【正文】 項目周 圍交通： 鞋業(yè)市場調(diào)查報告 及項目建議 機密 第 21 頁 2021110 （ 1） 交通距離： 10 分鐘車程可以到達火車站或環(huán)市西路鞋業(yè)商圈， 30 分鐘可到達天河商務辦公區(qū)， 45 分鐘車程 可 到達廣州白云機場 ，一小時車程覆蓋廣州市區(qū)、珠三角主要城市及 主要 鞋業(yè)產(chǎn)區(qū) 。 三、 項目 建議 項目經(jīng)營業(yè)態(tài) 的可能性選擇與 建議 （ 1） 項目經(jīng)營的方向： 從前述的情況來看，本項目應圍繞 作為 鞋業(yè)行業(yè)的商貿(mào)配套 來開展建設和經(jīng)營。 依據(jù)： 環(huán)市西路鞋業(yè)商圈需要升級，而部分中小型鞋業(yè)企業(yè)有較強烈的升級愿望卻又無法承擔環(huán)市西路鞋業(yè)商圈各專 業(yè)市場的高昂租金成本； 財富天地廣場 定位為專業(yè)化展貿(mào)式辦公區(qū)并進行相應的配套，本項目臨近財富天地廣場，只要跟隨其發(fā)展將具有較好的 發(fā)展空間和升值空間 。 ③ 建筑設想：建筑建筑采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，以三層建筑為主，建筑 總 高度不超過 16m，首層高度 、 2— 3 層高度 ；其中，一樓為商鋪 ， 二三樓為 展貿(mào)辦公區(qū)及 其他配套服務設施。 租金建議分別為 ： （ 1） 補充策略 定位于 倉儲 +展貿(mào)辦公區(qū) ：租金增長空間不大，增速較緩。 鞋業(yè)市場調(diào)查報告 及項目建議 機密 第 32 頁 2021110 （ 3） 對降低經(jīng)營成本的考量。 項目 稅 后 利潤總額 財務凈現(xiàn)值 內(nèi) 部 報酬率 動態(tài) 投資回收期 指標值 萬元 11031 萬元 低于 10% 超過十 年 鞋業(yè)市場調(diào)查報告 及項目建議 機密 第 35 頁 2021110 （ 3） 假定投資的機會成本為 8%， 五 年財務凈現(xiàn)值為 11031 萬元， 小 于 0（至 經(jīng)營期第 十 年財務凈現(xiàn)值為 1457 萬元 ） 。 鞋業(yè)市場調(diào)查報告 及項目建議 機密 第 38 頁 2021110 （ 4） 經(jīng)營 期第一至第十年主要經(jīng)濟指標 （萬元） 項目 建設期第一年 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第九年 第十年 營業(yè)收入 3672 8794 管理 費用 600 500 500 500 500 500 500 500 500 500 折舊費用 6% 165 240 315 315 315 315 315 315 315 315 稅前利潤 2907 7979 稅金 10% 稅后利潤 土地租金 10000 1700 1700 1700 1700 1700 1700 1700 1700 1700 1700 建設投入 2750 1250 1250 現(xiàn)金流入 12750 （ 5） 經(jīng)營期第一至第 五 年稅后主要經(jīng)濟指標 財務分析結(jié)論 （ 1） 本項目的 動態(tài) 投資回收期為 年，內(nèi) 部 報酬率 為 %。 （ 2） 項目租賃費用： 1700 萬元 /年。 （ 3） 建 設 投入：按照 800 元 /m2 成本計算，商鋪、 辦公區(qū) 部分和商業(yè)配套物業(yè)總建筑成本約為 5000 萬元，其他建設成本約為 500 萬元（含地面硬化費用 、綠地費用以及 水電、通訊、圍墻、大門、消防等園區(qū)配套成本和公司開辦費用）； 本項目建 設 投入總計 5500 萬元左右。按照 專業(yè)市場 行業(yè)的情況，預計經(jīng)營期第一年的經(jīng)營支出約為 500 萬元 （含開辦費用等 ），之后每年經(jīng)營支出為 400 萬元 ?，F(xiàn)有 環(huán)市西路鞋業(yè)商圈 除 步云天地、 富力國際鞋業(yè)商貿(mào)中心、 廣州國際鞋業(yè)廣場外，其他鞋業(yè)批發(fā)市場的經(jīng)營戶均以租賃方式取得商鋪的經(jīng)營權(quán)， 25m2 左右的鋪面月租金一般在 35 萬元，且租賃費用呈逐年上升的趨勢。 （ 4） 招商開展： ① 以 品牌 中小型鞋業(yè)企業(yè) （或有潛質(zhì)、潛力和 創(chuàng)設 品牌 愿望 者 ） 為主要招商對象， 同時 引入實力 廠商 ； ② 以在廣州環(huán)市西路鞋業(yè)商圈開展業(yè)務的本土企業(yè)為主 要招商對象 ，適當引入國內(nèi) 外 知名品牌鞋業(yè)企業(yè)的代理商或經(jīng)銷商； ③ 主要以專業(yè) 媒體為宣傳媒介， 相機深入 外省 產(chǎn)區(qū) （福建、江浙、成都和重慶等地）進行招商； ④ 借助財富天地廣場的營銷進行市場推廣，同時保持自身的特色，以收到事半功培的效果。 （ 3） 經(jīng)過以上幾種 策略 的比較， 同時考慮財富天地廣場的高層次商貿(mào)服務區(qū)定位， 建議 本 項目 在前期 采取跟隨策略 ，但 從 長遠發(fā)展可適當結(jié)合領先策略 ，因此 第 三 種選擇 結(jié)合第四種選擇 較 優(yōu) （財務分析也支持該種定位 ，詳見后文 ） ，即 ： 打造集鞋業(yè) 展示、 貿(mào)易、 電子商務、 研發(fā) 一體化 的現(xiàn)代化展貿(mào) 商業(yè)區(qū) 。 運營： 適量管理服務人員，并 需要一定量招商人員， 需要進行 一定的 宣傳推廣等等。如果項目在前述基礎上引入成熟的電子商務機構(gòu)，將提升項目的服務能力和商務檔次，從而大幅度提升項目的競爭力。項目周邊 目前尚處于開發(fā)階段， 商業(yè) 配套較少 ， 但項目處于 由 眾多皮具、鞋業(yè)、服裝批發(fā)市場 組成的環(huán)市西路 梓元崗商圈 邊緣 ，東南與環(huán)市西路鞋業(yè)商圈相連 ； 項目 北面緊鄰城建集團開發(fā)的大型住宅樓盤 “ 嶺南灣畔 ” ， 對面的西灣路 東側(cè) 則 是 城建集團 開發(fā) 的大型鞋業(yè)商貿(mào)項目 — 財富天地 廣場 ； 周邊即廣州火車站、汽車客運站、專用航運碼頭、內(nèi)環(huán)路與高速公路， 區(qū)塊將在兩年內(nèi)基本發(fā)完成， 是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的 較好 區(qū)域。 評價 ： 該市場和同德鞋業(yè)市場一樣，缺少整體規(guī)劃和市場運營，經(jīng)營存在一定不足；目前該市場正進行調(diào)整，除調(diào)整租金政策外，引導 B 區(qū)商戶集中至 A 區(qū)經(jīng)營，同時也在利用天富鞋城的客戶資源和目前工商行政管理部門打擊仿冒的契機加強招商，目前勢頭逐漸轉(zhuǎn)好。市場的建設水平體現(xiàn)在市場的功能之上。 步云天地負一層為 “萬國童鞋批發(fā) ”，集中了廣東各地的最主要的童鞋研發(fā)生產(chǎn)企業(yè)，是 廣東 童鞋對外展示和 貿(mào)易中心。 評價： 成熟的、較有特色的鞋業(yè)市場，但經(jīng)營檔次較周邊的幾個市場為低，租金水平也相應略低；少有商鋪轉(zhuǎn)租。 鞋業(yè)市場調(diào)查報告 及項目建議 機密 第 6 頁 2021110 環(huán)市西路鞋業(yè)商圈 各主要市場 概況 （ 1） 廣州環(huán)球國際商貿(mào)中心 (步云天地鞋城 ) 項目地址： 廣州市站西路 26 號 項目概況： 步云天地總建筑面積約 10 萬 m2，共有約 1500 個商鋪，主體建筑分為三期，一、二期于十年前改建而來，主要經(jīng)營鞋業(yè)，負一層和13 層為商鋪，每層共有 260 個左右商鋪，三期主要經(jīng)營鞋材， 13 層每層 188 個商鋪（單個商鋪建筑面積約 2030m2，實用率 50%）； 412 層為展貿(mào)式辦公室（每層約 80 個辦公室，每間辦公室約 75100m2，實用率約70%） 。 另一方面 ， 生產(chǎn)廠商盲目擴大產(chǎn)量、供過于求的矛盾仍十分突出 ； 相當一部分制鞋企業(yè)存在著短視的行為，尤其不重視產(chǎn)品開發(fā)， 多以來樣加工或以相互模仿、抄襲為主，很少投入必要的資金研究、開發(fā)產(chǎn)品，很少投入時間和精力去 做 系列的市場調(diào)查、分析等，致使出口檔次提不高，價格賣不上去，總在中低檔市場徘徊。鞋業(yè)市場調(diào)查報告 及項目建議 機密 第 1 頁 2021110 鞋業(yè) 項目調(diào)查報告 目 錄 第一部分 市場調(diào)查與分析 ........................................................................... 3 一、 市場環(huán)境分析 ——國內(nèi)鞋業(yè)和廣東鞋業(yè)概況 .................................. 3 國內(nèi)鞋業(yè)概況 ..................................................................................3 廣東鞋業(yè)概況 ..................................................................................4 二、 廣州鞋業(yè)市場商圈分析 .................................................................... 5 環(huán)市西路鞋業(yè)商圈各主要市場概況 .........................................................6 環(huán)市西路商圈各大鞋業(yè)市場租金情況 ................................................... 11 環(huán)市西路鞋業(yè)商圈分析 ............................................................................... 12 西灣路 西槎路其他鞋業(yè)物業(yè)情況 .......................................................... 14 廣州地區(qū)鞋業(yè)商戶分析 ............................................................................... 17 第二部分 項目可行性建議 ......................................................................... 20 一、 項目的相關情況 .............................................................................. 20 二、 項目優(yōu)劣勢分析 （ SWOT分析） .................................................... 22 三、 項目建議 .......................................................................................... 23 四、 潛在客戶群體分析 .......................................................................... 30 五、 項目經(jīng)濟效益分析之一（配套策略 倉儲業(yè)態(tài)） .......................... 32 六、 項目經(jīng)濟效益分析之二（補充策略 倉儲商務區(qū)業(yè)態(tài)） .............. 35 七、 項目經(jīng)濟效益分析之三（跟隨 +領先策略 展貿(mào)商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)） ..... 39 鞋業(yè)市場調(diào)查報告 及項目建議 機密 第 2 頁 2021110 概述 中國鞋業(yè)生產(chǎn)和銷售在近十年的發(fā)展過程中得到飛速發(fā)展，盡管存在各種各樣的諸如品牌建設差、研發(fā)能力弱、 銷售模式單一 、成本壓力上升 等問題，但由于國內(nèi)經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展和國際產(chǎn)業(yè)分工的專業(yè)化，我國鞋業(yè)將繼續(xù)保持較快的發(fā)展。 再次， 制鞋行業(yè) 缺少 與國際同行進行鞋技術、鞋時尚、鞋品牌交流的平臺。 評價： 多數(shù)經(jīng)營戶均自有工廠（ 75%），該類商戶往往購置一間以上商鋪或辦公室，在市場不景氣的時候往往將其中一間或多間出租以降低風險；市場出租率超過 99%，出租情況 非常 好。 （ 6） 西城鞋業(yè)廣場（ 天富 西城鞋業(yè)商圈 ） ： 項目地址： 環(huán)市西路 89 號 95 號 項目概況： 西城鞋業(yè) 廣場 共有 8 幢建筑，總建筑面積約 10 萬 m2，共有商鋪約 3000 個（其中鞋業(yè)商鋪約 1500 個、鞋材商鋪約 1500 個）、展貿(mào)式辦公室約 700 間，主體建筑分為西城 鞋材市場 、華麗宮鞋業(yè)展貿(mào)中心、天富荔珊鞋城和天富鞋材市場 四部分，其余建筑作為配套（ 約 4 萬 m2 倉儲 物流等）和輔助功能（個別作為輔助專業(yè)市場）；最初市場經(jīng)營的時間為 1995年，目前為同一個運營管理商，進行統(tǒng)一的集中式管理；各建筑的樓層業(yè)態(tài)大體相同： 12 層為商鋪（ 共約 1000 間， 單個商鋪建筑面積約 2030m2，實用率 50%）， 3 層以上為展貿(mào)式辦公室（ 共約 250 間， 每間辦公室約100150m2，實用率 70%）；基本租滿，少有商鋪轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租（即便有也全鞋業(yè)市場調(diào)查報告 及項目建議 機密 第 9 頁 2021110 部為第二手，其租金基本翻番，部分并需要加收轉(zhuǎn)讓費，目前可以成交的租金水平大致為：商鋪 1000 元 / m2，辦公室為 300 元 /m2） 。 ② 第二層次：國際鞋 城 、天和鞋 城 、歐陸鞋 城 特點：建成較早，資格較老，檔次居中，地段處于站西路 廣園西路鞋業(yè)核心商圈中 心 位置。只有剛剛過半數(shù)的批鞋業(yè)市場調(diào)查報告 及項目建議 機密 第 14 頁 2021110 發(fā)市場能具備代辦年檢的服務功能，提供價格信息和供求信息的功能，提供設有銀行網(wǎng)點的金融結(jié)算功能，具備經(jīng)常進行一些包括路牌廣告在內(nèi)的促銷功能。 （ 4） 神明 國際鞋服商貿(mào)中心 項目位置： 石槎路 3