【導(dǎo)讀】初步核算，上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值130619億元，按可比價格計算，同比增長%，比上年同期回落個百分點。農(nóng)業(yè)形勢總體良好，夏收作物喜獲豐收。工業(yè)生產(chǎn)增速減緩，企業(yè)利潤繼續(xù)增長。固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定較快增長，投資結(jié)構(gòu)有所改善。國內(nèi)市場銷售快速增長，城鄉(xiāng)消費同步較快增長。社會消費品零售總額51043億元，同比增長%，城鎮(zhèn)新增就業(yè)穩(wěn)定增加，城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)提高。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8065元，同比增長%，扣除價格因素，上半年，貨幣凈回籠194億元，同比多回籠億元。品價格上漲％；消費品價格上漲％，服務(wù)項目價格上漲％。上半年累計，全國居民消費價格總水平同比上漲％。會消費品零售總額增幅一直保持在20％以上。統(tǒng)計顯示，上半年，筑及裝潢材料類同比下降％。工業(yè)增速的放緩與重工業(yè)生產(chǎn)減速有很大關(guān)系。份８.８％，工業(yè)品出廠價格同比漲幅呈高位持續(xù)攀升之勢。漲１０.１％、生活資料出廠價格同比上漲４.８％。１至６月份累計，

　　

【正文】 2+1”戶型 占到 %，計 406套，該類產(chǎn)品全部 按二房報建 ，均帶一個嵌入式花園，具備直接改成三房的便利條件。 （ 2） 新香洲、前山在售樓盤 核心 產(chǎn)品細化分析 a．二房產(chǎn)品面積段細化分析 二房供應(yīng)產(chǎn)品面積段分析22 83999050010001500系列1 22 83 999系列2 % % %6 0 ㎡以下 6075㎡ 7 5 ㎡以上 1104 套二房中， 75 ㎡以上產(chǎn)品占絕對核心，這是已經(jīng)取消了的購房入戶政策影響的市場表現(xiàn)，然而市場上已經(jīng)出現(xiàn)了少量 75 ㎡以下面積段的二房產(chǎn)品，其中部分面積更是低于 60 ㎡。 b． 三房產(chǎn)品面積段細化分析 三房供應(yīng)產(chǎn)品面積段分析0333742 73548405001000系列1 0 333 742 735 484系列2 % % % % %9 0 ㎡以下 90100㎡ 101110㎡ 110130㎡ 1 3 0 以上 三房產(chǎn)品供應(yīng)的核心尚處在 101130 ㎡區(qū)間，在售產(chǎn)品 面積段相對較高，有部分 90100 ㎡三房產(chǎn)品供應(yīng)，而市場上 90 ㎡以下三房則暫時沒有。 c． 結(jié)論： 從在售產(chǎn)品看， 與公司 珠海項目 項目產(chǎn)品存在直接競爭的并不多，當(dāng)初確定樓盤時所瞄準(zhǔn)的市場機遇仍然存在。 新 香洲 、前山片區(qū) 樓盤售價分析； 項目名稱 入市時間 銷售價格 備注 薈雅名苑 20xx 年 12月 1棟 8300元 /㎡起， 2棟 8500元 /㎡起，3 棟 7500 元 /㎡起，均價約 9000元 /㎡，該樓盤自推出后價格一直未做調(diào)整 價格過高，銷售情況非常不理想，目前總體銷量預(yù)計約 5%，價格嚴重偏離市場 城市主場（嘉信苑） 20xx 年元旦 該項目 08 年元旦開盤，銷售均價約6000 元 /㎡，開盤比較火暴，后期維持該價格銷售，現(xiàn)剩余少量單位售價約 6200 元 /㎡，市場反應(yīng)回冷 該項目推出時，市場已存在觀望氣氛，其以低于附近樓盤 500元 /㎡單價推出市場，當(dāng)時取得了不錯的銷售效果，但回冷后的市場現(xiàn)在對其價格已不再敏感 鴻馨園 20xx 年 11月 /20xx年1 月 該項目第一批推售單位均價約 7000元 /㎡，二批單位推出價格約 7500 元 /㎡；目前均價約 7500元 /㎡，市場反應(yīng)冷淡 該項目第一批單位推出后，市場對其價格基本接受，銷售速度正常；但二 批單位除 68 ㎡小戶型外，其余產(chǎn)品并不暢銷 區(qū)府上東 20xx 年 12月 首批推手單位均價約 6800 元 /㎡，后期推出單位提價，均價目前約 7800元 /㎡ 該項目目前多數(shù)單位已經(jīng)消化，其首批單位推出后，并未形成火爆，但由于該項目產(chǎn)品增送面積巨大，性價比很高，很快得到了市場認可，逐步消化 麗景名城 20xx 年 1 月 首批內(nèi)部認購單價約 6500 元 /㎡，后逐步加價至約 7800 元 /㎡ 該項目公開發(fā)售前進行了一系列的內(nèi)部認購，現(xiàn)剩余幾套單位售價約7800 元 /㎡（但近期通過打折和特價進行促銷） 盈彩美居 20xx 年 6 月 起 價６５００元／㎡，均價約７ 2００元／㎡ . 該項目是 20xx年 6 月 28日開盤，開盤均價約 7200 元 /㎡，據(jù)聞銷售約 4 成，較多為內(nèi)部關(guān)系客戶認購。 中珠上城 20xx 年 10月 /20xx年4 月 該項目第一期銷售均價 6800元 /㎡，開盤即基本售完； 2 期開盤優(yōu)惠價約7100 元 /㎡，銷售情況尚可，現(xiàn)價 :6300/㎡起 ,均價約 7500/㎡ ,最高價 (復(fù)式 ):9600/㎡ . 該項目 2期以 7100 元 /㎡價格入市，銷售比例超過 50%，現(xiàn)已進入正常銷售期 逸軒 20xx 年 3 月 6000 元 /平方米起價，均價約 6500 元/㎡ 該項 目產(chǎn)品問題較多，銷售速度緩慢，但由于樓盤體量很小，現(xiàn)在已基本消化 仁恒星園 20xx 年 5 月/20xx 年 5月 一期入市價格約 8500元 /㎡，二期入市價格提升到 1050011000 元 /㎡左右 一期銷售時正處在樓市暢旺期，二期升價后于觀望氛圍濃厚的 08 年 5月開盤，即便是品牌發(fā)展商，亦得不到市場的認可，銷售慘淡，目前應(yīng)不足新推盤的 30% （待續(xù)） 項目名稱 入市時間 銷售價格 備注 二城心作（５棟） 20xx 年 1 月 均價為８０００元／㎡ 一次性 94 折 ,按揭 96折 該樓盤至今推盤量極少，僅 90余套，由于采用了內(nèi)部關(guān)系客戶消化的手法，具體成交價格可能接近 7000 元 /㎡，偶爾有二手單位放出。 時代廊橋 20xx 年 6 月 洋房 :均價 :6860元 /㎡ ,別墅 :12500元 /㎡ 該樓盤作為時代地產(chǎn)在珠海的開山之作，憑借其品牌優(yōu)勢和長期的客戶積累，以 6800 元 /㎡推出后，取得了較高的銷售率，但推售總量不大。 鳳山旭日臺 20xx 年 7 月 一次性付款 折 ,按揭付款 折 . 5 樓折后起價 5600元 /㎡ ,折后均價6000 元 /㎡ . 蔚藍東岸 20xx 年 3 月/20xx 年 6月 毛坯房起價 6780 元 /㎡ ,均價 :7600元 /㎡ 。精裝修起價 8600 元 /㎡ ,均價 :9500元 /㎡ (單身公寓及一房帶 1500元 /㎡標(biāo)準(zhǔn)精裝修 ).一次性 :98折 ,按揭 :99 折 . 目前該項目毛坯房均價約 7600元 /㎡，市場接受度很低，銷售情況非常慘淡 財富世家 20xx 年 12月 /20xx年4 月 /20xx年 12 月 該項目一期推售均價約 4200 元 /㎡；現(xiàn)折后均價 :6900元 /㎡ ,95折 購房優(yōu)惠：最高可獲 5000 元美家城家居購物卡 9． 9 折 目前銷售情況不理想，客戶對價格接受度較低 夏逸庭 院 20xx 年 12月 /20xx年8 月 /20xx年 12 月 目前均價 :8700 元 /㎡（帶 1800元 /㎡裝修） ,一次性 :97 折 ,按揭 :99折 剩余單位不多，但單價較高，銷售緩慢 芭堤雅境 20xx 年 7 月/20xx 年 11月 一期開盤價格約 6300 元 /㎡；現(xiàn)起價：6100 元 /㎡，最高價： 7700 元 /㎡ 一次性： 93 折，按揭： 98 折 一口價房源朝北戶型。 多數(shù)產(chǎn)品已經(jīng)消化，剩余單位銷售有壓力 華業(yè)香莊 20xx 年 3 月/20xx 年 9月 一期開盤均價約 6200 元 /㎡，后均價升至約 7200 元 /㎡ 已消化完畢，剩余 少量商鋪 上表對于新香洲、前山在售樓盤銷售價格做了個案分析， 總體看目前靠近前山區(qū)域樓盤毛坯房均價介于 60006800 元 /㎡區(qū)段，新香洲毛坯房主流均價介于 71007500 元 /㎡之間，但除個別樓盤銷售情況較好外，近期市場價格接受度均不高。 新香洲前山各類產(chǎn)品銷售情況分析 新香洲/ 前山在售戶型銷售率分析%% %%%%%%%%%%%公寓 一房 二房 2+1房 三房 四房 復(fù)式銷售率 圖表數(shù)據(jù)來源：鴻泰置業(yè)銷售部 上表為 新香洲、前山片區(qū)各樓盤在售戶型銷售情況分析， 公寓和“ 2+1”產(chǎn)品銷售率最高，但該兩類產(chǎn)品市場供應(yīng)量均不大 ，供應(yīng)量最大的三房產(chǎn)品銷售率為 %，越是大戶型銷售情況越不理想。 珠海 新 香洲 、前山 區(qū) 區(qū) 房地產(chǎn)潛在供應(yīng)情況與分析； 項目名稱 發(fā)展商 項目地址 建設(shè)規(guī)模 進展情況 區(qū)安居園二期 珠海市香洲正方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 前山霞光路南側(cè) 32354㎡ 完成規(guī)劃報建 谷銘文城 珠海谷銘文誠房地產(chǎn)有限公司 前山新沖路北側(cè) ㎡ 地下室施工 谷銘翠城 珠海谷銘文誠房地產(chǎn)有限公司 前山翠前路西側(cè) ㎡ 地面 3層 棕櫚假日 珠海市國鼎集團有限公司 前山明珠北路西側(cè) ㎡ 地面 45層 映暉灣 權(quán)暉置業(yè)（珠海）有限公司 前山沿河路北側(cè) ㎡ 完成規(guī)劃報建 同裕房產(chǎn)南溪項目 珠海市同裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 前山 廣珠公路東北南溪村東側(cè) ㎡ 完成規(guī)劃報建 正漢投資前山粵海西項目 珠海正漢投資管理有限公司、珠海市嘉茂投資發(fā)展有限公司 前山粵海西路北側(cè) ㎡ 完成規(guī)劃報建 港都花園二期 珠海市新業(yè)房產(chǎn)開發(fā)有限公司 前山港前路北側(cè) ㎡ 完成規(guī)劃報建 尚東 .領(lǐng)御 珠海經(jīng)濟特區(qū)千帆房產(chǎn)有限公司 香洲梅華西路北側(cè)紅山路北端 ㎡ 完成規(guī)劃報建 華夏中廣城 20樓 珠海市中廣置業(yè)有限公司 九洲大道北、蘭埔路南側(cè) ㎡ 完成規(guī)劃報建 御景國際花園 珠海恒晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 前山梅華西路南側(cè) ㎡ 地下室施工 招商花園城 珠海源豐房地產(chǎn)有限公司 前山翠前路西翠微西路北側(cè) 360000㎡ 規(guī)劃報建 方圓別墅項目 珠海市雍樺園房地產(chǎn)投資有限公司 香洲梅華西路北側(cè) ㎡ 完成規(guī)劃報建 中珠水晶堡 珠海中珠股份有限公司 香洲紫荊 路 12號 ㎡ 即將預(yù)售（預(yù)計 8月） 鑫海園 珠海市昊辰商貿(mào)有限公司 前山大環(huán)西壯林學(xué)校北側(cè) ㎡ 完成規(guī)劃報建 富強房產(chǎn)梅華路項目 珠海市富強房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 香洲梅華路北、三臺石路東側(cè) ㎡ 完成規(guī)劃報建 恒福投資翠前路項目 珠海恒福投資有限公司 前山人民西路南、翠前路東側(cè) ㎡ 完成規(guī)劃報建 嘉豐花園二期 珠海市仁龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 香洲花園大街 ㎡ 完成規(guī)劃報建 中海前山項目 中海地產(chǎn) 前山三臺石路南沿河路東 側(cè) 387300 ㎡ 前期策劃 合計 ㎡ 據(jù)上表的不完全統(tǒng)計，前山、新香洲片區(qū)潛在供應(yīng)量巨大，既有與本項目規(guī)模相當(dāng)?shù)男⌒晚椖抗?yīng)，亦有象招商花園城等品牌發(fā)展商 的大型項目入市，新香洲、前山片區(qū)將是珠海未來幾年不可忽視的主角。 四、 珠海項目 項目市場競爭情況專項分析 主要 競爭樓盤情況分析； 珠海項目 銷售期將跨越 20xx 年下半年及 20xx 年上半年，在此期間，有一部分樓盤與 珠海項目 的競爭將是正面的，而一部分項目將對珠海項目 的銷售造成非正面的影響： 將與 珠海項目 直接競爭的項目 ： 晴朗新地 發(fā)展商： 珠海匯基房產(chǎn)開發(fā)有限公司 （法定為中佳 +華電） 項目位置：翠前路東側(cè)，與 珠海項目 一路之隔 建設(shè)規(guī)模： ㎡ 工程進度：地面 2 層 產(chǎn)品分布： 戶型 面積區(qū)間 套數(shù) 面積比例 二房二廳一衛(wèi) 59m2 22 7% 二房二廳一衛(wèi) 7578m2 88 29% 三房二廳一衛(wèi)（ 2+1） 85m2 44 15% 三房二廳二衛(wèi)（ 2+1） 8889m2 96 32% 四房二廳二衛(wèi) 118 m2 以上 52 17% 合計 302 100% 預(yù)計銷售日期： 20xx 年 10 月 11 月 競爭情況分析： 該項目與本項目僅一路之隔，享受完全相同的周邊配套， 在核心三房產(chǎn)品上與 珠海項目 產(chǎn)品特征類似，都屬于 2+1 型三房產(chǎn)品 ， 都帶精裝修交樓， 銷售時間亦與 珠海項目 接近，兩個項目的 全面 正面競爭是不可避免的。 谷銘翠城 發(fā)展商：珠海 谷銘翠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目位置：翠前路 西側(cè) 建設(shè)規(guī)模： ㎡ 工程進度：地面 4 層 產(chǎn)品分布： 該樓盤建筑層高設(shè)定在 2830 層，詳細產(chǎn)品設(shè)置暫不清晰，但由于地塊的過度相似，產(chǎn)品及目標(biāo)市場定位上亦很有可能差異不大。 預(yù)計銷售日期： 20xx 年 12 月 前后 競爭情況分析 ： 該項目與 珠海項目 亦屬于同一片區(qū)， 雖然尚不清晰對方的產(chǎn)品設(shè)置，但相信兩個項目目標(biāo)客戶群體將很可能高度重合，其開盤時間相對要晚，但亦與 珠海項目 有較長的銷售重合期， 兩項目之間的正面競爭 亦是不可避免的。 谷銘文城 發(fā)展商：珠海谷銘文城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目位置：明珠路西側(cè)（華發(fā)嘉園東北側(cè)） 建設(shè)規(guī)模： ㎡ 工程進度：地下室頂板施工 產(chǎn)品分布： 從該項目規(guī)劃方案看，該項目共有 8 棟： 1 棟 22 層（一梯多戶小戶型）、 4 棟 18 層高層（一梯四戶）、 3 棟 25 層（一梯三戶及一梯 四戶）；據(jù)此在尚未取得該樓盤詳細 資料的情況下，基本可以 推斷 該樓盤產(chǎn)品涵括了小戶型、中戶型及中大戶型三類產(chǎn)品。 競爭情況分析： 該項目 雖然與項目不屬于同一微觀環(huán)境，但 距離并不遠，兩項目所處的微觀環(huán)境內(nèi)客戶群