【正文】 行政辦公文教居住新區(qū)核心地段，距老城區(qū)商業(yè)繁華 中心僅幾 20 分鐘，尤其是南面緊鄰縣政府辦公大樓和寬敞的廣場(chǎng)，必將吸引政府、企事業(yè)單位職工的關(guān)注； （ 2）項(xiàng)目地塊大小適中、形狀規(guī)則、基本無(wú)拆遷，啟動(dòng)速度快、資金需求量不大，便于房產(chǎn)操作。按照縣城內(nèi)住宅樓盤均價(jià) 35003800 元 /㎡ 估計(jì)，項(xiàng)目利潤(rùn)較高。 投資環(huán)境較好。以上 文教衛(wèi)生行業(yè)從業(yè)人員等 3040歲 大專以上 已婚，子女 010歲。為主 17 城市拆遷安置戶 3050歲 高中以上 已婚，子女 23歲以下可與長(zhǎng)輩同住 2020 元以上 改善現(xiàn)有居住條件。為主 區(qū)域內(nèi)大型企業(yè)高級(jí)從業(yè)人員 3045歲 高中以上 已婚，子女 15歲以下 5000 元以上 改善現(xiàn)有居住條件。 潛在客戶需求分析 蕪湖縣房地產(chǎn)消費(fèi)群體分析 職業(yè)特征 年齡 文 化 程 度 家庭狀況 家 庭 月 收 入 購(gòu)買目的 主要需求 面積區(qū)域 16 蕪湖縣企事業(yè)單位從業(yè)人員及機(jī)關(guān)工作人員 3045歲 大專及以上文化水平 已婚，子女 10歲以下 2500 元以上 方便工作 改變居住現(xiàn)狀 投資 90130ｍ 178。 多 層由于 符合人們居住的傳統(tǒng)習(xí)慣，而且環(huán)境較好，物業(yè)費(fèi)較少，深受居民喜歡 。其市場(chǎng)特點(diǎn)表現(xiàn)為： 房源少，去化速度較快 15 蕪 湖縣在售與規(guī)劃樓盤不多，在售樓盤銷售基本進(jìn)入尾盤，銷售去化較好 。 ● 銷售情況：平穩(wěn)上升 房產(chǎn)銷售面積逐漸增多，住宅類市場(chǎng)穩(wěn)中有升，房?jī)r(jià)持續(xù)平穩(wěn)。 （ 2）商品房銷售繼續(xù)旺盛 2020年，蕪湖縣全年銷售商品房 ，比上年增長(zhǎng) %；商品房銷售額 18633 萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng) %。目前尚未出現(xiàn)具有較高品質(zhì)的樓盤，其發(fā)展水平處于房產(chǎn)發(fā)展初級(jí)階段，具有較高的提升空間。目前縣城內(nèi)住宅樓盤均價(jià) 35003800 元 /㎡ ，并仍呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。全縣約有 25 個(gè)樓盤項(xiàng)目，主要分為三類，一類是以經(jīng)濟(jì)適用房為主導(dǎo)的項(xiàng)目，主要戶型為 6080平方米的小戶型，如都市花園、蕪南商座；二類為已建成的小區(qū)樓盤，建筑類型以多層為主，如錦繡家園、中央公館等；三類為目前在售項(xiàng)目，全縣共 13 個(gè)，其中縣城內(nèi)住宅樓盤 4 個(gè)，這類樓盤相比以往樓盤在項(xiàng)目規(guī)模、小區(qū)配套、建筑風(fēng)格等方面都有所提高，如地處政治、文教中心區(qū)域的書香名第， “一站式新都市湖畔生活城”的百悅 ?公園城邦，定位高端別墅項(xiàng)目的陽(yáng)光半島。 蕪湖縣新的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商務(wù)、工貿(mào)中心建設(shè)步伐日漸加大。 規(guī)劃背 景 重點(diǎn)實(shí)施“東向發(fā)展戰(zhàn)略、工業(yè)強(qiáng)縣戰(zhàn)略、城市化戰(zhàn)略、人才興縣戰(zhàn)略和統(tǒng)籌發(fā)展戰(zhàn)略”五大戰(zhàn)略。蕪湖縣社會(huì)事業(yè)發(fā)展迅 速，是全國(guó)科技進(jìn)步先進(jìn)縣、群眾體育先進(jìn)縣、計(jì)劃生育優(yōu)質(zhì)服務(wù)先進(jìn)縣，目前正在創(chuàng)建國(guó)家級(jí)生態(tài)縣。安徽省重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū) —— 蕪湖機(jī)械工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)成為全縣工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)極和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，成為全縣對(duì)外開(kāi)放的窗口、招商引資的平臺(tái)。 （ 4） 蕪湖縣 消費(fèi)品市場(chǎng)概況 2020－ 2020年 蕪湖縣市場(chǎng) 消費(fèi) 一覽表 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 消費(fèi)品零售總額 105037 120268 萬(wàn)元 143913 萬(wàn)元 181617 萬(wàn)元 增長(zhǎng)率 % % % % 2020 年， 蕪湖縣 全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 181617 萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng) %，增幅為近 12年來(lái)最高。 ? 第二產(chǎn)業(yè)仍然是蕪湖縣的支柱產(chǎn)業(yè)。全年人口出生率為 ‰，死亡率為 ‰，自然增長(zhǎng)率為 ‰。 其他行業(yè)零售額 1871 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %。 市 場(chǎng)消費(fèi)。全年新增固定資產(chǎn) 246823 萬(wàn)元。人均生產(chǎn)總值 16385 元，比上年增長(zhǎng) %。 5 二、蕪湖縣宏觀環(huán)境分析 經(jīng)濟(jì)背景 （ 1）蕪湖縣 2020 年經(jīng)濟(jì)狀況分析： 2020 年蕪湖縣產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為：第一產(chǎn)業(yè)為 ％、第二產(chǎn)業(yè)為 ％、第三產(chǎn)業(yè)為 ％。 相思島距蕪湖縣縣城灣 沚 鎮(zhèn)西北 2 公里處，汪潭似玉盤，托起相思島這顆水上明珠，汪潭湖面寬廣，煙波浩渺，島上樹(shù)木蔥郁，鳥(niǎo)破幽靜，潭中有龍的傳說(shuō)，島上凄美的故事，島為潭增色，潭映島添景。 蕪湖縣旅游 資源 蕪湖縣旅游資源豐富，陶辛鎮(zhèn)充分利用本地豐富的旅游資源，引種國(guó)內(nèi)數(shù) 10 種精品荷花。縣境東南鄰宣城，西南接南陵縣，東北與當(dāng)涂縣交界，西北毗鄰蕪湖，處于安徽省“沿邊”（沿浙江、江蘇） 、“沿江”（沿長(zhǎng)江）發(fā)展戰(zhàn)略的結(jié)合點(diǎn)。 二、蕪湖縣宏觀環(huán)境分析 ...................................... 5 經(jīng)濟(jì)背景 ................................................... 5 政策背景 ................................................... 9 區(qū)域背景 .................................................. 10 規(guī)劃背景 .................................................. 10 三、蕪湖縣房地產(chǎn)場(chǎng)分析 ..................................... 12 蕪湖縣 房產(chǎn)回顧 ............................................ 12 蕪湖縣 房產(chǎn)特點(diǎn) ............................................ 14 潛在客戶需求分析 .......................................... 15 市 場(chǎng)潛力分析 .............................................. 17 四、項(xiàng)目概況 .............................................. 18 地塊規(guī)劃要求 18 項(xiàng)目 SWOT 分析 ............................................. 20 現(xiàn)有主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)查表 .................................... 22 五、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議 ...................................... 27 項(xiàng)目場(chǎng)定位 ................................................ 27 項(xiàng)目定價(jià)分析 .............................................. 27 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)建議 .......................................... 28 詳細(xì)規(guī)劃建議 .............................................. 30 目標(biāo)客戶群分析 ............................................ 33 項(xiàng)目入 市 機(jī)分析及建議 ...................................... 36 六、營(yíng)銷推廣建議 .......................................... 37 項(xiàng)目包裝策略 .............................................. 37 廣告投放計(jì)劃 .............................................. 41 3 一、蕪湖縣域概況 蕪湖縣地理位置 蕪湖縣位于安徽省東南部，長(zhǎng)江中下游南岸，古稱鳩茲，西漢元豐二年（公元前 109 年）置縣。蕪湖縣“東控勾吳，南連荊楚”，“切近玉溪，地接姑熟”，“扼中江之險(xiǎn)”，歷來(lái)為兵家必爭(zhēng)之地。 7 平方公里，被譽(yù)為“蕪湖天然動(dòng)植物園”。有利于城房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 114438 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 353613 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 161128 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %。全年完成固定資產(chǎn)投資 845148 萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng) %；其中，城鎮(zhèn)投 資 820618 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %。全年銷售商品房 萬(wàn)平方米，商品房銷售額 29471 萬(wàn)元。分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)零售額 153654 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %；住宿和餐飲業(yè)零售額 26092 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %。全縣人口中，男性人口 202021 人，女性人口 183673 人。第一產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)增長(zhǎng)緩慢的跡象，則表現(xiàn)出蕪湖縣城化發(fā)展進(jìn)程在日益提高。 （ 3）蕪湖縣城鎮(zhèn)居民收入情況 2020－ 2020年 在崗職工平均工資 一覽表 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 8 在崗職工年平均工資 16447 元 20232 元 25341 元 32488 元 增長(zhǎng)率 % % % % 從以上數(shù)據(jù)分析，蕪湖縣城鎮(zhèn)居民人均收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，如果根據(jù)人均收入與住宅市場(chǎng)的房?jī)r(jià)走 勢(shì)、市場(chǎng)活躍程度之間的聯(lián)系來(lái)看，在這一單項(xiàng)指標(biāo)中，蕪湖縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)在價(jià)格空間上具備了一定的條件。工業(yè)上，現(xiàn)已形成機(jī)械制