【正文】 造、建筑建材、木器包裝、農副 產品深加工等四大優(yōu)勢產業(yè)。 近年來，蕪湖縣著力推進城市化進程，縣城圍繞“東擴南進”思路，加快城南新區(qū)和東湖公園開發(fā)建設，爭取到“十一五”末，縣城 10 建成區(qū)面積達 15平方公里，人口達 15萬，初步建成為蕪湖市的副中心城市?？h城灣 沚 距合肥駱崗機場、南京祿口機場僅兩小時車程。 宏觀環(huán)境分析 —— 小結 綜上所述，蕪湖縣強有力的經濟基礎設施和便利的交通環(huán)境， 為城市經濟快速發(fā)展提供了保證；隨著市區(qū)規(guī)模進一步擴大，需要有大量的配套設施跟進和完善，這又將帶動蕪湖縣房地產業(yè)的新一輪開發(fā)熱潮。 12 三、蕪湖縣房地產市場分析 蕪湖縣房產回顧 近些年來，蕪湖縣著力推進工業(yè)化、城市化和城鄉(xiāng)一體化進程，全縣房地產業(yè)保 持了快速發(fā)展的態(tài)勢。由于商品房市場供不應求、蕪湖縣機械工業(yè)園發(fā)展外來人口增加等因素影響，房價幾乎翻番。蕪湖縣經濟是隨著機械工業(yè)園的建立而逐漸發(fā)展起來的， 發(fā)展時間不長，發(fā)展水平不高。 2020 年房地產開發(fā)投資 54052 萬元，增長 %。 房產回顧 小結： ● 供需關系逐漸轉變 14 蕪湖縣房地產市場迅速發(fā)展，已達到了相對的“量”的突破，特別是房地產商品房供應量增長速度快，供求結構改變，市場逐漸由賣方市場轉向買方市場； ● 購買力增強 國民經濟的增長帶動市場消費需求的上漲，有效購房比例上 升。 蕪湖縣房產特 點 蕪湖縣房地產市場上，房價已經出現(xiàn)相對理性的攀升，消費者根據(jù)自身能力還是可以接受的；主力戶型多以三室為主；南北朝向的戶型深受市場歡迎。 多層 受歡迎 隨著市民購房觀念的轉變，人們不再只關心價格和地段，而是開始注重房子的綜合指標：社區(qū) 規(guī)劃、建筑外立面、景觀、建材、物業(yè)等等。 用作投資的相對較少。 投資 80100ｍ 178?？赡芘c長輩同住 3500 元以上 改善現(xiàn)有居住環(huán)境 額外置業(yè) 為子女購置新房 投資 80130ｍ 178。為主 ， 部分 140ｍ 178。蕪湖縣在機械工業(yè)園區(qū)迅速發(fā)展的帶動下，縣域經濟發(fā)展速度較快，經濟投資環(huán)境較好，投資前景看好；該宗土地面積適中，位置優(yōu)越，便于快速啟動和操作，可作為公司進入蕪湖縣、蕪湖市房地產市場的切入點。根據(jù)測算，蕪湖 縣現(xiàn)有樓盤項目，除樓面地價外，建安費用、前期費用等其他相對穩(wěn)定的成本大約為 2020 元 /㎡ 。根據(jù)蕪湖縣城市規(guī)劃的推進與實際發(fā)展方向，土地市場機會點主要在兩個方向：第一是城南的行政辦公文教居住新城區(qū)，第二是老城區(qū)與機械工業(yè)園的銜接地帶。據(jù)蕪湖縣司法局郭局長介紹，已有多家開發(fā)商前來了解蕪湖縣土地出讓情況。 機會 （ 1）市政 城區(qū)向東南擴展，市政配套、住宅開發(fā)業(yè)已成熟。 威脅 政策影響 國家對房地產市場的宏觀調控政策，使投機性的消費群體將減少。 項目周邊的配套成熟和便利的交通是項目最重要的優(yōu)勢 現(xiàn)有主要競爭項目調查表 在售樓盤 22 （ 1） 、 書香名第 項目簡介： 書香名第位于蕪湖縣城南政治、文教的中心地帶，在蕪湖南路與荊山河路交叉口的東北角，緊鄰蕪湖縣行政服務中心，占地面積約 9 萬平方米，總建筑面積約 12 萬平方米，綠化率高達 40%，容積率僅為 ，是純 多層的低密度住宅社區(qū)。整體以東湖公園為靈魂，占地面積 506 畝，建筑面積 50萬余 ㎡ ，綠地率 %，建筑密度 %，容積率 ，規(guī)劃有多層、 小高層 、 小高層 、花園 洋房、商業(yè)街等，匯聚幼兒園、小學、商業(yè)休閑、高級會所、公園景觀等一體的“一站式新都市湖畔生活城”。 在建樓盤 時代廣場。開盤日期未定。 88130 平米 16層 小高層 住宅。一期為 2 幢 小高層 。該公司投資的四星級南湖國際大酒店緊鄰項目北側已開工建設。 小結 縣城目前在售樓盤很少，且檔次較低，近期開發(fā)具代表性的主要有以上三個樓盤。共 1234 套住宅，剩余 100 余套，銷售率達 80%。 未來推出土地，除八達拍得的地塊外，近期還有東湖公園以北189畝、縣政府廣場以南 約 48畝與東湖公園以西 40畝三塊土地推出。 我們通過詳細的市場調查，仔細研究分析提出本項目的定位構思主題： “ 面向中高端收入人群的 人性化精品樓盤” 項目定價分析 從周邊樓盤的開發(fā)情況來看，未來幾年在蕪湖縣，相對高品質、小戶型、景觀好 ,中低價位的房產品將占主流市場，供給與需求都將達到一定的量。 項目規(guī)劃建設建議 根據(jù)本項目地塊所處的地形和土地使用、規(guī)劃設計要求，結合我們對地塊區(qū)域所做的市場調查、研究、分析，對產品的規(guī)劃設計提出如下建議： 規(guī)劃指標要求 本項目占地面積約為： 33418 ㎡ ，容積率 ，地上建筑面積規(guī)劃 28 為： ㎡ 。 (1) 以人為本，注重生態(tài)環(huán)境 —— 充分尊重“以人為本”的人文觀點。 (4) 在滿足規(guī)劃條件的前提下，盡量提高土地利用率，均勻地 分配建筑體量，把握景觀時尚建筑的造型特色，以現(xiàn)代化造型元素來形成整體建筑風格，使本項目既具個性又兼顧城市總體規(guī)劃的景觀亮點。 產品形態(tài)建議 目前，從我們公司此次市場調查實地取證分析，由于本項目近區(qū)商業(yè)環(huán)境比較成熟，商業(yè)營業(yè)房的市場投資潛力需要時間的積累。 如設沿街店面，則建議開間規(guī)劃為 ～ ； 30 詳細規(guī)劃建議 （ 1）、小區(qū)自身規(guī)劃： 建筑形態(tài)： 小高層 +小 高層 在容積率、建筑密度、綠化率的限制的情況下尋找最佳的組合形式為了使利潤最大化，盡量將容積率做高，建議小區(qū)建筑公寓以 小高層 為主，輔以 小高層 建筑風格：簡約時尚或清新典雅 建筑立面是建筑風格中最形象的，簡約時尚的外立面容易營造項目“人文健康”的定位，同時易于控制成本。在四周種上樹木，這些樹木不但能吸收路邊的灰塵，而且能增加綠化面積，形成一定的景觀效應。 （ 2）、戶型 建議面積配比： 針對市場空缺點，項目主力戶型面積控制在 80120ｍ 178。以下 10％ 90110M178。以上 5% 32 根據(jù)調查，在價格上影響消費者購房的最主要因素是總價， 2840萬的總價是消費者承受比例最高的。建議本項目實行封閉式管理。有兩方面優(yōu)勢，一方面是提高本案品質形象，另一方面對本案的開發(fā)商企業(yè)品牌樹立有很大的促進作用。 前面已經說過，我們的客戶主要是蕪湖縣居民 ,還有那些希望進駐縣城的人，或者說是中等收入或中上 等收入的人群，其購買目標的面積范圍主要是： 中上等人群： 120 平方米以上 中等人群： 90120 平方米 中下等人群： 80平方米 （ 1）、本項目目標客戶群定位 本項目目標客戶群體定位主要為： 蕪湖縣企業(yè)中 小高層 人員購房群體； 蕪湖縣周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)想進城的部分購房群體； 老城區(qū) 改善性需求 購房群體； 外來高級務工購房群體； 政府官員、事業(yè)單位 人員； 少量投資置業(yè)群體。 考慮到未來市場銷售競爭壓力較大，同時政府宏觀調控政策方面尚存在諸多不確定因素。具體提煉表現(xiàn)為以下幾個方面： 產品設計尋求差異性策略 根據(jù)本產品定位，本案設計一定要突出本案的經營主題：以江南文化為核心的健康系統(tǒng)住宅。 （ 1）、打人文健康、價優(yōu)牌：以江南文化營銷手段營造本案的品質差異性。甚至可以考慮建樣板房的形式吸引消費者。 客戶及親屬生日、傳統(tǒng)節(jié)日，給客 戶郵寄賀卡與禮物。 （ 2）、雙向互動式營銷：以往大多樓盤銷售量單方面由開發(fā)商向客戶宣傳樓盤特性，促其購買。 （ 5）、支持集體購房：目前已有集體購房現(xiàn)象，他們通過網上找到買同一樓盤的若干人群，集體與開發(fā)商討價還價。 （ 1）、小步慢跑的調價策略：本案為應對競爭，開盤時應以較低的價位切入市場 ，積聚人氣后，采用總價每平米上調 35%的幅度上調售價，同時在售樓處設置調價倒計時，用以影響客戶下單。 本案可與 蕪湖縣、蕪湖 市一家或兩家媒體建立戰(zhàn)略伙伴關系，房產營銷，媒體的運用很重要，通過建立戰(zhàn)略合作關系，可在傳播推廣中占據(jù)低成本與品牌營造的作用，同時亦可利用媒體資源，創(chuàng)造銷售渠 道。 （ 5）、頻繁促銷活動： 本案所處的市場競爭環(huán)境，注定本案銷售不能采用被動的銷售方 40 式，而是要主動走出去。本案贏得銷售的成功，擬 靈活運用口碑營銷手段，制定口碑營銷獎勵機制，通過各種促銷活動、公關活動、聯(lián)誼活動及正常的銷售途徑，鼓勵與發(fā)展口碑宣傳。 （ 3）、樣板房：本案樣板房可在裝修設計上突破常規(guī)，例如：設計室內小水景，室內綠色裝飾等創(chuàng)意性設計。 廣告投放計劃 建議本項目廣告投放分為建設階段、預熱期、開盤期、強銷期、收尾期五個階段，分別投入不等量的廣告，將樓盤信息、促銷訊息、公司形 象傳達給消費者，并起到引發(fā)購買行為、樹立公司形象品牌的作用。 軟廣告 42 主題：江南文化住宅 內容：奠基；江南文化與系統(tǒng)住宅。 內容：宣布樓盤銷售在即，介紹樓盤及認購方式，宣傳樓盤增值理由和趨勢。 時間：內部預告階段后期。 時間：內部預告結束階段。（這點需要結合當?shù)禺敃r的市場研究確定） 內容：套內面積計價是未來的趨勢。 時間：強銷期中期。 “我造房子，您定價”活動 目的：通過該活動輔助促銷，達到吸引消費者關注，提升銷售的作用。 45 目的：介紹工程完工；介紹工程質量；透露項目的大致規(guī)劃設計，傳達具有江南文化的系統(tǒng)住宅這樣一個概念及項目對該理念的體現(xiàn)。 時間：結頂前后一個月。 該廣告計劃時間為樓盤開發(fā)的第一階段，僅為