【正文】 式還是以傳統(tǒng)的現(xiàn)貨對(duì)面交易為主，只有很少的批發(fā)市場(chǎng)有拍賣交易、期貨交易等現(xiàn)代化交易方式。 評(píng)價(jià)： 該項(xiàng)目 是廣州城建集團(tuán)迄今開(kāi)發(fā)的最大型商貿(mào)項(xiàng)目，也是廣州鞋業(yè)商圈的巨無(wú)霸項(xiàng)目。 評(píng)價(jià) ： 該市場(chǎng)缺少整體規(guī)劃和市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)存在先天不足；該市場(chǎng)轉(zhuǎn)型已經(jīng)兩年， 2021 年招商的出租率較高，但由于之前商業(yè)經(jīng)營(yíng)不甚理想，大部分商戶退出（除倉(cāng)儲(chǔ)部分外）。 （ 4） 神明 國(guó)際鞋服商貿(mào)中心 項(xiàng)目位置： 石槎路 388 號(hào) 項(xiàng)目概況： 神明國(guó)際鞋業(yè)商貿(mào)中心為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社（潭村或平沙村）所 建物業(yè)，占地面積約 35 畝，建筑面積約 5 萬(wàn) m2，共 12 幢兩層框架結(jié)構(gòu)建筑，鞋業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 17 頁(yè) 2021110 除少量用做物流或其他行業(yè)用途外（約 30%），大部分為鞋業(yè)企業(yè)租用作為集倉(cāng)儲(chǔ)物流、商務(wù)辦公、研發(fā)于一體的展貿(mào)式辦公室（約 70%，共約12 家，每家租用面積 1000m2 以上）， 租金為 35 元 /m2/月（實(shí)用率 90%，租金每年遞增 10%）、管理費(fèi) 3 元 /m2/月， 出租率約 90%。 廣州地區(qū)鞋業(yè)商戶分析 （ 1） 商戶構(gòu)成情況 ① 地域分布： 來(lái)自全國(guó)各地，主要為廣東（約 50%）、浙江（約 25%）。 ③ 營(yíng)業(yè) 管理： 面向不同的目標(biāo)市場(chǎng)，其管理方式也卻有不同；部分實(shí)力商家均采用 “ 商鋪 +展貿(mào)辦公室 ” 相結(jié)合的方式開(kāi)展?fàn)I業(yè)，現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)業(yè)管理更多重視實(shí)際的溝通和推介能力 ；在客戶資源穩(wěn)定的情況下，部分商家開(kāi)始撤銷商鋪而改以展貿(mào)式辦公室為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所 。 ② 影響行業(yè)或企業(yè)發(fā)展的幾個(gè)因素 ： ? 行業(yè)的起伏波動(dòng) ：廣東鞋業(yè)以外銷為主，海外市場(chǎng)的變化波動(dòng)對(duì)鞋業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 19 頁(yè) 2021110 行業(yè)影響較大，商戶對(duì)此一般都比較重視 ； ? 金融因素的影響 人民幣升值對(duì)出口的影響 ； ? 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的因素 工商管理部門的打假行動(dòng)等 ：大部分缺少自主品牌，在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和品牌建設(shè)方面缺少投入和經(jīng)驗(yàn) ； ? 經(jīng)營(yíng)因素的變化 成本加大、利潤(rùn)降低 ：目前原材料和人力資源成本的上漲，使得鞋業(yè)企業(yè)的利潤(rùn)大大降低，因此在投入方面更為慎重 。項(xiàng)目 具有一定的開(kāi)發(fā)價(jià)值 ；但考慮商業(yè)配套和商圈發(fā)展的實(shí)際，項(xiàng)目可能需要 2 年左右的培育期 。 （ 2） 公共交通： ? 20 多 路 公車線近在門口 （黑山站） ： 有 17 、 6 7 80、 1317 17 17 19 21 21 22 22 23 24 5254 54 83夜 夜 1夜 21 路車。 劣勢(shì)分析 （ 1） 地理位置：本項(xiàng)目離 環(huán)市西路 鞋業(yè)商圈 約 1000 米，且周邊沒(méi)有大型鞋業(yè) 市場(chǎng)，吸引鞋業(yè) 商貿(mào)客流 移步到 本 項(xiàng)目有一定的難度。 （ 2） 站西路的大部分鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)還處于比較低級(jí)的階段，雖然大中型批發(fā)市場(chǎng)的數(shù)量比以前多了很多，但仍有很多鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)水平比較低。 （ 4） 根據(jù)行業(yè)未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)和需要， 項(xiàng)目如果 引入相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu) 在專業(yè)技術(shù)人才培育、企業(yè)品牌培育等方面提供輔助性配套和 專業(yè) 化 支持，將增強(qiáng)對(duì)目標(biāo)企業(yè)客戶的吸引力。原因有三： ① 項(xiàng)目位于廣州環(huán)市西路 梓元崗 大 商圈的邊緣地帶 （而周邊又缺少其他能夠支撐項(xiàng)目發(fā)展的行業(yè)性商圈）， 這個(gè)商圈涵蓋皮具、鞋 業(yè) 及其配套的皮料、五金行業(yè) 。 配套： 只需對(duì)現(xiàn)有物業(yè)進(jìn)行適當(dāng)改建或擴(kuò)建。 ② 策略 二： 補(bǔ)充 策略 ， 面向中小型鞋業(yè)企業(yè)的倉(cāng)儲(chǔ) 展貿(mào)式辦公區(qū)， 作為對(duì) 環(huán)市西路鞋業(yè)商圈或財(cái)富天地廣場(chǎng)的補(bǔ)充。 投入 與產(chǎn)出 ： 建設(shè) 投入一般 （估計(jì) 800 元 /m2） ， 租金 將 有 一定 提升。 配套： 需要對(duì)現(xiàn)有物業(yè)較大規(guī)模的改造和升級(jí)擴(kuò)建， 并 增加商務(wù)會(huì)議、商旅餐飲配套等功能。 ④ 策略 四： 領(lǐng)先策略， 面向品牌鞋業(yè)企業(yè)的高層次商貿(mào)服務(wù)區(qū) 。 運(yùn)營(yíng)： 需要建立規(guī)范的企業(yè)管理體系、配置較多 管理服務(wù)人員， 前期 需要 較多營(yíng)銷 人員， 需要進(jìn)行一定的宣傳推廣等等。 項(xiàng)目建設(shè)的建議 根據(jù)定位于 現(xiàn)代化展貿(mào)商業(yè)區(qū) 的 策略 ，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)做概要性說(shuō)明。 ④ 建筑規(guī)劃：根據(jù)項(xiàng)目定位而定，大體有兩種選擇： ? 如果按照第一、第二兩種 策略 定位，則無(wú)需 大范圍 調(diào)整現(xiàn)有建筑物布局，只需要相應(yīng)增加園林和道路建設(shè)； ? 如果按照第三、第四兩 種 策略 定位，則需要調(diào)整現(xiàn)有建筑布局，增加園林和道路建設(shè) 、配套設(shè)施 ，須另行專門規(guī)劃設(shè)計(jì)。 鞋業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 28 頁(yè) 2021110 ⑦ 結(jié)構(gòu)： 無(wú)論何種 策略 定位，都需要增加現(xiàn)有建筑物業(yè)面積，因此需要 將現(xiàn)有物業(yè)全部 改建為三層框架式結(jié)構(gòu)物業(yè) ； 從項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展角度考慮，建議在整體物業(yè)條件方面定位于 面向品牌鞋業(yè)企業(yè)的 現(xiàn)代化展貿(mào)商業(yè)區(qū) 。 ④ 商鋪 /辦公室 面積規(guī)劃建議 （可根據(jù)項(xiàng)目最后定為進(jìn)行調(diào)整）： 首層商鋪 3050 m2， 2—3 層 展貿(mào)式辦公室可以有 3050m 7090m2 和120150 m2等不同面積（可組合 ）。 （ 5） 商業(yè)運(yùn)營(yíng)： ① 管理體系 設(shè)計(jì)：項(xiàng)目公司采用董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，設(shè)立綜合 辦公室、營(yíng)銷中心（策劃部和 招商 部）、 物業(yè) 部（ 包括 建筑及物業(yè)管理中心 或 客戶服務(wù)中心）、 保安部、財(cái)務(wù)部等部門 ； ② 設(shè)立專業(yè)化服務(wù)窗口， 按照星級(jí)酒店管理標(biāo)準(zhǔn) 提供服務(wù) ，實(shí)行全區(qū)封閉式 物業(yè) 管理 ，通過(guò)電子商務(wù)等手段幫助入駐企業(yè)擴(kuò)展業(yè)務(wù) ； ③ 利用 行業(yè)媒體和 網(wǎng)絡(luò)媒體進(jìn)行項(xiàng)目 形象宣傳， 適時(shí)組織行業(yè)性高端活 動(dòng) ，不斷提升行業(yè)內(nèi)的知名度和項(xiàng)目的高度 ，樹(shù)立較好的口碑 。 位置 一線 位置 二線 位置 三線 位置 首層 120 元 /月 /m2 110 元 /月 /m2 100 元 /月 /m2 2 層 60 元 /月 /m2 55 元 /月 /m2 55 元 /月 /m2 3 層 50 元 /月 /m2 50 元 /月 /m2 50 元 /月 /m2 ① 以上僅為首期租金價(jià)格建議 。 ② 此價(jià)格參考了 天富 西城鞋業(yè)市場(chǎng)商鋪 的租金水平和 富力國(guó)際鞋業(yè)商貿(mào)中心 辦公室 的租金水平； 如有可能，參考財(cái)富天地廣場(chǎng)的租金或銷售價(jià)格。 同時(shí)由于項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)不 是 環(huán)市西路鞋業(yè)商圈 批發(fā)市場(chǎng)群的簡(jiǎn)單復(fù)制，其目標(biāo)定位是將此項(xiàng)目按照未來(lái)鞋業(yè) 商貿(mào) 批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展目標(biāo)和現(xiàn)代物流的發(fā)展方向，要求集貿(mào)易、物流、 研發(fā)、 信息、服務(wù)于一體，形成完整配套體系的大型專業(yè)鞋業(yè)商貿(mào)中心。鋪位而且還十分搶手，造成經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)成本的大幅上升，因此，經(jīng)營(yíng)戶中大多數(shù)人都希望 與批發(fā)市場(chǎng)直接簽約。 相比較環(huán)市西路鞋業(yè)商圈租賃辦公室，在西灣路等地的經(jīng)營(yíng)成本將大幅度降低；在客戶資源、企業(yè)運(yùn)作比較穩(wěn)定和成熟的情況下，企 業(yè)愿意考慮將辦公甚至展貿(mào)的功能遷移至具有一定行業(yè)集中度的商圈邊緣地帶 。 （ 2） 收入規(guī)模： ① 按照定位于 倉(cāng)儲(chǔ) 配套 區(qū) ： 目前 租金 應(yīng)當(dāng)為 40~50 元 /m2，而且租金 增長(zhǎng)空間不大，增速較緩。 （ 2） 項(xiàng)目租賃費(fèi)用： 1700 萬(wàn)元 /年。 （ 2） 經(jīng)營(yíng)期年度收入預(yù)測(cè)：假定項(xiàng)目市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，物業(yè)出租率達(dá)到90%，每年租金遞增 6%，則 前五年 各年度經(jīng)營(yíng)收入預(yù)計(jì)如下表 （ 單位：萬(wàn)元 ） ： 項(xiàng)目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 小計(jì) 租金 租賃面積 6 6 6 6 租金均價(jià) 40 月租金 100 配套商鋪?zhàn)饨? 配套面積 租金單價(jià) 100 106 鞋業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 34 頁(yè) 2021110 月租金 25 月均收費(fèi) 出租 100% 125 出租 90% 年收入 出租 90% 1350 （ 3） 經(jīng)營(yíng)期年度利潤(rùn)預(yù)測(cè)：預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)期第一年度稅前利潤(rùn)約為 980 萬(wàn)元，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)期第五年度稅前利潤(rùn)達(dá)到 3250 萬(wàn)元。 （ 4） 預(yù)計(jì)年經(jīng)營(yíng)成本約為 1850 萬(wàn)元，如市場(chǎng)環(huán)境或經(jīng)營(yíng)情況發(fā)生變化，即每年收入達(dá)到 1850 萬(wàn)元時(shí) 方 可達(dá)到盈虧平衡。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)模 （ 1） 經(jīng)營(yíng)面積：項(xiàng)目的整體經(jīng)營(yíng) 建筑 面積約為 6 萬(wàn) m2，其中商鋪 2 萬(wàn)m 辦公室 4 萬(wàn) m配套 萬(wàn) m2；另有 硬地面積 萬(wàn) m2（含綠化面積 萬(wàn) m2）。 每月收入如下表： 物業(yè) 面積（ m2） 租金均價(jià) 租金收入 管理費(fèi) 管理費(fèi) 收入 小計(jì) （萬(wàn)元） 商鋪 2 萬(wàn) 100 元 /月 /m2 200 10 元 /月 /m2 20 220 辦公室 4 萬(wàn) 50 元 /月 /m2 200 5 元 /月 /m2 20 220 配套物業(yè) 萬(wàn) 100 元 /月 /m2 25 10 元 /月 /m2 30 合計(jì) 425 90%出租 項(xiàng)目投資額：預(yù)計(jì) 總投資規(guī)模 13000 萬(wàn)元 左右 ，項(xiàng)目 建設(shè) 資金投入5500 萬(wàn)元 左右 。 鞋業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 37 頁(yè) 2021110 經(jīng)營(yíng)期財(cái)務(wù)預(yù)測(cè) （ 1） 經(jīng)營(yíng)期年經(jīng)營(yíng)支出：在此統(tǒng)指一切經(jīng)營(yíng)支出，包括 管理費(fèi)用、 經(jīng)營(yíng)成本（含 宣傳推廣 、折舊費(fèi)用）、稅金等等。 （ 2） 本項(xiàng)目需累計(jì)投資約 13000 萬(wàn)元。 （ 6） 結(jié)論：項(xiàng)目 基本 可行。預(yù)計(jì)項(xiàng)目整體 投入運(yùn)營(yíng) 后，每年最低收入約為 10000 萬(wàn)元 （含開(kāi)辦費(fèi)用等，且宣傳推廣費(fèi)用較高），之后每年經(jīng)營(yíng)支出為 800 萬(wàn)元 。 （ 3） 建 設(shè) 投入：按照 1800 元 /m2成本計(jì)算，商鋪、 辦公區(qū) 部分和商業(yè)配套物業(yè)總建筑成本約為 11250 萬(wàn)元，其他建設(shè)成本約為 500 萬(wàn)元（含地面硬化費(fèi)用、綠地費(fèi)用以及 水電、通訊、 圍墻、大門、消防等園區(qū)配套成本和公司開(kāi)辦費(fèi)用）； 本項(xiàng)目采用建 設(shè) 投入總計(jì) 12021 萬(wàn)元左右。包括： （ 1） 土地 轉(zhuǎn)讓 金 ： 10000 萬(wàn)元 土地轉(zhuǎn)讓 金 。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)模 （ 1） 經(jīng)營(yíng)面積：項(xiàng)目的整體經(jīng)營(yíng) 建筑 面積約為 6 萬(wàn) m2，其中商鋪 2 萬(wàn)m 辦公室 4 萬(wàn) m配套 萬(wàn) m2；另有 硬地面積 萬(wàn) m2（含綠化面積 萬(wàn) m2）。 （ 4） 預(yù)計(jì)年經(jīng)營(yíng)成本約為 2200 萬(wàn)元，如市場(chǎng)環(huán)境或經(jīng)營(yíng)情況發(fā)生變化，即每年收入達(dá)到 2200 萬(wàn)元時(shí) 基本 可達(dá)到盈虧平衡。 （ 2） 經(jīng)營(yíng)期年度收入預(yù)測(cè)：假定項(xiàng)目市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，物業(yè)出租率達(dá)到90%，每年租金遞增 6%，則 前五年 各年度經(jīng)營(yíng)收入預(yù)計(jì)如下表 （單位：萬(wàn)元；本收入預(yù)估表不包含商鋪等 經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓的收入） ： 項(xiàng)目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 小計(jì) 商鋪?zhàn)饨? 面積 1 2 2 2 2 租金 均 價(jià) 100 106 月租金 100 159 辦公區(qū)租金 面積 2 3 4 4 4 4 租金 均 價(jià) 50 53 月租金 100 159 配套租金 配套面積 租金單價(jià) 100 106 月租金 5 商鋪物管費(fèi) 面積 1 2 2 2 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 10 10 10 10 10 月收費(fèi) 10 15 20 20 20 辦公區(qū)物管費(fèi) 面積 2 3 4 4 4 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 5 5 5 5 5 月收費(fèi) 10 15 20 20 20 月均收費(fèi) 出租 100% 225 出租 90% 年收入 出租 90% 2430 （ 3） 經(jīng)營(yíng)期年度利潤(rùn)預(yù)測(cè)：預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)期第一年度稅前利潤(rùn)約為 2900 萬(wàn)元，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)期第五年度稅前利潤(rùn)達(dá)到 6000 萬(wàn)元。 （ 2） 項(xiàng)目租賃費(fèi)用： 1700 萬(wàn)元 /年。 位置 一線 位置 二線 位置 三線 位置 商鋪 120 元 /月 /m2 110 元 /月 /m2 100 元 /月 /m2 2 層 60 元 /月 /m2 55 元 /月 /m2 50 元 /月 /m2 3 層 50 元 /月 /m2 50 元 /月 /m2 50 元 /月 /m2 ④ 假定項(xiàng)目市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，物業(yè)出租率達(dá)到 90%，則物業(yè)租金收入 萬(wàn)元 /月，物業(yè)管理費(fèi)等收入 萬(wàn)元 /月。 （ 6） 結(jié)論：項(xiàng)目 不 可行。 （ 2） 本項(xiàng)目需累計(jì)投資約 16000 萬(wàn)元（其中首期投資 11950 萬(wàn)元 ） 。 經(jīng)營(yíng)期財(cái)務(wù)預(yù)測(cè) （ 1） 經(jīng)營(yíng)期年經(jīng)營(yíng)支出：在此統(tǒng)指一切經(jīng)營(yíng)支出，包括 管理費(fèi)用、 經(jīng)營(yíng)成 本（含 宣傳推廣 、折舊費(fèi)用）、稅金等等。 項(xiàng)目投資額：預(yù)計(jì) 總投資規(guī)模 11500 萬(wàn)元 左右 ，項(xiàng)目 建設(shè) 資金 投入5500 萬(wàn)元 左右 。 ②三年建設(shè)期可出租面積分別約為： 萬(wàn) m 萬(wàn) m 6 萬(wàn) m2。 現(xiàn)有商鋪在經(jīng)過(guò) 35 年的經(jīng)營(yíng)后，其租金水平往往翻番，甚至轉(zhuǎn)讓費(fèi)用更是達(dá)到驚人的 50 萬(wàn)元以上。 目標(biāo)客戶群體的購(gòu)買心理分析 通過(guò)對(duì) 鞋業(yè)市場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)戶的調(diào)查研究，我們發(fā)現(xiàn)，在這些潛在的客戶群體當(dāng)中主要存在著