【正文】 造、建筑建材、木器包裝、農(nóng)副 產(chǎn)品深加工等四大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。 近年來，蕪湖縣著力推進(jìn)城市化進(jìn)程，縣城圍繞“東擴(kuò)南進(jìn)”思路，加快城南新區(qū)和東湖公園開發(fā)建設(shè)，爭取到“十一五”末，縣城 10 建成區(qū)面積達(dá) 15平方公里，人口達(dá) 15萬，初步建成為蕪湖市的副中心城市?？h城灣 沚 距合肥駱崗機(jī)場(chǎng)、南京祿口機(jī)場(chǎng)僅兩小時(shí)車程。 宏觀環(huán)境分析 —— 小結(jié) 綜上所述，蕪湖縣強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施和便利的交通環(huán)境， 為城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展提供了保證；隨著市區(qū)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，需要有大量的配套設(shè)施跟進(jìn)和完善，這又將帶動(dòng)蕪湖縣房地產(chǎn)業(yè)的新一輪開發(fā)熱潮。 12 三、蕪湖縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 蕪湖縣房產(chǎn)回顧 近些年來，蕪湖縣著力推進(jìn)工業(yè)化、城市化和城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，全縣房地產(chǎn)業(yè)保 持了快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。由于商品房市場(chǎng)供不應(yīng)求、蕪湖縣機(jī)械工業(yè)園發(fā)展外來人口增加等因素影響，房價(jià)幾乎翻番。蕪湖縣經(jīng)濟(jì)是隨著機(jī)械工業(yè)園的建立而逐漸發(fā)展起來的， 發(fā)展時(shí)間不長，發(fā)展水平不高。 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)投資 54052 萬元，增長 %。 房產(chǎn)回顧 小結(jié)： ● 供需關(guān)系逐漸轉(zhuǎn)變 14 蕪湖縣房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展，已達(dá)到了相對(duì)的“量”的突破，特別是房地產(chǎn)商品房供應(yīng)量增長速度快，供求結(jié)構(gòu)改變，市場(chǎng)逐漸由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)； ● 購買力增強(qiáng) 國民經(jīng)濟(jì)的增長帶動(dòng)市場(chǎng)消費(fèi)需求的上漲，有效購房比例上 升。 蕪湖縣房產(chǎn)特 點(diǎn) 蕪湖縣房地產(chǎn)市場(chǎng)上，房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)相對(duì)理性的攀升，消費(fèi)者根據(jù)自身能力還是可以接受的；主力戶型多以三室為主；南北朝向的戶型深受市場(chǎng)歡迎。 多層 受歡迎 隨著市民購房觀念的轉(zhuǎn)變，人們不再只關(guān)心價(jià)格和地段，而是開始注重房子的綜合指標(biāo)：社區(qū) 規(guī)劃、建筑外立面、景觀、建材、物業(yè)等等。 用作投資的相對(duì)較少。 投資 80100ｍ 178?？赡芘c長輩同住 3500 元以上 改善現(xiàn)有居住環(huán)境 額外置業(yè) 為子女購置新房 投資 80130ｍ 178。為主 ， 部分 140ｍ 178。蕪湖縣在機(jī)械工業(yè)園區(qū)迅速發(fā)展的帶動(dòng)下，縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，經(jīng)濟(jì)投資環(huán)境較好，投資前景看好；該宗土地面積適中，位置優(yōu)越，便于快速啟動(dòng)和操作，可作為公司進(jìn)入蕪湖縣、蕪湖市房地產(chǎn)市場(chǎng)的切入點(diǎn)。根據(jù)測(cè)算，蕪湖 縣現(xiàn)有樓盤項(xiàng)目，除樓面地價(jià)外，建安費(fèi)用、前期費(fèi)用等其他相對(duì)穩(wěn)定的成本大約為 2020 元 /㎡ 。根據(jù)蕪湖縣城市規(guī)劃的推進(jìn)與實(shí)際發(fā)展方向，土地市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)主要在兩個(gè)方向：第一是城南的行政辦公文教居住新城區(qū)，第二是老城區(qū)與機(jī)械工業(yè)園的銜接地帶。據(jù)蕪湖縣司法局郭局長介紹，已有多家開發(fā)商前來了解蕪湖縣土地出讓情況。 機(jī)會(huì) （ 1）市政 城區(qū)向東南擴(kuò)展，市政配套、住宅開發(fā)業(yè)已成熟。 威脅 政策影響 國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策，使投機(jī)性的消費(fèi)群體將減少。 項(xiàng)目周邊的配套成熟和便利的交通是項(xiàng)目最重要的優(yōu)勢(shì) 現(xiàn)有主要競(jìng)爭項(xiàng)目調(diào)查表 在售樓盤 22 （ 1） 、 書香名第 項(xiàng)目簡介： 書香名第位于蕪湖縣城南政治、文教的中心地帶，在蕪湖南路與荊山河路交叉口的東北角，緊鄰蕪湖縣行政服務(wù)中心，占地面積約 9 萬平方米，總建筑面積約 12 萬平方米，綠化率高達(dá) 40%，容積率僅為 ，是純 多層的低密度住宅社區(qū)。整體以東湖公園為靈魂，占地面積 506 畝，建筑面積 50萬余 ㎡ ，綠地率 %，建筑密度 %，容積率 ，規(guī)劃有多層、 小高層 、 小高層 、花園 洋房、商業(yè)街等，匯聚幼兒園、小學(xué)、商業(yè)休閑、高級(jí)會(huì)所、公園景觀等一體的“一站式新都市湖畔生活城”。 在建樓盤 時(shí)代廣場(chǎng)。開盤日期未定。 88130 平米 16層 小高層 住宅。一期為 2 幢 小高層 。該公司投資的四星級(jí)南湖國際大酒店緊鄰項(xiàng)目北側(cè)已開工建設(shè)。 小結(jié) 縣城目前在售樓盤很少，且檔次較低，近期開發(fā)具代表性的主要有以上三個(gè)樓盤。共 1234 套住宅，剩余 100 余套，銷售率達(dá) 80%。 未來推出土地，除八達(dá)拍得的地塊外，近期還有東湖公園以北189畝、縣政府廣場(chǎng)以南 約 48畝與東湖公園以西 40畝三塊土地推出。 我們通過詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查，仔細(xì)研究分析提出本項(xiàng)目的定位構(gòu)思主題： “ 面向中高端收入人群的 人性化精品樓盤” 項(xiàng)目定價(jià)分析 從周邊樓盤的開發(fā)情況來看，未來幾年在蕪湖縣，相對(duì)高品質(zhì)、小戶型、景觀好 ,中低價(jià)位的房產(chǎn)品將占主流市場(chǎng)，供給與需求都將達(dá)到一定的量。 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)建議 根據(jù)本項(xiàng)目地塊所處的地形和土地使用、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，結(jié)合我們對(duì)地塊區(qū)域所做的市場(chǎng)調(diào)查、研究、分析，對(duì)產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)提出如下建議： 規(guī)劃指標(biāo)要求 本項(xiàng)目占地面積約為： 33418 ㎡ ，容積率 ，地上建筑面積規(guī)劃 28 為： ㎡ 。 (1) 以人為本，注重生態(tài)環(huán)境 —— 充分尊重“以人為本”的人文觀點(diǎn)。 (4) 在滿足規(guī)劃條件的前提下，盡量提高土地利用率，均勻地 分配建筑體量，把握景觀時(shí)尚建筑的造型特色，以現(xiàn)代化造型元素來形成整體建筑風(fēng)格，使本項(xiàng)目既具個(gè)性又兼顧城市總體規(guī)劃的景觀亮點(diǎn)。 產(chǎn)品形態(tài)建議 目前，從我們公司此次市場(chǎng)調(diào)查實(shí)地取證分析，由于本項(xiàng)目近區(qū)商業(yè)環(huán)境比較成熟，商業(yè)營業(yè)房的市場(chǎng)投資潛力需要時(shí)間的積累。 如設(shè)沿街店面，則建議開間規(guī)劃為 ～ ； 30 詳細(xì)規(guī)劃建議 （ 1）、小區(qū)自身規(guī)劃： 建筑形態(tài)： 小高層 +小 高層 在容積率、建筑密度、綠化率的限制的情況下尋找最佳的組合形式為了使利潤最大化，盡量將容積率做高，建議小區(qū)建筑公寓以 小高層 為主，輔以 小高層 建筑風(fēng)格：簡約時(shí)尚或清新典雅 建筑立面是建筑風(fēng)格中最形象的，簡約時(shí)尚的外立面容易營造項(xiàng)目“人文健康”的定位，同時(shí)易于控制成本。在四周種上樹木，這些樹木不但能吸收路邊的灰塵，而且能增加綠化面積，形成一定的景觀效應(yīng)。 （ 2）、戶型 建議面積配比： 針對(duì)市場(chǎng)空缺點(diǎn)，項(xiàng)目主力戶型面積控制在 80120ｍ 178。以下 10％ 90110M178。以上 5% 32 根據(jù)調(diào)查，在價(jià)格上影響消費(fèi)者購房的最主要因素是總價(jià)， 2840萬的總價(jià)是消費(fèi)者承受比例最高的。建議本項(xiàng)目實(shí)行封閉式管理。有兩方面優(yōu)勢(shì)，一方面是提高本案品質(zhì)形象，另一方面對(duì)本案的開發(fā)商企業(yè)品牌樹立有很大的促進(jìn)作用。 前面已經(jīng)說過，我們的客戶主要是蕪湖縣居民 ,還有那些希望進(jìn)駐縣城的人，或者說是中等收入或中上 等收入的人群，其購買目標(biāo)的面積范圍主要是： 中上等人群： 120 平方米以上 中等人群： 90120 平方米 中下等人群： 80平方米 （ 1）、本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體定位主要為： 蕪湖縣企業(yè)中 小高層 人員購房群體； 蕪湖縣周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)想進(jìn)城的部分購房群體； 老城區(qū) 改善性需求 購房群體； 外來高級(jí)務(wù)工購房群體； 政府官員、事業(yè)單位 人員； 少量投資置業(yè)群體。 考慮到未來市場(chǎng)銷售競(jìng)爭壓力較大，同時(shí)政府宏觀調(diào)控政策方面尚存在諸多不確定因素。具體提煉表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面： 產(chǎn)品設(shè)計(jì)尋求差異性策略 根據(jù)本產(chǎn)品定位，本案設(shè)計(jì)一定要突出本案的經(jīng)營主題：以江南文化為核心的健康系統(tǒng)住宅。 （ 1）、打人文健康、價(jià)優(yōu)牌：以江南文化營銷手段營造本案的品質(zhì)差異性。甚至可以考慮建樣板房的形式吸引消費(fèi)者。 客戶及親屬生日、傳統(tǒng)節(jié)日，給客 戶郵寄賀卡與禮物。 （ 2）、雙向互動(dòng)式營銷：以往大多樓盤銷售量單方面由開發(fā)商向客戶宣傳樓盤特性，促其購買。 （ 5）、支持集體購房：目前已有集體購房現(xiàn)象，他們通過網(wǎng)上找到買同一樓盤的若干人群，集體與開發(fā)商討價(jià)還價(jià)。 （ 1）、小步慢跑的調(diào)價(jià)策略：本案為應(yīng)對(duì)競(jìng)爭，開盤時(shí)應(yīng)以較低的價(jià)位切入市場(chǎng) ，積聚人氣后，采用總價(jià)每平米上調(diào) 35%的幅度上調(diào)售價(jià)，同時(shí)在售樓處設(shè)置調(diào)價(jià)倒計(jì)時(shí)，用以影響客戶下單。 本案可與 蕪湖縣、蕪湖 市一家或兩家媒體建立戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，房產(chǎn)營銷，媒體的運(yùn)用很重要，通過建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，可在傳播推廣中占據(jù)低成本與品牌營造的作用，同時(shí)亦可利用媒體資源，創(chuàng)造銷售渠 道。 （ 5）、頻繁促銷活動(dòng)： 本案所處的市場(chǎng)競(jìng)爭環(huán)境，注定本案銷售不能采用被動(dòng)的銷售方 40 式，而是要主動(dòng)走出去。本案贏得銷售的成功，擬 靈活運(yùn)用口碑營銷手段，制定口碑營銷獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，通過各種促銷活動(dòng)、公關(guān)活動(dòng)、聯(lián)誼活動(dòng)及正常的銷售途徑，鼓勵(lì)與發(fā)展口碑宣傳。 （ 3）、樣板房：本案樣板房可在裝修設(shè)計(jì)上突破常規(guī)，例如：設(shè)計(jì)室內(nèi)小水景，室內(nèi)綠色裝飾等創(chuàng)意性設(shè)計(jì)。 廣告投放計(jì)劃 建議本項(xiàng)目廣告投放分為建設(shè)階段、預(yù)熱期、開盤期、強(qiáng)銷期、收尾期五個(gè)階段，分別投入不等量的廣告，將樓盤信息、促銷訊息、公司形 象傳達(dá)給消費(fèi)者，并起到引發(fā)購買行為、樹立公司形象品牌的作用。 軟廣告 42 主題：江南文化住宅 內(nèi)容：奠基；江南文化與系統(tǒng)住宅。 內(nèi)容：宣布樓盤銷售在即，介紹樓盤及認(rèn)購方式，宣傳樓盤增值理由和趨勢(shì)。 時(shí)間：內(nèi)部預(yù)告階段后期。 時(shí)間：內(nèi)部預(yù)告結(jié)束階段。（這點(diǎn)需要結(jié)合當(dāng)?shù)禺?dāng)時(shí)的市場(chǎng)研究確定） 內(nèi)容：套內(nèi)面積計(jì)價(jià)是未來的趨勢(shì)。 時(shí)間：強(qiáng)銷期中期。 “我造房子，您定價(jià)”活動(dòng) 目的：通過該活動(dòng)輔助促銷，達(dá)到吸引消費(fèi)者關(guān)注，提升銷售的作用。 45 目的：介紹工程完工；介紹工程質(zhì)量；透露項(xiàng)目的大致規(guī)劃設(shè)計(jì)，傳達(dá)具有江南文化的系統(tǒng)住宅這樣一個(gè)概念及項(xiàng)目對(duì)該理念的體現(xiàn)。 時(shí)間：結(jié)頂前后一個(gè)月。 該廣告計(jì)劃時(shí)間為樓盤開發(fā)的第一階段，僅為