【正文】 的序幕。此語(yǔ)概括了交通條件的改變對(duì)其毗鄰地段帶來(lái)的居住條件的變化，正是這種變化，催生出重慶新橋、新路邊的新盤(pán)，黃花園大橋周邊有南方上格林、華新都市花園、江南山水、東海福苑；鵝公巖大橋周邊有金色家園、濱江花園、金陽(yáng)騎龍山莊，而南方和競(jìng)地兩個(gè)房產(chǎn)巨頭在鵝公巖大橋至四公里的引橋附近的新項(xiàng)目也將在年內(nèi)動(dòng)工；鴛鴦大道附近有肖河香榭，而南方、渝海等大戶也在這里“下注”。南方上格林的主臥室設(shè)計(jì)了弧形落地窗，更將觀景陽(yáng)臺(tái)也設(shè)計(jì)為弧線型。第四， 類(lèi)似于江北區(qū)“五黃路現(xiàn)象”的現(xiàn)象會(huì)進(jìn)一步出現(xiàn)：城市基礎(chǔ)設(shè)施的改善帶動(dòng)相應(yīng)區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展，實(shí)施片區(qū)開(kāi)發(fā)的“地盤(pán)開(kāi)發(fā)商”將在房地產(chǎn)市場(chǎng)中扮演更加活躍的角色。理由有兩：首先，我市房?jī)r(jià)與其它直轄市相比差距太大，還不及近鄰的成都，外來(lái)客戶少之又少。例如后來(lái)居上的沙坪壩區(qū)，文化底蘊(yùn)深厚，未來(lái)的發(fā)展上升空間很大，協(xié)信集團(tuán)、華宇集團(tuán)、渝開(kāi)發(fā)、渝海等開(kāi)發(fā)商的入主將掀起沙坪壩發(fā)展的高潮。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)．山城超市．重百九龍坡商城．西餐廳．火鍋館．醫(yī)院．學(xué)校．銀行等周邊配套設(shè)施較齊全；小區(qū)內(nèi)部配套。營(yíng)銷(xiāo)分析從營(yíng)銷(xiāo)面分析來(lái)看：從1997年―――2001年，珠江花園價(jià)格一路看漲，人原來(lái)的起價(jià)1870元／平方米，到現(xiàn)在的2100元／平方米，走勢(shì)一路看好，現(xiàn)階段層差20元／層，銷(xiāo)售率達(dá)40％。發(fā)展商知名度高，具有品牌效應(yīng)。項(xiàng)目自身配套較先進(jìn)。由于其小區(qū)開(kāi)發(fā)較早，環(huán)境經(jīng)多年的經(jīng)營(yíng)，已具的一定的規(guī)模，小區(qū)的樹(shù)木年代較長(zhǎng)，而且發(fā)展商比較注意一些細(xì)部的工作，如：區(qū)內(nèi)完善統(tǒng)一的導(dǎo)示系統(tǒng)、每一棟樓的精致門(mén)牌、小區(qū)內(nèi)的提款機(jī)、自動(dòng)售貨機(jī)等，一切均力求為住房營(yíng)造一種舒適、便利的生活。 營(yíng)銷(xiāo) 由于競(jìng)地花園開(kāi)發(fā)較早，其售樓處已搬至小區(qū)內(nèi)，賣(mài)場(chǎng)較為簡(jiǎn)單。保得紅棉花園占地面積約為8萬(wàn)平方米，有六十多棟多層及一棟高層住宅組成。 外立面：建議聘請(qǐng)美國(guó)現(xiàn)代建筑大師R..Meier對(duì)原設(shè)計(jì)進(jìn)行修改，大面積采用純白色外墻磚，并大量使用通透玻璃，以營(yíng)造一種簡(jiǎn)約、明快、極富時(shí)代感整體外立面效果。 策劃階段樓盤(pán)的策劃是對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行全方位的調(diào)研，挖掘樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)，并制定有效的整體營(yíng)銷(xiāo)方案的過(guò)程。具體協(xié)作單位包括：廣告公司宣傳媒體禮儀公司模型公司裝飾公司三、雙方合作方式 雙方友好協(xié)商，簽訂策劃代理合同。 大學(xué)擴(kuò)招與學(xué)生公寓 教育越來(lái)越成為全民重視的領(lǐng)域，各類(lèi)高校連年擴(kuò)招，直接啟動(dòng)了正在形成的教育市場(chǎng)，但卻帶來(lái)了喜憂參半的結(jié)果，房地產(chǎn)的緊張?jiān)诒本┘叭珖?guó)的高校普遍存在。 不同點(diǎn)四：生態(tài)要求是本世紀(jì)的主題21世紀(jì)是生態(tài)世紀(jì)，不論城市、居住園區(qū)及住宅的設(shè)計(jì)必須更好地貫徹改善生態(tài)環(huán)境的要求。 不同點(diǎn)十：投資方向的改變 據(jù)專(zhuān)家預(yù)測(cè)，在未來(lái)的15年中，升值最快的是“室外環(huán)境”。 不同點(diǎn)八：社區(qū)配套的改變隨著網(wǎng)絡(luò)的不斷發(fā)展，社區(qū)配套也將變得集約化，一個(gè)街區(qū)或地區(qū)只有一個(gè)會(huì)所，沒(méi)有商場(chǎng)卻有一個(gè)大型的配送中心。不同點(diǎn)二：量化的居住空間退居“二線”說(shuō)起居住空間，本世紀(jì)不僅是量化的空間，而且還有第二空間——景觀空間，第三空間——智慧空間。 貴司如采用全程策劃方式與我司合作，應(yīng)在全程策劃過(guò)程中向我司支付相應(yīng)的策劃費(fèi)，具體策劃費(fèi)用視工作進(jìn)行的深度，由雙方友好協(xié)商確定。我司可在銷(xiāo)售階段為貴司提供全面、穩(wěn)健、實(shí)在的專(zhuān)業(yè)服務(wù)。一、 全程策劃我公司嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)操作程序進(jìn)行項(xiàng)目全程策劃工作，以期最大限度地突出有利因素，規(guī)避不利因素，采用多種推廣方式，配合現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售，達(dá)到理想銷(xiāo)售效果，具體工作內(nèi)容如下：前期市場(chǎng)調(diào)研 市場(chǎng)情況瞬息萬(wàn)變，對(duì)市場(chǎng)的充分了解是成功策劃的基礎(chǔ)，我公司在項(xiàng)目策劃前期，首先需要進(jìn)行針對(duì)性的市場(chǎng)調(diào)查。到第二期發(fā)展時(shí)，該區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，考慮到怡安花園的名字已不能適應(yīng)新一代建筑的風(fēng)格，因此誠(chéng)安地產(chǎn)建議將怡安花園二期改名為朗晴居，并通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的詳細(xì)調(diào)查與分析，結(jié)合項(xiàng)目自身的情況對(duì)花園、外立面、結(jié)構(gòu)等作出詳盡建議。第三章 成功案例簡(jiǎn)介由于我公司代理的樓盤(pán)項(xiàng)目較多，無(wú)法一一介紹，以下僅選取我公司代理的兩個(gè)項(xiàng)目做簡(jiǎn)要介紹。而就新東福及珠江花園而言，雖然項(xiàng)目新、自身配套較齊全、現(xiàn)代化設(shè)施較多、戶型設(shè)計(jì)較新穎，但由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)已由“暴利時(shí)代”變?yōu)椤拔⒗麜r(shí)代”，因此，發(fā)展商順應(yīng)市場(chǎng)的情況，推出時(shí)即以針對(duì)性的價(jià)格推出，價(jià)格較競(jìng)地花園略低。在營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的執(zhí)行中了著重突出其位于渝中區(qū)優(yōu)越的地理位置，最明顯的就在于其廣告版面的設(shè)計(jì)和廣告語(yǔ)，其廣告版面設(shè)計(jì)較有特色多以35＊24版面，晨報(bào)．晚報(bào)為主要選擇，版面期期不同，訴求點(diǎn)也是期期同，但總的目地突出其山水園林式新高尚小區(qū)特色；同時(shí)，新東福的宣傳策劃方面比較注重給業(yè)主多方面的實(shí)惠，且緊扣當(dāng)時(shí)廣告―――如“業(yè)主購(gòu)物直通車(chē)．送海爾家電套餐等，既擴(kuò)大了本身的知名度提升了形象，又給業(yè)主以實(shí)在的優(yōu)惠，起到了一舉多得的效果，其廣告語(yǔ)――與自然同呼吸，也緊扣住了高檔山水園林式小區(qū)的特色，值得借鑒。項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)：小區(qū)規(guī)模較大，且有持續(xù)開(kāi)發(fā)的空間。園林景觀設(shè)計(jì)在渝中區(qū)的樓盤(pán)中頗具特色――水景．綠化相交融。三室兩廳為其主力戶型，第一期臨江面多為160平方米左右，現(xiàn)仍有相當(dāng)部份沒(méi)賣(mài)，其余120平方米左右的三室兩廳銷(xiāo)售情況很好。眾所周知，由于山城獨(dú)特的地形，居民外出十分依賴(lài)交通的便利，珠江花園已開(kāi)通了404．226．428路公交車(chē)和即將開(kāi)通413路，另外鄰近的鵝公巖大橋和輕軌車(chē)站也為其交通提供了更多的便利。這個(gè)區(qū)人口密度大，而目前僅有珠江花園、廣廈經(jīng)典等為數(shù)不多的幾個(gè)上規(guī)模的樓盤(pán)，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)并不激烈，再加上楊家坪地區(qū)地域分布較為集中，向周邊地區(qū)的輻射能力強(qiáng)，房產(chǎn)需求還未飽和。 大盤(pán)的出現(xiàn)對(duì)于過(guò)去未能消化的小規(guī)模項(xiàng)目是一個(gè)巨大的壓力，消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)傾向會(huì)更加明顯，產(chǎn)品的升級(jí)換代會(huì)使過(guò)去落后的項(xiàng)目成為市場(chǎng)的棄兒，期房比準(zhǔn)現(xiàn)房好賣(mài)的現(xiàn)象，正體現(xiàn)了消費(fèi)者對(duì)一種新生活方式的更高要求，以及消費(fèi)者的成熟。第二， 房地產(chǎn)企業(yè)將普遍加強(qiáng)內(nèi)功修煉，加強(qiáng)人才隊(duì)伍建設(shè)，謀求企業(yè)制度的現(xiàn)代化，以增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。l 戶型設(shè)計(jì)