【正文】 額 1871 萬元，增長 %。全年新增固定資產(chǎn) 246823 萬元。 5 二、蕪湖縣宏觀環(huán)境分析 經(jīng)濟背景 （ 1）蕪湖縣 2020 年經(jīng)濟狀況分析： 2020 年蕪湖縣產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為：第一產(chǎn)業(yè)為 ％、第二產(chǎn)業(yè)為 ％、第三產(chǎn)業(yè)為 ％。 蕪湖縣旅游 資源 蕪湖縣旅游資源豐富，陶辛鎮(zhèn)充分利用本地豐富的旅游資源，引種國內(nèi)數(shù) 10 種精品荷花。 二、蕪湖縣宏觀環(huán)境分析 ...................................... 5 經(jīng)濟背景 ................................................... 5 政策背景 ................................................... 9 區(qū)域背景 .................................................. 10 規(guī)劃背景 .................................................. 10 三、蕪湖縣房地產(chǎn)場分析 ..................................... 12 蕪湖縣 房產(chǎn)回顧 ............................................ 12 蕪湖縣 房產(chǎn)特點 ............................................ 14 潛在客戶需求分析 .......................................... 15 市 場潛力分析 .............................................. 17 四、項目概況 .............................................. 18 地塊規(guī)劃要求 18 項目 SWOT 分析 ............................................. 20 現(xiàn)有主要競爭項目調(diào)查表 .................................... 22 五、項目產(chǎn)品規(guī)劃建議 ...................................... 27 項目場定位 ................................................ 27 項目定價分析 .............................................. 27 項目規(guī)劃建設建議 .......................................... 28 詳細規(guī)劃建議 .............................................. 30 目標客戶群分析 ............................................ 33 項目入 市 機分析及建議 ...................................... 36 六、營銷推廣建議 .......................................... 37 項目包裝策略 .............................................. 37 廣告投放計劃 .............................................. 41 3 一、蕪湖縣域概況 蕪湖縣地理位置 蕪湖縣位于安徽省東南部，長江中下游南岸，古稱鳩茲，西漢元豐二年（公元前 109 年）置縣。 7 平方公里，被譽為“蕪湖天然動植物園”。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 114438 萬元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 353613 萬元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 161128 萬元，增長 %。全年銷售商品房 萬平方米，商品房銷售額 29471 萬元。全縣人口中，男性人口 202021 人，女性人口 183673 人。 （ 3）蕪湖縣城鎮(zhèn)居民收入情況 2020－ 2020年 在崗職工平均工資 一覽表 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 8 在崗職工年平均工資 16447 元 20232 元 25341 元 32488 元 增長率 % % % % 從以上數(shù)據(jù)分析，蕪湖縣城鎮(zhèn)居民人均收入穩(wěn)步增長，如果根據(jù)人均收入與住宅市場的房價走 勢、市場活躍程度之間的聯(lián)系來看，在這一單項指標中，蕪湖縣的房地產(chǎn)市場在價格空間上具備了一定的條件。 近年來，蕪湖縣著力推進城市化進程，縣城圍繞“東擴南進”思路，加快城南新區(qū)和東湖公園開發(fā)建設，爭取到“十一五”末，縣城 10 建成區(qū)面積達 15平方公里，人口達 15萬，初步建成為蕪湖市的副中心城市。 宏觀環(huán)境分析 —— 小結(jié) 綜上所述，蕪湖縣強有力的經(jīng)濟基礎設施和便利的交通環(huán)境， 為城市經(jīng)濟快速發(fā)展提供了保證；隨著市區(qū)規(guī)模進一步擴大，需要有大量的配套設施跟進和完善，這又將帶動蕪湖縣房地產(chǎn)業(yè)的新一輪開發(fā)熱潮。由于商品房市場供不應求、蕪湖縣機械工業(yè)園發(fā)展外來人口增加等因素影響，房價幾乎翻番。 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)投資 54052 萬元，增長 %。 蕪湖縣房產(chǎn)特 點 蕪湖縣房地產(chǎn)市場上，房價已經(jīng)出現(xiàn)相對理性的攀升，消費者根據(jù)自身能力還是可以接受的；主力戶型多以三室為主；南北朝向的戶型深受市場歡迎。 用作投資的相對較少?？赡芘c長輩同住 3500 元以上 改善現(xiàn)有居住環(huán)境 額外置業(yè) 為子女購置新房 投資 80130ｍ 178。蕪湖縣在機械工業(yè)園區(qū)迅速發(fā)展的帶動下，縣域經(jīng)濟發(fā)展速度較快，經(jīng)濟投資環(huán)境較好，投資前景看好；該宗土地面積適中，位置優(yōu)越，便于快速啟動和操作，可作為公司進入蕪湖縣、蕪湖市房地產(chǎn)市場的切入點。根據(jù)蕪湖縣城市規(guī)劃的推進與實際發(fā)展方向，土地市場機會點主要在兩個方向：第一是城南的行政辦公文教居住新城區(qū)，第二是老城區(qū)與機械工業(yè)園的銜接地帶。 機會 （ 1）市政 城區(qū)向東南擴展，市政配套、住宅開發(fā)業(yè)已成熟。 項目周邊的配套成熟和便利的交通是項目最重要的優(yōu)勢 現(xiàn)有主要競爭項目調(diào)查表 在售樓盤 22 （ 1） 、 書香名第 項目簡介： 書香名第位于蕪湖縣城南政治、文教的中心地帶，在蕪湖南路與荊山河路交叉口的東北角，緊鄰蕪湖縣行政服務中心，占地面積約 9 萬平方米，總建筑面積約 12 萬平方米，綠化率高達 40%，容積率僅為 ，是純 多層的低密度住宅社區(qū)。 在建樓盤 時代廣場。 88130 平米 16層 小高層 住宅。該公司投資的四星級南湖國際大酒店緊鄰項目北側(cè)已開工建設。共 1234 套住宅，剩余 100 余套，銷售率達 80%。 我們通過詳細的市場調(diào)查，仔細研究分析提出本項目的定位構(gòu)思主題： “ 面向中高端收入人群的 人性化精品樓盤” 項目定價分析 從周邊樓盤的開發(fā)情況來看，未來幾年在蕪湖縣，相對高品質(zhì)、小戶型、景觀好 ,中低價位的房產(chǎn)品將占主流市場，供給與需求都將達到一定的量。 (1) 以人為本，注重生態(tài)環(huán)境 —— 充分尊重“以人為本”的人文觀點。 產(chǎn)品形態(tài)建議 目前，從我們公司此次市場調(diào)查實地取證分析，由于本項目近區(qū)商業(yè)環(huán)境比較成熟，商業(yè)營業(yè)房的市場投資潛力需要時間的積累。在四周種上樹木，這些樹木不但能吸收路邊的灰塵，而且能增加綠化面積，形成一定的景觀效應。以下 10％ 90110M178。建議本項目實行封閉式管理。 前面已經(jīng)說過，我們的客戶主要是蕪湖縣居民 ,還有那些希望進駐縣城的人，或者說是中等收入或中上 等收入的人群，其購買目標的面積范圍主要是： 中上等人群： 120 平方米以上 中等人群： 90120 平方米 中下等人群： 80平方米 （ 1）、本項目目標客戶群定位 本項目目標客戶群體定位主要為： 蕪湖縣企業(yè)中 小高層 人員購房群體； 蕪湖縣周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)想進城的部分購房群體； 老城區(qū) 改善性需求 購房群體； 外來高級務工購房群體； 政府官員、事業(yè)單位 人員； 少量投資置業(yè)群體。具體提煉表現(xiàn)為以下幾個方面： 產(chǎn)品設計尋求差異性策略 根據(jù)本產(chǎn)品定位，本案設計一定要突出本案的經(jīng)營主題：以江南文化為核心的健康系統(tǒng)住宅。甚至可以考慮建樣板房的形式吸引消費者。 （ 2）、雙向互動式營銷：以往大多樓盤銷售量單方面由開發(fā)商向客戶宣傳樓盤特性，促其購買。 （ 1）、小步慢跑的調(diào)價策略：本案為應對競爭，開盤時應以較低的價位切入市場 ，積聚人氣后，采用總價每平米上調(diào) 35%的幅度上調(diào)售價，同時在售樓處設置調(diào)價倒計時，用以影響客戶下單。 （ 5）、頻繁促銷活動： 本案所處的市場競爭環(huán)境，注定本案銷售不能采用被動的銷售方 40 式，而是要主動走出去。 （ 3）、樣板房：本案樣板房可在裝修設計上突破常規(guī)，例如：設計室內(nèi)小水景，室內(nèi)綠色裝飾等創(chuàng)意性設計。 軟廣告 42 主題：江南文化住宅 內(nèi)容：奠基；江南文化與系統(tǒng)住宅。 時間：內(nèi)部預告階段后期。（這點需要結(jié)合當?shù)禺敃r的市場研究確定） 內(nèi)容：套內(nèi)面積計價是未來的趨勢。 “我造房子，您定價”活動 目的：通過該活動輔助促銷，達到吸引消費者關注，提升銷售的作用。 時間：結(jié)頂前