【正文】 聯(lián)系來看，在這一單項(xiàng)指標(biāo)中，蕪湖縣的房地產(chǎn)市場在價格空間上具備了一定的條件。 （ 4） 蕪湖縣 消費(fèi)品市場概況 2020－ 2020年 蕪湖縣市場 消費(fèi) 一覽表 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 消費(fèi)品零售總額 105037 120268 萬元 143913 萬元 181617 萬元 增長率 % % % % 2020 年， 蕪湖縣 全年實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 181617 萬元，比上年增長 %，增幅為近 12年來最高。 9 （ 4） 蕪湖縣 建筑業(yè)市場概況 2020－ 2020年 蕪湖縣建筑業(yè)發(fā)展 一覽表 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 房屋建筑施工面積 136 萬平方米 萬平方米 175 萬平方米 199 萬平方米 房屋建筑竣工面積 80 萬平方米 萬平方米 112 萬平方米 108 萬平方米 全縣建筑業(yè)繼續(xù)保持健康快速的發(fā)展勢頭，建筑業(yè)投資腳步加快。 政策背景 農(nóng)業(yè)上，以優(yōu)質(zhì)糧油、特色畜禽、名優(yōu)水產(chǎn)、果蔬苗木等為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的區(qū)域特色經(jīng)濟(jì)已經(jīng)形成，是國家級商品糧基地縣。工業(yè)上，現(xiàn)已形成機(jī)械制造、建筑建材、木器包裝、農(nóng)副 產(chǎn)品深加工等四大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。安徽省重點(diǎn)開發(fā)區(qū) —— 蕪湖機(jī)械工業(yè)開發(fā)區(qū)成為全縣工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長極和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，成為全縣對外開放的窗口、招商引資的平臺。境內(nèi)現(xiàn)存“楚王城遺跡”、“南唐九十殿”、“宣城官窯、“宋代珩瑯寶塔”等古跡?！疤招了崱北辉u為蕪湖市新十景之一，和平生態(tài)旅游區(qū)被命名為全國農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)。 近年來，蕪湖縣著力推進(jìn)城市化進(jìn)程，縣城圍繞“東擴(kuò)南進(jìn)”思路，加快城南新區(qū)和東湖公園開發(fā)建設(shè)，爭取到“十一五”末，縣城 10 建成區(qū)面積達(dá) 15平方公里，人口達(dá) 15萬，初步建成為蕪湖市的副中心城市。蕪湖縣社會事業(yè)發(fā)展迅 速，是全國科技進(jìn)步先進(jìn)縣、群眾體育先進(jìn)縣、計(jì)劃生育優(yōu)質(zhì)服務(wù)先進(jìn)縣，目前正在創(chuàng)建國家級生態(tài)縣。 區(qū)域背景 蕪湖縣交通發(fā)達(dá)。境內(nèi)青弋江直通黃金水道長江，皖贛鐵路穿越縣城， 104 省道與 205 國道在縣境西面交會，蕪宣高速（蕪湖— 宣城）、蕪馬高速（蕪湖 — 馬鞍山）已建成通車，銅南宣高速（銅陵 — 南陵 — 宣城）、蕪雁高速（蕪湖 — 高淳）即將開工建設(shè)，四條高速在縣域東西南北都設(shè)有出入口，這一獨(dú)特的優(yōu)勢，構(gòu)成了蕪湖縣到江浙地區(qū)的 3 小時高速公路網(wǎng)絡(luò)。縣城灣 沚 距合肥駱崗機(jī)場、南京祿口機(jī)場僅兩小時車程。 規(guī)劃背 景 重點(diǎn)實(shí)施“東向發(fā)展戰(zhàn)略、工業(yè)強(qiáng)縣戰(zhàn)略、城市化戰(zhàn)略、人才興縣戰(zhàn)略和統(tǒng)籌發(fā)展戰(zhàn)略”五大戰(zhàn)略。 “城市化戰(zhàn)略”重點(diǎn)圍繞把 灣 沚 建成蕪湖市副中心城市的戰(zhàn)略目標(biāo)，以規(guī)劃為龍頭，以現(xiàn)代化為導(dǎo)向，以要素集聚為基礎(chǔ)，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為支撐，不斷完善基礎(chǔ)設(shè)施條件，增強(qiáng)灣 沚 及中心鎮(zhèn)的集聚和輻射 11 功能，初步形成特色鮮明、布局合理、發(fā)展協(xié)調(diào)的城鎮(zhèn)體系。依托城鎮(zhèn)，大力發(fā)展賓館、娛樂、商務(wù)、金融、物流、文化、各類中介等第三產(chǎn)業(yè)，提升城鎮(zhèn)服務(wù)水平，提高城鎮(zhèn)品位。 宏觀環(huán)境分析 —— 小結(jié) 綜上所述，蕪湖縣強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施和便利的交通環(huán)境， 為城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展提供了保證；隨著市區(qū)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，需要有大量的配套設(shè)施跟進(jìn)和完善，這又將帶動蕪湖縣房地產(chǎn)業(yè)的新一輪開發(fā)熱潮。 蕪湖縣新的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商務(wù)、工貿(mào)中心建設(shè)步伐日漸加大。近幾年，蕪湖縣政府以發(fā)展思路為契機(jī)。大力投入大量的資金、優(yōu)惠的政策來進(jìn)行城關(guān)區(qū)紹大線的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，有了政府得大力支持，蕪湖縣的居住、商業(yè)環(huán)境將變得越來越好，利于商業(yè)、寫字樓和住宅的開發(fā)。 12 三、蕪湖縣房地產(chǎn)市場分析 蕪湖縣房產(chǎn)回顧 近些年來，蕪湖縣著力推進(jìn)工業(yè)化、城市化和城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，全縣房地產(chǎn)業(yè)保 持了快速發(fā)展的態(tài)勢。全縣約有 25 個樓盤項(xiàng)目，主要分為三類，一類是以經(jīng)濟(jì)適用房為主導(dǎo)的項(xiàng)目，主要戶型為 6080平方米的小戶型，如都市花園、蕪南商座；二類為已建成的小區(qū)樓盤，建筑類型以多層為主，如錦繡家園、中央公館等；三類為目前在售項(xiàng)目，全縣共 13 個，其中縣城內(nèi)住宅樓盤 4 個，這類樓盤相比以往樓盤在項(xiàng)目規(guī)模、小區(qū)配套、建筑風(fēng)格等方面都有所提高，如地處政治、文教中心區(qū)域的書香名第， “一站式新都市湖畔生活城”的百悅 ?公園城邦，定位高端別墅項(xiàng)目的陽光半島。但蕪湖縣房產(chǎn)發(fā)展仍然處于初級階段，目前尚未出現(xiàn)具有較高品質(zhì)的 樓盤，具有較高的提升空間。 從 2020 年以來，蕪湖縣的房產(chǎn)市場持續(xù)升溫。由于商品房市場供不應(yīng)求、蕪湖縣機(jī)械工業(yè)園發(fā)展外來人口增加等因素影響，房價幾乎翻番。目前縣城內(nèi)住宅樓盤均價 35003800 元 /㎡ ，并仍呈現(xiàn)上升趨勢。 目前，蕪湖縣已形成鐵路以北生活娛樂為主的老城區(qū)、鐵路以南辦公文教居住為主的新城區(qū)和東部機(jī)械工業(yè)園區(qū)的城市布局，城區(qū)功能分區(qū)已基本成型，正處于融合發(fā)展期，將極大地促進(jìn)房產(chǎn)市場逐步提速發(fā)展，加快城市化進(jìn)程。 13 蕪湖縣整體市場處于房產(chǎn)發(fā)展初級階段。蕪湖縣經(jīng)濟(jì)是隨著機(jī)械工業(yè)園的建立而逐漸發(fā)展起來的， 發(fā)展時間不長，發(fā)展水平不高。目前尚未出現(xiàn)具有較高品質(zhì)的樓盤，其發(fā)展水平處于房產(chǎn)發(fā)展初級階段，具有較高的提升空間。 而且，蕪湖縣房產(chǎn)市場基本為外地開發(fā)商壟斷，其中，書香名第、百悅公園城邦和南湖水上娛樂生態(tài)園的開發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)，當(dāng)?shù)厝藢ν獾亻_發(fā)商接受度較高。 （ 1） 開發(fā)規(guī)模迅速擴(kuò)大 房地產(chǎn)業(yè)投資快速增長。 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)投資 54052 萬元，增長 %。 （ 2）商品房銷售繼續(xù)旺盛 2020年，蕪湖縣全年銷售商品房 ，比上年增長 %；商品房銷售額 18633 萬元，比上年增長 %。 2020 年，蕪湖縣全年全年銷售商品房 13 萬平方米，比上年增長%；商品房銷售額 36907 萬元，比上年增長 %。 2020年 1— 11月，蕪湖縣住宅銷量為 1876套，縣城內(nèi)共銷售 1483套，其中書香名第占總銷量的 %，陽光半島占總銷量的 %。 房產(chǎn)回顧 小結(jié)： ● 供需關(guān)系逐漸轉(zhuǎn)變 14 蕪湖縣房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，已達(dá)到了相對的“量”的突破，特別是房地產(chǎn)商品房供應(yīng)量增長速度快，供求結(jié)構(gòu)改變，市場逐漸由賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場； ● 購買力增強(qiáng) 國民經(jīng)濟(jì)的增長帶動市場消費(fèi)需求的上漲，有效購房比例上 升。 ● 銷售情況：平穩(wěn)上升 房產(chǎn)銷售面積逐漸增多，住宅類市場穩(wěn)中有升，房價持續(xù)平穩(wěn)。 ● 消費(fèi)習(xí)慣： 小高層 受青睞 居民開始對高檔物業(yè)、個性化房屋住宅的消費(fèi)上漲幅度增大， 小高層 、需求漲幅明顯，表明蕪湖縣房地產(chǎn)市場上對住宅品質(zhì)要求有進(jìn)一步的提升，也表現(xiàn)了蕪湖縣購房消費(fèi)者也已走上相對理性的思路； ● 投資好時機(jī) 相比其他經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，蕪湖縣房地產(chǎn)目前處于上升開發(fā)投資階段。近幾年，大量的外地投資者進(jìn)入蕪湖縣房地市場，使得蕪湖縣城市化建設(shè)快步發(fā)展，房地市場出現(xiàn)了前未所有的開發(fā)熱潮。 蕪湖縣房產(chǎn)特 點(diǎn) 蕪湖縣房地產(chǎn)市場上，房價已經(jīng)出現(xiàn)相對理性的攀升，消費(fèi)者根據(jù)自身能力還是可以接受的；主力戶型多以三室為主；南北朝向的戶型深受市場歡迎。其市場特點(diǎn)表現(xiàn)為： 房源少，去化速度較快 15 蕪 湖縣在售與規(guī)劃樓盤不多，在售樓盤銷售基本進(jìn)入尾盤，銷售去化較好 。 小戶型受歡迎 由于房產(chǎn)價格較高，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨剑?80100 ㎡ 的戶型在當(dāng)?shù)剌^受歡迎，但戶型老套。在售樓盤中， 80100 ㎡ 的戶型占了7080%。 多層 受歡迎 隨著市民購房觀念的轉(zhuǎn)變，人們不再只關(guān)心價格和地段，而是開始注重房子的綜合指標(biāo)：社區(qū) 規(guī)劃、建筑外立面、景觀、建材、物業(yè)等等。 多 層由于 符合人們居住的傳統(tǒng)習(xí)慣，而且環(huán)境較好，物業(yè)費(fèi)較少，深受居民喜歡 。 理性購房 蕪湖縣居民的購房心態(tài)較理性，用作投資的較少。購房人群主要有四類：外出打工回來購房、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)在縣城購房、婚房、子女上學(xué)用房 。 用作投資的相對較少。 潛在客戶需求分析 蕪湖縣房地產(chǎn)消費(fèi)群體分析 職業(yè)特征 年齡 文 化 程 度 家庭狀況 家 庭 月 收 入 購買目的 主要需求 面積區(qū)域 16 蕪湖縣企事業(yè)單位從業(yè)人員及機(jī)關(guān)工作人員 3045歲 大專及以上文化水平 已婚，子女 10歲以下 2500 元以上 方便工作 改變居住現(xiàn)狀 投資 90130ｍ 178。為主、 部分 140ｍ178。以上 私營小業(yè)主和個體工商業(yè)者 2545歲 初中、高中 已婚，子女 15歲以下 3000 元以上 改善現(xiàn)有居住條件。 投資 80100ｍ 178。為主 區(qū)域內(nèi)大型企業(yè)高級從業(yè)人員 3045歲 高中以上 已婚，子女 15歲以下 5000 元以上 改善現(xiàn)有居住條件。 投資 贍養(yǎng)父母 120150ｍ178。為主 個體經(jīng)營者與地方機(jī)關(guān)管理人員 2550歲 高中、大學(xué)文化水平 已婚，子女 25歲以下?？赡芘c長輩同住 3500 元以上 改善現(xiàn)有居住環(huán)境 額外置業(yè) 為子女購置新房 投資 80130ｍ 178