【正文】 第 10 頁(yè) 2021110 鋪位 1000 多間，主要經(jīng)營(yíng)運(yùn)動(dòng)休閑服裝、鞋業(yè)產(chǎn)品。 評(píng)價(jià)：由于離主力商圈有一定距離，客商到達(dá)不便，加之開業(yè)后初期運(yùn)營(yíng)不錯(cuò)而經(jīng)營(yíng)者盲目樂(lè)觀缺少市場(chǎng)推廣，遇上金融危機(jī)造成的市場(chǎng)萎縮后便難于抵擋沖擊，造成市場(chǎng)逐漸冷清。 鞋業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 11 頁(yè) 2021110 環(huán)市西路商圈 各大鞋業(yè)市場(chǎng)租金情況 序號(hào) 市場(chǎng)名稱 出租率 檔口位置與租金情況 備注 一線鋪位 租金情況 二線鋪位 租金情況 1 步云天地 99% 1 樓： A026（約 50㎡） 1 樓： 1000元 /㎡ /月 1 樓： C055（約 100 ㎡） 1 樓： 900元 /㎡ /月 含管理費(fèi)； 售價(jià)較高；展貿(mào)式辦公室月租金均價(jià)約為 300 元； 與商場(chǎng)管理處 簽約，3 年一簽，轉(zhuǎn) 手 費(fèi) 高 。 與現(xiàn)租檔主簽約，一年一簽 轉(zhuǎn)讓 收費(fèi)較高 。 鞋業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 12 頁(yè) 2021110 環(huán)市西路 鞋業(yè)商圈 分析 （ 1） 市場(chǎng)呈多層次梯級(jí)布局： 鞋類專業(yè)市場(chǎng)目前形成了以步云天地為核心、歐陸鞋城 +國(guó)際鞋城 +天富 西城鞋業(yè)市場(chǎng)為緊密層、廣園西路的多個(gè)市場(chǎng)為松散層的多層次商圈，越靠近核心層的市場(chǎng)其租金水平、管理水平、品牌檔次和客商層 次就越高，反之亦然；核心層和緊密層商圈內(nèi)的市場(chǎng)均擁有較多展貿(mào)式辦公室，說(shuō)明該類辦公室已經(jīng)成為主力商家的重要甚至主要營(yíng)業(yè)場(chǎng)所。 步云天地負(fù)一層為 “萬(wàn)國(guó)童鞋批發(fā) ”，集中了廣東各地的最主要的童鞋研發(fā)生產(chǎn)企業(yè)，是 廣東 童鞋對(duì)外展示和 貿(mào)易中心。 ③ 第三層次：勝其路 鞋業(yè)城 、天富 西城鞋業(yè)成 特點(diǎn)：檔次較第一、二層次 略 低，地段處于站西路 廣園西路鞋業(yè)核心商圈邊緣位置， 客商層次略低 ， PU 鞋較多 。鞋業(yè)商圈內(nèi)缺少供采 購(gòu)商要求的中高檔次的餐飲配套服務(wù)，商務(wù)功能主要集中在廣園西路，酒店配套的金馬、天富兩處檔次不高且房間供應(yīng)量較少，不能有效解決國(guó)外采購(gòu)商的需求。 ② 劣勢(shì) 批發(fā)市場(chǎng)群相配套的倉(cāng)庫(kù)、物流配套遠(yuǎn)離鞋業(yè)商圈 。西灣路段共有規(guī)模以上倉(cāng)庫(kù) 8 個(gè)，租金水平在 30 至 60 元 /㎡ /月不等，但是大部分租金在 40 元 /㎡ /月 左右 。西灣路一帶相對(duì)比較便宜的租金和倉(cāng)庫(kù)供應(yīng)量比較大，是鞋業(yè)商圈將倉(cāng)庫(kù)集中在這一帶的原因。 大部分鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)還處于比較低級(jí)的階段 。有些市場(chǎng)是利用閑置的倉(cāng)庫(kù)和待建土地建成的，帶有明顯的臨時(shí)性，市場(chǎng)鋪面只是簡(jiǎn)易棚式建筑，場(chǎng)內(nèi)布局凌亂，衛(wèi)生狀況很差。市場(chǎng)的建設(shè)水平體現(xiàn)在市場(chǎng)的功能之上。而在一些重要功能方面，如物流配送功能、加工包裝功能、商品檢測(cè)功能、展示功能、其它服務(wù)功能等方面卻相對(duì)缺乏，尤其是假冒偽劣商品投訴理賠、行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)及需求預(yù)測(cè)分析的信息提供方面顯得十分不足。市場(chǎng)建設(shè)水平較低還反映在市 場(chǎng)信息化程度上，大部分鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)沒有建立電子信息系統(tǒng)和電子信息網(wǎng)絡(luò)，還未廣泛采取電子信息管理手段和電子交易方式。 環(huán)市西路 鞋業(yè)市場(chǎng)群各市場(chǎng)建筑外觀設(shè)計(jì)、形象設(shè)計(jì)等方面缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃、開發(fā)，導(dǎo)致批發(fā)市場(chǎng)的功能、特色不統(tǒng)一，布局較凌亂、形象不鮮明。各主要鞋業(yè)物業(yè)情況簡(jiǎn)要如下： （ 1） 財(cái)富天地廣場(chǎng) 項(xiàng)目位置： 荔灣區(qū)西灣路東側(cè) 鞋業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 15 頁(yè) 2021110 項(xiàng)目概況： 該項(xiàng)目為廣州市越秀城建集團(tuán)興建（目前已接近封頂，預(yù)計(jì)今年底投入使用） ，占地面積 約 120 畝，總建筑面積約 27 萬(wàn) m2， 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見下表： 項(xiàng)目名稱 財(cái)富天地廣場(chǎng) 總建筑面積 (m2) 萬(wàn) 結(jié)構(gòu)類型 框架結(jié)構(gòu) 單層面積 (m2) 地下 萬(wàn) m2；地上 萬(wàn) m2 層數(shù) 7層（地上 5層，地下 2 層） 層高 (m) 首 層 ，二層以上 樓層承重 (kg/ m2) 500 最大電量 22021kW 可供水量 400 m3/天 電梯數(shù)量 86 臺(tái) 主要業(yè)態(tài) 鞋業(yè)展貿(mào) 配套 餐飲等 注： 由于目前該項(xiàng)目并未投入是執(zhí)行招商和宣傳，對(duì)其租金水平和具體定位、經(jīng)營(yíng)思路及配套均無(wú)從了解，需要待后進(jìn)行調(diào)查。但由于距離 核心商圈 1000m 以上， 需要在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)和招商推廣方面進(jìn)行較為周詳?shù)囊?guī)劃和比較到位有效的操作；根據(jù)目前鞋業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況，可能 還需要一定的時(shí)間進(jìn)行培育。 租金及管理費(fèi)等： 臨街商鋪?zhàn)饨鸺s為 5055 元 /m2/月（實(shí)用率 75%， 樓層較高，可搭建閣樓，但沿街商鋪基本空置），華麗宮大酒樓的二層辦公室鞋業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 16 頁(yè) 2021110 （實(shí)用率 60%）租金和倉(cāng)庫(kù)租金約為 30 元 /m2/月；暫時(shí)不收管理費(fèi)；商鋪及辦公室 不收轉(zhuǎn)讓費(fèi)。 （ 3） 天富新都市鞋業(yè)現(xiàn)貨廣場(chǎng) 項(xiàng)目位置： 西槎路 31 號(hào)院內(nèi) 項(xiàng)目 概況： 該市場(chǎng)為天富鞋城發(fā)展商從廣州市西城同德倉(cāng)儲(chǔ)有限公司租賃場(chǎng)內(nèi)部分物業(yè)（華麗宮大酒樓的首層物業(yè)），建筑面積約 2 萬(wàn) m2，商鋪約450 個(gè)； 2021 年五月開業(yè)，當(dāng)時(shí)大部分物業(yè)已經(jīng)出租，絕大部分經(jīng)營(yíng)鞋業(yè)；但去年經(jīng)營(yíng)不善，大部分商戶自 2021 年以來(lái)未交納租金并退出（尤其是B 區(qū)商戶），目 前開門率約 35%。 評(píng)價(jià) ： 該市場(chǎng)和同德鞋業(yè)市場(chǎng)一樣，缺少整體規(guī)劃和市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)存在一定不足；目前該市場(chǎng)正進(jìn)行調(diào)整，除調(diào)整租金政策外，引導(dǎo) B 區(qū)商戶集中至 A 區(qū)經(jīng)營(yíng)，同時(shí)也在利用天富鞋城的客戶資源和目前工商行政管理部門打擊仿冒的契機(jī)加強(qiáng)招商，目前勢(shì)頭逐漸轉(zhuǎn)好。 評(píng)價(jià)： 該 物業(yè) 建于 2021 年底， 布局尚可，切合市場(chǎng)需求，雖然距主要商圈有一定距離，但由于市場(chǎng)定位清晰，租金較低而得到一批租戶認(rèn)同 。 評(píng)價(jià)： 從對(duì)整個(gè)西灣路 西槎路 石槎路的相關(guān)物業(yè)總體考察來(lái)看，具有一定實(shí)力的鞋類企業(yè)在倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)品研發(fā)和商務(wù)辦公方面的需求較大。 ② 與廠家合作的情況 ? 廠家直營(yíng)：擁有自我的品牌或者商號(hào) ，約占 50%（尤其是高檔次鞋業(yè)市場(chǎng)高達(dá) 70%）； ? 廠家深度合作： 大部分為廠家老板的親戚，一般采用廠家商標(biāo)作為自己的品牌，在產(chǎn)品和財(cái)務(wù)方面深度依賴廠家支持 ，約占 20%； 鞋業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 18 頁(yè) 2021110 ? 廠家廣泛合作： 往往經(jīng)營(yíng)幾個(gè)廠商提供的商品，尤其是中低檔次市場(chǎng)和商家為主，約占 30%。 ② 產(chǎn)品組合： 商戶經(jīng)營(yíng)品類比較專業(yè) 男鞋、女鞋、童鞋、運(yùn)動(dòng)鞋、休閑鞋 劃分得 比較清晰，也往往因目標(biāo)市場(chǎng)的不同在產(chǎn)品設(shè)計(jì)等方面而呈現(xiàn)較大區(qū)別。 ④ 經(jīng)營(yíng)思路： 大部分商家均在實(shí)際營(yíng)業(yè)中明確外貿(mào)訂單、國(guó)內(nèi)批發(fā)、零售的界限， 只把其中某一類作為經(jīng)營(yíng)中心， 說(shuō)明商家的經(jīng)營(yíng)思路較幾年前有大幅度提升。因此，大部分商戶都在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)面前更多考慮現(xiàn)實(shí)因素。 ③ 其 他外部因素 ：例如行業(yè) 聚集 等。項(xiàng)目周邊 目前尚處于開發(fā)階段， 商業(yè) 配套較少 ， 但項(xiàng)目處于 由 眾多皮具、鞋業(yè)、服裝批發(fā)市場(chǎng) 組成的環(huán)市西路 梓元崗商圈 邊緣 ，東南與環(huán)市西路鞋業(yè)商圈相連 ； 項(xiàng)目 北面緊鄰城建集團(tuán)開發(fā)的大型住宅樓盤 “ 嶺南灣畔 ” ， 對(duì)面的西灣路 東側(cè) 則 是 城建集團(tuán) 開發(fā) 的大型鞋業(yè)商貿(mào)項(xiàng)目 — 財(cái)富天地 廣場(chǎng) ； 周邊即廣州火車站、汽車客運(yùn)站、專用航運(yùn)碼頭、內(nèi)環(huán)路與高速公路， 區(qū)塊將在兩年內(nèi)基本發(fā)完成， 是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的 較好 區(qū)域。 項(xiàng)目 主要 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 項(xiàng)目名稱 未定 總建筑面積 (㎡ ) 6 萬(wàn) 單層面積 (㎡ ) 2 萬(wàn)㎡ 結(jié)構(gòu)類型 框架結(jié)構(gòu) 層數(shù) (層 ) 3 層 樓層承重 (㎏ /㎡ ) 500 層高 (m) 首層 ， 23 層 使用年限 20 年 建設(shè)投入 億元 項(xiàng)目 建筑物 情況 （略） 。 項(xiàng)目周 圍交通： 鞋業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 21 頁(yè) 2021110 （ 1） 交通距離： 10 分鐘車程可以到達(dá)火車站或環(huán)市西路鞋業(yè)商圈， 30 分鐘可到達(dá)天河商務(wù)辦公區(qū)， 45 分鐘車程 可 到達(dá)廣州白云機(jī)場(chǎng) ，一小時(shí)車程覆蓋廣州市區(qū)、珠三角主要城市及 主要 鞋業(yè)產(chǎn)區(qū) 。 ? 地鐵五號(hào)線 西村站 步行 5 分鐘即可到 達(dá)。 （ 2） 集群優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目周邊已有多個(gè)大型物流 展貿(mào)式辦公室項(xiàng)目，尤其以財(cái)富天地廣場(chǎng)為最有利的支撐，對(duì)提升項(xiàng)目層次、促進(jìn)項(xiàng)目的快速發(fā)展均有相當(dāng)重要的拉動(dòng)作用。 （ 2） 交通：項(xiàng)目主入口 道 路為 4 車道 區(qū)域主干線 ， 車流量 較大，對(duì)由財(cái)富天地廣場(chǎng)過(guò)往的人行 造成一定的影響 。 項(xiàng)目的機(jī)會(huì)分析 （ 1） 展貿(mào)式辦公室需求越來(lái)越大，而市場(chǎng)供給有限， 本項(xiàng)目位于商圈的邊緣地帶，租金成本相對(duì)較低， 這是 本 項(xiàng)目 一個(gè)較好的機(jī)會(huì)點(diǎn)。而 如果 我們的項(xiàng)目定位 將跟隨甚至領(lǐng)先財(cái)富天地廣場(chǎng)，從 物業(yè)及 設(shè)施配套 、 商務(wù) 配套 、經(jīng)營(yíng)環(huán)境、 倉(cāng)儲(chǔ) 物流都比現(xiàn)有的批發(fā)市場(chǎng) 高 一定的檔次，這樣可以吸引有經(jīng)營(yíng)環(huán)境需求的商家進(jìn)駐。如果項(xiàng)目在前述基礎(chǔ)上引入成熟的電子商務(wù)機(jī)構(gòu)，將提升項(xiàng)目的服務(wù)能力和商務(wù)檔次，從而大幅度提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。 項(xiàng)目的威脅分析 （ 1） 環(huán)市西路鞋業(yè)商圈 部分鞋業(yè)市場(chǎng) 的 拆遷、改造是逐步進(jìn)行的，并未形成市場(chǎng)大的 動(dòng)作 ，要吸引那 里 的 商戶離開存在著較大的困難。 三、 項(xiàng)目 建議 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 的可能性選擇與 建議 （ 1） 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的方向： 從前述的情況來(lái)看，本項(xiàng)目應(yīng)圍繞 作為 鞋業(yè)行業(yè)的商貿(mào)配套 來(lái)開展建設(shè)和經(jīng)營(yíng)。 脫離這個(gè)大商圈，項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)將缺少專業(yè)特色，不能形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； 另一方面， 項(xiàng)目離梓元崗皮具商圈上 距離 較遠(yuǎn) 、到達(dá)性很弱，加之西灣路 西槎路地段大部分項(xiàng)目均為鞋業(yè)類企業(yè)作 配套， 從行業(yè)專屬性來(lái)考慮，建議 項(xiàng)目 面向鞋業(yè)行業(yè)； 鞋業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 24 頁(yè) 2021110 ② 廣州鞋業(yè)商圈作為國(guó)內(nèi)鞋業(yè)對(duì)外出口的主要窗口，具有大量穩(wěn)定的銷售和市場(chǎng)需求， 尤其是鞋業(yè)企業(yè)（不含 鞋材企業(yè) ） 在商貿(mào)辦公等方面需求較大，也能夠承擔(dān)一定的場(chǎng)地租賃成本 ； ③ 環(huán)市西路鞋業(yè)商圈的辦公物業(yè)和餐飲、酒店配套緊缺且層次較低，無(wú)法滿足高端客戶的需求， 因此項(xiàng)目具有較好的發(fā)展空間 。 依據(jù)： 目前環(huán)市西路鞋業(yè)商圈 的倉(cāng)儲(chǔ)需求巨大，已經(jīng)很難得到滿足 ；如果財(cái)富天地廣場(chǎng)投入運(yùn)營(yíng)，其入駐商家必然需要大量的倉(cāng)儲(chǔ)配套 ，而本項(xiàng)目坐擁地利，較易實(shí)施 。 運(yùn)營(yíng)： 少量管理服務(wù)人員即可，不需要進(jìn)行宣傳推廣等等。 評(píng)價(jià)： 簡(jiǎn)便易行 ； 但 難以 實(shí)現(xiàn)土地的增殖，不具備長(zhǎng)遠(yuǎn)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 依據(jù) ： 中小型鞋業(yè)企業(yè)數(shù)量巨大， 對(duì)展貿(mào)式辦公物業(yè)的需求也非常大，而環(huán)市西路一帶目前的辦公 物業(yè)租金很高、購(gòu)置成本高昂，非大部分商戶所能承受 ； 該商圈周邊包括西灣路 西槎路的幾個(gè)小型物業(yè)已經(jīng)開始轉(zhuǎn)型并已經(jīng)取得較好效果，但是由于其缺少鞋業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 25 頁(yè) 2021110 整體配套措施，目前物業(yè)的增值空間不大 ； 本項(xiàng)目體量不大，在短期內(nèi)交易消化 。 運(yùn)營(yíng)： 適量管理服務(wù)人員，并 需要一定量招商人員， 需要進(jìn)行 一定的 宣傳推廣等等。 評(píng)價(jià)： 簡(jiǎn)單易行，土地的增值空間不大 ，不具備 長(zhǎng)期 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 。 依據(jù)： 環(huán)市西路鞋業(yè)商圈需要升級(jí)，而部分中小型鞋業(yè)企業(yè)有較強(qiáng)烈的升級(jí)愿望卻又無(wú)法承擔(dān)環(huán)市西路鞋業(yè)商圈各專 業(yè)市場(chǎng)的高昂租金成本； 財(cái)富天地廣場(chǎng) 定位為專業(yè)化展貿(mào)式辦公區(qū)并進(jìn)行相應(yīng)的配套，本項(xiàng)目臨近財(cái)富天地廣場(chǎng)，只要跟隨其發(fā)展將具有較好的 發(fā)展空間和升值空間 。 運(yùn)營(yíng)： 建立 企業(yè)管理體系，一定 量管理服務(wù)人員，并 需要 較多營(yíng)銷人員， 需要進(jìn)行一定的宣傳推廣。 評(píng)價(jià)： 從中長(zhǎng)期著眼 ， 前期投入較大，需要一定的市場(chǎng)培育時(shí)間（預(yù)計(jì)兩年） ； 土地的增值空間 較大， 具備 一定的 競(jìng)爭(zhēng) 能力 。 依據(jù)： 市場(chǎng)稀缺高層次商貿(mào)服務(wù)物業(yè)， 尤其在軟件方面缺少行業(yè)性鞋業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 26 頁(yè) 2021110 領(lǐng)先或成熟的電子商務(wù)平臺(tái)及與之相配套的行業(yè)研發(fā)、信息交流中心。 配套： 除了需要對(duì)現(xiàn)有物業(yè)進(jìn)行大規(guī)模改造和擴(kuò)建、增加商務(wù)硬件配套外，更需要在此基礎(chǔ)上進(jìn)行品牌孵化、 專業(yè)的鞋業(yè)外貿(mào)電子商務(wù) 平臺(tái) 建設(shè)。 投入 與產(chǎn)出 ： 投入較大（ 預(yù)計(jì) 1800 元 /m2），配套建設(shè) 及相應(yīng) 合作伙伴引進(jìn)需要提供相應(yīng)的租金政策支持 ，前期宣傳推廣等的投入也相應(yīng)加大 ； 增值空間較大，具備核心競(jìng)爭(zhēng)力和長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 （ 3） 經(jīng)過(guò)以上幾種 策略 的比較， 同時(shí)考慮財(cái)富天地廣場(chǎng)的高層次商貿(mào)服務(wù)區(qū)定位， 建議 本 項(xiàng)目 在前期 采取跟隨策略 ，但 從 長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展可適當(dāng)結(jié)合領(lǐng)先策略 ，因此 第 三 種選擇 結(jié)合第四種選擇 較 優(yōu) （財(cái)務(wù)分析也支持該種定位 ，詳見后文 ） ，即 ： 打造集鞋業(yè) 展示、 貿(mào)易、 電子商務(wù)、 研發(fā) 一體化 的現(xiàn)代化展貿(mào) 商業(yè)區(qū) 。 鞋業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第