【正文】 23 （ 2） 、公園城邦 項(xiàng)目簡(jiǎn)介：百悅 ?公園城邦項(xiàng)目與蕪湖縣東湖公園僅一路之隔，東依蕪?fù)托戮€（快速通道）及蕪湖機(jī)械工業(yè)開發(fā)區(qū)，西靠三元路，南以灣新路為界，北與東湖公園隔公園大道相望。 劣勢(shì) （ 1）土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)可能會(huì)比較激烈。為主 村鎮(zhèn)行政管理人員及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo) 3550歲 高中及以上文化水平 已婚，子女 523歲，可能與長(zhǎng)輩子女同住 3500 元以上 改善居住環(huán)境 為子女購(gòu)房 投資 120140ｍ178。在售樓盤中， 80100 ㎡ 的戶型占了7080%。 13 蕪湖縣整體市場(chǎng)處于房產(chǎn)發(fā)展初級(jí)階段。境內(nèi)青弋江直通黃金水道長(zhǎng)江，皖贛鐵路穿越縣城， 104 省道與 205 國(guó)道在縣境西面交會(huì)，蕪宣高速（蕪湖— 宣城）、蕪馬高速（蕪湖 — 馬鞍山）已建成通車，銅南宣高速（銅陵 — 南陵 — 宣城）、蕪雁高速（蕪湖 — 高淳）即將開工建設(shè)，四條高速在縣域東西南北都設(shè)有出入口，這一獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，構(gòu)成了蕪湖縣到江浙地區(qū)的 3 小時(shí)高速公路網(wǎng)絡(luò)。 ? 第一產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民總產(chǎn)值的貢獻(xiàn)相對(duì)最低同時(shí)增長(zhǎng)緩慢。 固定資產(chǎn)投資。 蕪湖縣歷史概述 蕪湖縣歷史歷史悠久，當(dāng)代考古證明，早在四五千年前，這里應(yīng)居住著皋夷人、山越人。素有“千頃碧波，寬廣幽深，天蓄人養(yǎng)，水族繁茂”之景狀的大港位于六郎集鎮(zhèn)區(qū)西南約 6 公里處，總面積 2200 余畝，以其湖面寬廣、煙波浩渺、港灣幽靜、水天一色的風(fēng)韻，加之 諸多美好而神奇的傳說(shuō)，為其開辟成為水上游樂、休閑餐飲、會(huì)議場(chǎng)館等提供了優(yōu)良的自然條件。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 181617 萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng) %，增幅為近 12年來(lái)最 高。 9 （ 4） 蕪湖縣 建筑業(yè)市場(chǎng)概況 2020－ 2020年 蕪湖縣建筑業(yè)發(fā)展 一覽表 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 房屋建筑施工面積 136 萬(wàn)平方米 萬(wàn)平方米 175 萬(wàn)平方米 199 萬(wàn)平方米 房屋建筑竣工面積 80 萬(wàn)平方米 萬(wàn)平方米 112 萬(wàn)平方米 108 萬(wàn)平方米 全縣建筑業(yè)繼續(xù)保持健康快速的發(fā)展勢(shì)頭，建筑業(yè)投資腳步加快。近幾年，蕪湖縣政府以發(fā)展思路為契機(jī)。 2020 年，蕪湖縣全年全年銷售商品房 13 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)%；商品房銷售額 36907 萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng) %。為主、 部分 140ｍ178。蕪湖縣房地產(chǎn)開發(fā)量、存量房及未來(lái)土地儲(chǔ)備量不多，房產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較弱。 （ 3）市場(chǎng)空缺 蕪湖縣場(chǎng)樓盤產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象較為普及， 戶型比較老套 ，選擇空間相對(duì)較小。項(xiàng)目以商業(yè)為主，有一幢 18 層 小高層 住宅，共 142 套。 安置樓盤 安置樓盤主要有 3 個(gè)：第一是都市花園，位于保沙路以東 、荊山河路兩側(cè)，是一個(gè)有 2 千余戶的大型安置小區(qū)，其中，北側(cè) 1 千余戶已入住，南側(cè)已結(jié)頂；第二個(gè)是東湖公園東北角約 1 千余戶的安置小區(qū)蕪南商座，部分已入住，部分正在施工；第三個(gè)位于蕪湖南路西側(cè)、蕪湖縣政府廣場(chǎng)對(duì)面一帶，戶數(shù)不多。隨著消費(fèi)者的消費(fèi)心理逐步成熟，對(duì)房產(chǎn)品的品質(zhì)、以及外在 條件也在逐步提高。如果開發(fā)商業(yè)營(yíng)業(yè)房，在不影響住宅建設(shè)的前提下可在沿街地塊發(fā)展商業(yè)。 35％ 120140 M178。因此一個(gè)樓盤的推出的成功與否，并不能單純地選擇某個(gè)固定時(shí)間點(diǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)，而是應(yīng)該要把前期的鋪墊工作等完善。 （ 4）、草船借箭：本案營(yíng)銷策略中廣泛運(yùn)用“借”的策略，如推出營(yíng)銷主題，需借知名專家理論支持，創(chuàng)造主題賣點(diǎn)需外部拿獎(jiǎng)策略等。 營(yíng)銷推廣及銷售渠道的差異性策略 本案為在競(jìng)爭(zhēng)中爭(zhēng)取主動(dòng)，在營(yíng)銷推廣和銷售渠道上創(chuàng)造差異性策略。 （ 2）、銷售道具及 VI應(yīng)用部分設(shè)計(jì)充滿江南文化藝術(shù)的風(fēng)格，售樓人員名片設(shè)計(jì)成名帖形式。打消消費(fèi)者購(gòu)買樓盤的疑慮。 時(shí)間：強(qiáng)銷期后期。涉及具體事件營(yíng)銷活動(dòng)以及媒體廣告投入的費(fèi)用預(yù)算，并不包括在內(nèi)。 內(nèi)容：精裝修在國(guó)內(nèi)其他大城市的發(fā)展和國(guó)外普遍的住宅模式。 軟新聞 目的：營(yíng)造開盤前的氣勢(shì)，表明樓盤的受歡迎程度，吸引消費(fèi)者關(guān)注樓盤、預(yù)定樓盤。 硬件方面： （ 1）、工地圍墻：圍繞本案文化主題，營(yíng)造中國(guó)文化品味濃郁的工地圍墻設(shè)計(jì)。 （ 6）、氛圍營(yíng)銷：本案在售樓處、展示處、展銷會(huì)場(chǎng)等賣場(chǎng)營(yíng)造中，充分運(yùn)用音樂、燈光、氣味、藝術(shù)裝飾秩序等手段營(yíng)造具有親和力與高雅氣氛的賣場(chǎng)氛圍。以江南住宅景觀設(shè)計(jì)、中式物業(yè)管理支撐這一理念。 物業(yè)管理最大的難題是資金問題，本案在提高物業(yè)管理檔次的同時(shí)，不能增加住戶的負(fù)擔(dān)，物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)必須保持蕪湖縣中等樓盤水平。建議 東邊套設(shè)計(jì)面積≤ 144ｍ 178。 景觀規(guī)劃要求 要求小區(qū)整體景觀形成以一個(gè)景觀中心帶和輔助的景觀綠化帶，讓景觀均勻地分布于整個(gè)小區(qū)， 充分體現(xiàn)小區(qū)的綠色、生態(tài)、健康的主題。因此，要想在這個(gè)龍爭(zhēng)虎斗的市場(chǎng)占據(jù)一席之地就必須要?jiǎng)?chuàng)造出一種差異化。 規(guī)劃樓盤 南湖小區(qū)。 24 （ 3） 、明珠花園 項(xiàng)目簡(jiǎn)介：明珠花園小區(qū)位于蕪湖縣渡春路，縣二中附近，即原縣化肥廠地塊。 （ 2）規(guī)劃容積率要求為 2，因此 小高層 建筑會(huì)偏多。 3000 元以上 改善現(xiàn)有居住環(huán)境 投資 100140ｍ178。 理性購(gòu)房 蕪湖縣居民的購(gòu)房心態(tài)較理性，用作投資的較少。 而且，蕪湖縣房產(chǎn)市場(chǎng)基本為外地開發(fā)商壟斷，其中，書香名第、百悅公園城邦和南湖水上娛樂生態(tài)園的開發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)，當(dāng)?shù)厝藢?duì)外地開發(fā)商接受度較高。 “城市化戰(zhàn)略”重點(diǎn)圍繞把 灣 沚 建成蕪湖市副中心城市的戰(zhàn)略目標(biāo)，以規(guī)劃為龍頭，以現(xiàn)代化為導(dǎo)向，以要素集聚為基礎(chǔ)，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為支撐，不斷完善基礎(chǔ)設(shè)施條件，增強(qiáng)灣 沚 及中心鎮(zhèn)的集聚和輻射 11 功能，初步形成特色鮮明、布局合理、發(fā)展協(xié)調(diào)的城鎮(zhèn)體系。該數(shù)據(jù)表明了蕪湖縣作為第二產(chǎn)業(yè)定位中良好的執(zhí)行能力， 2020 年其第二產(chǎn)業(yè)較上年增長(zhǎng)了%，支柱產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)有利 于商業(yè)、金融、服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。本年項(xiàng)目建成投產(chǎn)率 %，固定資產(chǎn)交付使用率 %。入夏以來(lái)千畝水面蓮葉接天，荷花映日， 4 使“陶辛水韻”更添異彩 ，吸引遠(yuǎn)道游客紛至沓來(lái)。和平生態(tài)旅游區(qū)地處蕪湖縣南部新設(shè)的紅楊鎮(zhèn)內(nèi)，距縣城灣 沚 12 公里，青弋江、灣西路貫穿全境，旅游區(qū)總面積 68。 固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資 4446 萬(wàn)元；第二產(chǎn)業(yè)投資 692636萬(wàn)元，增長(zhǎng) %，其中工業(yè)投資 691945 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)投資 148046 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資 55831 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %。 ? 第三產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展是城發(fā)展良性表現(xiàn)，也是推動(dòng)城發(fā)展的前提；在 2020 年，第三產(chǎn)業(yè)增加值 161128 萬(wàn)元 ,增長(zhǎng) %。依托城鎮(zhèn)，大力發(fā)展賓館、娛樂、商務(wù)、金融、物流、文化、各類中介等第三產(chǎn)業(yè)，提升城鎮(zhèn)服務(wù)水平，提高城鎮(zhèn)品位。 （ 1） 開發(fā)規(guī)模迅速擴(kuò)大 房地產(chǎn)業(yè)投資快速增長(zhǎng)。購(gòu)房人群主要有四類：外出打工回來(lái)購(gòu)房、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)在縣城購(gòu)房、婚房、子女上學(xué)用房 。為主 市場(chǎng)潛力分析 投資前景較好。但目前蕪湖縣對(duì) 小高層 接受度還不夠充分，需要市場(chǎng)發(fā)展成熟才能逐漸接受。占地面積 60 畝， 建筑面積 6 萬(wàn)平方米， 容積率 ，規(guī)劃有多層、 小高層 （水岸景觀房） 主力戶型： 80100 平 銷售均價(jià)：多層 3300 元 /平， 小高層 3400 元 /平 商鋪均價(jià)：雙層 7900 元 /平，單層 6000 元 /平 儲(chǔ)藏室： 2280 元 /平 車庫(kù)： 2800元 /平 促銷方式：首付 20%，誠(chéng)意金 5000 抵 15000 銷售率： 80% 銷售進(jìn)度：一期多層已售完，二期三座江景 小高層 已結(jié)頂，一、三號(hào)樓基本售完，二號(hào)樓已售 60%。位于蕪湖南路南端西側(cè)，毗鄰南湖，由蕪湖天虹置業(yè)開發(fā)。 27 本項(xiàng)目所在的區(qū)域交通便利，位于 蕪湖南路以東 ， 荊 河 路以北，順應(yīng)城市中心南移趨勢(shì) ， 周邊樓盤房?jī)r(jià)處于城市尖端。 項(xiàng)目組團(tuán)建議 針對(duì)本項(xiàng)目地塊格局情況，建議項(xiàng)目形成 數(shù)個(gè) 半圍合、半開放的建筑組團(tuán)格局。 戶型面積配比建議圖： （ 3）、價(jià)格 戶型面積 配比率 90M178。 33 5 .5 目標(biāo)客戶群分析 本項(xiàng)目定位為高等收入鄉(xiāng)鎮(zhèn)及中高端城市居民的精品樓盤，那么在如今的蕪湖縣場(chǎng)上會(huì)有哪一部分人去購(gòu)買呢？我們又要去在哪些潛在市場(chǎng)上挖掘客戶呢？通過調(diào)查得出下面一些結(jié)論。 （ 2）、先賣包裝：本案面對(duì)的市場(chǎng)不確定因素較多，在樓盤建設(shè)尚未全面展開時(shí)，先抓緊時(shí)間營(yíng)建現(xiàn)場(chǎng)售樓處及周邊景觀，讓消費(fèi)者能盡快 看到本案的特性，以利于營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)的展開。 價(jià)格策略 本案在整個(gè)推盤過程中，須 前期設(shè)置樓王一幢，低開高走，強(qiáng)化 39 樓盤價(jià)值升值的概念 。 （ 2）、售樓處：營(yíng)造有濃郁中國(guó)文化氛圍的具有藝術(shù)感染力的賣場(chǎng)氛圍，室內(nèi)外充分運(yùn)用江南園林造景環(huán)境，洽談區(qū)設(shè)計(jì)成茶座形式，免費(fèi)供應(yīng)茶點(diǎn)，開發(fā)接待臺(tái)，采用情景營(yíng)銷手段營(yíng)造充滿親和力與輕松 的售樓環(huán)境。 內(nèi)容：宣傳內(nèi)部預(yù)定的熱烈氣氛，認(rèn)購(gòu)情況的總結(jié)，宣布預(yù)定房源的大致數(shù)量與百分比。 時(shí)間：強(qiáng)銷期中期、促銷活動(dòng)期間。 。 內(nèi)容：告知活動(dòng)內(nèi)容、細(xì)則、時(shí)間；適當(dāng)介紹樓盤特質(zhì)。 促銷活動(dòng) 硬廣告 目的：以全價(jià)寄售的方式吸引投資者介入，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，激發(fā) 43 樓花炒作。