【正文】 規(guī)模達(dá)到 160 平方公里。 “ 一河五片 ” 是指臨沂中心城的規(guī)劃建設(shè)布局和空間形態(tài)的組成，即城市今后的主要發(fā)展的 五片 區(qū)域?yàn)椋? （ 1） 以臨沂歷史文化名城保護(hù)區(qū)為中心、以商貿(mào)物流、批發(fā)市場和大學(xué)城為主體的蘭山片； （ 2） 以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、能源、建材、化工、紡織工業(yè)基地和市區(qū)新城組成的羅莊片； （ 3） 以市區(qū)物資集散、倉儲(chǔ)轉(zhuǎn)運(yùn)、批發(fā)貿(mào)易及大型基礎(chǔ)設(shè)施基地為主體的河?xùn)|片； （ 4） 以城市新的行政中心區(qū)、市區(qū)文教、體育、科研和休療養(yǎng)基地，以及大型生活居住區(qū)組成的南坊片。到 2021年，分區(qū)人口規(guī)模 22 萬 25 萬人，建設(shè)用地規(guī)模 2530 平方公里；到 2020 年，分區(qū)人口規(guī)模 27 萬 30 萬人，建設(shè)用地規(guī)模 3036 平方公里。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例自 06 年后上升到 9%以上，臨沂房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度進(jìn)一步提升。 報(bào)告 17 竣工與銷售面積比1 8 1 . 21 7 8 . 71 2 3 . 6 88 9 . 1 11 1 5 . 6902 8 5 . 51 8 6 . 71 0 9 . 9 39 9 . 6 28 8 . 77 5 . 1 78 3 . 5 2 % 7 6 . 7 3 %1 1 1 . 7 9 %8 8 . 8 8 %1 0 4 . 4 8 %1 5 7 . 5 6 %0501001502002503002021 2021 2021 2021 2021 20210 . 0 0 %5 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %1 5 0 . 0 0 %2 0 0 . 0 0 %竣工面積( 萬平方米) 銷售面積( 萬平方米)銷售與竣工面積比( ％)歷年房地產(chǎn)銷售額 01020304050602021 2021 2021 2021 2021 2021銷售額(億元)三、歷年 市場需求狀況分析 近幾年 臨沂商品房 銷售面積增長迅速， 從左下 圖 可以看出， 整體市場供需兩旺 。其次為蘭山區(qū)，成交面積 ㎡，成交額 萬元，成交比例占臨沂市總成交面積的 %。河?xùn)|與羅莊的土地供應(yīng)量的總和占整體供應(yīng)量的 %。 從下表可以看出，住宅市場占據(jù)商品房市場的主流地位。 按 總銷售面積比例 總銷售面積占比例最大的依然是 90— 144 ㎡之間，占到總銷售面積的 %， 60 ㎡以下銷售面只占到 %，在各面積區(qū)間中單項(xiàng)總銷售面積比例最大的卻是 180 ㎡以上戶型，占臨沂市簽約總銷售面積的 %。 報(bào)告 28 二、區(qū)域發(fā)展概況 蘭山區(qū)域發(fā)展概況 區(qū)域內(nèi)有祊 河 、沂河、 北涑河相匯，旅游景 點(diǎn)集中， 蘭山區(qū)域是臨沂傳統(tǒng)的的政治、經(jīng)濟(jì)、文化 、商貿(mào) 中心，起著其他區(qū)域無法取代的作用。 河?xùn)|區(qū)域發(fā)展概況 河?xùn)| 區(qū)域 工業(yè)體系 比較 齊 全， 個(gè)體私營經(jīng)濟(jì) 及 對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易 發(fā)展迅速 。 羅莊區(qū)域發(fā)展概況 羅莊是臨沂 的 傳統(tǒng) 工業(yè) 區(qū) ， 以 鋼鐵焦化、陶瓷、醫(yī)藥化工等重點(diǎn) 工 業(yè) 為主，并且發(fā)展了產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。 板塊不是朝夕形成的，它是 客 流、物流、資金流的聚集 ，是地區(qū)發(fā)展不均衡的結(jié)果。 板塊發(fā)展概況 南坊 板塊 是最被看好的，正在建設(shè)的板塊。 板塊形成模式為：“政策 → 資金流 → 客 流 → 物流”。 報(bào)告 32 （ 2）價(jià)格分析 32 2 南坊板塊一年內(nèi)漲幅 38%。 同時(shí)部分不具備銷售資格的單位建房及還建房正在以低于市場的優(yōu)惠價(jià)私自出售，例如本作為蘭山區(qū)政府 家屬院的沂州花園 ， 關(guān)系價(jià)南坊 12年價(jià)格走勢分析 (單位 :元 /平米 ) 時(shí)間 2021年同期 2021年 4月 均價(jià) 2650 3500 增長率 38% 南坊2 年內(nèi)價(jià)格走勢分析( 單位: 元/ 平米)050010001500202125003000350040002 0 0 7 年4 月 2 0 0 8 年4 月均價(jià) 報(bào)告 33 南坊快板供應(yīng)量分析( 單位: 萬平米)120406872100724250沂龍灣齊魯園濱河新天地濱河陽光瀾泊灣 銀河. 中央公園杏壇文化家園朗潤苑約在 2300 元，此類低價(jià)的私市房將會(huì)對南坊板塊的價(jià)格走勢造成困擾。 報(bào)告 34 （ 4） 供應(yīng)量 分析 南坊 2021 近期規(guī)劃人口為 24 萬人，以人均住房面積 27 平米計(jì)算，約需 649 萬建筑面積。 南坊 8 個(gè)居民點(diǎn) 報(bào)告 35 （ 5）戶型分析 面積配比 分析 32 3 樓盤名稱 物業(yè) 形態(tài) 戶型 面積 (㎡ ) 所占比例 銷售率 沂龍灣 6層的多層和 11層的小高層為主 ,一期 21棟 ，占總面積的6分之一， 20個(gè)戶型。 [戶型配比 ]： 板塊內(nèi)部各項(xiàng)目在戶型上較為統(tǒng)一，基本上以三居室為主流產(chǎn)品，并且都占到各自項(xiàng)目很大的一部分比例，戶型面積在 120180 報(bào)告 36 ㎡ 之間； 復(fù)式一般在頂層，面積 300 ㎡ 左右。作為城市建設(shè)的重要推手，地產(chǎn)開發(fā)無疑是南坊片區(qū)崛起的最大推力。 但是南坊的市場供應(yīng)量在幾年內(nèi)即將飽和，供應(yīng)量是臨沂的三分之一， 預(yù)見南坊板塊在 23 年內(nèi)將是一場價(jià)格的血拼，質(zhì)量的血拼。 預(yù)期板塊形成模式為：“ 資金流 → 客 流 → 物流 ”。隨著 該 板塊社區(qū)環(huán)境的形成、后續(xù)開發(fā)的進(jìn)展，以及沿河景觀賣點(diǎn)、較多的土地儲(chǔ)備，此板塊的居住環(huán)境會(huì)得到進(jìn)一步升級，板塊的范圍也將會(huì)不斷擴(kuò)張，潛力巨大。 濱河板塊供應(yīng)量分析 單位( 萬㎡）5046603010 水岸華庭觀河苑濱河國際外灘明珠蘭亭水岸魯南鳳凰城清水灣花園觀天下東方花苑 報(bào)告 41 （ 4）戶型分析 32 5 戶型面積配比分析表 樓盤名稱 物業(yè) 戶型 面積 (㎡ ) 所占比例 水岸華庭 高層 兩室兩廳 8092 35% 三室兩廳 129137 50% 四室兩廳 140150 15% 觀河苑 高層、小高層 三室兩廳 135； 164； 206 70% 四室兩廳 196； 26% 復(fù)式 216； 343 4% 濱河國際 高層、小高層 三室兩廳 120140 33% 四室兩廳 140160 33% 五室兩廳 (別墅 ) 220310 33% 外灘明珠 高層 兩室兩廳 88300多 20% 三室兩廳 30% 四室兩廳 25% 五室三廳 25% 蘭亭水岸 高層 兩室兩廳 90 33% 報(bào)告 42 三室兩廳 137143172 33% 四室兩廳 180209 33% 魯南鳳凰城 高層 三室兩廳 138164 50% 四室三廳 190254 50% 聯(lián)排別墅 250280 98 清水灣花園 高層 一室兩廳 69 10 兩室兩廳 116— 30 三室兩廳 158— 212 60 四室兩廳 無 東方花苑 高層 兩室兩廳一衛(wèi) 40% 三室兩廳兩衛(wèi) 30% 三室兩廳兩衛(wèi) 20% 四室兩廳三衛(wèi) 10% [物業(yè)分析 ]： 板塊內(nèi)項(xiàng)目規(guī)模都比較大，因此大多也做到了多樣化配比。 年齡及收入狀況： 4055 歲為主 ,家庭年收入 10 萬元以上 ； 結(jié)論 （ 1） 板塊市場特點(diǎn)及預(yù)期 ① 濱河板塊為臨沂高檔住宅板塊； ② 板塊整體均價(jià)約 4000 元，為區(qū)域內(nèi)最高價(jià)格； ③ 各開發(fā)商重視建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)，各項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)合理，小區(qū)內(nèi)配套優(yōu)良； ④ 住宅戶型面積彈性大， 3 室 130 平米低層銷售良好， 3（ 4）室 200 平米的戶型高層銷售良好； ⑤ 置業(yè)群體以生意人居多，此板塊是浙商等外地客商在臨沂置業(yè)之首選； ⑥ 交易 市場 未來 3 年將持續(xù) 活躍； ⑦ 高檔住宅市場供不應(yīng)求，銷售價(jià)格將持續(xù)上漲； 報(bào)告 44 ⑧ 投資熱點(diǎn)區(qū)域， 未來 5 年內(nèi)， 2 手房價(jià)格將陸續(xù)盤升 ； ⑨ 板塊市場內(nèi)有其他購房現(xiàn)象存在； （ 2）分析 ① 富人居住區(qū)漸成氣候： 07 年，隨著濱河國際及蘭亭水岸、開元上城等項(xiàng)目的熱銷，表明整個(gè)濱河其作為臨沂的富人居住區(qū)的氛圍日漸成熟，到河邊去住已經(jīng)成為臨沂有錢或沒錢人的一種居住向往 。 報(bào)告 45 （三）、蘭山 中心 板塊 板塊范圍 東至沂州路、西到臨西九路、海關(guān)路以北、祊河以南。因?yàn)闅v史及地理原因，人民廣場附近成為臨 沂市形成最早也是認(rèn)可度最高的商圈，客 流及物流的集中自然形成鬧市，臨沂的 “中國商貿(mào)城 ”逐漸形成， 客 流、物流、資金流 、信息流 相互交匯。 此板塊內(nèi)的 居住 特點(diǎn)是居住區(qū)主要是各個(gè)單位自建的家屬區(qū)占有較大比例。板塊內(nèi)住宅項(xiàng)目規(guī)模兩極分化，小規(guī)模樓盤僅有 3 萬平米，大盤規(guī)模達(dá) 100萬平米。 （ 5） 客戶分析 首次置業(yè)較多 ,外加部分投資客群，客群覆蓋面較廣除項(xiàng)目周邊原居民等客戶外 ,板塊內(nèi)眾多批發(fā)市場的云集使得私營業(yè)主及外來生意人成為準(zhǔn)客戶重要組成部 分。 （ 3） 未來城市商貿(mào)中心，投資價(jià)值高 ： 作為臨沂未來的物流城和商貿(mào)城，該區(qū)域樓盤的投資價(jià)值非常高，較之一些住宅，商業(yè)樓盤的投資回報(bào)率要高出很多。 （ 2） 濱河沿線一枝獨(dú)秀： 從目前河?xùn)|的住宅市場的供應(yīng)來看，目前河?xùn)|整個(gè)片區(qū)的開發(fā)重點(diǎn)將在沿沂河沿線，其獨(dú)特的景觀效果和較河西更為優(yōu)美的河岸線及低廉的價(jià)格，將吸引一大批的蘭山客戶，跨越大橋。 小結(jié) 作為臨沂的工業(yè)區(qū)，羅莊在房地產(chǎn)的發(fā)展上一直處于比較滯 后的層面。 報(bào)告 54 三、板塊的發(fā)展趨勢 臨沂板塊的形成 改革開放以前， 城市只有板塊雛形，區(qū)域發(fā)展相對均衡 。 （ 2）板塊發(fā)展由自發(fā)走向引導(dǎo) 20 世紀(jì) 90 年代興起的商業(yè)板塊是資金的自發(fā)聚集，它們的形成速度較慢，但持續(xù)性較強(qiáng)。 未來生成的其它板塊，自發(fā)形成的可能性大，形成速度不會(huì)太快，但城市功能會(huì)齊全，特點(diǎn)會(huì)突出。將成為臨沂高檔項(xiàng)目典范區(qū)域。按照群體效應(yīng)和商能效應(yīng)，新批發(fā)市場周圍，會(huì)因?yàn)椴粩嘣黾雍透碌目蛻粼炊a(chǎn)生大量的居住需求。 報(bào)告 57 濱河面臨多重威脅： 短時(shí)間內(nèi)，大批量樓盤的集中上市，將在一定程度上對整個(gè)區(qū)域的樓市形成強(qiáng)大的供應(yīng)壓力，預(yù)計(jì)在未來三年內(nèi)，整個(gè)片區(qū)的供應(yīng)總量將達(dá) 到近 500 萬平方，為臨沂近三年的總需求量。 濱河地產(chǎn)前景樂觀： 雖然面臨諸多壓力，但是濱河其特有的優(yōu) 勢，將保證其在未來的一段時(shí)間內(nèi)依然是整個(gè)臨沂高端人群的首選居住板塊。 報(bào)告 58 樓型多樣 ， 戶型多種 目前在建的樓盤樓型多樣，有小別墅、復(fù)式、多層、小高層、高層、公寓式商住樓。同時(shí)，樓盤整體布局、綠化、設(shè)施配套，樓房造型及戶型設(shè)計(jì)。 報(bào)告 59 第四部分 臨沂 商業(yè) 環(huán)境 調(diào)研分析 報(bào)告 60 第一節(jié) 商業(yè)環(huán)境背景 南有義烏，北有 臨沂 。近期，各大專業(yè)市場的營運(yùn)、客運(yùn)站的搬遷，臨沂城西商圈初具規(guī)模。所以在開發(fā)企業(yè)原有的商圈進(jìn)行延伸，還是在商業(yè)氛圍濃厚的區(qū)域進(jìn)行開發(fā)，應(yīng)該取決于現(xiàn)實(shí)情況，切不可遍地開花，商鋪投資者在選擇投資的時(shí)候也應(yīng)該引起注意。而現(xiàn)在的臨沂近幾年的項(xiàng)目開發(fā)皆有足夠的商業(yè)配套作為支撐，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目集中的南坊將會(huì)成為新商圈繁生并存的情況存在。以前郊區(qū)市場基本上都是臨街鋪面，沒有適應(yīng)市場發(fā)展變化的商業(yè)中心或大型的綜合商場。 第二節(jié) 臨沂商業(yè)規(guī)劃 一、規(guī)劃范圍 《臨沂市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃》的包括蘭山區(qū)、羅莊區(qū)、河?xùn)|區(qū)、南坊片區(qū)、 高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 6 個(gè)區(qū)域。 報(bào)告 62 四、規(guī)劃目標(biāo) 到 2021 年，市區(qū)將初步形成 1 個(gè)城市商業(yè)中心、 5 個(gè)區(qū)域商業(yè)中心、兩處大型商貿(mào)物流園區(qū)、 1 條以涑河為主線的城市商業(yè)帶和社區(qū)商業(yè)組成的五級城市商業(yè)體系的架構(gòu)。 三、規(guī)劃期限 與城市總體規(guī)劃一致。一些大型商業(yè)項(xiàng)目在成都周邊的興起，將徹底改變郊區(qū)市場住宅產(chǎn)業(yè)一枝獨(dú)秀的格局，專業(yè)化、品牌化和規(guī)?；?及獨(dú)特的商業(yè)模式的出現(xiàn)，也改變了近郊市民的生活。加快改造提升現(xiàn)有商貿(mào)市場，加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)，在鞏固提高傳統(tǒng)交易方 式的基礎(chǔ)上，大力發(fā)展物流配送、連鎖經(jīng)營、特許經(jīng)營、電子商務(wù)、商務(wù)代理等新型物流業(yè)態(tài)，著力培育集商流、物流、信息流于一體，以網(wǎng)絡(luò)化、信息化、規(guī)?；癁闃?biāo)志的現(xiàn)代商貿(mào)流通體系。早在幾年前，商務(wù)部就提出用 3 至 5 年時(shí)間，在全國人口過百萬的 166 個(gè)城市初步完成社區(qū)