造，逐漸會發(fā)展成規(guī)模居住區(qū)，但是目前生活配套功能不夠齊備，隨著縣政府南移規(guī)劃的實現(xiàn)，居住配套功能將逐漸健全。目前開發(fā)的住宅小區(qū)主要以舊城改建和原來的部分老廠區(qū)改造為主，同時，在主城區(qū)的外圍也陸續(xù)出現(xiàn)了幾個開發(fā)項目。 按照目前的發(fā)展趨勢，今后東南部板塊以及 309 國道兩側區(qū)域將發(fā)展成為一南一北兩大居住板塊。目前北部樓盤主要集中在 309 國道南側。商業(yè)仍以新昌路利民街為核心?？傮w來看，城區(qū)北部價格偏低，低于 東南部約 400 元 /㎡。 開發(fā)商分析 以昌樂當?shù)亻_發(fā)商和外來投資開發(fā)商為主，當?shù)厝狈Τ梢?guī)模開發(fā)實力的開發(fā)商，外來投資開發(fā)商以濰坊開發(fā)商為主?？蛻魧﹂_發(fā)商的品牌認知還沒有達到一定程度，但隨著藍寶石花園發(fā)生開發(fā)商攜款撤逃的事件，今后客戶購房時選擇注重企業(yè)形象和品牌打造的開發(fā)商，將成為開發(fā)商在開發(fā)及推廣宣傳時注意的問題。 供求分析 Page26 近 2 年來昌樂房產開發(fā)量急劇增加，供應總量多達 200 多棟。房地產市場整體需求已經逐漸小于供給，但是就此次調查的在售樓盤的情況看，需求已然旺盛，樓盤銷售周期反而有縮短的趨勢，老百姓有 一種急切的恐慌心理， “買房子要找關系，好樓層不好買，房價還要漲 ”這樣的心態(tài)較多。但是畢竟是 8 萬人口的縣城，購買力比較有限，需求得以很快釋放但容易透支，隨著供應量的增加，進入 2021 年之后，供求將進一步顯現(xiàn)出供大于求的局面，競爭將日益激烈，特別是地段不屬于市中心的樓盤的銷售速度將更加放慢。 價格分析 目前在售樓盤主流銷售均價在 2400—2600 元 /㎡之間，自 2021 年以來，昌樂的房地產價格可謂一路攀升，在不到 幾 年的時間里，樓盤價格平均每平方米漲幅在 8001000元。 2021年以來房價處于緩慢小幅上升階段 ，預計昌樂縣級市的經濟支撐狀況，商品房均價至 2600元 /㎡將成為一個 “分水嶺 ”，再加上縣級市場主要以自住型需求為主，缺乏投資性需求和外來人口需求的拉動，因而昌樂房價目前已基本上處于一個相對穩(wěn)定階段。 購房群體分析 ? 高端客源 大中企業(yè)的中高級管理人員、大股東；較有實力的個體、私營業(yè)主；金融機構如保險公司的高級管理人員等。醫(yī)院、學校等效益好的事業(yè)單位；政府機關中高級官員； ? 中端客源 Page27 政府機關公務員、大中企業(yè)中級管理人員；實力一般的個體私營業(yè)戶；學校老師；保險公司等金融機構中級職員。 ? 中低端客源 進城務工人員 、普通工薪階層、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)農民進城安家置業(yè)者。 ? 外地或投資型客源 數(shù)量很少。包括部分南方做生意的、東北人等外來人口，長期在昌樂居住者。 戶型偏好分析 市場上主流及受客戶青睞的房型主要集中在： 90—120 ㎡的套三房型、 70—90 ㎡的套二房型。另外，部分定位和品質不是很高的項目、有大約 2550%比例 70—90 ㎡的套二房型。當?shù)鼐用駥褪綉粜汀㈨攲訋чw樓戶型不是很認可，對南向客廳等創(chuàng)新戶型接收度不高，而是青睞緊湊實用型戶型。但隨著客戶對居住品質要求的不斷提升，今后錯層式戶型及入戶花園式戶型等創(chuàng)新戶型應是發(fā)展的 方向。 樓層偏好分析 偏愛中低樓層， 4 樓以下的樓層銷售較快， 70 左右的小面積套二房型以及 110 左右的緊湊套三戶型最受歡迎。喜好程度依次為：三樓、二樓、一樓、四樓、五樓。對高層和閣樓產品不太認可，對閣樓接受度較差。 總價承受力分析 20－ 25 萬 ——30%。 25－ 30 萬 ——40%。 30－ 35 萬 ——25%； Page28 35 萬以上 —— 5%； 購房目的分析 基本上以自住、改善和提升現(xiàn)有居住質量為主，投資型客戶較少，多集中在市中心的幾個樓盤。 1室內布局偏好 較多客戶要求南向朝陽間最好全是臥室，全明戶型， 要求保證采光面足夠大，采光通風條件良好，不少客戶喜歡外飄窗、全落地窗設計。 1樓盤規(guī)模分析 目前市場上推出的樓盤建筑面積普遍在 10 萬㎡以下，個別小項目只有 3 棟樓，反而因為地段較好、價格不高，銷售情況也不錯。 10 萬㎡以上的大盤多為分期開發(fā)。 1物業(yè)管理分析 目前來看，昌樂的小區(qū)物業(yè)管理水平仍比較低，處于起步階段，缺乏品牌物業(yè)管理公司的介入，當?shù)仄放莆飿I(yè)公司也不多。物業(yè)管理服務內容仍停留在最基本的保安、衛(wèi)生清理等，物業(yè)管理整體水平有待提高。 1樓盤綜合品質分析 目前各樓盤的綜合品質普遍不高，但 正在快速提升中，體現(xiàn)在實行全封閉式智能化物業(yè)管理、地熱采暖、立面造型創(chuàng)新、景觀營造、建筑節(jié)能、生活配套等方面。就整體而言，住宅在總體規(guī)劃、單體設計、景觀營造、建筑施工質量、新型建材應用、戶型創(chuàng)新、立面造型等方面仍落后于濰坊、青島等地級城市，缺乏人性化的突破。 Page29 1營銷推廣和包裝分析 隨著昌樂房地產市場發(fā)展較為緩慢，市場競爭雖然已經逐漸激烈，但是依然停留在價格競爭的階段，各開發(fā)商并不注重樓盤的專業(yè)化營銷推廣和綜合包裝，大多數(shù)樓盤只是在圍墻廣告方面較為專業(yè)，除了個別高層項目如程氏中央帝景追求綜合品質，其他樓盤 基本沒有全面的整合推廣，相互之間非常排斥，廣告宣傳單一，僅僅依靠項目周邊人群而采用售樓處銷售，下一步，隨著供應量增加，項目整合營銷推廣必然有更高的要求，為了縮短了樓盤銷售周期、加速資金回籠，開發(fā)商有必要進行綜合品質的提升，并采取專業(yè)的行之有效的銷售推廣方式。
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