【正文】 鞋業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 1 頁 2021110 鞋業(yè) 項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告 目 錄 第一部分 市場(chǎng)調(diào)查與分析 ........................................................................... 3 一、 市場(chǎng)環(huán)境分析 ——國(guó)內(nèi)鞋業(yè)和廣東鞋業(yè)概況 .................................. 3 國(guó)內(nèi)鞋業(yè)概況 ..................................................................................3 廣東鞋業(yè)概況 ..................................................................................4 二、 廣州鞋業(yè)市場(chǎng)商圈分析 .................................................................... 5 環(huán)市西路鞋業(yè)商圈各主要市場(chǎng)概況 .........................................................6 環(huán)市西路商圈各大鞋業(yè)市場(chǎng)租金情況 ................................................... 11 環(huán)市西路鞋業(yè)商圈分析 ............................................................................... 12 西灣路 西槎路其他鞋業(yè)物業(yè)情況 .......................................................... 14 廣州地區(qū)鞋業(yè)商戶分析 ............................................................................... 17 第二部分 項(xiàng)目可行性建議 ......................................................................... 20 一、 項(xiàng)目的相關(guān)情況 .............................................................................. 20 二、 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 （ SWOT分析） .................................................... 22 三、 項(xiàng)目建議 .......................................................................................... 23 四、 潛在客戶群體分析 .......................................................................... 30 五、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析之一（配套策略 倉儲(chǔ)業(yè)態(tài)） .......................... 32 六、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析之二（補(bǔ)充策略 倉儲(chǔ)商務(wù)區(qū)業(yè)態(tài)） .............. 35 七、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析之三（跟隨 +領(lǐng)先策略 展貿(mào)商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)） ..... 39 鞋業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 2 頁 2021110 概述 中國(guó)鞋業(yè)生產(chǎn)和銷售在近十年的發(fā)展過程中得到飛速發(fā)展，盡管存在各種各樣的諸如品牌建設(shè)差、研發(fā)能力弱、 銷售模式單一 、成本壓力上升 等問題，但由于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展和國(guó)際產(chǎn)業(yè)分工的專業(yè)化，我國(guó)鞋業(yè)將繼續(xù)保持較快的發(fā)展。 廣東鞋業(yè)尤其是 作為商貿(mào)窗口的 廣州環(huán)市西路鞋業(yè)商圈 已經(jīng)日趨成熟。 作為全球鞋業(yè)的重要部分，在產(chǎn)品生產(chǎn)、 市場(chǎng)營(yíng)銷等方面占有較大的份額，也擁有巨大的發(fā)展?jié)摿Α? 經(jīng)過對(duì)廣州市環(huán)市西路鞋業(yè)商圈各類專業(yè)市場(chǎng)及其配套產(chǎn)業(yè)的調(diào)查和分析， 結(jié)合項(xiàng)目的條件進(jìn)行定位研究， 得出 以下 結(jié)論： 鞋業(yè)行業(yè)發(fā) 展的 總體趨勢(shì)較好，正在朝高層次、品牌化、規(guī)模化、產(chǎn)銷一體化經(jīng)營(yíng)的方向發(fā)展 。 西灣路 西槎路作為環(huán)市西路鞋業(yè)商圈的倉儲(chǔ)物流配套 乃至辦公商貿(mào)升級(jí)的替換 ，具有良好的發(fā)展空間 。 市場(chǎng)對(duì)展貿(mào)式商務(wù)或項(xiàng)目的需求強(qiáng)烈， 鞋業(yè)商圈 面臨 擴(kuò)大 和升級(jí) 的要求 ， 本 項(xiàng)目擁有較好的發(fā)展?jié)摿?和盈利空間 ； 尤其是如果定位為展貿(mào)式商務(wù)中心 而且操作比較成功 ，則項(xiàng)目的投資回報(bào)非?？捎^ （已有類似項(xiàng)目成功先例） ?？傮w來看， 本項(xiàng)目 基本 可行 。 因此，建議本項(xiàng)目定位于 打造集鞋業(yè)貿(mào)易、展示、倉儲(chǔ)物流一體化的現(xiàn)代化展貿(mào)商業(yè)區(qū) 。 鞋業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 3 頁 2021110 第一部分 市場(chǎng)調(diào)查 與分析 一、 市場(chǎng)環(huán)境 分析 —— 國(guó)內(nèi)鞋業(yè)和廣東鞋業(yè) 概況 國(guó)內(nèi)鞋業(yè)概況 （ 1） 規(guī)模龐大 ，區(qū)域特色顯著 經(jīng)過 20 多年的快速發(fā)展， 中國(guó)一躍升為全球最大的鞋類生產(chǎn)國(guó)和出口國(guó)， 目前已經(jīng)有 近 3 萬家 生產(chǎn) 企業(yè)， 已在廣東、福建、溫州、成都、重慶等地形成了五大鞋類生產(chǎn)集散地，這個(gè)區(qū)域在產(chǎn)品、品牌和營(yíng)銷形成了特色。大體上說，福建以生產(chǎn)運(yùn)動(dòng)鞋和休閑鞋為主，既面向國(guó)內(nèi)市場(chǎng)也面向國(guó)際市場(chǎng)；溫州已生產(chǎn)中高檔男鞋為主，主力廠家面向國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，二線廠家面向國(guó)外市場(chǎng) ；成都以生產(chǎn)真皮女鞋為主，面向國(guó)內(nèi)市場(chǎng)和前蘇聯(lián)國(guó)家；重慶以生產(chǎn)真皮男鞋和童鞋為主， 面向國(guó)內(nèi)市場(chǎng)；廣東鞋業(yè)包羅萬 有，產(chǎn)品涵蓋各個(gè)門類，既有國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的領(lǐng)軍品牌，也有國(guó)內(nèi)鞋業(yè)外向型生產(chǎn)龍頭企業(yè)，不過在各個(gè)區(qū)域也形成了一定的側(cè)重點(diǎn)。 中國(guó) 是全球鞋出口量最多的國(guó)家，而且 逐年 大幅度 增長(zhǎng) 。 目前，鞋類作為中國(guó)出口創(chuàng)匯前三位商品，出口已占總產(chǎn)量的 50％至 55％， 2021 年出口鞋達(dá)到 近 100 億雙 。 （ 2） 問題 多多 ，品牌缺失最重 首先， 從產(chǎn)品層次來看 ， 出口鞋高檔產(chǎn)品及自有品牌所占比例很小，且出口產(chǎn)品多以貼牌生產(chǎn) （ OEM） 方式進(jìn)行。 目前我國(guó)鞋業(yè)出口 85％仍是中低檔品種，價(jià)格較低，一般在 10－ 30 美元之間，很多甚至低于 10美元 ， 出口皮鞋的平均單價(jià) 近三年來不是上升而是下降。受 CPI 飛速上漲的沖擊，在人力資源明顯不足的情況下，遭遇成本大幅上升的局面，制鞋鞋業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 4 頁 2021110 業(yè)面臨的經(jīng)營(yíng)壓力越來越大。 另一方面 ， 生產(chǎn)廠商盲目擴(kuò)大產(chǎn)量、供過于求的矛盾仍十分突出 ； 相當(dāng)一部分制鞋企業(yè)存在著短視的行為，尤其不重視產(chǎn)品開發(fā)， 多以來樣加工或以相互模仿、抄襲為主，很少投入必要的資金研究、開發(fā)產(chǎn)品，很少投入時(shí)間和精力去 做 系列的市場(chǎng)調(diào)查、分析等，致使出口檔次提不高，價(jià)格賣不上去，總在中低檔市場(chǎng)徘徊。 再次， 制鞋行業(yè) 缺少 與國(guó)際同行進(jìn)行鞋技術(shù)、鞋時(shí)尚、鞋品牌交流的平臺(tái)。我國(guó)制鞋企業(yè) 大多僅作為 眾多 國(guó)際品牌的品牌鞋加工車間，與國(guó)內(nèi)外同行交流的機(jī)會(huì)極少，對(duì)流行 資訊 、品牌經(jīng)營(yíng)了解甚微。 最后， 品牌建設(shè)差， 研發(fā)能力低下，中高級(jí)專業(yè)人才尤其是專業(yè)技術(shù)人才（設(shè)計(jì)開發(fā)人才）和高級(jí)管理人才缺少。 目前我國(guó)鞋業(yè)缺少的就是國(guó)際知名品牌，而且創(chuàng)立一個(gè)國(guó)際性的品牌，需要有時(shí)間、有經(jīng)驗(yàn)、有資本還需要有規(guī)劃，也正因?yàn)槿绱?，注重打造?guó)際性知名鞋業(yè)品牌就顯的更為重要。 廣東鞋業(yè) 概況 廣東是全球最大的制鞋基地，年產(chǎn)量占世界的七分之一， 堪稱全球鞋業(yè)最活躍最具潛力的地區(qū)之一。 根據(jù)有關(guān)資料， 廣東目前具有一定規(guī)模的制鞋企業(yè)有 近 六千家，年產(chǎn)量達(dá) 30 多億雙，出口外銷總額達(dá)到 47 億多美元，產(chǎn)銷總量占全國(guó)近一半，均為全國(guó)之冠 ； 同時(shí)形成了以東莞、深圳、廣州、中山、南海、順德、鶴山等珠三角的企業(yè)為龍頭，逐步伸展至粵東、粵西兩翼，如惠東、潮州、揭陽、吳川、茂名等。龐大的鞋業(yè)也帶動(dòng)了鞋材制革業(yè)、制鞋機(jī)械、五金配件、化工原料等相關(guān)行業(yè)的配套發(fā)展，廣東鞋業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 5 頁 2021110 各地鞋材、鞋機(jī)生產(chǎn)企業(yè)達(dá) 3000 多家，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全省制鞋業(yè)及相關(guān)行業(yè)從業(yè)人員達(dá) 200 萬人以上。 目前，廣東鞋業(yè) 的銷售逐漸集中到廣州，鞋業(yè) 市場(chǎng)發(fā)展趨向高檔次和規(guī)范化，配套功能日趨完善，鞋業(yè)內(nèi)銷外銷的 “ 窗口 ” 功能日益 明顯，越來越多省外和國(guó)外品牌進(jìn)軍廣州鞋業(yè)市場(chǎng)。 但是，廣東鞋業(yè)還存在很多不足：一方面 廣東鞋類產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)品附加值低和產(chǎn)品市場(chǎng)規(guī)模大不相適應(yīng) ， 企業(yè)研發(fā)實(shí)力弱和企業(yè)市場(chǎng)能力強(qiáng)不相適應(yīng) ， 產(chǎn)業(yè)根植性弱和產(chǎn)業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)不相適應(yīng)等 ； 另一方面，因特殊的產(chǎn)業(yè)歷史緣故，廣東鞋業(yè)自主品牌和知名品牌的匱乏 。這種狀況，不僅與廣東其它行業(yè)的品牌發(fā)展極不相稱，也同最大鞋業(yè)基地的名分相差甚遠(yuǎn)。在鞋類的 35 個(gè)中國(guó)馳名商標(biāo)中，廣東僅有 1 個(gè)。 二、 廣州鞋業(yè) 市場(chǎng) 商圈分析 廣州市 環(huán)市西路 地段、直徑 300 米左右 的范圍內(nèi) ， 聚集了環(huán)球國(guó)際商貿(mào)中心 （步云天地） 、天富 西城、國(guó)際鞋城等 17 個(gè)鞋業(yè)鞋材專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)群，形成 廣州環(huán)市 西路鞋業(yè)批發(fā)商圈 。 目前，站西路 鞋業(yè)批發(fā)商圈 已形成了占地面積 超 十萬平方米，總建筑面積達(dá) 50 萬平方米， 近 10000 家商鋪的龐大鞋業(yè)交易市場(chǎng)商圈，年貿(mào)易額達(dá) 300 億元，位居全國(guó)第一。 現(xiàn)有從業(yè)人員 4 萬人，已形成國(guó)內(nèi)乃至全球規(guī)模最大、品種最全、輻射范圍最廣的鞋業(yè)鞋材專業(yè)市場(chǎng)。這些專業(yè) 鞋業(yè)市場(chǎng) 由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展和市場(chǎng)流通的需要，建立了齊全的皮鞋產(chǎn)品、鞋材輔料、生產(chǎn)設(shè)備等批發(fā)銷售網(wǎng)絡(luò)，成為行業(yè)最集中的產(chǎn)品展示、交易、信息交流、原材料選購的中心。 鞋業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 6 頁 2021110 環(huán)市西路鞋業(yè)商圈 各主要市場(chǎng) 概況 （ 1） 廣州環(huán)球國(guó)際商貿(mào)中心 (步云天地鞋城 ) 項(xiàng)目地址： 廣州市站西路 26 號(hào) 項(xiàng)目概況： 步云天地總建筑面積約 10 萬 m2，共有約 1500 個(gè)商鋪，主體建筑分為三期，一、二期于十年前改建而來，主要經(jīng)營(yíng)鞋業(yè)，負(fù)一層和13 層為商鋪，每層共有 260 個(gè)左右商鋪，三期主要經(jīng)營(yíng)鞋材， 13 層每層 188 個(gè)商鋪（單個(gè)商鋪建筑面積約 2030m2，實(shí)用率 50%）； 412 層為展貿(mào)式辦公室（每層約 80 個(gè)辦公室，每間辦公室約 75100m2，實(shí)用率約70%） 。 評(píng)價(jià)： 多數(shù)經(jīng)營(yíng)戶均自有工廠（ 75%），該類商戶往往購置一間以上商鋪或辦公室，在市場(chǎng)不景氣的時(shí)候往往將其中一間或多間出租以降低風(fēng)險(xiǎn)；市場(chǎng)出租率超過 99%，出租情況 非常 好。 銷售價(jià)格： 步云天地發(fā)展商將大約 40%商鋪及辦公室銷售出去了，目前商鋪的銷售價(jià)格較高，首層商鋪售價(jià)為 810 萬元 /m2（較好位置的商鋪單價(jià)高達(dá) 30 萬元 /m2）， 3 層商鋪售價(jià)為 5 萬元 /m2，辦公室售價(jià)為 萬元/m2。 （ 2） 歐陸商業(yè)廣場(chǎng)鞋業(yè)城 項(xiàng)目地址： 廣州市站西路 24 號(hào)宏基大廈 項(xiàng)目概況： 專業(yè)鞋業(yè)批發(fā)中心，主要經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)外鞋類、皮革制品業(yè)務(wù)。 歐陸鞋業(yè)城 13 為商鋪（共約 300 間）、 410 層展貿(mào)式辦公室（約 100 間），絕大部分物業(yè)已經(jīng)出租，未見商鋪轉(zhuǎn)讓。 評(píng)價(jià)： 該市場(chǎng)為重建商場(chǎng)，整體規(guī)劃較好，市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)具有較好條件，商圈鞋業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 7 頁 2021110 成熟，經(jīng)營(yíng)存在先天優(yōu)勢(shì)。 （ 3） 廣州國(guó)際鞋業(yè)廣場(chǎng) 項(xiàng)目地址： 環(huán)市西路 103 號(hào) 項(xiàng)目概況： 國(guó)際鞋業(yè)廣場(chǎng)位于步云天地國(guó)際商貿(mào)鞋城對(duì)面，創(chuàng)建于 1985年，占地面積達(dá) 12021 平方米，鋪位 2021 多個(gè)。 該市場(chǎng)為建筑面積約 12萬 m2， 13 層為商鋪（共約 190 個(gè)，每層約 60 個(gè)）， 49 樓為展貿(mào)式辦公室，絕大部分物業(yè)已經(jīng)出租（每層樓僅有 12 個(gè)商鋪轉(zhuǎn)租，而辦公室目前全部租滿并無轉(zhuǎn)租者）。商家的 經(jīng)營(yíng)模式是全批發(fā)，絕 不零售?，F(xiàn)時(shí)廣場(chǎng)已經(jīng)有數(shù)百家鞋業(yè)經(jīng)銷商進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，展銷的鞋款數(shù)以萬計(jì)，但全部都只有單邊一只。 評(píng)價(jià)： 該市場(chǎng)為重建商場(chǎng)，整體規(guī)劃較好，市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)具有較好條件，商圈成熟，經(jīng)營(yíng)存在先天優(yōu)勢(shì)。 （ 4） 富力國(guó)際鞋業(yè)商貿(mào)中心 項(xiàng)目地址： 環(huán)市西路 290 號(hào) 項(xiàng)目 概況： 該中心為富力集團(tuán)開發(fā)的獨(dú)幢建筑，物業(yè)共 28 層（地下兩層、地上 26 層），總建筑面積約 12 萬 m2，主要建筑物為展貿(mào)式辦公室；除 23層定位為香港式產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)專區(qū)而失敗外，大部分物業(yè)已經(jīng)出租，絕大部分經(jīng)營(yíng)鞋業(yè)。 評(píng)價(jià)： 該市場(chǎng)定位清晰，對(duì) 23 層的整體規(guī)劃創(chuàng)意也不錯(cuò)，但是經(jīng)營(yíng)缺少力度和市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)配套，致使無法兌現(xiàn)商鋪銷售時(shí)的租金承諾，導(dǎo)致產(chǎn)生糾紛；經(jīng)過五年經(jīng)營(yíng)，目前出租率較高，也集中了一大部分經(jīng)營(yíng)實(shí)力不錯(cuò)的商家（廠家）。 鞋業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 8 頁 2021110 銷售價(jià)格： 發(fā)展商銷售了大約 60%商鋪及辦公室，目前商鋪的銷售價(jià)格較高， 23 層商鋪售價(jià)為 萬元 /m2，辦公室售價(jià)為 2 萬元 /m2左右；