【正文】 27 頁 2021110 （ 1） 物業(yè)改建和擴(kuò)建 ： ① 建設(shè)階段： 項(xiàng)目啟動(dòng)后即對物業(yè)進(jìn)行改造和擴(kuò)建； ② 建設(shè)規(guī)模和層次：根據(jù)策略定位的不同，有兩種選擇方案。 ③ 建筑設(shè)想：建筑建筑采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，以三層建筑為主，建筑 總 高度不超過 16m，首層高度 、 2— 3 層高度 ；其中，一樓為商鋪 ， 二三樓為 展貿(mào)辦公區(qū)及 其他配套服務(wù)設(shè)施。 ⑤ 占地面積與容積率： 項(xiàng)目占地面積 約 5 萬 m2， 根據(jù) 鞋業(yè)專業(yè) 市場的特性和 高規(guī)格建設(shè)的 要求，按照 容積率 和 商鋪 65%、 辦公區(qū) 75%、配套 85%的實(shí)用率進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè) 。其中，商鋪面積占 3035%，面積約為 2 萬 m2；辦公 區(qū)面積占 5560%，面積約為 萬 m2；其余 物業(yè) 配套設(shè)施和商業(yè) 配套 面積占 10%，面積約為 萬 m2。 ⑧ 物業(yè)建設(shè)的 主要 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)大體為： 項(xiàng)目名稱 待定 總建筑面積 (m2) 6 萬 結(jié)構(gòu)類型 框架結(jié)構(gòu) 單層面積 (m2) 2 萬 m2 層數(shù) 3 層 層高 (m) 首層 6，二層和 三層 樓層承重 (kg/ m2) 500 最大電量 6000kW 可供水量 100 m3/天 電梯數(shù)量 812 臺(tái) 主要業(yè)態(tài) 鞋業(yè)展貿(mào) 配套 餐飲等 ⑨ 物業(yè)用途：首層為商鋪 ， 23 層為商 貿(mào) 辦公區(qū)。 （ 2） 物業(yè)規(guī)劃建議（此建議為 基于 現(xiàn)代化展貿(mào)商業(yè) 區(qū) 定位 的建議） ① 建筑形式：主體建筑為獨(dú)幢建筑 或連體建筑 ； ② 建筑布局：完全改變現(xiàn)有物業(yè)布局； ③ 通道：主通道 ，次通道 。 ⑤ 商鋪 /辦公室數(shù)量：商鋪約 600 個(gè)，辦公室約 250 間。 （ 4） 招商開展： ① 以 品牌 中小型鞋業(yè)企業(yè) （或有潛質(zhì)、潛力和 創(chuàng)設(shè) 品牌 愿望 者 ） 為主要招商對象， 同時(shí) 引入實(shí)力 廠商 ； ② 以在廣州環(huán)市西路鞋業(yè)商圈開展業(yè)務(wù)的本土企業(yè)為主 要招商對象 ，適當(dāng)引入國內(nèi) 外 知名品牌鞋業(yè)企業(yè)的代理商或經(jīng)銷商； ③ 主要以專業(yè) 媒體為宣傳媒介， 相機(jī)深入 外省 產(chǎn)區(qū) （福建、江浙、成都和重慶等地）進(jìn)行招商； ④ 借助財(cái)富天地廣場的營銷進(jìn)行市場推廣，同時(shí)保持自身的特色，以收到事半功培的效果。 鞋業(yè)市場調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 30 頁 2021110 租金建議 物業(yè)租金與業(yè)態(tài)定位密切相關(guān)。 租金建議分別為 ： （ 1） 補(bǔ)充策略 定位于 倉儲(chǔ) +展貿(mào)辦公區(qū) ：租金增長空間不大，增速較緩。 ② 此價(jià)格參考了 神明國際鞋業(yè)商貿(mào)中心 的租金水平 ， 亦 參考 了 西槎路口 天富新都市鞋業(yè) 廣場 和 華逸鞋業(yè) 城 的租金或銷售價(jià)格。 位置 一線 位置 二線 位置 三線 位置 首層 220 元 /月 /m2 200 元 /月 /m2 180 元 /月 /m2 2 層 110 元 /月 /m2 100 元 /月 /m2 90 元 /月 /m2 3 層 90 元 /月 /m2 85 元 /月 /m2 80 元 /月 /m2 ① 以上僅為首期租金價(jià)格建議 （ 考慮項(xiàng)目培育的初期 ） ， 須考慮租金的遞增標(biāo)準(zhǔn) 。 ③ 可以考慮 在上述租金基礎(chǔ)上 出售各個(gè)商鋪一定期限的經(jīng)營權(quán) ，具體辦法另議。 鞋業(yè)市場調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 31 頁 2021110 市場容量分析 考慮到 環(huán)市西路鞋業(yè)商圈 的改造搬遷以及新建市場對 環(huán)市西路鞋業(yè)商圈 以外市場經(jīng)營戶的吸引，其潛在客戶至少有 1000 戶，其市場容量是相當(dāng)可觀的。 建設(shè) 本項(xiàng)目完善的市場網(wǎng)絡(luò)和經(jīng)營設(shè)施條件 （或借用財(cái)富天地廣場的相關(guān)配套） ，預(yù)計(jì)可以吸引國內(nèi) 外知名品牌及代理商 、中高檔次鞋業(yè) 廠 商 進(jìn)駐 ?，F(xiàn)有 環(huán)市西路鞋業(yè)商圈 除 步云天地、 富力國際鞋業(yè)商貿(mào)中心、 廣州國際鞋業(yè)廣場外，其他鞋業(yè)批發(fā)市場的經(jīng)營戶均以租賃方式取得商鋪的經(jīng)營權(quán)， 25m2 左右的鋪面月租金一般在 35 萬元，且租賃費(fèi)用呈逐年上升的趨勢。 （ 2） 投資增值的要求。 鞋業(yè)市場調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 32 頁 2021110 （ 3） 對降低經(jīng)營成本的考量。 五、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 之一 （ 配套策略 倉儲(chǔ)業(yè)態(tài)） 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 作為倉儲(chǔ) 配套 業(yè)態(tài)，工程 建設(shè) 可以分 兩至三年 完成 ， 以三年完成為例，其 工程 投入 及進(jìn)度如下 表： 項(xiàng)目 第一年 第二年 第三年 小計(jì) 建設(shè) 面積 （ m2） 2 萬 2 萬 2 萬 2 萬 配套建筑 （ m2） 萬 0 0 萬 其他建設(shè) 150 萬元 50 萬元 50 萬元 250 萬元 累計(jì) 萬平方米 /1950 萬元 2 萬平方 米/1650 萬元 2 萬平方 米/1650 萬元 萬平 方 米/5250 萬元 注： ① 工程造價(jià) 按照 800 元 /m2預(yù)計(jì) ；其他建設(shè)指道路建設(shè)和綠化工程等 。 項(xiàng)目經(jīng)營規(guī)模 （ 1） 經(jīng)營面積：項(xiàng)目的整體經(jīng)營 建筑 面積約為 6 萬 m2， 商業(yè) 配套 萬 m2； 另有 硬地面積 萬 m2（含綠化面積 萬 m2） 。 鞋業(yè)市場調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 33 頁 2021110 ② 假定項(xiàng)目物業(yè)出租率達(dá)到 90%，則物業(yè)租金收入 216 萬元 /月 （含 物業(yè)管理費(fèi) ） ； 預(yù)計(jì)項(xiàng)目整體建設(shè)完成后，每年 收入約為 2592 萬元。包括： （ 1） 土地 轉(zhuǎn)讓 金 ： 10000 萬元 土地轉(zhuǎn)讓 金。 （ 3） 建 設(shè) 投入：按照 800 元 /m2 成本計(jì)算，商鋪、 辦公區(qū) 部分和商業(yè)配套物業(yè)總建筑成本約為 5000 萬元，其他建設(shè)成本約為 500 萬元（含地面硬化費(fèi)用、綠地費(fèi)用以及 水電、通訊、圍墻、大門、消防等園區(qū)配套成本和公司開辦費(fèi)用）； 本項(xiàng)目建 設(shè) 投入總計(jì) 5500 萬元左右。按照 專業(yè)市場 行業(yè)的情況，預(yù)計(jì)經(jīng)營期第一年的經(jīng)營支出約為 500 萬元 （含開辦費(fèi)用等 ），之后每年經(jīng)營支出為 400 萬元 。 （ 4） 經(jīng)營 期第一至第十年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （萬元） 項(xiàng)目 建設(shè)期第一年 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第九年 第十年 營業(yè)收入 1350 3830 經(jīng)營 費(fèi)用 250 150 150 50 50 50 50 50 50 50 折舊費(fèi)用 6% 117 216 315 315 315 315 315 315 315 315 稅前利潤 983 3465 稅金 10% 稅后利潤 土地租金 10000 1700 1700 1700 1700 1700 1700 1700 1700 1700 1700 建設(shè)投入 1950 1650 1650 現(xiàn)金流入 11950 14298 1351 （ 5） 經(jīng)營期第一至第 五 年稅后主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 財(cái)務(wù)分析結(jié)論 （ 1） 本項(xiàng)目的 動(dòng)態(tài) 投資回收期 超過十 年，內(nèi) 部 報(bào)酬率 低于 10%。 項(xiàng)目 稅 后 利潤總額 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 內(nèi) 部 報(bào)酬率 動(dòng)態(tài) 投資回收期 指標(biāo)值 萬元 11031 萬元 低于 10% 超過十 年 鞋業(yè)市場調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 35 頁 2021110 （ 3） 假定投資的機(jī)會(huì)成本為 8%， 五 年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 11031 萬元， 小 于 0（至 經(jīng)營期第 十 年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 1457 萬元 ） 。 （ 5） 項(xiàng)目經(jīng)營期為二十年，后十 年經(jīng)營期的營業(yè)收入、稅前利潤等均好于前 五 年，在此不一一計(jì)算 列出 。 六、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 之 二 （ 補(bǔ)充策略 倉儲(chǔ) 商務(wù)區(qū)業(yè)態(tài)） 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 作為倉儲(chǔ) 商務(wù)區(qū)業(yè)態(tài)，工程 建設(shè) 可以 三年 進(jìn)行， 工程 投入 及進(jìn)度如下 表： 項(xiàng)目 第一年 第二年 第三年 小計(jì) 商鋪面積 （ m2） 1 萬 萬 萬 2 萬 辦公區(qū) 面積 （ m2） 2 萬 1 萬 1 萬 4 萬 配套建筑 （ m2） 萬 0 0 萬 其他建設(shè) 150 萬元 50 萬元 50 萬元 250 萬元 累計(jì) 萬 m2 /2750 萬元 萬 m2 /1250 萬元 萬 m2 /1250 萬元 萬 m2 /5250 萬元 注： 工程造價(jià) 按照 800 元 /m2預(yù)計(jì) ；其他建設(shè)指道路建設(shè)和綠化工程等 。 鞋業(yè)市場調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 36 頁 2021110 （ 2） 收入規(guī)模： ③ 按照定位于 倉儲(chǔ)服務(wù) 展貿(mào)辦公區(qū) ：租金增長空間不大，增速較緩。預(yù)計(jì)項(xiàng)目整體建設(shè)完成后，每年最低收入約為 5000 萬元。包括： （ 1） 土地 轉(zhuǎn)讓 金 ： 10000 萬元 土地轉(zhuǎn)讓 金 。 （ 3） 建 設(shè) 投入：按照 800 元 /m2 成本計(jì)算，商鋪、 辦公區(qū) 部分和商業(yè)配套物業(yè)總建筑成本約為 5000 萬元，其他建設(shè)成本約為 500 萬元（含地面硬化費(fèi)用 、綠地費(fèi)用以及 水電、通訊、圍墻、大門、消防等園區(qū)配套成本和公司開辦費(fèi)用）； 本項(xiàng)目建 設(shè) 投入總計(jì) 5500 萬元左右。按照 專業(yè)市場 行業(yè)的情況，預(yù)計(jì)經(jīng)營期第一年的經(jīng)營支出約為 600 萬元 （含開辦費(fèi)用等，且宣傳推廣費(fèi)用較高），之后每年經(jīng)營支出為 500 萬元 。 鞋業(yè)市場調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 38 頁 2021110 （ 4） 經(jīng)營 期第一至第十年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （萬元） 項(xiàng)目 建設(shè)期第一年 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第九年 第十年 營業(yè)收入 3672 8794 管理 費(fèi)用 600 500 500 500 500 500 500 500 500 500 折舊費(fèi)用 6% 165 240 315 315 315 315 315 315 315 315 稅前利潤 2907 7979 稅金 10% 稅后利潤 土地租金 10000 1700 1700 1700 1700 1700 1700 1700 1700 1700 1700 建設(shè)投入 2750 1250 1250 現(xiàn)金流入 12750 （ 5） 經(jīng)營期第一至第 五 年稅后主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 財(cái)務(wù)分析結(jié)論 （ 1） 本項(xiàng)目的 動(dòng)態(tài) 投資回收期為 年，內(nèi) 部 報(bào)酬率 為 %。 （ 3） 假定投資的機(jī)會(huì)成本為 8%， 五 年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元，大于0。 項(xiàng)目 稅 后 利潤總額 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 內(nèi) 部 報(bào)酬率 動(dòng)態(tài) 投資回收期 指標(biāo)值 萬元 萬元 % 年 鞋業(yè)市場調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 39 頁 2021110 （ 5） 項(xiàng)目經(jīng)營期為二十年，后十五年經(jīng)營期的營業(yè)收入、稅前利潤等均好于前五年，在此不一一計(jì)算列出。 七、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 之 三 （ 跟隨 +領(lǐng)先策略 展貿(mào)商 業(yè) 區(qū)業(yè)態(tài)） 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 作為展貿(mào)商務(wù)區(qū)業(yè)態(tài)，工程 建設(shè) 一次性進(jìn)行，其工程 投入表： 項(xiàng)目 小計(jì)（ m2） 商鋪面積 2 萬 辦公區(qū) 面積 4 萬 配套建筑 萬 工程建設(shè) 11250 萬元 其他建設(shè) 500 萬 元 合計(jì) 萬平 方 米 /11750 萬元 注： 工程造價(jià) 按照 1800 元 /m2預(yù)計(jì) ；其他建設(shè)指道路建設(shè)和綠化工程等。 （ 2） 收入規(guī)模： ① 按照展貿(mào)商務(wù)區(qū)定位，其租金水平為： 位置 一線 位置 二線 位置 三線 位置 首層 220 元 /月 /m2 200 元 /月 /m2 180 元 /月 /m2 2 層 110 元 /月 /m2 100 元 /月 /m2 90 元 /月 /m2 鞋業(yè)市場調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 40 頁 2021110 ② 假定項(xiàng)目市場經(jīng)營得當(dāng)，物業(yè)出租率達(dá)到 90%，則物業(yè)租金收入 819萬元 /月，物業(yè)管理費(fèi)等收入約為 76 萬元 /月。 每月收入如下表： 物業(yè) 面積（ m2） 租金均價(jià) 租金收 入 管理費(fèi) 管理費(fèi) 收入 小計(jì)（萬元） 商鋪 2 萬 200 元 /月 /m2 400 20 元 /月 /m2 40 440 辦公室 4 萬 100 元 /月 /m2 400 10 元 /月 /m2 40 440 配套物業(yè) 萬 100 元 /月 /m2 25 20 元 /月 /m2 5 合計(jì) 825 85 910 90%出租 819 項(xiàng)目投資額：預(yù)計(jì) 總投資規(guī)模 22021 萬元 左右 ，項(xiàng)目 建設(shè) 資金投入12021 萬元 左右 。 （ 2） 項(xiàng)目租賃費(fèi)用： 1700 萬元 /年。