【導(dǎo)讀】專業(yè)化，我國(guó)鞋業(yè)將繼續(xù)保持較快的發(fā)展。作為全球鞋業(yè)的重要部分，在產(chǎn)品生產(chǎn)、市場(chǎng)營(yíng)銷等方面占有。較大的份額，也擁有巨大的發(fā)展?jié)摿?。?；?、產(chǎn)銷一體化經(jīng)營(yíng)的方向發(fā)展。公商貿(mào)升級(jí)的替換，具有良好的發(fā)展空間。投資回報(bào)非?？捎^?；默F(xiàn)代化展貿(mào)商業(yè)區(qū)。大體上說，福建以生產(chǎn)運(yùn)動(dòng)鞋和休閑鞋為主，既面向國(guó)內(nèi)市場(chǎng)也面。家；重慶以生產(chǎn)真皮男鞋和童鞋為主，面向國(guó)內(nèi)市場(chǎng)；廣東鞋業(yè)包羅萬有，龍頭企業(yè)，不過在各個(gè)區(qū)域也形成了一定的側(cè)重點(diǎn)。中國(guó)是全球鞋出口量最多的國(guó)家，而且逐年大幅度增長(zhǎng)。出口鞋達(dá)到近100億雙。首先，從產(chǎn)品層次來看，出口鞋高檔產(chǎn)品及自有品牌所占比例很小，且出口產(chǎn)品多以貼牌生產(chǎn)方式進(jìn)行。美元，出口皮鞋的平均單價(jià)近三年來不是上升而是下降。業(yè)面臨的經(jīng)營(yíng)壓力越來越大。格賣不上去，總在中低檔市場(chǎng)徘徊。我國(guó)制鞋企業(yè)大多僅作為眾多國(guó)際品牌的品牌鞋加工車間，與國(guó)內(nèi)。外同行交流的機(jī)會(huì)極少，對(duì)流行資訊、品牌經(jīng)營(yíng)了解甚微。

　　

【正文】 建 設(shè) 投入：按照 800 元 /m2 成本計(jì)算，商鋪、 辦公區(qū) 部分和商業(yè)配套物業(yè)總建筑成本約為 5000 萬元，其他建設(shè)成本約為 500 萬元（含地面硬化費(fèi)用、綠地費(fèi)用以及 水電、通訊、圍墻、大門、消防等園區(qū)配套成本和公司開辦費(fèi)用）； 本項(xiàng)目建 設(shè) 投入總計(jì) 5500 萬元左右。 經(jīng)營(yíng)期財(cái)務(wù)預(yù)測(cè) （ 1） 經(jīng)營(yíng)期年經(jīng)營(yíng)支出：在此統(tǒng)指一切經(jīng)營(yíng)支出，包括 管理費(fèi)用、 經(jīng)營(yíng)成 本（含 宣傳推廣 、折舊費(fèi)用）、稅金等等。按照 專業(yè)市場(chǎng) 行業(yè)的情況，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)期第一年的經(jīng)營(yíng)支出約為 500 萬元 （含開辦費(fèi)用等 ），之后每年經(jīng)營(yíng)支出為 400 萬元 。 （ 2） 經(jīng)營(yíng)期年度收入預(yù)測(cè)：假定項(xiàng)目市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，物業(yè)出租率達(dá)到90%，每年租金遞增 6%，則 前五年 各年度經(jīng)營(yíng)收入預(yù)計(jì)如下表 （ 單位：萬元 ） ： 項(xiàng)目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 小計(jì) 租金 租賃面積 6 6 6 6 租金均價(jià) 40 月租金 100 配套商鋪?zhàn)饨? 配套面積 租金單價(jià) 100 106 鞋業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 34 頁 2021110 月租金 25 月均收費(fèi) 出租 100% 125 出租 90% 年收入 出租 90% 1350 （ 3） 經(jīng)營(yíng)期年度利潤(rùn)預(yù)測(cè)：預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)期第一年度稅前利潤(rùn)約為 980 萬元，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)期第五年度稅前利潤(rùn)達(dá)到 3250 萬元。 （ 4） 經(jīng)營(yíng) 期第一至第十年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （萬元） 項(xiàng)目 建設(shè)期第一年 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第九年 第十年 營(yíng)業(yè)收入 1350 3830 經(jīng)營(yíng) 費(fèi)用 250 150 150 50 50 50 50 50 50 50 折舊費(fèi)用 6% 117 216 315 315 315 315 315 315 315 315 稅前利潤(rùn) 983 3465 稅金 10% 稅后利潤(rùn) 土地租金 10000 1700 1700 1700 1700 1700 1700 1700 1700 1700 1700 建設(shè)投入 1950 1650 1650 現(xiàn)金流入 11950 14298 1351 （ 5） 經(jīng)營(yíng)期第一至第 五 年稅后主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 財(cái)務(wù)分析結(jié)論 （ 1） 本項(xiàng)目的 動(dòng)態(tài) 投資回收期 超過十 年，內(nèi) 部 報(bào)酬率 低于 10%。 （ 2） 本項(xiàng)目需累計(jì)投資約 16000 萬元（其中首期投資 11950 萬元 ） 。 項(xiàng)目 稅 后 利潤(rùn)總額 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 內(nèi) 部 報(bào)酬率 動(dòng)態(tài) 投資回收期 指標(biāo)值 萬元 11031 萬元 低于 10% 超過十 年 鞋業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 35 頁 2021110 （ 3） 假定投資的機(jī)會(huì)成本為 8%， 五 年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 11031 萬元， 小 于 0（至 經(jīng)營(yíng)期第 十 年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 1457 萬元 ） 。 （ 4） 預(yù)計(jì)年經(jīng)營(yíng)成本約為 1850 萬元，如市場(chǎng)環(huán)境或經(jīng)營(yíng)情況發(fā)生變化，即每年收入達(dá)到 1850 萬元時(shí) 方 可達(dá)到盈虧平衡。 （ 5） 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期為二十年，后十 年經(jīng)營(yíng)期的營(yíng)業(yè)收入、稅前利潤(rùn)等均好于前 五 年，在此不一一計(jì)算 列出 。 （ 6） 結(jié)論：項(xiàng)目 不 可行。 六、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 之 二 （ 補(bǔ)充策略 倉儲(chǔ) 商務(wù)區(qū)業(yè)態(tài)） 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 作為倉儲(chǔ) 商務(wù)區(qū)業(yè)態(tài)，工程 建設(shè) 可以 三年 進(jìn)行， 工程 投入 及進(jìn)度如下 表： 項(xiàng)目 第一年 第二年 第三年 小計(jì) 商鋪面積 （ m2） 1 萬 萬 萬 2 萬 辦公區(qū) 面積 （ m2） 2 萬 1 萬 1 萬 4 萬 配套建筑 （ m2） 萬 0 0 萬 其他建設(shè) 150 萬元 50 萬元 50 萬元 250 萬元 累計(jì) 萬 m2 /2750 萬元 萬 m2 /1250 萬元 萬 m2 /1250 萬元 萬 m2 /5250 萬元 注： 工程造價(jià) 按照 800 元 /m2預(yù)計(jì) ；其他建設(shè)指道路建設(shè)和綠化工程等 。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)模 （ 1） 經(jīng)營(yíng)面積：項(xiàng)目的整體經(jīng)營(yíng) 建筑 面積約為 6 萬 m2，其中商鋪 2 萬m 辦公室 4 萬 m配套 萬 m2；另有 硬地面積 萬 m2（含綠化面積 萬 m2）。 鞋業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 36 頁 2021110 （ 2） 收入規(guī)模： ③ 按照定位于 倉儲(chǔ)服務(wù) 展貿(mào)辦公區(qū) ：租金增長(zhǎng)空間不大，增速較緩。 位置 一線 位置 二線 位置 三線 位置 商鋪 120 元 /月 /m2 110 元 /月 /m2 100 元 /月 /m2 2 層 60 元 /月 /m2 55 元 /月 /m2 50 元 /月 /m2 3 層 50 元 /月 /m2 50 元 /月 /m2 50 元 /月 /m2 ④ 假定項(xiàng)目市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，物業(yè)出租率達(dá)到 90%，則物業(yè)租金收入 萬元 /月，物業(yè)管理費(fèi)等收入 萬元 /月。預(yù)計(jì)項(xiàng)目整體建設(shè)完成后，每年最低收入約為 5000 萬元。 每月收入如下表： 物業(yè) 面積（ m2） 租金均價(jià) 租金收入 管理費(fèi) 管理費(fèi) 收入 小計(jì) （萬元） 商鋪 2 萬 100 元 /月 /m2 200 10 元 /月 /m2 20 220 辦公室 4 萬 50 元 /月 /m2 200 5 元 /月 /m2 20 220 配套物業(yè) 萬 100 元 /月 /m2 25 10 元 /月 /m2 30 合計(jì) 425 90%出租 項(xiàng)目投資額：預(yù)計(jì) 總投資規(guī)模 13000 萬元 左右 ，項(xiàng)目 建設(shè) 資金投入5500 萬元 左右 。包括： （ 1） 土地 轉(zhuǎn)讓 金 ： 10000 萬元 土地轉(zhuǎn)讓 金 。 （ 2） 項(xiàng)目租賃費(fèi)用： 1700 萬元 /年。 （ 3） 建 設(shè) 投入：按照 800 元 /m2 成本計(jì)算，商鋪、 辦公區(qū) 部分和商業(yè)配套物業(yè)總建筑成本約為 5000 萬元，其他建設(shè)成本約為 500 萬元（含地面硬化費(fèi)用 、綠地費(fèi)用以及 水電、通訊、圍墻、大門、消防等園區(qū)配套成本和公司開辦費(fèi)用）； 本項(xiàng)目建 設(shè) 投入總計(jì) 5500 萬元左右。 鞋業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 37 頁 2021110 經(jīng)營(yíng)期財(cái)務(wù)預(yù)測(cè) （ 1） 經(jīng)營(yíng)期年經(jīng)營(yíng)支出：在此統(tǒng)指一切經(jīng)營(yíng)支出，包括 管理費(fèi)用、 經(jīng)營(yíng)成本（含 宣傳推廣 、折舊費(fèi)用）、稅金等等。按照 專業(yè)市場(chǎng) 行業(yè)的情況，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)期第一年的經(jīng)營(yíng)支出約為 600 萬元 （含開辦費(fèi)用等，且宣傳推廣費(fèi)用較高），之后每年經(jīng)營(yíng)支出為 500 萬元 。 （ 2） 經(jīng)營(yíng)期年度收入預(yù)測(cè)：假定項(xiàng)目市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，物業(yè)出租率達(dá)到90%，每年租金遞增 6%，則 前五年 各年度經(jīng)營(yíng)收入預(yù)計(jì)如下表 （單位：萬元；本收入預(yù)估表不包含商鋪等 經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓的收入） ： 項(xiàng)目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 小計(jì) 商鋪?zhàn)饨? 面積 1 2 2 2 2 租金 均 價(jià) 100 106 月租金 100 159 辦公區(qū)租金 面積 2 3 4 4 4 4 租金 均 價(jià) 50 53 月租金 100 159 配套租金 配套面積 租金單價(jià) 100 106 月租金 5 商鋪物管費(fèi) 面積 1 2 2 2 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 10 10 10 10 10 月收費(fèi) 10 15 20 20 20 辦公區(qū)物管費(fèi) 面積 2 3 4 4 4 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 5 5 5 5 5 月收費(fèi) 10 15 20 20 20 月均收費(fèi) 出租 100% 225 出租 90% 年收入 出租 90% 2430 （ 3） 經(jīng)營(yíng)期年度利潤(rùn)預(yù)測(cè)：預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)期第一年度稅前利潤(rùn)約為 2900 萬元，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)期第五年度稅前利潤(rùn)達(dá)到 6000 萬元。 鞋業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 38 頁 2021110 （ 4） 經(jīng)營(yíng) 期第一至第十年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （萬元） 項(xiàng)目 建設(shè)期第一年 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第九年 第十年 營(yíng)業(yè)收入 3672 8794 管理 費(fèi)用 600 500 500 500 500 500 500 500 500 500 折舊費(fèi)用 6% 165 240 315 315 315 315 315 315 315 315 稅前利潤(rùn) 2907 7979 稅金 10% 稅后利潤(rùn) 土地租金 10000 1700 1700 1700 1700 1700 1700 1700 1700 1700 1700 建設(shè)投入 2750 1250 1250 現(xiàn)金流入 12750 （ 5） 經(jīng)營(yíng)期第一至第 五 年稅后主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 財(cái)務(wù)分析結(jié)論 （ 1） 本項(xiàng)目的 動(dòng)態(tài) 投資回收期為 年，內(nèi) 部 報(bào)酬率 為 %。 （ 2） 本項(xiàng)目需累計(jì)投資約 13000 萬元。 （ 3） 假定投資的機(jī)會(huì)成本為 8%， 五 年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元，大于0。 （ 4） 預(yù)計(jì)年經(jīng)營(yíng)成本約為 2200 萬元，如市場(chǎng)環(huán)境或經(jīng)營(yíng)情況發(fā)生變化，即每年收入達(dá)到 2200 萬元時(shí) 基本 可達(dá)到盈虧平衡。 項(xiàng)目 稅 后 利潤(rùn)總額 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 內(nèi) 部 報(bào)酬率 動(dòng)態(tài) 投資回收期 指標(biāo)值 萬元 萬元 % 年 鞋業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 39 頁 2021110 （ 5） 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期為二十年，后十五年經(jīng)營(yíng)期的營(yíng)業(yè)收入、稅前利潤(rùn)等均好于前五年，在此不一一計(jì)算列出。 （ 6） 結(jié)論：項(xiàng)目 基本 可行。 七、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 之 三 （ 跟隨 +領(lǐng)先策略 展貿(mào)商 業(yè) 區(qū)業(yè)態(tài)） 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 作為展貿(mào)商務(wù)區(qū)業(yè)態(tài)，工程 建設(shè) 一次性進(jìn)行，其工程 投入表： 項(xiàng)目 小計(jì)（ m2） 商鋪面積 2 萬 辦公區(qū) 面積 4 萬 配套建筑 萬 工程建設(shè) 11250 萬元 其他建設(shè) 500 萬 元 合計(jì) 萬平 方 米 /11750 萬元 注： 工程造價(jià) 按照 1800 元 /m2預(yù)計(jì) ；其他建設(shè)指道路建設(shè)和綠化工程等。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)模 （ 1） 經(jīng)營(yíng)面積：項(xiàng)目的整體經(jīng)營(yíng) 建筑 面積約為 6 萬 m2，其中商鋪 2 萬m 辦公室 4 萬 m配套 萬 m2；另有 硬地面積 萬 m2（含綠化面積 萬 m2）。 （ 2） 收入規(guī)模： ① 按照展貿(mào)商務(wù)區(qū)定位，其租金水平為： 位置 一線 位置 二線 位置 三線 位置 首層 220 元 /月 /m2 200 元 /月 /m2 180 元 /月 /m2 2 層 110 元 /月 /m2 100 元 /月 /m2 90 元 /月 /m2 鞋業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 40 頁 2021110 ② 假定項(xiàng)目市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，物業(yè)出租率達(dá)到 90%，則物業(yè)租金收入 819萬元 /月，物業(yè)管理費(fèi)等收入約為 76 萬元 /月。預(yù)計(jì)項(xiàng)目整體 投入運(yùn)營(yíng) 后，每年最低收入約為 10000 萬元 （含開辦費(fèi)用等，且宣傳推廣費(fèi)用較高），之后每年經(jīng)營(yíng)支出為 800 萬元 。 每月收入如下表： 物業(yè) 面積（ m2） 租金均價(jià) 租金收 入 管理費(fèi) 管理費(fèi) 收入 小計(jì)（萬元） 商鋪 2 萬 200 元 /月 /m2 400 20 元 /月 /m2 40 440 辦公室 4 萬 100 元 /月 /m2 400 10 元 /月 /m2 40 440 配套物業(yè) 萬 100 元 /月 /m2 25 20 元 /月 /m2 5 合計(jì) 825 85 910 90%出租 819 項(xiàng)目投資額：預(yù)計(jì) 總投資規(guī)模 22021 萬元 左右 ，項(xiàng)目 建設(shè) 資金投入12021 萬元 左右 。包括： （ 1） 土地 轉(zhuǎn)讓 金 ： 10000 萬元 土地轉(zhuǎn)讓 金 。 （ 2） 項(xiàng)目租賃費(fèi)用： 1700 萬元 /年。 （ 3） 建 設(shè) 投入：按照 1800 元 /m2成本計(jì)算，商鋪、 辦公區(qū) 部分和商業(yè)配套物業(yè)總建筑成本約為 11250 萬元，其他建設(shè)成本約為 500 萬元（含地面硬化費(fèi)用、綠地費(fèi)用以及 水電、通訊、 圍墻、大門、消防等園區(qū)配套成本和公司開辦費(fèi)用）； 本項(xiàng)目采用建 設(shè) 投入總計(jì) 12021 萬元左右。 經(jīng)