【正文】 基大廈 項目概況： 專業(yè)鞋業(yè)批發(fā)中心，主要經(jīng)營國內(nèi)外鞋類、皮革制品業(yè)務(wù)。 評價： 多數(shù)經(jīng)營戶均自有工廠（ 75%），該類商戶往往購置一間以上商鋪或辦公室，在市場不景氣的時候往往將其中一間或多間出租以降低風(fēng)險；市場出租率超過 99%，出租情況 非常 好。這些專業(yè) 鞋業(yè)市場 由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展和市場流通的需要，建立了齊全的皮鞋產(chǎn)品、鞋材輔料、生產(chǎn)設(shè)備等批發(fā)銷售網(wǎng)絡(luò)，成為行業(yè)最集中的產(chǎn)品展示、交易、信息交流、原材料選購的中心。 目前，站西路 鞋業(yè)批發(fā)商圈 已形成了占地面積 超 十萬平方米，總建筑面積達 50 萬平方米， 近 10000 家商鋪的龐大鞋業(yè)交易市場商圈，年貿(mào)易額達 300 億元，位居全國第一。在鞋類的 35 個中國馳名商標中，廣東僅有 1 個。 但是，廣東鞋業(yè)還存在很多不足：一方面 廣東鞋類產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)品附加值低和產(chǎn)品市場規(guī)模大不相適應(yīng) ， 企業(yè)研發(fā)實力弱和企業(yè)市場能力強不相適應(yīng) ， 產(chǎn)業(yè)根植性弱和產(chǎn)業(yè)規(guī)模經(jīng)濟實力強不相適應(yīng)等 ； 另一方面，因特殊的產(chǎn)業(yè)歷史緣故，廣東鞋業(yè)自主品牌和知名品牌的匱乏 。龐大的鞋業(yè)也帶動了鞋材制革業(yè)、制鞋機械、五金配件、化工原料等相關(guān)行業(yè)的配套發(fā)展，廣東鞋業(yè)市場調(diào)查報告 及項目建議 機密 第 5 頁 2021110 各地鞋材、鞋機生產(chǎn)企業(yè)達 3000 多家，據(jù)不完全統(tǒng)計，全省制鞋業(yè)及相關(guān)行業(yè)從業(yè)人員達 200 萬人以上。 廣東鞋業(yè) 概況 廣東是全球最大的制鞋基地，年產(chǎn)量占世界的七分之一， 堪稱全球鞋業(yè)最活躍最具潛力的地區(qū)之一。 最后， 品牌建設(shè)差， 研發(fā)能力低下，中高級專業(yè)人才尤其是專業(yè)技術(shù)人才（設(shè)計開發(fā)人才）和高級管理人才缺少。 再次， 制鞋行業(yè) 缺少 與國際同行進行鞋技術(shù)、鞋時尚、鞋品牌交流的平臺。受 CPI 飛速上漲的沖擊，在人力資源明顯不足的情況下，遭遇成本大幅上升的局面，制鞋鞋業(yè)市場調(diào)查報告 及項目建議 機密 第 4 頁 2021110 業(yè)面臨的經(jīng)營壓力越來越大。 （ 2） 問題 多多 ，品牌缺失最重 首先， 從產(chǎn)品層次來看 ， 出口鞋高檔產(chǎn)品及自有品牌所占比例很小，且出口產(chǎn)品多以貼牌生產(chǎn) （ OEM） 方式進行。 中國 是全球鞋出口量最多的國家，而且 逐年 大幅度 增長 。 鞋業(yè)市場調(diào)查報告 及項目建議 機密 第 3 頁 2021110 第一部分 市場調(diào)查 與分析 一、 市場環(huán)境 分析 —— 國內(nèi)鞋業(yè)和廣東鞋業(yè) 概況 國內(nèi)鞋業(yè)概況 （ 1） 規(guī)模龐大 ，區(qū)域特色顯著 經(jīng)過 20 多年的快速發(fā)展， 中國一躍升為全球最大的鞋類生產(chǎn)國和出口國， 目前已經(jīng)有 近 3 萬家 生產(chǎn) 企業(yè)， 已在廣東、福建、溫州、成都、重慶等地形成了五大鞋類生產(chǎn)集散地，這個區(qū)域在產(chǎn)品、品牌和營銷形成了特色?？傮w來看， 本項目 基本 可行 。 西灣路 西槎路作為環(huán)市西路鞋業(yè)商圈的倉儲物流配套 乃至辦公商貿(mào)升級的替換 ，具有良好的發(fā)展空間 。 作為全球鞋業(yè)的重要部分，在產(chǎn)品生產(chǎn)、 市場營銷等方面占有較大的份額，也擁有巨大的發(fā)展?jié)摿ΑＰ瑯I(yè)市場調(diào)查報告 及項目建議 機密 第 1 頁 2021110 鞋業(yè) 項目調(diào)查報告 目 錄 第一部分 市場調(diào)查與分析 ........................................................................... 3 一、 市場環(huán)境分析 ——國內(nèi)鞋業(yè)和廣東鞋業(yè)概況 .................................. 3 國內(nèi)鞋業(yè)概況 ..................................................................................3 廣東鞋業(yè)概況 ..................................................................................4 二、 廣州鞋業(yè)市場商圈分析 .................................................................... 5 環(huán)市西路鞋業(yè)商圈各主要市場概況 .........................................................6 環(huán)市西路商圈各大鞋業(yè)市場租金情況 ................................................... 11 環(huán)市西路鞋業(yè)商圈分析 ............................................................................... 12 西灣路 西槎路其他鞋業(yè)物業(yè)情況 .......................................................... 14 廣州地區(qū)鞋業(yè)商戶分析 ............................................................................... 17 第二部分 項目可行性建議 ......................................................................... 20 一、 項目的相關(guān)情況 .............................................................................. 20 二、 項目優(yōu)劣勢分析 （ SWOT分析） .................................................... 22 三、 項目建議 .......................................................................................... 23 四、 潛在客戶群體分析 .......................................................................... 30 五、 項目經(jīng)濟效益分析之一（配套策略 倉儲業(yè)態(tài)） .......................... 32 六、 項目經(jīng)濟效益分析之二（補充策略 倉儲商務(wù)區(qū)業(yè)態(tài)） .............. 35 七、 項目經(jīng)濟效益分析之三（跟隨 +領(lǐng)先策略 展貿(mào)商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)） ..... 39 鞋業(yè)市場調(diào)查報告 及項目建議 機密 第 2 頁 2021110 概述 中國鞋業(yè)生產(chǎn)和銷售在近十年的發(fā)展過程中得到飛速發(fā)展，盡管存在各種各樣的諸如品牌建設(shè)差、研發(fā)能力弱、 銷售模式單一 、成本壓力上升 等問題，但由于國內(nèi)經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展和國際產(chǎn)業(yè)分工的專業(yè)化，我國鞋業(yè)將繼續(xù)保持較快的發(fā)展。 廣東鞋業(yè)尤其是 作為商貿(mào)窗口的 廣州環(huán)市西路鞋業(yè)商圈 已經(jīng)日趨成熟。 經(jīng)過對廣州市環(huán)市西路鞋業(yè)商圈各類專業(yè)市場及其配套產(chǎn)業(yè)的調(diào)查和分析， 結(jié)合項目的條件進行定位研究， 得出 以下 結(jié)論： 鞋業(yè)行業(yè)發(fā) 展的 總體趨勢較好，正在朝高層次、品牌化、規(guī)?；a(chǎn)銷一體化經(jīng)營的方向發(fā)展 。 市場對展貿(mào)式商務(wù)或項目的需求強烈， 鞋業(yè)商圈 面臨 擴大 和升級 的要求 ， 本 項目擁有較好的發(fā)展?jié)摿?和盈利空間 ； 尤其是如果定位為展貿(mào)式商務(wù)中心 而且操作比較成功 ，則項目的投資回報非?？捎^ （已有類似項目成功先例） 。 因此，建議本項目定位于 打造集鞋業(yè)貿(mào)易、展示、倉儲物流一體化的現(xiàn)代化展貿(mào)商業(yè)區(qū) 。大體上說，福建以生產(chǎn)運動鞋和休閑鞋為主，既面向國內(nèi)市場也面向國際市場；溫州已生產(chǎn)中高檔男鞋為主，主力廠家面向國內(nèi)市場，二線廠家面向國外市場 ；成都以生產(chǎn)真皮女鞋為主，面向國內(nèi)市場和前蘇聯(lián)國家；重慶以生產(chǎn)真皮男鞋和童鞋為主， 面向國內(nèi)市場；廣東鞋業(yè)包羅萬 有，產(chǎn)品涵蓋各個門類，既有國內(nèi)市場的領(lǐng)軍品牌，也有國內(nèi)鞋業(yè)外向型生產(chǎn)龍頭企業(yè)，不過在各個區(qū)域也形成了一定的側(cè)重點。 目前，鞋類作為中國出口創(chuàng)匯前三位商品，出口已占總產(chǎn)量的 50％至 55％， 2021 年出口鞋達到 近 100 億雙 。 目前我國鞋業(yè)出口 85％仍是中低檔品種，價格較低，一般在 10－ 30 美元之間，很多甚至低于 10美元 ， 出口皮鞋的平均單價 近三年來不是上升而是下降。 另一方面 ， 生產(chǎn)廠商盲目擴大產(chǎn)量、供過于求的矛盾仍十分突出 ； 相當一部分制鞋企業(yè)存在著短視的行為，尤其不重視產(chǎn)品開發(fā)， 多以來樣加工或以相互模仿、抄襲為主，很少投入必要的資金研究、開發(fā)產(chǎn)品，很少投入時間和精力去 做 系列的市場調(diào)查、分析等，致使出口檔次提不高，價格賣不上去，總在中低檔市場徘徊。我國制鞋企業(yè) 大多僅作為 眾多 國際品牌的品牌鞋加工車間，與國內(nèi)外同行交流的機會極少，對流行 資訊 、品牌經(jīng)營了解甚微。 目前我國鞋業(yè)缺少的就是國際知名品牌，而且創(chuàng)立一個國際性的品牌，需要有時間、有經(jīng)驗、有資本還需要有規(guī)劃，也正因為如此，注重打造國際性知名鞋業(yè)品牌就顯的更為重要。 根據(jù)有關(guān)資料， 廣東目前具有一定規(guī)模的制鞋企業(yè)有 近 六千家，年產(chǎn)量達 30 多億雙，出口外銷總額達到 47 億多美元，產(chǎn)銷總量占全國近一半，均為全國之冠 ； 同時形成了以東莞、深圳、廣州、中山、南海、順德、鶴山等珠三角的企業(yè)為龍頭，逐步伸展至粵東、粵西兩翼，如惠東、潮州、揭陽、吳川、茂名等。 目前，廣東鞋業(yè) 的銷售逐漸集中到廣州，鞋業(yè) 市場發(fā)展趨向高檔次和規(guī)范化，配套功能日趨完善，鞋業(yè)內(nèi)銷外銷的 “ 窗口 ” 功能日益 明顯，越來越多省外和國外品牌進軍廣州鞋業(yè)市場。這種狀況，不僅與廣東其它行業(yè)的品牌發(fā)展極不相稱，也同最大鞋業(yè)基地的名分相差甚遠。 二、 廣州鞋業(yè) 市場 商圈分析 廣州市 環(huán)市西路 地段、直徑 300 米左右 的范圍內(nèi) ， 聚集了環(huán)球國際商貿(mào)中心 （步云天地） 、天富 西城、國際鞋城等 17 個鞋業(yè)鞋材專業(yè)批發(fā)市場群，形成 廣州環(huán)市 西路鞋業(yè)批發(fā)商圈 。 現(xiàn)有從業(yè)人員 4 萬人，已形成國內(nèi)乃至全球規(guī)模最大、品種最全、輻射范圍最廣的鞋業(yè)鞋材專業(yè)市場。 鞋業(yè)市場調(diào)查報告 及項目建議 機密 第 6 頁 2021110 環(huán)市西路鞋業(yè)商圈 各主要市場 概況 （ 1） 廣州環(huán)球國際商貿(mào)中心 (步云天地鞋城 ) 項目地址： 廣州市站西路 26 號 項目概況： 步云天地總建筑面積約 10 萬 m2，共有約 1500 個商鋪，主體建筑分為三期，一、二期于十年前改建而來，主要經(jīng)營鞋業(yè)，負一層和13 層為商鋪，每層共有 260 個左右商鋪，三期主要經(jīng)營鞋材， 13 層每層 188 個商鋪（單個商鋪建筑面積約 2030m2，實用率 50%）； 412 層為展貿(mào)式辦公室（每層約 80 個辦公室，每間辦公室約 75100m2，實用率約70%） 。 銷售價格： 步云天地發(fā)展商將大約 40%商鋪及辦公室銷售出去了，目前商鋪的銷售價格較高，首層商鋪售價為 810 萬元 /m2（較好位置的商鋪單價高達 30 萬元 /m2）， 3 層商鋪售價為 5 萬元 /m2，辦公室售價為 萬元/m2。 歐陸鞋業(yè)城 13 為商鋪（共約 300 間）、 410 層展貿(mào)式辦公室（約 100 間），絕大部分物業(yè)已經(jīng)出租，未見商鋪轉(zhuǎn)讓。 （ 3） 廣州國際鞋業(yè)廣場 項目地址： 環(huán)市西路 103 號 項目概況： 國際鞋業(yè)廣場位于步云天地國際商貿(mào)鞋城對面，創(chuàng)建于 1985年，占地面積達 12021 平方米，鋪位 2021 多個。商家的 經(jīng)營模式是全批發(fā)，絕 不零售。 評價： 該市場為重建商場，整體規(guī)劃較好，市場運營具有較好條件，商圈成熟，經(jīng)營存在先天優(yōu)勢。 評價： 該市場定位清晰，對 23 層的整體規(guī)劃創(chuàng)意也不錯，但是經(jīng)營缺少力度和市場運營配套，致使無法兌現(xiàn)商鋪銷售時的租金承諾，導(dǎo)致產(chǎn)生糾紛；經(jīng)過五年經(jīng)營，目前出租率較高，也集中了一大部分經(jīng)營實力不錯的商家（廠家）。天和鞋城建筑面積約 14000m2， 12層為商鋪（約 200 個）， 39 層為展貿(mào)式辦公室 （約 150 間），主營國內(nèi)、外鞋類批發(fā)，其中更以男鞋為主。 評價： 成熟的、較有特色的鞋業(yè)市場，但經(jīng)營檔次較周邊的幾個市場為低，租金水平也相應(yīng)略低；少有商鋪轉(zhuǎn)租。 評價： 該 廣場 商戶整體實力較步云天地（環(huán)球國際商貿(mào)中心）略差，半數(shù)經(jīng)營戶均自有工廠（ 50%），該批商戶往往購置多間商鋪或辦公室，市場不景氣時往往縮小規(guī)模，將其中一間或多間出租；市場出租率超過 99%，出租情況一直較好 ，市場人氣旺盛，成交活躍 。 （ 7） 勝其路鞋業(yè)批發(fā)市場 項目地址： 廣州站 西路 3032 號 項目概況： 勝其路鞋業(yè)市場為后來專門建設(shè)的獨幢建筑，物業(yè)共 7 層，總建筑面積約 6 萬 m2，市場首層為商鋪（約 330 個）、 27 層為展貿(mào)式辦公室（共約 150 間）主要建筑物為展貿(mào)式辦公室 。 （ 8） 廣州宇宙服裝鞋業(yè)廣場 項目地址： 廣州市環(huán)市西路克山三街 20 號 項目概況： 位于鞋業(yè)商圈天富 西城市場對面，離環(huán)市西路還有兩百余米，原為倉儲市場，建筑主要為倉庫，占地約 40 畝 ，建筑面積約 30000m2，鞋業(yè)市場調(diào)查報告 及項目建議 機密