地產(chǎn)項目市場調(diào)查報告-資料下載頁
2025-08-03 04:44本頁面
【正文】 空置。3） 隨著綦江縣古南鎮(zhèn)近幾年對房地產(chǎn)的大力開發(fā)，舊城改造及新城開發(fā)是近年來的主題，大量的私營業(yè)主、鄉(xiāng)鎮(zhèn)級干部、政府官員、外出打工者等收入較高的人員，對商業(yè)地產(chǎn)的投資逐漸升溫。4） 由于綦江縣古南鎮(zhèn)老城區(qū)的開發(fā)較早，在商業(yè)各方面均比開發(fā)區(qū)成熟，商業(yè)地產(chǎn)因商圈的成熟而價位較高。老城區(qū)的店鋪售價一般為：建面6000—8000元/平方米開發(fā)區(qū)城的店鋪售價一般為：建面3500—4000元/平方米（六）結(jié)論綦江房地產(chǎn)市場還處在起步階段通過對典型競爭項目的深入調(diào)查，我們認為目前綦江房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠成熟，還處在起步階段，主要原因有三：（1）商品房形態(tài)單一（多為小高層、多層）。（2）規(guī)劃設(shè)計水平較低，由于規(guī)模普遍不大，建筑布局多以簡單圍合為主，物業(yè)軟硬件配置標準、智能化設(shè)施、物業(yè)管理水平都比較低，舒適性難以保證。（3）綦江房地產(chǎn)市場整體營銷水平落后，媒體素質(zhì)普通較差，對消費引導(dǎo)能力不強。房地產(chǎn)市場消費熱點（1）居住區(qū)域上，由于開發(fā)區(qū)和老城區(qū)各具特色，認可度比較接近，但從未來發(fā)展趨勢來看，老城區(qū)仍是行政、商業(yè)、娛樂中心。（2）建筑形態(tài)上，多層與小高層市場認可度很高，其中多層住宅認可度最高。（3）戶型形態(tài)上，錯層、躍層戶型最受歡迎，部分創(chuàng)新戶型，如楓丹韻綠堡的變維式戶型很受歡迎。（4）戶型面積上，100130m2左右的三房、四房去化速度最快，這與綦江居民家庭結(jié)構(gòu)是相符的，對本項目而言，應(yīng)以三房、四房為主力戶型，戶型形態(tài)則以錯層、躍層為主。結(jié)合項目品質(zhì)及消費者購買力，項目三房、四房主力面積控制在100120m2區(qū)間內(nèi)較為合適。（5）小區(qū)園林景觀往往是項目的重要賣點之一，如楓丹韻綠堡的水景、運動設(shè)施等對消費者吸引力較大，銷售速度自然更快。對房價上漲的預(yù)期應(yīng)該比較謹慎原因在于以下幾點：（1）從一般規(guī)律看，隨著第一批小區(qū)房的出現(xiàn)，地縣級城市房價會出現(xiàn)一個比較明顯的上漲時期，但通常持續(xù)三年左右就會維持在一個相對穩(wěn)定的水平線上。（2）從買方市場的角度看，地縣級城市的高端購買力畢竟是相對有限的，初步估計綦江單價突破千元的住宅累計銷售應(yīng)該接近或略微超過20萬平方米，戶數(shù)在1000戶以上，沒有任何跡象顯示購買力在近期出現(xiàn)井噴現(xiàn)象。（3）在高端購買力比較穩(wěn)定、但總量有限的背景下，為了在競爭處于一個比較主動的位置，各個一線項目可能在決策上比謹慎，不會貿(mào)然調(diào)整價格（在當前的價格水平，開發(fā)企業(yè)也能夠取得一定的開發(fā)利潤）。三、結(jié)論通過市場調(diào)查分析，我們認為有如下結(jié)論在定位中應(yīng)該參考：（一）綦江房地產(chǎn)市場精品樓盤相對缺乏由于受地塊規(guī)模與產(chǎn)品形態(tài)同質(zhì)化影響，綦江房地產(chǎn)市場相對缺少環(huán)境好，戶型好，性價比高的精品樓盤。而在消費市場上，相當部分經(jīng)濟實力比較強的消費者，換房意向是比較強的，期待著能提供有較好居住質(zhì)量與配套完善的樓盤，這一市場契機項目應(yīng)該著重把握。（二）主力市場需求應(yīng)該充分注重綦江受地域與人口因素限制，高端消費力有限，主力產(chǎn)品如何全盤引起市場需求主力，風(fēng)險無疑比較大，而總價1517萬，以三房為主的市場主力需求是客觀大量存在的，應(yīng)當充分重視和把握。（三）產(chǎn)品細節(jié)超越競爭對手是必要的。綦江一線項目在產(chǎn)品細節(jié)處理上，或多或少都存在一定缺陷，我們認為從技術(shù)上完全可以超越，而通過對消費問卷調(diào)查反映出消費者對此越來越重視，在產(chǎn)品細節(jié)上切實注重適度超前能夠形成有效競爭力。（四）成本控制非常關(guān)鍵。綦江是一個縣級城市，房價對購房者行為的非常大，要保證利潤就必須對開發(fā)成本的有效控制，這主要運用三方面措施解決：一是充分考慮地質(zhì)條件，控制基礎(chǔ)成本；二是建筑景觀風(fēng)格簡約能減少一些無效的成本投入；三是硬件配置和裝修標準只宜適度超前。26 /
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