【正文】 及應(yīng)用IC卡收費(fèi)系統(tǒng)，園區(qū)可視監(jiān)控系統(tǒng)等216。 物業(yè)管理，在上面調(diào)查表中，關(guān)注比例很大，所以建議開發(fā)商組建和聘請專業(yè)的物業(yè)管理公司。售樓處216。 現(xiàn)代歐式風(fēng)情館（攝影展、藝術(shù)沙龍）216。異域風(fēng)情結(jié)合歐洲生活方式的主題文脈通過統(tǒng)一的形象始終貫穿全程銷售、售后服務(wù)、建筑規(guī)劃，園林設(shè)計(jì)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)，現(xiàn)場包裝、廣告表現(xiàn)等項(xiàng)目的方方面面。結(jié)語我司在進(jìn)行市場調(diào)研、企劃醞釀、報(bào)告推敲以至最后報(bào)告的形成，凝結(jié)了本案策劃小組每一個(gè)工作人員的心血與智慧。銷售周期及銷售率準(zhǔn)備期08年1月—08年4月認(rèn)購期08年5月—08年6月 10%開盤期08年7月—08年8月 35%持銷期08年9月—08年11月 70%調(diào)整期08年12月——09年3月 80%清盤期09年4月——09年5月 95%銷售前瞻如采用高端定位，如資金允許建議采用現(xiàn)房發(fā)售的銷售策略，可最大限度的保證銷售利潤，同時(shí)可凝聚企業(yè)口碑，并使有效銷售期更為充分。我們強(qiáng)調(diào)，住宅項(xiàng)目推廣首先應(yīng)該是比生活方式和生活品味，其次才是比地段、比環(huán)境、比戶型、比價(jià)格。 主題概念特色：異域風(fēng)情特色元素的運(yùn)用，音樂、咖啡、紅酒、繪畫、雕塑、書籍、香水，都將成為我們的形象載體。 216。3）、為做到互相照顧，而又互不干擾，可以設(shè)置親情套餐，分為樓上、樓下居，左右對門居等多種形式
100平方米以下：8%100—120平方米：37%120—140平方米：45%140平方米以上：10%付款方式建議選擇按揭和一次性付款方式價(jià)格根據(jù)周邊同類項(xiàng)目價(jià)格比較及，項(xiàng)目自己規(guī)劃和發(fā)展，并結(jié)合地段、配套、項(xiàng)目品質(zhì)等系列因素。 承重空心磚外加EPS墻體技術(shù)，比普通外墻減少了2/5的厚度，提高了房屋實(shí)得率，更保溫節(jié)能50%；216。邀請幾位在外地工作或求學(xué)的雙城人在其親人不知道的情況，到晚會(huì)現(xiàn)場，烘托感情摯深，親情呵護(hù)與溫暖。所以，活動(dòng)將邀請政府相關(guān)部門、學(xué)院派專家、房地產(chǎn)開發(fā)商共同對健康居住概念進(jìn)行研討。b、配備具有高超談判水平的現(xiàn)場置業(yè)顧問，確保成功率。 60平方米以下：8%60—80平方米：65%80—100平方米：22%100—140平方米：5%付款方式建議選擇按揭和一次性付款方式價(jià)格根據(jù)周邊同類項(xiàng)目價(jià)格比較及，項(xiàng)目自己規(guī)劃和發(fā)展，并結(jié)合地段、配套、項(xiàng)目品質(zhì)等系列因素。 燃?xì)庀到y(tǒng)：建議提供管道天然氣，且提供防煤氣泄漏系統(tǒng)，為居民使用安全提供保證。 社區(qū)會(huì)所：建議配置餐廳、美容美發(fā)廳、圖書閱覽室、健身房、洗浴、乒乓球室、臺球室、網(wǎng)吧、洗衣房。216。環(huán)境規(guī)劃建議：216。 會(huì)所、水泵房、配電室等附屬設(shè)施也應(yīng)充分考慮到其建筑的統(tǒng)一性，使其也可成為社區(qū)的一處景觀。 建筑風(fēng)格及建筑形式建議本項(xiàng)目建筑風(fēng)格及建筑形式遵循的總原則為推陳出新，引進(jìn)新的設(shè)計(jì)理念，使產(chǎn)品有別于其他現(xiàn)存樓盤，有新意、有趣味，這樣才可具有市場競爭力，如與市中其他樓盤雷同，我們的客戶群體只能限制在很小的范圍，市區(qū)客戶失去了購買理由。居住空間個(gè)人名片品味標(biāo)簽文化標(biāo)簽三、目標(biāo)客戶群定位他們主要由二大族群組成l 豪族：大賈+大官 l 新經(jīng)濟(jì)層峰人士： 制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、證券業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、IT業(yè)……四、目標(biāo)消費(fèi)群體描述他們通常被稱為名流、新貴、或者精英，絕對的成功者，對自己的經(jīng)濟(jì)前景很看好。開發(fā)商實(shí)力可以支撐定位。四、消費(fèi)者購房需求調(diào)查分析對環(huán)境的要求越來越高隨著人們對生活品質(zhì)的提高，以及地產(chǎn)業(yè)整體意識的提高，社區(qū)的環(huán)境設(shè)計(jì)將會(huì)逐漸被消費(fèi)者所重視，這將是大勢所趨。在以時(shí)間換空間的理念下，他們是健康、開放、自信的始作俑者與追求者。健康、運(yùn)動(dòng)越來越為消費(fèi)者重視，但雙城市并沒有這方面的社區(qū)或建筑，項(xiàng)目的推出正迎合客群心理，體現(xiàn)開發(fā)商人性的理念。第五章 項(xiàng)目發(fā)展方向定位一（中端大眾）健康居住，運(yùn)動(dòng)生活——生活享受家一、項(xiàng)目理念關(guān)鍵詞：（1）健康居住， 人流匆匆，默然相視。2）、運(yùn)用先進(jìn)的營銷和推廣理念，豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)整合開發(fā)商優(yōu)勢將項(xiàng)目利潤最大化。3）、破除陳規(guī)，以區(qū)別以往的營銷手段引吸客群眼球，以超常規(guī)的方法引爆房市熱潮。3）、區(qū)塊內(nèi)已清盤同類項(xiàng)目底商銷售低于車庫銷售的現(xiàn)況，對本案項(xiàng)目的底商存在一定影響，怎樣扭轉(zhuǎn)這種不利印象，是戊待解決的問題。4）、雙城市，主力宣傳媒介較少，市民對媒介的關(guān)注度不高，使項(xiàng)目在宣傳過程中，受一定影響。第四章 項(xiàng)目自身情況調(diào)查一、SWOT分析 1 SWOT詳細(xì)分析優(yōu)勢（S）：1）、地塊位于規(guī)劃新區(qū)，且西臨主干道迎賓路，隔路與知名小學(xué)兆鱗小學(xué)相望，北近雙城市火車站、客運(yùn)站，地理位置優(yōu)越，具有明顯的增值空間。專家分析指出，購物中心的成功取決于地產(chǎn)、商業(yè)和金融三種關(guān)聯(lián)價(jià)值的相互提升和相互促進(jìn)。購物中心作為商業(yè)地產(chǎn)的一種開發(fā)形式，是將零售商匯集在一起從事零售商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的場所，購物中心的業(yè)態(tài)復(fù)合度高，商品涵蓋范圍更大，其功能定位為集購物、餐飲、休閑、娛樂、美容美體于一體的一站式消費(fèi)模式。項(xiàng)目權(quán)重分析 由于項(xiàng)目權(quán)重分析我們是由高到低按17觀度順序依次給出的評價(jià)。從客群來講，轉(zhuǎn)讓、持有過程中的高費(fèi)用會(huì)使投資客群大幅減少，自住客群仍占置業(yè)者的絕大比例。但隨著近幾年，需求量的不斷加大，房地產(chǎn)市場依然會(huì)穩(wěn)步上漲。隨著土地、利率、稅收等政策的推出加大了房地產(chǎn)開發(fā)的成本，同時(shí)雙城作為一個(gè)內(nèi)陸城市開發(fā)度不高，外來投資者較少，城市化的過程中對住房的需求加大，在成本和剛性需求的拉動(dòng)下，房價(jià)穩(wěn)步上漲。市場可塑性非常強(qiáng)，產(chǎn)品和服務(wù)的提升空間很大。、物業(yè)管理物業(yè)管理滯后，調(diào)查中發(fā)現(xiàn)雙城消費(fèi)者對物業(yè)管理意識不強(qiáng)，另一方面開發(fā)商自己的物業(yè)管理水平有限。大部分樓盤建筑造型表現(xiàn)與色彩運(yùn)用較為傳統(tǒng)和單一，外立面多為瓷磚，園林規(guī)劃設(shè)計(jì)與布局相對滯后和稀缺，綠化面積少且硬綠化多于軟綠化。4050歲中四室二廳二衛(wèi)戶型最受歡迎，其中三室二廳、二室戶型也有部分消費(fèi)者偏好，50歲以上中二室和三室需求較多，但面積不要求太大。說明目前入住樓盤的問題點(diǎn)主要集中在建筑質(zhì)量、物業(yè)管理及小區(qū)環(huán)境上，我們應(yīng)在兩點(diǎn)上抓住客戶心態(tài)做出雙城市開發(fā)商表率，提升項(xiàng)目形象，制造品質(zhì)買點(diǎn)。出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效5萬以下1958萬29810萬121518萬2總63無效35總98愿意承擔(dān)的月供金額愿意承擔(dān)的月供金額，%，%。出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效26033543總98F\臥室數(shù)量分析對臥室的面積需求中，都希望保證主人房的舒適度，主臥面積最集中，52%的人希望在1520平方米，%的人希望在20平方米以上；兩室與三室需求差異在于，許多家長考慮孩子應(yīng)該有一個(gè)更加舒適的成長環(huán)境，或老人同住，接近半數(shù)兩室購房者希望兩間臥室面積不要相差太大；三室及以上需求中也強(qiáng)調(diào)主人房外的臥室面積應(yīng)一樣，在戶型設(shè)計(jì)上應(yīng)予以考慮。%，最為廣大消費(fèi)者所青睞，其中尤以6080平米之間為最高。他們多選項(xiàng)擇100以上的舒適房形，總價(jià)在16萬——30萬之間，結(jié)構(gòu)主要以三室以上為主，少部分會(huì)需要四室房型。需求分析為更好的了解雙城市消費(fèi)群體的真實(shí)需求，我司采取入室訪談問卷調(diào)查方式，共訪談了104位，近年內(nèi)準(zhǔn)備購賣房產(chǎn)的消費(fèi)者。目前市中心可供開發(fā)土地越來越少，且相應(yīng)的土地價(jià)格也日益趨高，加之明年溫州商團(tuán)的大體量介入，勢必會(huì)導(dǎo)致大部分開發(fā)商的投資傾向北移，新區(qū)房地產(chǎn)市場的繁榮指日可待。從全國各城市新區(qū)的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)來看，一個(gè)城市新區(qū)的開發(fā)勢必會(huì)對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)生較大的影響。城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額283242萬元，%。非公有經(jīng)濟(jì)增加值實(shí)現(xiàn)1064250萬元，%；%。本年施工房屋面積1156401平方米，%；其中，住宅431597平方米，%。其中，男性人口410722人，女性人口396590人；農(nóng)業(yè)人口639559人，非農(nóng)業(yè)人口167753人?！鞍咨胶谒蹣I(yè)興，金源右翼古雙城”。城市規(guī)模雙城市位于松嫩平原中部。雙城是全國聞名的糧食生產(chǎn)大縣，2005年被評為全國糧食生產(chǎn)先進(jìn)縣，榮獲省農(nóng)村經(jīng)濟(jì)工作綜合先進(jìn)縣，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化工作先進(jìn)縣，畜牧業(yè)生產(chǎn)先進(jìn)縣。這說明建筑業(yè)在雙城市已進(jìn)入了穩(wěn)步發(fā)展階段，今后幾年，除特殊情況，會(huì)持續(xù)以此值或高于此值的增長率穩(wěn)步上升。八大類消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)為：%；%。家庭結(jié)構(gòu)的變化使得消費(fèi)者更加關(guān)注家庭主人、與孩子的生活空間，更加注重生活質(zhì)量，因此較大面積戶型需求較多。近億獨(dú)生子女大部分目前已進(jìn)入適婚年齡，這次生育小高峰將持續(xù)十幾年。一般而言，大體量集中區(qū)都具有較大的投資價(jià)值，二則相對于市中心，它無污染的自然環(huán)境和超前的市政規(guī)化優(yōu)勢無可比擬。保證其調(diào)查的全面性和客觀性。購房的原因出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效本地拆遷5改善居住條件60投資升值5結(jié)婚用房25地位身份的象征1其他2總98本次預(yù)置業(yè)屬于出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效第一次39第二次53多次6總98A\可接受價(jià)格、總價(jià)分析㎡㎡之間，㎡，㎡。而相對高層和小高層，多層物業(yè)分?jǐn)偯娣e較少，人們經(jīng)濟(jì)條件能夠較輕松的承擔(dān)物業(yè)費(fèi)，所以對多層依然偏愛。起居室的需求出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效183215總98起居室面積出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效2532平米53 1925平米22 32平米以上11 19平米以下3 總89 無效9 Total98 餐廳面積出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效19平米以下62 1925平米1 總63 無效35 總98 H\衛(wèi)生間分析消費(fèi)者對衛(wèi)生間的需求，從調(diào)查數(shù)據(jù)看，選擇兩室的多選擇一衛(wèi)，%；選擇三室的多選擇二衛(wèi)，%，同時(shí)人們對主衛(wèi)面積的要求51%集中在59，912平方米，客衛(wèi)59平方米或5平米左右。購房考慮因素重要性分?jǐn)?shù)分析配套設(shè)施要求由人們對景觀設(shè)計(jì)感興趣的調(diào)查可知，大部分人希望社區(qū)內(nèi)有綠地，占份額的60%，運(yùn)動(dòng)器械占40%，大樹、座椅占27%，花壇占22%，街燈、噴泉各占21%，兒童樂園占19%，特色地面鋪裝占17%，水池占15%，特色路燈、背景音樂各占13%，涼亭占12%，城市雕塑占10%，瀑布占6%。雙城市學(xué)歷層次相對較低主要以大專及以下為主。綜上分析，二室一廳是最為廣泛接受的戶型，其次是三室一廳一衛(wèi)和三室二廳二衛(wèi)。營銷手段幾乎一律是“廣告宣傳+售樓小姐”模式，且運(yùn)用方面還存在很大差異。北部、東部為雙城市開發(fā)重點(diǎn)東部將以高新區(qū)為核心開發(fā)建設(shè)重點(diǎn)，側(cè)重于新區(qū)開發(fā)，土地升值空間大。房地產(chǎn)投資仍然不高，真正需求和升級置業(yè)是市場主力需求。住宅市場連續(xù)七年穩(wěn)步上漲 07年初始雙城住宅市場保持連續(xù)七年的繁榮，住宅市場價(jià)格穩(wěn)步增長。同時(shí)政策中關(guān)注的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、舊村改造轉(zhuǎn)軌等關(guān)鍵詞，預(yù)示一定規(guī)模的中低價(jià)房的開發(fā)，同時(shí)未來一段時(shí)間溫州商團(tuán)的進(jìn)駐，促使新增供應(yīng)量的增加，將會(huì)對雙城的樓市產(chǎn)生不小的沖擊，限制樓市價(jià)格的增長幅度。暢銷面積從統(tǒng)計(jì)中很明顯可以看出，暢銷面積主要集中在40㎡100㎡、但面積為60㎡－80㎡左右的銷售率要高于其它范圍面積。其后依次為物業(yè)管理、戶型、價(jià)格、商業(yè)、地段、綠化。能集