【正文】 （ 3） 建 設(shè) 投入：按照 1800 元 /m2成本計(jì)算，商鋪、 辦公區(qū) 部分和商業(yè)配套物業(yè)總建筑成本約為 11250 萬元，其他建設(shè)成本約為 500 萬元（含地面硬化費(fèi)用、綠地費(fèi)用以及 水電、通訊、 圍墻、大門、消防等園區(qū)配套成本和公司開辦費(fèi)用）； 本項(xiàng)目采用建 設(shè) 投入總計(jì) 12021 萬元左右。包括： （ 1） 土地 轉(zhuǎn)讓 金 ： 10000 萬元 土地轉(zhuǎn)讓 金 。預(yù)計(jì)項(xiàng)目整體 投入運(yùn)營(yíng) 后，每年最低收入約為 10000 萬元 （含開辦費(fèi)用等，且宣傳推廣費(fèi)用較高），之后每年經(jīng)營(yíng)支出為 800 萬元 。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)模 （ 1） 經(jīng)營(yíng)面積：項(xiàng)目的整體經(jīng)營(yíng) 建筑 面積約為 6 萬 m2，其中商鋪 2 萬m 辦公室 4 萬 m配套 萬 m2；另有 硬地面積 萬 m2（含綠化面積 萬 m2）。 （ 6） 結(jié)論：項(xiàng)目 基本 可行。 （ 4） 預(yù)計(jì)年經(jīng)營(yíng)成本約為 2200 萬元，如市場(chǎng)環(huán)境或經(jīng)營(yíng)情況發(fā)生變化，即每年收入達(dá)到 2200 萬元時(shí) 基本 可達(dá)到盈虧平衡。 （ 2） 本項(xiàng)目需累計(jì)投資約 13000 萬元。 （ 2） 經(jīng)營(yíng)期年度收入預(yù)測(cè)：假定項(xiàng)目市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，物業(yè)出租率達(dá)到90%，每年租金遞增 6%，則 前五年 各年度經(jīng)營(yíng)收入預(yù)計(jì)如下表 （單位：萬元；本收入預(yù)估表不包含商鋪等 經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓的收入） ： 項(xiàng)目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 小計(jì) 商鋪?zhàn)饨? 面積 1 2 2 2 2 租金 均 價(jià) 100 106 月租金 100 159 辦公區(qū)租金 面積 2 3 4 4 4 4 租金 均 價(jià) 50 53 月租金 100 159 配套租金 配套面積 租金單價(jià) 100 106 月租金 5 商鋪物管費(fèi) 面積 1 2 2 2 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 10 10 10 10 10 月收費(fèi) 10 15 20 20 20 辦公區(qū)物管費(fèi) 面積 2 3 4 4 4 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 5 5 5 5 5 月收費(fèi) 10 15 20 20 20 月均收費(fèi) 出租 100% 225 出租 90% 年收入 出租 90% 2430 （ 3） 經(jīng)營(yíng)期年度利潤(rùn)預(yù)測(cè)：預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)期第一年度稅前利潤(rùn)約為 2900 萬元，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)期第五年度稅前利潤(rùn)達(dá)到 6000 萬元。 鞋業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 37 頁(yè) 2021110 經(jīng)營(yíng)期財(cái)務(wù)預(yù)測(cè) （ 1） 經(jīng)營(yíng)期年經(jīng)營(yíng)支出：在此統(tǒng)指一切經(jīng)營(yíng)支出，包括 管理費(fèi)用、 經(jīng)營(yíng)成本（含 宣傳推廣 、折舊費(fèi)用）、稅金等等。 （ 2） 項(xiàng)目租賃費(fèi)用： 1700 萬元 /年。 每月收入如下表： 物業(yè) 面積（ m2） 租金均價(jià) 租金收入 管理費(fèi) 管理費(fèi) 收入 小計(jì) （萬元） 商鋪 2 萬 100 元 /月 /m2 200 10 元 /月 /m2 20 220 辦公室 4 萬 50 元 /月 /m2 200 5 元 /月 /m2 20 220 配套物業(yè) 萬 100 元 /月 /m2 25 10 元 /月 /m2 30 合計(jì) 425 90%出租 項(xiàng)目投資額：預(yù)計(jì) 總投資規(guī)模 13000 萬元 左右 ，項(xiàng)目 建設(shè) 資金投入5500 萬元 左右 。 位置 一線 位置 二線 位置 三線 位置 商鋪 120 元 /月 /m2 110 元 /月 /m2 100 元 /月 /m2 2 層 60 元 /月 /m2 55 元 /月 /m2 50 元 /月 /m2 3 層 50 元 /月 /m2 50 元 /月 /m2 50 元 /月 /m2 ④ 假定項(xiàng)目市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，物業(yè)出租率達(dá)到 90%，則物業(yè)租金收入 萬元 /月，物業(yè)管理費(fèi)等收入 萬元 /月。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)模 （ 1） 經(jīng)營(yíng)面積：項(xiàng)目的整體經(jīng)營(yíng) 建筑 面積約為 6 萬 m2，其中商鋪 2 萬m 辦公室 4 萬 m配套 萬 m2；另有 硬地面積 萬 m2（含綠化面積 萬 m2）。 （ 6） 結(jié)論：項(xiàng)目 不 可行。 （ 4） 預(yù)計(jì)年經(jīng)營(yíng)成本約為 1850 萬元，如市場(chǎng)環(huán)境或經(jīng)營(yíng)情況發(fā)生變化，即每年收入達(dá)到 1850 萬元時(shí) 方 可達(dá)到盈虧平衡。 （ 2） 本項(xiàng)目需累計(jì)投資約 16000 萬元（其中首期投資 11950 萬元 ） 。 （ 2） 經(jīng)營(yíng)期年度收入預(yù)測(cè)：假定項(xiàng)目市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，物業(yè)出租率達(dá)到90%，每年租金遞增 6%，則 前五年 各年度經(jīng)營(yíng)收入預(yù)計(jì)如下表 （ 單位：萬元 ） ： 項(xiàng)目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 小計(jì) 租金 租賃面積 6 6 6 6 租金均價(jià) 40 月租金 100 配套商鋪?zhàn)饨? 配套面積 租金單價(jià) 100 106 鞋業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 34 頁(yè) 2021110 月租金 25 月均收費(fèi) 出租 100% 125 出租 90% 年收入 出租 90% 1350 （ 3） 經(jīng)營(yíng)期年度利潤(rùn)預(yù)測(cè)：預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)期第一年度稅前利潤(rùn)約為 980 萬元，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)期第五年度稅前利潤(rùn)達(dá)到 3250 萬元。 經(jīng)營(yíng)期財(cái)務(wù)預(yù)測(cè) （ 1） 經(jīng)營(yíng)期年經(jīng)營(yíng)支出：在此統(tǒng)指一切經(jīng)營(yíng)支出，包括 管理費(fèi)用、 經(jīng)營(yíng)成 本（含 宣傳推廣 、折舊費(fèi)用）、稅金等等。 （ 2） 項(xiàng)目租賃費(fèi)用： 1700 萬元 /年。 項(xiàng)目投資額：預(yù)計(jì) 總投資規(guī)模 11500 萬元 左右 ，項(xiàng)目 建設(shè) 資金 投入5500 萬元 左右 。 （ 2） 收入規(guī)模： ① 按照定位于 倉(cāng)儲(chǔ) 配套 區(qū) ： 目前 租金 應(yīng)當(dāng)為 40~50 元 /m2，而且租金 增長(zhǎng)空間不大，增速較緩。 ②三年建設(shè)期可出租面積分別約為： 萬 m 萬 m 6 萬 m2。 相比較環(huán)市西路鞋業(yè)商圈租賃辦公室，在西灣路等地的經(jīng)營(yíng)成本將大幅度降低；在客戶資源、企業(yè)運(yùn)作比較穩(wěn)定和成熟的情況下，企 業(yè)愿意考慮將辦公甚至展貿(mào)的功能遷移至具有一定行業(yè)集中度的商圈邊緣地帶 。 現(xiàn)有商鋪在經(jīng)過 35 年的經(jīng)營(yíng)后，其租金水平往往翻番，甚至轉(zhuǎn)讓費(fèi)用更是達(dá)到驚人的 50 萬元以上。鋪位而且還十分搶手，造成經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)成本的大幅上升，因此，經(jīng)營(yíng)戶中大多數(shù)人都希望 與批發(fā)市場(chǎng)直接簽約。 目標(biāo)客戶群體的購(gòu)買心理分析 通過對(duì) 鞋業(yè)市場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)戶的調(diào)查研究，我們發(fā)現(xiàn)，在這些潛在的客戶群體當(dāng)中主要存在著以下幾種購(gòu)買心理： （ 1） 由租戶向業(yè)主轉(zhuǎn)變的要求。 同時(shí)由于項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)不 是 環(huán)市西路鞋業(yè)商圈 批發(fā)市場(chǎng)群的簡(jiǎn)單復(fù)制，其目標(biāo)定位是將此項(xiàng)目按照未來鞋業(yè) 商貿(mào) 批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展目標(biāo)和現(xiàn)代物流的發(fā)展方向，要求集貿(mào)易、物流、 研發(fā)、 信息、服務(wù)于一體，形成完整配套體系的大型專業(yè)鞋業(yè)商貿(mào)中心。 四、 潛在客戶群體分析 項(xiàng)目潛在的客戶群體 （ 1） 環(huán)市西路鞋業(yè)商圈 市場(chǎng)群現(xiàn)有的 鞋業(yè) 經(jīng)營(yíng)戶； （ 2） 環(huán)市西路鞋業(yè)商圈 以外的鞋類市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶； （ 3） 國(guó)內(nèi)外品牌 鞋類產(chǎn)品 代理商 ； （ 4） 投資 專業(yè)市場(chǎng) 商鋪 的人群。 ② 此價(jià)格參考了 天富 西城鞋業(yè)市場(chǎng)商鋪 的租金水平和 富力國(guó)際鞋業(yè)商貿(mào)中心 辦公室 的租金水平； 如有可能，參考財(cái)富天地廣場(chǎng)的租金或銷售價(jià)格。 （ 2） 跟隨策略 定位于 展貿(mào) 商業(yè) 區(qū) ：租金增長(zhǎng)空間較大，增速較快。 位置 一線 位置 二線 位置 三線 位置 首層 120 元 /月 /m2 110 元 /月 /m2 100 元 /月 /m2 2 層 60 元 /月 /m2 55 元 /月 /m2 55 元 /月 /m2 3 層 50 元 /月 /m2 50 元 /月 /m2 50 元 /月 /m2 ① 以上僅為首期租金價(jià)格建議 。不同 的 業(yè)態(tài)定位， 其營(yíng)銷推廣的策略和 投入 也有極大不同，而其租金水平則更有巨大差距。 （ 5） 商業(yè)運(yùn)營(yíng)： ① 管理體系 設(shè)計(jì)：項(xiàng)目公司采用董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，設(shè)立綜合 辦公室、營(yíng)銷中心（策劃部和 招商 部）、 物業(yè) 部（ 包括 建筑及物業(yè)管理中心 或 客戶服務(wù)中心）、 保安部、財(cái)務(wù)部等部門 ； ② 設(shè)立專業(yè)化服務(wù)窗口， 按照星級(jí)酒店管理標(biāo)準(zhǔn) 提供服務(wù) ，實(shí)行全區(qū)封閉式 物業(yè) 管理 ，通過電子商務(wù)等手段幫助入駐企業(yè)擴(kuò)展業(yè)務(wù) ； ③ 利用 行業(yè)媒體和 網(wǎng)絡(luò)媒體進(jìn)行項(xiàng)目 形象宣傳， 適時(shí)組織行業(yè)性高端活 動(dòng) ，不斷提升行業(yè)內(nèi)的知名度和項(xiàng)目的高度 ，樹立較好的口碑 。 鞋業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 29 頁(yè) 2021110 （ 3） 商務(wù)配套建設(shè) ： ① 如果 采取跟隨策略或領(lǐng)先策略， 定位于高層次 展 貿(mào)服務(wù)區(qū)， 前期即需 著手引入專業(yè)外貿(mào)電子商務(wù)服務(wù)企業(yè) （例如敦煌網(wǎng)、米蘭網(wǎng)等） ，開展電子商務(wù)平臺(tái)、展貿(mào)服務(wù)等配套功能的建設(shè)； ② 視 具體情況， 可以 考慮增加酒店、餐飲等服務(wù)功能。 ④ 商鋪 /辦公室 面積規(guī)劃建議 （可根據(jù)項(xiàng)目最后定為進(jìn)行調(diào)整）： 首層商鋪 3050 m2， 2—3 層 展貿(mào)式辦公室可以有 3050m 7090m2 和120150 m2等不同面積（可組合 ）。 ⑩ 硬件配套 ： 加建和 設(shè)置 消防系統(tǒng)、 廣播系統(tǒng)和智能監(jiān)控系統(tǒng)、升降梯（ 13 層）和扶手梯（首層商鋪與 2 層辦公室之間）、戶外照明系統(tǒng)、電信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 、供 配 電系統(tǒng) 等 。 鞋業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 28 頁(yè) 2021110 ⑦ 結(jié)構(gòu)： 無論何種 策略 定位，都需要增加現(xiàn)有建筑物業(yè)面積，因此需要 將現(xiàn)有物業(yè)全部 改建為三層框架式結(jié)構(gòu)物業(yè) ； 從項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展角度考慮，建議在整體物業(yè)條件方面定位于 面向品牌鞋業(yè)企業(yè)的 現(xiàn)代化展貿(mào)商業(yè)區(qū) 。 ⑥ 建筑面積：建筑面積預(yù)計(jì)為 6 萬 m2。 ④ 建筑規(guī)劃：根據(jù)項(xiàng)目定位而定，大體有兩種選擇： ? 如果按照第一、第二兩種 策略 定位，則無需 大范圍 調(diào)整現(xiàn)有建筑物布局，只需要相應(yīng)增加園林和道路建設(shè)； ? 如果按照第三、第四兩 種 策略 定位，則需要調(diào)整現(xiàn)有建筑布局，增加園林和道路建設(shè) 、配套設(shè)施 ，須另行專門規(guī)劃設(shè)計(jì)。 如果 采取配套策略 或補(bǔ)充策略，則僅僅需要在現(xiàn)有物業(yè)布局的基礎(chǔ)上加建或擴(kuò)建，可分期分批進(jìn)行，減少資金占用并降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；如果采取 跟 隨策略或 領(lǐng)先 策略， 鑒于本項(xiàng)目規(guī)模較大， 建議 采取 一次性建設(shè)到位 的策略， 安排好 工程 建設(shè) 和招商、經(jīng)營(yíng)的 工作節(jié)奏 ， 從而 減少 建設(shè)周期和空置時(shí)間 ，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化 。 項(xiàng)目建設(shè)的建議 根據(jù)定位于 現(xiàn)代化展貿(mào)商業(yè)區(qū) 的 策略 ，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)做概要性說明。 評(píng)價(jià)： 前期投入較大， 建設(shè)周期較長(zhǎng)，但 建設(shè)完成后將大幅提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，從而創(chuàng)造較好的增值空間 ，是 行業(yè) 未來發(fā)展的方向 。 運(yùn)營(yíng)： 需要建立規(guī)范的企業(yè)管理體系、配置較多 管理服務(wù)人員， 前期 需要 較多營(yíng)銷 人員， 需要進(jìn)行一定的宣傳推廣等等。 富力國(guó) 際鞋業(yè)商貿(mào)中心 是一個(gè) 硬件上 成功的旁證 ，而帶有較好服務(wù)功能并能促進(jìn)商貿(mào)發(fā)展的高層次商貿(mào)服務(wù)區(qū)則能吸引優(yōu)質(zhì)客戶的進(jìn)駐 。 ④ 策略 四： 領(lǐng)先策略， 面向品牌鞋業(yè)企業(yè)的高層次商貿(mào)服務(wù)區(qū) 。 投入 與產(chǎn)出 ： 投入 較大 （ 預(yù)計(jì) 1800 元 /m2），租金 將有 較 大的提升 。 配套： 需要對(duì)現(xiàn)有物業(yè)較大規(guī)模的改造和升級(jí)擴(kuò)建， 并 增加商務(wù)會(huì)議、商旅餐飲配套等功能。 ③ 策略 三： 跟隨策略， 面向中小型鞋業(yè)企業(yè) 的專業(yè)化展貿(mào)式辦公區(qū)。 投入 與產(chǎn)出 ： 建設(shè) 投入一般 （估計(jì) 800 元 /m2） ， 租金 將 有 一定 提升。 配套： 需要對(duì)現(xiàn)有物業(yè)進(jìn)行升級(jí)改造和擴(kuò)建， 并增加相應(yīng)的配套。 ② 策略 二： 補(bǔ)充 策略 ， 面向中小型鞋業(yè)企業(yè)的倉(cāng)儲(chǔ) 展貿(mào)式辦公區(qū)， 作為對(duì) 環(huán)市西路鞋業(yè)商圈或財(cái)富天地廣場(chǎng)的補(bǔ)充。 投入 與產(chǎn)出： 投入較小，產(chǎn)出也相應(yīng)較低。 配套： 只需對(duì)現(xiàn)有物業(yè)進(jìn)行適當(dāng)改建或擴(kuò)建。 （ 2） 競(jìng)爭(zhēng)策略與 相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制 ① 策略一：配套策略 ， 即對(duì)現(xiàn)有物業(yè)略加整修， 定位為 面向鞋業(yè)企業(yè)的專業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)或 財(cái)富天地廣場(chǎng) 商戶的 倉(cāng)儲(chǔ)配套 。原因有三： ① 項(xiàng)目位于廣州環(huán)市西路 梓元崗 大 商圈的邊緣地帶 （而周邊又缺少其他能夠支撐項(xiàng)目發(fā)展的行業(yè)性商圈）， 這個(gè)商圈涵蓋皮具、鞋 業(yè) 及其配套的皮料、五金行業(yè) 。 （ 2） 對(duì)面的財(cái)富天地廣場(chǎng)體量巨大、物業(yè)條件良好， 起點(diǎn)較高， 將搶奪大量的客戶資源 ， 企業(yè)具有較好實(shí)力， 與本項(xiàng)目形成直接的競(jìng)爭(zhēng) 。 （ 4） 根據(jù)行業(yè)未來發(fā)展的趨勢(shì)和需要， 項(xiàng)目如果 引入相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu) 在專業(yè)技術(shù)人才培育、企業(yè)品牌培育等方面提供輔助性配套和 專業(yè) 化 支持，將增強(qiáng)對(duì)目標(biāo)企業(yè)客戶的吸引力。 鞋業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 23 頁(yè) 2021110 （ 3） 廣州環(huán)市西路鞋業(yè)商圈的大部分商家（賣家）均以外貿(mào)為主要 業(yè)務(wù)類型，但是目前廣州乃至全國(guó)都缺少一個(gè)行業(yè)性的鞋業(yè)外貿(mào)電子商務(wù)平