【正文】 05年2006年2007年2008年上半年商品房銷售均價（元/ ㎡） 住宅銷售均價（元/ ㎡） （圖標(biāo)數(shù)據(jù)來源：上海市統(tǒng)計局） 從交易價格看，上海房價近年保持了穩(wěn)步上升的態(tài)勢， 20xx 年商品房銷售均價達到 8361 元 /㎡ ，而在房價下跌的呼聲下，上海房價并未出現(xiàn)明顯下跌， 20xx 年上半年成交均價相比 20xx 年不降反升，商品房銷售均價達到 8389 元 /㎡。 上海 20xx 年 1－ 6 月商品房銷售 價格 分析 上海2 0 0 8 年1 6 月商品房銷售價格分析83528362 83708465840583108330840684218389820082508300835084008450850012月 3月 4月 5月 6月商品房銷售單價（元/ ㎡） 住宅銷售單價（元/ ㎡） （圖標(biāo)數(shù)據(jù)來源：上海市統(tǒng)計局） 20xx 年上海市商品房平均售價相對 20xx 年在 1－ 2 月有所回落后， 3－ 5 月卻繼續(xù)出現(xiàn)了上漲， 5 月份達到最高峰， 6 月份有所回落，卻仍然未低于 20xx 年交易均價。 但進入 20xx 年，從上半年上海的交易情況看，上海與全國多數(shù)城市一樣，交易量出現(xiàn)了嚴(yán)重萎縮的現(xiàn)象。 從銷售價格上看，上海 20xx年商品房銷售均價已經(jīng)達到 6842 元， 而 20xx 年及 20xx 年上半年的成交均價也僅分別為 8361 元、 8389 元，房價上漲幅度并不突出，這說明上海樓市除局部發(fā)展不平衡區(qū)域房價泡沫成分較大外，相信總體市場泡沫并非很多。 廣州 20xx－ 20xx 年商品房銷售量分析 廣州2 0 0 5 2 0 0 8 年商品房銷售量分析 0204060801001202005.122006.122007.62007.122008.12008.22008.32008.42008.52008.6新建商品房 二手房 數(shù)據(jù)來源：廣州市統(tǒng)計局 上圖為廣州 20xx－ 20xx 年部分月份的一手及二手房成交量數(shù)據(jù)。 廣州的二手樓市總體發(fā)展與一手房近似，交易量現(xiàn)已萎縮至高峰時期約 40%水平，而其發(fā)展總體有著與一手商品房此消彼漲的現(xiàn) 象。但進入 20xx 年，無論是一手房還是二手房市場，交易量相對高峰期萎縮近 50%，這充分說明廣州房地產(chǎn)市場 已經(jīng)全面陷入低迷。進入 20xx 年后，廣州一手樓價在 931610997 元 /㎡范圍波動。 廣州一手住宅登記成交價格區(qū)段分析 6 月份 5 月份 4 月份 3 月份 合計 均價區(qū)段 面積（萬 ㎡） 占比 面積（萬 ㎡） 占比 面積（萬 ㎡） 占比 面積（萬 ㎡） 占比 面積（萬 ㎡） 占比 18000 以上 % % % % % 1400018000 % % % % % 1000014000 % % % % % 10000 以下 % % % % % 合計 % 100% 100% 100% % 從上表看， 10000 元 /㎡ 以下住宅產(chǎn)品占據(jù)市場半壁江山 ，1000014000 元 /㎡住宅產(chǎn)品作為市場上的中高端亦產(chǎn)品，市場比例亦占到 30%，高于 14000 元 /㎡的住宅單位約占 20%。 廣州房地產(chǎn)市場綜合評價 廣州為了促進樓市的健康發(fā)展，于 20xx 年底 20xx 年上半年，有一定數(shù)量的限價房上市，都取得了不錯的銷售業(yè)績，與市場的整體交易量萎縮相比，限價房市場表現(xiàn)得一枝獨秀，這足以說明廣州的剛性需求仍然存在，市場濃郁的觀望氛圍和高企的房價抑制了購買力的釋放。另一方面，低價的現(xiàn)價房對商品房價格形成了一定的影響，加劇了市場的觀望氛圍，促進了廣州房價的理性調(diào)整。 深圳 20xx－ 20xx 年一手商品房銷售面積分析 深圳2 0 0 4 2 0 0 8 年商品房銷售面積分析93699379855517082090170650015402004006008001000120020xx 20xx年 20xx年 20xx年 2 0 0 8 年1 6 月商品房（萬㎡） 住宅（萬㎡） 上表顯示，深圳市商品房交易量從 20xx 年起開始下滑， 20xx 年相對 20xx 年下滑幅度達到 45％，而 20xx 年上半年僅有 170 萬㎡消化量，下滑幅度進一步加劇，成交量嚴(yán)重萎縮。 深圳 20xx 年 1－ 6 月一手商品房銷售量分析 深圳2 0 0 8 年1 6 月商品房銷售量分析051015202530354045 商品房 住宅 從上圖看， 20xx 年 2 月 銷售量萎縮到極致后，開始逐月上升，而在 20xx 年 6 月則又有所回落，說明深圳一手商品房銷售量的恢復(fù)仍然存在一定的阻力。 深圳 20xx 年 1－ 7 月二手房交易成交量分析 01020304050 萬平方米 與一手房類似， 20xx 年 2 月交易量萎縮至最低，之后逐月呈回升趨勢，但交易總量相對往年萎縮幅度亦比較大。因此，目前深圳房地產(chǎn)市場觀望氛圍非常濃厚。 下半年，中小開發(fā)商的資金壓力將比上半年更大，這將是中小開發(fā)商進一步下調(diào)房價的主要壓力；而大型的上市公司，在上半年業(yè)績廖廖的情況下，下半年業(yè)績壓力也將顯現(xiàn)，他們有完成年度銷售任務(wù)的需求，這也將成為他們房價下調(diào)的壓力。 國內(nèi)房地產(chǎn)市場情況分析 A． 交易量嚴(yán)重萎縮， 觀望氛圍濃厚， 市場調(diào)整壓力明顯 ，樓市進入寒冬 上面分析了北京、上海、廣州、深圳四個國內(nèi)最具代表性的城市，均有一個共性，“商品房交易量嚴(yán)重萎縮，觀望氛圍濃厚，市場調(diào)整需求明顯”。 各地均有部分項目，特別是中端市場項目已經(jīng)出現(xiàn)了或明或暗的降價情況，房價亦開始有所回落，但仍 然處在近年的高位，消費者仍然不買單，降價的呼聲仍然很高。上市公司方面，一部分企業(yè)通過股市或債券市場融資以獲得開發(fā)資金，而更多 被困住 的中小企業(yè) 則已經(jīng)出現(xiàn)了 拖欠材料款、拖欠工程款的情況。 C．救市呼聲不斷， 對房地產(chǎn)單獨松綁基本不可能 部分開發(fā)商在高壓下以危及金 融安全為由，發(fā)出了救市的呼聲，要求政府放 松房地產(chǎn)資金。與其說中央 擔(dān)心房地產(chǎn)出問題，不如說中央更擔(dān)心金融系統(tǒng)出問題， 房價張幅放緩是宏觀調(diào)控的預(yù)期效果 ，對房地產(chǎn)單獨松綁基本不可能。因而中央下一步的目標(biāo)很可能是“既要保證經(jīng)濟的穩(wěn)定增長，也要繼續(xù)采取緊縮政策”。 在此，不得不對房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生進行一番分析，地方政府的“地皮財政”把良有不齊的包工頭都變成了開發(fā)商，在房價不斷竄升的同時讓中國大地遍地皆是房地產(chǎn)商，難以抑制的成本和對利潤的追求使得房價不得不節(jié)節(jié)高升，泡沫自然不可避免。 E．調(diào)整過后，房地產(chǎn)將迎來更 健康 的春天 長期的觀望氛圍關(guān)系到市場穩(wěn)定、消費預(yù)期和金融風(fēng)險，政府還需要一個健康的房地產(chǎn)市場 來帶動經(jīng)濟發(fā)展 ，政府不會允許 樓市 的長期萎靡， 宏觀調(diào)控總會放松。 （ 1） 上半年經(jīng)濟主要 運行特點 總結(jié)如下 ，第三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率有所提升 上半年分別完成第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值為 億元、 億元和 億元，分別增長 %、 %和 %，回落 、 和 個百分點。 上半年珠海三次產(chǎn)業(yè)對 GDP 增長的貢獻率 項目 實際完成 同比增長 增幅增減 對 GDP 增長貢獻率（ %） 貢獻率同比增減（百分點） (億元 ) （ %） （百分點） 地區(qū)生產(chǎn)總值 12 100 ― 第一產(chǎn)業(yè) 0 第二產(chǎn)業(yè) 工 業(yè) 14 建筑業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 交通運輸、倉儲和郵政業(yè) 批發(fā)和零售業(yè) 7 住宿和餐飲業(yè) 金融業(yè) 房地產(chǎn)業(yè) 7 其他服務(wù)業(yè) 13 營利性服務(wù)業(yè) 非營利性服務(wù)業(yè) ，生產(chǎn)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整 上半年全市實現(xiàn)農(nóng)林牧漁業(yè)產(chǎn)值 億元，增長 %，同比放慢 個百分點。上半年，全市完成規(guī)模以上工業(yè)增加值 億元，同比增長 %，回落 個百分點。 “三駕馬車 ”速度放慢，投資、出口增幅回落，消費增速低于全省平均水平 固定資產(chǎn)投資增速高位回落。更新改造、房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速放慢 和 個百分點 。上半年全市實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，同比增長 %。 ，頻密出臺的宏觀緊縮政策已初顯調(diào)控成效 受政策性因素帶動，財政收入增長較快。企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地使用稅分別增長 %、 %和 %。 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款增多，信貸規(guī)模擴張的勢頭得到遏制。 （ 2） 上半年珠海經(jīng)濟發(fā)展存在的重要問題 上半年我市經(jīng)濟運行較為平穩(wěn)，但經(jīng)濟發(fā)展方式不合理，結(jié)構(gòu)性矛盾突出，國際成本輸入型通脹壓力加大。 上半年全市六大高耗能行業(yè)實現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值 億元，增長%，增幅比全市平均水平高出 個百分點。 國際能源、糧食、原材料價格大幅攀升，推動了國內(nèi)原料、工 業(yè)品價格和消費品價格的全面上漲，引發(fā) CPI 持續(xù)走高。 主要能源、原材料價格不斷上漲，給企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營造成了很大困難。上半年有半數(shù)企業(yè)生產(chǎn)增長情況不理想，出現(xiàn)生產(chǎn)減少或接不到訂單現(xiàn)象。 上半年我市固定資產(chǎn)投資增長 %，仍主要依賴房地產(chǎn)投資拉動，基本建設(shè)投資僅增 %，反映工業(yè)發(fā)展后勁的制造業(yè)投資僅增%，同比回落 個百分點。 由于國家頻密出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，抑制了投資性和投機性的住房需求，市場觀望氣氛濃厚，全國主要城市的房地產(chǎn)銷售量縮價跌，我市情況也不例外，上半年商品房銷售面積萎縮了 1 成，房地產(chǎn)業(yè)增加值同比下降 %；股指大幅下挫，上證指數(shù)從 6100 多點滑至目前的不足 3000 點。房地產(chǎn)業(yè)的整體 不景氣和國家實行緊縮的貨幣政策，使得部分房地產(chǎn)商資金吃緊，股市下跌也使得股民財富縮水，國內(nèi)一些城市已出現(xiàn)企業(yè)和 個人的還貸危機，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險增大，金融機構(gòu)應(yīng)加強房地產(chǎn)市場的資金監(jiān)管，謹(jǐn)防出現(xiàn) “ 爛尾樓 ” 和個人欠貸現(xiàn)象。 然而，長遠來看，珠海經(jīng)濟有著巨大的上升空間，被定位為珠三角西部中心城市的珠?，F(xiàn)有 11 大重點工程項目被列入省“新十項工程”： 交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目首當(dāng)其沖：廣珠城際軌道、廣珠鐵路、港珠澳大橋、珠海港高欄等港區(qū)碼頭項目、高欄港進港航道擴建工程等，總投資預(yù)計 1191． 2 億元，在珠海境內(nèi)投資就超過 570 億元。 據(jù)悉， 珠海和中船集團已經(jīng)簽訂了框架協(xié)議，確定在珠海建設(shè)華南地區(qū)最大的綜合性修造船 基地；《珠海航空產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》已經(jīng)通過廣東省發(fā)改委批準(zhǔn)，作為廣東省內(nèi)惟一的航空產(chǎn)業(yè)園，珠海欲打造裝備、制造、維修以及物流等臨空經(jīng)濟發(fā)達的現(xiàn)代化航空新城。 珠海電廠 6 號機組、金灣 LNG 接收站項目的總投資，就達到了 188 億元。 以上項目如能全部實現(xiàn)，珠海將擁有新的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟鏈，經(jīng)濟將迎來新的增長點，而 港珠澳大橋及各項基建項目的完成將奠定珠海珠 三角西部中心城市的地位，珠海的經(jīng)濟發(fā)展將是目前所完全不能比擬的。 （ 2）珠海 20xx－ 20xx 年 商品房 新開工面積 珠海2 0 0 3 2 0 0 8 年商品房新開工面積分析05010015020025030020xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 2 0 0 8 年1 6月新開工面積（萬㎡） 從商品房新開工面積看，珠海 20xx 起年開工面積開始超過 200萬㎡， 20xx 年進入最高峰期，僅上半年開工面積 就已超過以往任何 年份，同比上年同期增幅達到 ％，開工面積數(shù)字巨大。 （ 4） 20xx－ 20xx 年商品房銷售面積分析 珠海2 0 0 3 －2 0 0 8 年商品房銷售面積分析 05010015020025030035020xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 2 0 0 8 年1 6月銷售面積（萬㎡） 與 20xx、 20xx 年相比，珠海商品房銷售量 20xx 年期進入高產(chǎn) 期，而 20xx 年居然 達到了 萬㎡天量， 可謂成績非常突出， 20xx年上半年珠海商品房銷量雖然相對 20xx 年有