【正文】 （ 5） 天和鞋城 項目地址： 站西路 20－ 22 號 項目概況： 座落于 環(huán)市西路鞋業(yè)商圈中心地帶 ，天和鞋城經營 10 多年，為站西路段最早的鞋類批發(fā)市場之一。天和鞋城建筑面積約 14000m2， 12層為商鋪（約 200 個）， 39 層為展貿式辦公室 （約 150 間），主營國內、外鞋類批發(fā)，其中更以男鞋為主。天和鞋城內通道寬敞，配套設施齊全，設施配備較為先進。 評價： 成熟的、較有特色的鞋業(yè)市場，但經營檔次較周邊的幾個市場為低，租金水平也相應略低；少有商鋪轉租。 （ 6） 西城鞋業(yè)廣場（ 天富 西城鞋業(yè)商圈 ） ： 項目地址： 環(huán)市西路 89 號 95 號 項目概況： 西城鞋業(yè) 廣場 共有 8 幢建筑，總建筑面積約 10 萬 m2，共有商鋪約 3000 個（其中鞋業(yè)商鋪約 1500 個、鞋材商鋪約 1500 個）、展貿式辦公室約 700 間，主體建筑分為西城 鞋材市場 、華麗宮鞋業(yè)展貿中心、天富荔珊鞋城和天富鞋材市場 四部分，其余建筑作為配套（ 約 4 萬 m2 倉儲 物流等）和輔助功能（個別作為輔助專業(yè)市場）；最初市場經營的時間為 1995年，目前為同一個運營管理商，進行統(tǒng)一的集中式管理；各建筑的樓層業(yè)態(tài)大體相同： 12 層為商鋪（ 共約 1000 間， 單個商鋪建筑面積約 2030m2，實用率 50%）， 3 層以上為展貿式辦公室（ 共約 250 間， 每間辦公室約100150m2，實用率 70%）；基本租滿，少有商鋪轉讓或轉租（即便有也全鞋業(yè)市場調查報告 及項目建議 機密 第 9 頁 2021110 部為第二手，其租金基本翻番，部分并需要加收轉讓費，目前可以成交的租金水平大致為：商鋪 1000 元 / m2，辦公室為 300 元 /m2） 。 評價： 該 廣場 商戶整體實力較步云天地（環(huán)球國際商貿中心）略差，半數經營戶均自有工廠（ 50%），該批商戶往往購置多間商鋪或辦公室，市場不景氣時往往縮小規(guī)模，將其中一間或多間出租；市場出租率超過 99%，出租情況一直較好 ，市場人氣旺盛，成交活躍 。 銷售價格及轉手費 ： 發(fā)展商未銷售商鋪及辦公室，但收取經營權費（每間商鋪或辦公室大體為 1015 萬元，個別的則高達 20 萬元以上）；大部分商鋪及辦公室須交付轉讓費（每間商鋪大體為 1015 萬元，而辦公室則高達50 萬元以上）。 （ 7） 勝其路鞋業(yè)批發(fā)市場 項目地址： 廣州站 西路 3032 號 項目概況： 勝其路鞋業(yè)市場為后來專門建設的獨幢建筑，物業(yè)共 7 層，總建筑面積約 6 萬 m2，市場首層為商鋪（約 330 個）、 27 層為展貿式辦公室（共約 150 間）主要建筑物為展貿式辦公室 。 評價： 該市場定位清晰，商圈成熟，市場運營配套較好，租金較高且穩(wěn)定；該市場經過近十年經營，出租率較高，集中了部分經營實力不錯的商家（廠家 較少 ）。 （ 8） 廣州宇宙服裝鞋業(yè)廣場 項目地址： 廣州市環(huán)市西路克山三街 20 號 項目概況： 位于鞋業(yè)商圈天富 西城市場對面，離環(huán)市西路還有兩百余米，原為倉儲市場，建筑主要為倉庫，占地約 40 畝 ，建筑面積約 30000m2，鞋業(yè)市場調查報告 及項目建議 機密 第 10 頁 2021110 鋪位 1000 多間，主要經營運動休閑服裝、鞋業(yè)產品。 13 層為商鋪，大部分曾經出租（業(yè)態(tài)復雜），但管理混亂、經營不好，目前首層商鋪租金約為 150 元 /m2/月（實用率 70%，含管理費）；二層租金約 60 元 /m2/月（含管理費） ；整個市場 大部分未租出（出租率約 30%）。 評價：由于離主力商圈有一定距離，客商到達不便，加之開業(yè)后初期運營不錯而經營者盲目樂觀缺少市場推廣，遇上金融危機造成的市場萎縮后便難于抵擋沖擊，造成市場逐漸冷清。 特別說明： 由于本報告?zhèn)戎赜谛瑯I(yè)市場及其相關商戶的分析，對鞋 材 、皮具 等市場的情況不作整理和分析，具體情況可參見《調查日志》（附后）。 鞋業(yè)市場調查報告 及項目建議 機密 第 11 頁 2021110 環(huán)市西路商圈 各大鞋業(yè)市場租金情況 序號 市場名稱 出租率 檔口位置與租金情況 備注 一線鋪位 租金情況 二線鋪位 租金情況 1 步云天地 99% 1 樓： A026（約 50㎡） 1 樓： 1000元 /㎡ /月 1 樓： C055（約 100 ㎡） 1 樓： 900元 /㎡ /月 含管理費； 售價較高；展貿式辦公室月租金均價約為 300 元； 與商場管理處 簽約，3 年一簽，轉 手 費 高 。 2 樓： A232（約 50㎡） 2 樓：800900元 /㎡ /月 2 樓： C226（約 40 ㎡） 2 樓：700800元 /㎡ /月 3 樓： A385（約 65㎡） 3 樓：700800元 /㎡ /月 3 樓： C337（約 120 ㎡） 3 樓：600700元 /㎡ /月 2 歐陸商業(yè)廣場鞋業(yè)城 100% 1 樓： 103B（約 30㎡） 2 萬元 /月 3 樓： 349（約 50 ㎡） 3 萬元 /月 已含管理費。 與現(xiàn)租檔主簽約，一年一簽 轉讓 收費較高 。 3 西城鞋業(yè)廣場 98% 2 樓： 2301（約 45㎡ ） 8001000元 /m2/月 第一手出租單價商鋪為 500 元 /m2/月 ，辦公室為 250300 元 /m2/月 4 廣州國際鞋業(yè)廣場 99% 1 樓： B182（約 50㎡） 萬元 /月 2 樓： B151（約 50 ㎡） 萬元 /月 5 天和鞋城 100% 1 樓： A117（約 60㎡） 萬元 /月 2 樓： 207（約 35 ㎡） 2 萬 /月 6 勝其路鞋業(yè)批發(fā)市場 95% 1 樓： D177（約 50㎡） 3 萬元 /月 該 商城只有街鋪 7 富力國際鞋業(yè)商貿中心 95% 426 樓（約 80m2） 100 元 /m2/月 23 樓 （約 30m2） 5055 元/m2/月 8 廣州宇宙服裝鞋業(yè)廣場 30% 1 樓：A573576（約 65㎡） 150 元 /m2/月 2 樓： C203（約 50 ㎡） 60 元 /m2/月 注： 大部分 鞋業(yè)市場的 商鋪管理費 20 元 /m2/月，辦公室管理費 10 元 /m2/月 。 鞋業(yè)市場調查報告 及項目建議 機密 第 12 頁 2021110 環(huán)市西路 鞋業(yè)商圈 分析 （ 1） 市場呈多層次梯級布局： 鞋類專業(yè)市場目前形成了以步云天地為核心、歐陸鞋城 +國際鞋城 +天富 西城鞋業(yè)市場為緊密層、廣園西路的多個市場為松散層的多層次商圈，越靠近核心層的市場其租金水平、管理水平、品牌檔次和客商層 次就越高，反之亦然；核心層和緊密層商圈內的市場均擁有較多展貿式辦公室，說明該類辦公室已經成為主力商家的重要甚至主要營業(yè)場所。 ① 第一層次：步云天地鞋 業(yè) 、富力國際 商貿中心 兩個項目 均是近年新建的大型鞋批發(fā)，檔次高 、 規(guī)模大 、 裝修豪華，尤其是步云天地 地理位置 上 佳 ；集中了 廣州規(guī)模最大、客流量最大、檔次最高的 鞋業(yè)商貿商戶 ，款式新穎時尚，代表著廣州鞋業(yè)的最新潮流，作為國內 中高檔 真皮鞋對外展示和貿易窗口，得到客商的普遍認可。 步云天地負一層為 “萬國童鞋批發(fā) ”，集中了廣東各地的最主要的童鞋研發(fā)生產企業(yè)，是 廣東 童鞋對外展示和 貿易中心。 ② 第二層次：國際鞋 城 、天和鞋 城 、歐陸鞋 城 特點：建成較早，資格較老，檔次居中，地段處于站西路 廣園西路鞋業(yè)核心商圈中 心 位置。 ③ 第三層次：勝其路 鞋業(yè)城 、天富 西城鞋業(yè)成 特點：檔次較第一、二層次 略 低，地段處于站西路 廣園西路鞋業(yè)核心商圈邊緣位置， 客商層次略低 ， PU 鞋較多 。 （ 2） 環(huán)市 西路鞋業(yè)市場劣勢分析： ① 優(yōu)勢 鞋業(yè)市場調查報告 及項目建議 機密 第 13 頁 2021110 環(huán)市西路 鞋業(yè)商圈內部配套設施相對較全，餐飲、商務、酒店、會議、展示功能齊全，但是相對而言相關配套數量較少，配套檔次較低，且很少位于商圈的核心地段，基本上分布于商圈的周邊地區(qū)。鞋業(yè)商圈內缺少供采 購商要求的中高檔次的餐飲配套服務，商務功能主要集中在廣園西路，酒店配套的金馬、天富兩處檔次不高且房間供應量較少，不能有效解決國外采購商的需求。而對于現(xiàn)代化的專業(yè)市場商廈，該商圈缺乏必要的會展、會議、 信息 發(fā)布等功能 。 ② 劣勢 批發(fā)市場群相配套的倉庫、物流配套遠離鞋業(yè)商圈 。在鞋業(yè)商圈的內部僅有北城、天惠在其商場的地下一樓和地上 5 樓擁有自己的倉庫，其余市場一般都將倉庫設置在離商圈較遠的西灣路 西槎路 一帶。西灣路段共有規(guī)模以上倉庫 8 個，租金水平在 30 至 60 元 /㎡ /月不等，但是大部分租金在 40 元 /㎡ /月 左右 。相比較而言 ，由于圈內鋪位、寫字間供應比較緊張，租金比較高，將倉庫設在鞋業(yè)商圈內不經濟，成本比較高。西灣路一帶相對比較便宜的租金和倉庫供應量比較大，是鞋業(yè)商圈將倉庫集中在這一帶的原因。但是，這也增加了鞋業(yè)商戶的經營成本，并給其經營帶來不便。 大部分鞋業(yè)批發(fā)市場還處于比較低級的階段 。 雖然大中型批發(fā)市場的數量比以前多了很多，但仍有很多鞋業(yè)批發(fā)市場建設水平比較低。有些市場是利用閑置的倉庫和待建土地建成的，帶有明顯的臨時性，市場鋪面只是簡易棚式建筑，場內布局凌亂，衛(wèi)生狀況很差。此外，許多鞋業(yè)批發(fā)市場的選址與開發(fā)建設缺乏科學、統(tǒng) 一的規(guī)劃，亂搭亂建、違規(guī)建設等現(xiàn)象較為嚴重。市場的建設水平體現(xiàn)在市場的功能之上。只有剛剛過半數的批鞋業(yè)市場調查報告 及項目建議 機密 第 14 頁 2021110 發(fā)市場能具備代辦年檢的服務功能，提供價格信息和供求信息的功能，提供設有銀行網點的金融結算功能，具備經常進行一些包括路牌廣告在內的促銷功能。而在一些重要功能方面，如物流配送功能、加工包裝功能、商品檢測功能、展示功能、其它服務功能等方面卻相對缺乏，尤其是假冒偽劣商品投訴理賠、行業(yè)發(fā)展動態(tài)及需求預測分析的信息提供方面顯得十分不足。這些重要功能的缺失表明站西路老鞋業(yè)批發(fā)市場的總體建設水 平 不高。市場建設水平較低還反映在市 場信息化程度上，大部分鞋業(yè)批發(fā)市場沒有建立電子信息系統(tǒng)和電子信息網絡，還未廣泛采取電子信息管理手段和電子交易方式。交易方式還是以傳統(tǒng)的現(xiàn)貨對面交易為主，只有很少的批發(fā)市場有拍賣交易、期貨交易等現(xiàn)代化交易方式。 環(huán)市西路 鞋業(yè)市場群各市場建筑外觀設計、形象設計等方面缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃、開發(fā)，導致批發(fā)市場的功能、特色不統(tǒng)一，布局較凌亂、形象不鮮明。 西灣路 西槎路其他鞋業(yè)物業(yè)情況 西灣路 西槎路位于廣州市鞋業(yè)商圈的邊緣地帶，主要作為鞋業(yè)市場的倉儲配套，目前由于環(huán)市西路鞋業(yè)商圈辦公室的稀缺和緊張，已有部分中型外地鞋業(yè)企業(yè) 在西槎路設立集倉儲、商務、展示等于一體的辦公室，未來還將有廣州越秀城建集團在西灣路開發(fā)的財富廣場項目投入使用。各主要鞋業(yè)物業(yè)情況簡要如下： （ 1） 財富天地廣場 項目位置： 荔灣區(qū)西灣路東側 鞋業(yè)市場調查報告 及項目建議 機密 第 15 頁 2021110 項目概況： 該項目為廣州市越秀城建集團興建（目前已接近封頂，預計今年底投入使用） ，占地面積 約 120 畝，總建筑面積約 27 萬 m2， 主要經濟技術指標見下表： 項目名稱 財富天地廣場 總建筑面積 (m2) 萬 結構類型 框架結構 單層面積 (m2) 地下 萬 m2；地上 萬 m2 層數 7層（地上 5層，地下 2 層） 層高 (m) 首 層 ，二層以上 樓層承重 (kg/ m2) 500 最大電量 22021kW 可供水量 400 m3/天 電梯數量 86 臺 主要業(yè)態(tài) 鞋業(yè)展貿 配套 餐飲等 注： 由于目前該項目并未投入是執(zhí)行招商和宣傳，對其租金水平和具體定位、經營思路及配套均無從了解，需要待后進行調查。 評價： 該項目 是廣州城建集團迄今開發(fā)的最大型商貿項目，也是廣州鞋業(yè)商圈的巨無霸項目。但由于距離 核心商圈 1000m 以上， 需要在產品設計、市場運營和招商推廣方面進行較為周詳的規(guī)劃和比較到位有效的操作；根據目前鞋業(yè)發(fā)展的實際情況，可能 還需要一定的時間進行培育。 （ 2） 西城同德鞋業(yè)市場 項目位置： 西槎路 31 號院內 項目概況： 該市場原為廣州市西城同德倉儲有限公司物業(yè)，占地面積約80 畝，建筑物分布雜亂無章，總建筑面積約 12 萬 m2，主要建筑物為倉庫，場內大部分物業(yè)已經出租（最主要的一幢主體建筑出租作為華麗宮大酒店），絕大部分經營鞋業(yè)。 租金及管理費等： 臨街商鋪租金約為 5055 元 /m2/月（實用率 75%， 樓層較高，可搭建閣樓，但沿街商鋪基本空