【正文】 市 場調(diào)查報告及地塊規(guī)劃建議書 蕪湖縣自來水廠地塊（ 09091 地塊） 初 稿 杭州恒達房地產(chǎn)代理有限公司 2 目 錄 一、蕪湖縣域概況 ........................................... 3 蕪湖縣地理位置 ............................................. 3 蕪湖縣 歷史概述 ............................................. 3 蕪湖縣旅游交通 ............................ 錯誤 !未定義書簽。 二、蕪湖縣宏觀環(huán)境分析 ...................................... 5 經(jīng)濟背景 ................................................... 5 政策背景 ................................................... 9 區(qū)域背景 .................................................. 10 規(guī)劃背景 .................................................. 10 三、蕪湖縣房地產(chǎn)場分析 ..................................... 12 蕪湖縣 房產(chǎn)回顧 ............................................ 12 蕪湖縣 房產(chǎn)特點 ............................................ 14 潛在客戶需求分析 .......................................... 15 市 場潛力分析 .............................................. 17 四、項目概況 .............................................. 18 地塊規(guī)劃要求 18 項目 SWOT 分析 ............................................. 20 現(xiàn)有主要競爭項目調(diào)查表 .................................... 22 五、項目產(chǎn)品規(guī)劃建議 ...................................... 27 項目場定位 ................................................ 27 項目定價分析 .............................................. 27 項目規(guī)劃建設建議 .......................................... 28 詳細規(guī)劃建議 .............................................. 30 目標客戶群分析 ............................................ 33 項目入 市 機分析及建議 ...................................... 36 六、營銷推廣建議 .......................................... 37 項目包裝策略 .............................................. 37 廣告投放計劃 .............................................. 41 3 一、蕪湖縣域概況 蕪湖縣地理位置 蕪湖縣位于安徽省東南部，長江中下游南岸，古稱鳩茲，西漢元豐二年（公元前 109 年）置縣。縣境東南鄰宣城，西南接南陵縣，東北與當涂縣交界，西北毗鄰蕪湖，處于安徽省“沿邊”（沿浙江、江蘇） 、“沿江”（沿長江）發(fā)展戰(zhàn)略的結合點。現(xiàn)轄灣 沚 、六郎、陶辛、方村、紅楊、花橋等 6 個鎮(zhèn) 124 個村 15個社區(qū)，總面積 730平方公里，人口 萬人。 蕪湖縣歷史概述 蕪湖縣歷史歷史悠久，當代考古證明，早在四五千年前，這里應居住著皋夷人、山越人。蕪湖縣“東控勾吳，南連荊楚”，“切近玉溪，地接姑熟”，“扼中江之險”，歷來為兵家必爭之地。 蕪湖縣旅游 資源 蕪湖縣旅游資源豐富，陶辛鎮(zhèn)充分利用本地豐富的旅游資源，引種國內(nèi)數(shù) 10 種精品荷花。入夏以來千畝水面蓮葉接天，荷花映日， 4 使“陶辛水韻”更添異彩 ，吸引遠道游客紛至沓來。和平生態(tài)旅游區(qū)地處蕪湖縣南部新設的紅楊鎮(zhèn)內(nèi)，距縣城灣 沚 12 公里，青弋江、灣西路貫穿全境，旅游區(qū)總面積 68。 7 平方公里，被譽為“蕪湖天然動植物園”。 相思島距蕪湖縣縣城灣 沚 鎮(zhèn)西北 2 公里處，汪潭似玉盤，托起相思島這顆水上明珠，汪潭湖面寬廣，煙波浩渺，島上樹木蔥郁，鳥破幽靜，潭中有龍的傳說，島上凄美的故事，島為潭增色，潭映島添景。素有“千頃碧波，寬廣幽深，天蓄人養(yǎng)，水族繁茂”之景狀的大港位于六郎集鎮(zhèn)區(qū)西南約 6 公里處，總面積 2200 余畝，以其湖面寬廣、煙波浩渺、港灣幽靜、水天一色的風韻，加之 諸多美好而神奇的傳說，為其開辟成為水上游樂、休閑餐飲、會議場館等提供了優(yōu)良的自然條件。 蕪湖縣 域概況 小結： 綜上所述，蕪湖縣是個適合居住的城，這將有利于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民和部分外地打工者和個體私營者在該區(qū)域購房定居。有利于城房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 5 二、蕪湖縣宏觀環(huán)境分析 經(jīng)濟背景 （ 1）蕪湖縣 2020 年經(jīng)濟狀況分析： 2020 年蕪湖縣產(chǎn)業(yè)結構比例為：第一產(chǎn)業(yè)為 ％、第二產(chǎn)業(yè)為 ％、第三產(chǎn)業(yè)為 ％。 （ 2） 2020 年主要經(jīng)濟指標分析 2020 年蕪湖縣經(jīng)濟指標： 單項名稱 總額 增長率 GDP 億元 % 財政收入 億元 % 財政支出 億元 % 社會消費品零售總額 億元 % 金融機構人民幣存款 47 億元 比年初增加 億元 在崗職工平均工資 32488 元 % 農(nóng)村居民人均純收入 6405 元 19% 6 人均生活用房面積 平方米 增加 平方米 國民經(jīng)濟。全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 629179 萬元，比上年增長%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 114438 萬元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 353613 萬元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 161128 萬元，增長 %。人均生產(chǎn)總值 16385 元，比上年增長 %。三次產(chǎn)業(yè)增加值比例由上年的 ∶ ∶ 調(diào)整為 ∶ ∶ 。 固定資產(chǎn)投資。全年完成固定資產(chǎn)投資 845148 萬元，比上年增長 %；其中，城鎮(zhèn)投 資 820618 萬元，增長 %。全年新增固定資產(chǎn) 246823 萬元。本年項目建成投產(chǎn)率 %，固定資產(chǎn)交付使用率 %。 固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資 4446 萬元；第二產(chǎn)業(yè)投資 692636萬元，增長 %，其中工業(yè)投資 691945 萬元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)投資 148046 萬元，增長 %，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資 55831 萬元，增長 %。全年銷售商品房 萬平方米，商品房銷售額 29471 萬元。 市 場消費。全年實現(xiàn)社會消費品零售總額 181617 萬元，比上年增長 %，增幅為近 12年來最 高。分區(qū)域看，縣消費品零售額 106292萬元，增長 %；縣以下消費品零售額 75325 萬元，增長 %。分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)零售額 153654 萬元，增長 %；住宿和餐飲業(yè)零售額 26092 萬元，增長 %。 其他行業(yè)零售額 1871 萬元，增長 %。 7 人口。年末，全縣戶籍人口 383994 人，比上年增加 378人。全縣人口中，男性人口 202021 人，女性人口 183673 人。全年人口出生率為 ‰，死亡率為 ‰，自然增長率為 ‰。 小結： ? 蕪湖縣的經(jīng)濟發(fā)展呈逐步向上趨勢，每年國 民經(jīng)濟，人均收入以一定的比例穩(wěn)步增長第一產(chǎn)業(yè)增長平穩(wěn)，增幅不大，在總體經(jīng)濟增幅中偏低；第二產(chǎn)業(yè)是蕪湖縣的支柱產(chǎn)業(yè)，對 GDP 貢獻率超過一半以上，并且在 2020 年有較大的增長幅度；第三產(chǎn)業(yè)在 2020年增幅放大，同時對 GDP 的貢獻率逐年穩(wěn)步增加。 ? 第一產(chǎn)業(yè)對國民總產(chǎn)值的貢獻相對最低同時增長緩慢。第一產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)增長緩慢的跡象，則表現(xiàn)出蕪湖縣城化發(fā)展進程在日益提高。 ? 第二產(chǎn)業(yè)仍然是蕪湖縣的支柱產(chǎn)業(yè)。該數(shù)據(jù)表明了蕪湖縣作為第二產(chǎn)業(yè)定位中良好的執(zhí)行能力， 2020 年其第二產(chǎn)業(yè)較上年增長了%，支柱產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定增長有利 于商業(yè)、金融、服務等第三產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。 ? 第三產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展是城發(fā)展良性表現(xiàn)，也是推動城發(fā)展的前提；在 2020 年，第三產(chǎn)業(yè)增加值 161128 萬元 ,增長 %。 （ 3）蕪湖縣城鎮(zhèn)居民收入情況 2020－ 2020年 在崗職工平均工資 一覽表 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 8 在崗職工年平均工資 16447 元 20232 元 25341 元 32488 元 增長率 % % % % 從以上數(shù)據(jù)分析，蕪湖縣城鎮(zhèn)居民人均收入穩(wěn)步增長，如果根據(jù)人均收入與住宅市場的房價走 勢、市場活躍程度之間的