昌樂(lè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告(新)-資料下載頁(yè)
2024-12-15 22:52本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】本章通過(guò)對(duì)昌樂(lè)的概況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民生活及整體規(guī)劃等宏觀層面的闡述、分析、預(yù)測(cè)，準(zhǔn)確的把握昌樂(lè)房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的宏觀環(huán)境及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。從昌樂(lè)面積和人口數(shù)量來(lái)看，昌樂(lè)在濰坊屬于一個(gè)規(guī)模不大的縣城。整體交通便利，布局及各區(qū)域劃分明晰，歷史文化悠久，房地產(chǎn)發(fā)展。行政隸屬山東省濰坊市，東距濰坊城區(qū)25公里，西接臨朐、1800萬(wàn)年前的一場(chǎng)火山爆發(fā)，不僅在昌樂(lè)形成了46座遠(yuǎn)古火山口，還給昌樂(lè)人民帶了寶貴的財(cái)富——藍(lán)寶石，其儲(chǔ)藏面積近450平方公里，為中國(guó)的“藍(lán)寶石之鄉(xiāng)”，又被命名為“中國(guó)寶石城”。昌樂(lè)駛上了發(fā)展的快車(chē)道，加速與濰坊城區(qū)的全面對(duì)接。昌樂(lè)隸屬山東省濰坊市，轄4個(gè)鎮(zhèn)、5個(gè)街道、1個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，昌樂(lè)縣總?cè)丝?02975人，其中城鎮(zhèn)人口127186人，市區(qū)人口約85000人。景至2050年，規(guī)劃人口40萬(wàn)。昌樂(lè)縣居民收入有所增長(zhǎng)，生活水平得到明顯改善。
【正文】 這些新建商鋪十分搶手。沿壽陽(yáng)山路東側(cè)建有部分別墅，獨(dú)棟、聯(lián)體別墅銷(xiāo)售情況較好，基本全部賣(mài)完。其他，諸如錯(cuò)層設(shè)計(jì)、入戶花園式等創(chuàng)新型建筑形式較少。 開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域分布 總體上以新昌路兩側(cè)、大沂路兩側(cè)兩大板塊為 開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，開(kāi)發(fā)區(qū)域比較集中，但是缺乏非常有影響力和號(hào)召力的大型居住板塊，恒安街大沂路附近樓盤(pán)較多，加上城中村改造，逐漸會(huì)發(fā)展成規(guī)模居住區(qū)，但是目前生活配套功能不夠齊備，隨著縣政府南移規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)，居住配套功能將逐漸健全。目前開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)主要以舊城改建和原來(lái)的部分老廠區(qū)改造為主，同時(shí)，在主城區(qū)的外圍也陸續(xù)出現(xiàn)了幾個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 按照目前的發(fā)展趨勢(shì)，今后東南部板塊以及 309 國(guó)道兩側(cè)區(qū)域?qū)l(fā)展成為一南一北兩大居住板塊。目前北部樓盤(pán)主要集中在 309 國(guó)道南側(cè)。商業(yè)仍以新昌路利民街為核心?？傮w來(lái)看，城區(qū)北部?jī)r(jià)格偏低，低于 東南部約 400 元 /㎡。 開(kāi)發(fā)商分析 以昌樂(lè)當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商和外來(lái)投資開(kāi)發(fā)商為主，當(dāng)?shù)厝狈Τ梢?guī)模開(kāi)發(fā)實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，外來(lái)投資開(kāi)發(fā)商以濰坊開(kāi)發(fā)商為主?？蛻魧?duì)開(kāi)發(fā)商的品牌認(rèn)知還沒(méi)有達(dá)到一定程度，但隨著藍(lán)寶石花園發(fā)生開(kāi)發(fā)商攜款撤逃的事件，今后客戶購(gòu)房時(shí)選擇注重企業(yè)形象和品牌打造的開(kāi)發(fā)商，將成為開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)及推廣宣傳時(shí)注意的問(wèn)題。 供求分析 Page26 近 2 年來(lái)昌樂(lè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)量急劇增加，供應(yīng)總量多達(dá) 200 多棟。房地產(chǎn)市場(chǎng)整體需求已經(jīng)逐漸小于供給，但是就此次調(diào)查的在售樓盤(pán)的情況看，需求已然旺盛，樓盤(pán)銷(xiāo)售周期反而有縮短的趨勢(shì)，老百姓有 一種急切的恐慌心理， “買(mǎi)房子要找關(guān)系，好樓層不好買(mǎi)，房?jī)r(jià)還要漲 ”這樣的心態(tài)較多。但是畢竟是 8 萬(wàn)人口的縣城，購(gòu)買(mǎi)力比較有限，需求得以很快釋放但容易透支，隨著供應(yīng)量的增加，進(jìn)入 2021 年之后，供求將進(jìn)一步顯現(xiàn)出供大于求的局面，競(jìng)爭(zhēng)將日益激烈，特別是地段不屬于市中心的樓盤(pán)的銷(xiāo)售速度將更加放慢。 價(jià)格分析 目前在售樓盤(pán)主流銷(xiāo)售均價(jià)在 2400—2600 元 /㎡之間，自 2021 年以來(lái)，昌樂(lè)的房地產(chǎn)價(jià)格可謂一路攀升，在不到 幾 年的時(shí)間里，樓盤(pán)價(jià)格平均每平方米漲幅在 8001000元。 2021年以來(lái)房?jī)r(jià)處于緩慢小幅上升階段 ，預(yù)計(jì)昌樂(lè)縣級(jí)市的經(jīng)濟(jì)支撐狀況，商品房均價(jià)至 2600元 /㎡將成為一個(gè) “分水嶺 ”，再加上縣級(jí)市場(chǎng)主要以自住型需求為主，缺乏投資性需求和外來(lái)人口需求的拉動(dòng)，因而昌樂(lè)房?jī)r(jià)目前已基本上處于一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定階段。 購(gòu)房群體分析 ? 高端客源 大中企業(yè)的中高級(jí)管理人員、大股東；較有實(shí)力的個(gè)體、私營(yíng)業(yè)主；金融機(jī)構(gòu)如保險(xiǎn)公司的高級(jí)管理人員等。醫(yī)院、學(xué)校等效益好的事業(yè)單位；政府機(jī)關(guān)中高級(jí)官員； ? 中端客源 Page27 政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、大中企業(yè)中級(jí)管理人員；實(shí)力一般的個(gè)體私營(yíng)業(yè)戶；學(xué)校老師；保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)中級(jí)職員。 ? 中低端客源 進(jìn)城務(wù)工人員 、普通工薪階層、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民進(jìn)城安家置業(yè)者。 ? 外地或投資型客源 數(shù)量很少。包括部分南方做生意的、東北人等外來(lái)人口，長(zhǎng)期在昌樂(lè)居住者。 戶型偏好分析 市場(chǎng)上主流及受客戶青睞的房型主要集中在： 90—120 ㎡的套三房型、 70—90 ㎡的套二房型。另外，部分定位和品質(zhì)不是很高的項(xiàng)目、有大約 2550%比例 70—90 ㎡的套二房型。當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)復(fù)式戶型、頂層帶閣樓戶型不是很認(rèn)可，對(duì)南向客廳等創(chuàng)新戶型接收度不高，而是青睞緊湊實(shí)用型戶型。但隨著客戶對(duì)居住品質(zhì)要求的不斷提升，今后錯(cuò)層式戶型及入戶花園式戶型等創(chuàng)新戶型應(yīng)是發(fā)展的 方向。 樓層偏好分析 偏愛(ài)中低樓層， 4 樓以下的樓層銷(xiāo)售較快， 70 左右的小面積套二房型以及 110 左右的緊湊套三戶型最受歡迎。喜好程度依次為：三樓、二樓、一樓、四樓、五樓。對(duì)高層和閣樓產(chǎn)品不太認(rèn)可，對(duì)閣樓接受度較差。 總價(jià)承受力分析 20－ 25 萬(wàn) ——30%。 25－ 30 萬(wàn) ——40%。 30－ 35 萬(wàn) ——25%； Page28 35 萬(wàn)以上 —— 5%； 購(gòu)房目的分析 基本上以自住、改善和提升現(xiàn)有居住質(zhì)量為主，投資型客戶較少，多集中在市中心的幾個(gè)樓盤(pán)。 1室內(nèi)布局偏好 較多客戶要求南向朝陽(yáng)間最好全是臥室，全明戶型， 要求保證采光面足夠大，采光通風(fēng)條件良好，不少客戶喜歡外飄窗、全落地窗設(shè)計(jì)。 1樓盤(pán)規(guī)模分析 目前市場(chǎng)上推出的樓盤(pán)建筑面積普遍在 10 萬(wàn)㎡以下，個(gè)別小項(xiàng)目只有 3 棟樓，反而因?yàn)榈囟屋^好、價(jià)格不高，銷(xiāo)售情況也不錯(cuò)。 10 萬(wàn)㎡以上的大盤(pán)多為分期開(kāi)發(fā)。 1物業(yè)管理分析 目前來(lái)看，昌樂(lè)的小區(qū)物業(yè)管理水平仍比較低，處于起步階段，缺乏品牌物業(yè)管理公司的介入，當(dāng)?shù)仄放莆飿I(yè)公司也不多。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容仍停留在最基本的保安、衛(wèi)生清理等，物業(yè)管理整體水平有待提高。 1樓盤(pán)綜合品質(zhì)分析 目前各樓盤(pán)的綜合品質(zhì)普遍不高，但 正在快速提升中，體現(xiàn)在實(shí)行全封閉式智能化物業(yè)管理、地?zé)岵膳?、立面造型?chuàng)新、景觀營(yíng)造、建筑節(jié)能、生活配套等方面。就整體而言，住宅在總體規(guī)劃、單體設(shè)計(jì)、景觀營(yíng)造、建筑施工質(zhì)量、新型建材應(yīng)用、戶型創(chuàng)新、立面造型等方面仍落后于濰坊、青島等地級(jí)城市，缺乏人性化的突破。 Page29 1營(yíng)銷(xiāo)推廣和包裝分析 隨著昌樂(lè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為緩慢，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)雖然已經(jīng)逐漸激烈，但是依然停留在價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的階段，各開(kāi)發(fā)商并不注重樓盤(pán)的專業(yè)化營(yíng)銷(xiāo)推廣和綜合包裝，大多數(shù)樓盤(pán)只是在圍墻廣告方面較為專業(yè)，除了個(gè)別高層項(xiàng)目如程氏中央帝景追求綜合品質(zhì)，其他樓盤(pán) 基本沒(méi)有全面的整合推廣，相互之間非常排斥，廣告宣傳單一，僅僅依靠項(xiàng)目周邊人群而采用售樓處銷(xiāo)售，下一步，隨著供應(yīng)量增加，項(xiàng)目整合營(yíng)銷(xiāo)推廣必然有更高的要求，為了縮短了樓盤(pán)銷(xiāo)售周期、加速資金回籠，開(kāi)發(fā)商有必要進(jìn)行綜合品質(zhì)的提升，并采取專業(yè)的行之有效的銷(xiāo)售推廣方式。
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