【正文】 0 0 %1 0 0 . 0 0 %1 5 0 . 0 0 %2 0 0 . 0 0 %竣工面積( 萬平方米) 銷售面積( 萬平方米)銷售與竣工面積比( ％)歷年房地產(chǎn)銷售額 01020304050602021 2021 2021 2021 2021 2021銷售額(億元)三、歷年 市場需求狀況分析 近幾年 臨沂商品房 銷售面積增長迅速， 從左下 圖 可以看出， 整體市場供需兩旺 。 用地規(guī)劃 近期（ 2021）：城市用地規(guī)模達(dá)到 160 平方公里。 報(bào)告 9 第二節(jié) 臨沂 經(jīng)濟(jì) 狀況 一、主要產(chǎn)業(yè) 狀況 農(nóng)業(yè)方面：種植機(jī)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。 第六節(jié) 住宅各功能區(qū)設(shè)計(jì)建議 ................................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第三節(jié) 目標(biāo)客戶群問卷調(diào)查總結(jié) ............................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 產(chǎn)品基本定位 ......................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。已經(jīng)復(fù)航的臨沂機(jī)場為國家二級(jí)機(jī)場，是魯南地區(qū)最大的民航機(jī)場，可起降波音 73麥道 82 等機(jī)型，現(xiàn)已開通北京、上海、廣州、青島的直飛航班。目前全市共有民營企業(yè) 萬家，以臨沂批發(fā)城為龍頭形成各類市場 999 處，個(gè)體工商戶 萬戶，從業(yè)人員 萬人。規(guī)劃期限為，近期至 2021 年，遠(yuǎn)期至 2020 年。 報(bào)告 20 二、 各區(qū)土地交易平均單價(jià) 07 年土地交易狀況： 2021 年 總供應(yīng)量 成交量 流掛 成交額 每平單價(jià) 每畝單價(jià)（萬元） 蘭山區(qū) 114530 南坊區(qū) 2449963 2137490 312473 河?xùn)|區(qū) 13752 羅莊區(qū) 215724 212436 3288 6862 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 0 51637 從上表我們可以發(fā)現(xiàn)， 2021 年臨沂市上市掛牌土地 127 宗，其中南坊與河 東經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的土地整體供應(yīng)量大，各占到整個(gè)供應(yīng)量的 ㎡的 %（ 5030781 ㎡），其中南坊主要以住宅土地供應(yīng)為主，商住土地為輔，而經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)則主要是以商住及商業(yè)為主，住宅開發(fā)為輔。多種商業(yè)形態(tài)相互依托，形成臨沂最大的商業(yè)中心。 南坊板塊最大的資源是政策資源，其次是臨河的景觀環(huán)境資源。另有大量的單位集資建房及陸續(xù)新開工面積，經(jīng)估算得知，預(yù)期 0809 年區(qū)域內(nèi)住宅供應(yīng)量趨于飽和。 板塊發(fā)展概況 它是被普遍看好的、成交熱點(diǎn) 板塊。 ③ 面臨巨大銷售壓力：大量濱河樓盤的透支性上市，導(dǎo)致整個(gè)板塊短期內(nèi)供應(yīng)過大，市場產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重 預(yù)期 未來三年，濱河板快上市樓盤累計(jì)可達(dá) 400 萬平米（含羅莊及河?xùn)|濱河區(qū)域），占臨沂未來供應(yīng)總量的 30%左右。 （ 4）價(jià)格分析 通過價(jià)格的分析，得出板塊內(nèi)住宅項(xiàng)目的銷售均價(jià)為 3325 元 /平米左右，較去年同期上漲 40 元， 在價(jià)格上相對(duì)濱河板塊 、南坊板塊 優(yōu)勢明顯 。 （ 3） 發(fā)揮郊區(qū)化效應(yīng)：上半年天鵝湖的熱銷，說明蘭山的部分客戶在向郊區(qū)過渡，尤其是當(dāng)市中心房價(jià)過高，導(dǎo)致人群向周圍分流，這在一定程度上推動(dòng)了羅莊的房產(chǎn)市場的繁榮。目前，大量的批發(fā)市場因?yàn)槭姓?guī)劃的統(tǒng)一搬遷至臨沂城市西區(qū)。 樓盤 品質(zhì)提升，有歐式建筑，亦有江浙風(fēng)格，均為智能化管理。但經(jīng)過多年的積累，商業(yè)地產(chǎn)理性年將成為主基調(diào)。近期 2021— 2021 年，遠(yuǎn)期 2021— 2020 年。就開發(fā)公司而言，在哪個(gè)區(qū)域開發(fā)、開發(fā)多大項(xiàng)目完全取決于公司的實(shí)力和機(jī)遇，每家都希望有一個(gè)商業(yè)氛圍濃厚的好地段，但好地塊不是每個(gè)公司都能獲取的。所建樓盤以高層為主，如錦繡藍(lán)山有11 層、 17 層、 19 層、 22 層，外灘明珠有 26 層、 33 層，鳳凰城、久隆國 際分別有 25 層、 27 層、 33 層，以外地開發(fā)企業(yè)建設(shè)的沂龍灣、鳳凰城、外灘明珠、臺(tái)北新城、久隆國際等一批樓盤的興建為標(biāo)志、臨沂房地產(chǎn)開發(fā)水平進(jìn)入一個(gè)新時(shí)期。該區(qū)域?qū)⑹桥R沂未來房產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)之一 . 出于整個(gè)城市形象考慮，以及地段板塊特點(diǎn)，在整體建設(shè)上以建設(shè)中高檔樓盤 報(bào)告 56 為重點(diǎn)。 住宅市場分析 羅莊在售代表項(xiàng)目列表 32 8 樓盤名稱 項(xiàng)目位置 規(guī)劃狀況 銷售價(jià)格 (元 /㎡） 怡景 .天鵝湖 臨沂市高新區(qū)科技大道與雙月園路交匯處 分兩期開發(fā)一期 300多畝 ,共有 18棟 5+1多層已經(jīng)基本售完 ,二期開發(fā) 500 畝的別墅 2021 陽光翠湖嘉園 雙月園路與羅八路交匯處 共有 19 棟 5+1 多層組成 (分三期開發(fā) ) 1500 澳爾諾 .國際公館 臨沂市通達(dá)路 113 路 共有 2棟樓組成 ,其中 1棟 25層高層住宅與1 棟 25 層的寫字樓 3320 均價(jià) 2270 羅莊的市場均價(jià)在 2270 元，由于地理原因和歷史形成原因，此區(qū)域不被開發(fā)商所看好，因此開發(fā)項(xiàng)目不多，但是隨著市政府的政 報(bào)告 53 策引導(dǎo)和城市建設(shè)力度的加大，本區(qū)域的商品房供應(yīng)量正在逐年增加，但是價(jià)格明顯要低于其他板塊。 報(bào)告 47 （ 2）規(guī)模分析 蘭山中心板塊在售樓盤由于總量最多，總體規(guī)模大。 報(bào)告 43 （ 5）客戶分析 區(qū)域 來源：本市 75%,外地 25%； 購房目的：自用 85%,其他 15%； 職業(yè)身份：外地經(jīng)商者、高級(jí)公務(wù)員及其他； 置業(yè)次數(shù) : 13 次置業(yè)居多，少見 45 次置業(yè)者，偶見 68 次置業(yè)者。 由于新的市委市政府行政辦公中心將在今年啟用，未來政府對(duì)南方新區(qū)的建設(shè)日益加大，所以該區(qū)的樓盤 具有巨大的升值空間 。 （ 3）規(guī)模分析 南坊板塊項(xiàng)目整體規(guī)模較大， 規(guī)模最小也達(dá)到 40 萬平方米， 其中以 07 年入市的沂龍灣規(guī)模最大，達(dá) 120 萬平米。 報(bào)告 30 二、板塊分析 （一）、南坊板塊 板塊劃分 沂河西、祊河?xùn)|的圍合三角區(qū)域。 （ 3） 模糊性：方位劃分本身就是模糊的，區(qū)域邊緣地區(qū)的屬性具有相鄰區(qū)域的特征。 報(bào)告 19 19962419962458517158517102021004000006000008000001000000蘭山區(qū) 南坊區(qū) 河?xùn)|區(qū) 羅莊區(qū) 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)08年4 月各區(qū)域一級(jí)市場成交情況（平方米）總供應(yīng)量 成交量■ 08 年臨沂土地成交量以南坊區(qū)最多，成交面積 ㎡，成交額 萬元，成交比例占臨沂市總成交面積的 %。 臨沂中心城區(qū)以沂河為城市中心發(fā)展軸，城區(qū)形成 “ 一河五片，組團(tuán)發(fā)展 ” 的空間結(jié)構(gòu)和 “ 三環(huán)七放射 ” 的城區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)體系。規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入 億元，增長 %，實(shí)現(xiàn)利稅合計(jì) 億元，其中利潤總額 億元，同比分別增長 %和 %。 第十部分 項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序建議 .................................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 基地環(huán)境研究 ......................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 報(bào)告 3 第三節(jié) 區(qū)域發(fā)展研究 ......................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 報(bào)告 4 第一部分 臨沂 城市環(huán)境 分析 報(bào)告 5 第一節(jié) 臨沂城市概況 一、臨沂區(qū)位 臨沂市位于山東省東南部，地近黃海，東連日照 ,西接 棗莊、濟(jì)寧、泰安，北靠淄博、濰坊，南鄰江蘇。 商貿(mào)物流：商貿(mào) 流通業(yè)務(wù)發(fā)達(dá)是臨沂經(jīng)濟(jì)最大的亮點(diǎn)，素稱江北第一商城。 “ 一河五片 ” 是指臨沂中心城的規(guī)劃建設(shè)布局和空間形態(tài)的組成，即城市今后的主要發(fā)展的 五片 區(qū)域?yàn)椋? （ 1） 以臨沂歷史文化名城保護(hù)區(qū)為中心、以商貿(mào)物流、批發(fā)市場和大學(xué)城為主體的蘭山片； （ 2） 以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、能源、建材、化工、紡織工業(yè)基地和市區(qū)新城組成的羅莊片； （ 3） 以市區(qū)物資集散、倉儲(chǔ)轉(zhuǎn)運(yùn)、批發(fā)貿(mào)易及大型基礎(chǔ)設(shè)施基地為主體的河?xùn)|片； （ 4） 以城市新的行政中心區(qū)、市區(qū)文教、體育、科研和休療養(yǎng)基地，以及大型生活居住區(qū)組成的南坊片。其次為蘭山區(qū)，成交面積 ㎡，成交額 萬元，成交比例占臨沂市總成交面積的 %。 報(bào)告 28 二、區(qū)域發(fā)展概況 蘭山區(qū)域發(fā)展概況 區(qū)域內(nèi)有祊 河 、沂河、 北涑河相匯，旅游景 點(diǎn)集中， 蘭山區(qū)域是臨沂傳統(tǒng)的的政治、經(jīng)濟(jì)、文化 、商貿(mào) 中心，起著其他區(qū)域無法取代的作用。 板塊發(fā)展概況 南坊 板塊 是最被看好的，正在建設(shè)的板塊。 報(bào)告 34 （ 4） 供應(yīng)量 分析 南坊 2021 近期規(guī)劃人口為 24 萬人，以人均住房面積 27 平米計(jì)算，約需 649 萬建筑面積。 但是南坊的市場供應(yīng)量在幾年內(nèi)即將飽和，供應(yīng)量是臨沂的三分之一， 預(yù)見南坊板塊在 23 年內(nèi)將是一場價(jià)格的血拼，質(zhì)量的血拼。 年齡及收入狀況： 4055 歲為主 ,家庭年收入 10 萬元以上 ； 結(jié)論 （ 1） 板塊市場特點(diǎn)及預(yù)期 ① 濱河板塊為臨沂高檔住宅板塊； ② 板塊整體均價(jià)約 4000 元，為區(qū)域內(nèi)最高價(jià)格； ③ 各開發(fā)商重視建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)，各項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)合理，小區(qū)內(nèi)配套優(yōu)良； ④ 住宅戶型面積彈性大， 3 室 130 平米低層銷售良好， 3（ 4）室 200 平米的戶型高層銷售良好； ⑤ 置業(yè)群體以生意人居多，此板塊是浙商等外地客商在臨沂置業(yè)之首選； ⑥ 交易 市場 未來 3 年將持續(xù) 活躍； ⑦ 高檔住宅市場供不應(yīng)求，銷售價(jià)格將持續(xù)上漲； 報(bào)告 44 ⑧ 投資熱點(diǎn)區(qū)域， 未來 5 年內(nèi)， 2 手房價(jià)格將陸續(xù)盤升 ； ⑨ 板塊市場內(nèi)有其他購房現(xiàn)象存在； （ 2）分析 ① 富人居住區(qū)漸成氣候： 07 年，隨著濱河國際及蘭亭水岸、開元上城等項(xiàng)目的熱銷，表明整個(gè)濱河其作為臨沂的富人居住區(qū)的氛圍日漸成熟，到河邊去住已經(jīng)成為臨沂有錢或沒錢人的一種居住向往 。板塊內(nèi)住宅項(xiàng)目規(guī)模兩極分化，小規(guī)模樓盤僅有 3 萬平米，大盤規(guī)模達(dá) 100萬平米。 小結(jié) 作為臨沂的工業(yè)區(qū)，羅莊在房地產(chǎn)的發(fā)展上一直處于比較滯 后的層面。將成為臨沂高檔項(xiàng)目典范區(qū)域。 報(bào)告 58 樓型多樣 ， 戶型多種 目前在建的樓盤樓型多樣，有小別墅、復(fù)式、多層、小高層、高層、公寓式商住樓。所以在開發(fā)企業(yè)原有的商圈進(jìn)行延伸，還是在商業(yè)氛圍濃厚的區(qū)域進(jìn)行開發(fā)，應(yīng)該取決于現(xiàn)實(shí)情況，切不可遍地開花，商鋪投資者在選擇投資的時(shí)候也應(yīng)該引起注意。 報(bào)告 62 四、規(guī)劃目標(biāo) 到 2021 年，市區(qū)將初步形成 1 個(gè)城市商業(yè)中心、 5 個(gè)區(qū)域商業(yè)中心、兩處大型商貿(mào)物流園區(qū)、 1 條以涑河為主線的城市商業(yè)帶和社區(qū)商業(yè)組成的五級(jí)城市商業(yè)體系的架構(gòu)。早在幾年前，商務(wù)部就提出用 3 至 5 年時(shí)間，在全國人口過百萬的 166 個(gè)城市初步完成社區(qū)商業(yè)建設(shè)和改造，這無疑是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的有利促進(jìn)。 1 規(guī)模大 ， 定位高 在 全市 的樓盤中，占地超過 100 畝 數(shù)十家 ，如開元上城 、錦繡藍(lán)山、美多現(xiàn)代城、沂龍灣、外灘明珠、齊魯園、羅湖觀天下花園、水景明珠、清水灣、臺(tái)北新城、魯商鳳凰城。同時(shí)該區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)將成為另一個(gè)市場熱點(diǎn) 3. 批發(fā)市場周邊區(qū)域： 臨沂經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大特點(diǎn)就是商貿(mào)批發(fā)行業(yè)成熟。 （ 2） 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比較單一：除了曾經(jīng)出現(xiàn)的雙月園別墅，羅莊的產(chǎn)品一直以多層為主，幾乎未出現(xiàn)小高層及高層住宅，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的嚴(yán)重單一化，致使一部分高端客戶分流到市區(qū)。 （ 3）戶型分析 受城市規(guī)劃政策方向影響 ,本板塊內(nèi) 90%以 上的住宅項(xiàng)目為高層 ，戶型 以三居 室為主力，并配以一定比例的兩室兩廳一衛(wèi)，使板塊內(nèi)的主力戶型相比濱河 板塊有所減小，值得關(guān)注的一個(gè)現(xiàn)象是以往不被臨沂市場認(rèn)可的小戶型開始熱銷 ,臺(tái)北新城等 已推出小戶型 ,銷售狀況良好。這在一定程度上讓不少傾向?yàn)I河區(qū)域的人心存顧慮。 （二）、濱河板塊 板塊劃分 沂河西 畔，以濱河大道為軸心，北至雙嶺路南至沂 河路。 07 年開工還建面積約為 195 萬平米，二者相加，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，約 700 萬平米，已經(jīng)超出 2021 年規(guī)劃人口所需