【正文】 項(xiàng)目名稱(chēng) 聯(lián)華超市 項(xiàng)目位置 中城街西（虹都大廈對(duì)面） 項(xiàng)目定位 生活超市 經(jīng)營(yíng)規(guī)模 800 平米 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 生活用品、食品為主 綜合點(diǎn)評(píng) 經(jīng)營(yíng)狀況一般，物業(yè)形象較差，裝修檔次不高； 硬件設(shè)施較差，購(gòu)物環(huán)境不好； 規(guī)模過(guò)小，難以形成競(jìng)爭(zhēng)力； 地段位置比較好，位于中城街 與人民路交界處 第四 章 泗縣房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者調(diào)研分析 一、消費(fèi)者調(diào)查問(wèn)卷分析 （一）受訪者基本情況分析 受訪者家庭規(guī)模分析 家庭規(guī)模 2 人 % 家庭規(guī)模 3 人 % 家庭規(guī)模 4 人 31% 家庭規(guī)模 5 人以上人 % 受訪者家庭規(guī)?；疽匀司佣?，占 %，四人和五人所占比例也比較大，符合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，同時(shí)這一部分人，一般具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，是我們的潛在客戶，基本能達(dá)到我們調(diào)研的目的和要求，樣本的選擇具有很強(qiáng)的針對(duì)性。 部分主題商業(yè) 項(xiàng)目名稱(chēng) 萬(wàn)得福超市 項(xiàng)目位置 虹都大廈 項(xiàng)目定位 中高檔綜合市場(chǎng)購(gòu)物超市 經(jīng)營(yíng)規(guī)模 8000 平米 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 生活超市、服飾、鞋類(lèi)、珠寶首飾、文娛用品、小餐飲等 綜合點(diǎn)評(píng) 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：目前泗縣規(guī)模最大的綜合性購(gòu)物超市，業(yè)態(tài)分布相對(duì)齊全； 品牌優(yōu)勢(shì)：屬于江蘇有實(shí)力的連鎖企業(yè)，品牌效應(yīng)比較明顯； 物業(yè)優(yōu)勢(shì)：租賃虹 都大廈物業(yè)，虹都大廈是目前泗縣的標(biāo)志性建筑物，在當(dāng)?shù)厝诵哪恐杏辛己玫男蜗蠛偷匚唬? 地理位置：靠近老商業(yè)中心，位于新商業(yè)中心的核心位置； 人氣不夠：開(kāi)業(yè)時(shí)間較短，短時(shí)間內(nèi)難以聚集大量的人氣，目前的人流量不如其他商業(yè)街道； 業(yè)態(tài)分布有待進(jìn)一步的規(guī)范； 經(jīng)營(yíng)管理應(yīng)加強(qiáng)，營(yíng)銷(xiāo)推廣措施應(yīng)多樣化，全方位。 目前泗縣城區(qū)的大型商業(yè)主要是綜合性超市：萬(wàn)得福購(gòu)物中心、華聯(lián)超市、聯(lián)華超市、蘇果超市等，大型超市基本是位于城區(qū)的東、北區(qū)域，帶動(dòng)了大量的人流，聚集人氣，同樣也使得這一區(qū)域的商業(yè)氛圍比較濃厚，正在逐漸的形成泗縣新的商業(yè)中 心區(qū)。商業(yè)形態(tài)的進(jìn)化是與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及居民的收入水平和消費(fèi)水平相符合。主題商業(yè)業(yè)態(tài)缺乏，基本商業(yè)形態(tài)依然是傳統(tǒng)的商業(yè)街道或者說(shuō)是步行街的雛形，以臨街鋪面為主，同樣也是居民購(gòu)物消費(fèi)的主要場(chǎng)所。北端街面形象較好，品牌服飾店主要集聚在此， 南邊街面較混亂，整街擁有較大的人氣，逛街的人流很大，加上南端的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，整體的商業(yè)氛圍較濃。人流量很大，生意興旺。其他市政配套設(shè)施比較齊全，此街東端較為偏僻，建筑陳舊，形象較差。餐飲娛樂(lè)、電器、百貨、鞋類(lèi)分布其中，大中型購(gòu)物場(chǎng)所盤(pán)踞在此 部分商家 泗縣第一金店、泗州金店、特步、無(wú)良材眼鏡、聯(lián)華超市、萬(wàn)得福超市 綜合點(diǎn)評(píng) 綜合點(diǎn)評(píng) ：泗縣商業(yè)最繁華的地段就在此街中段及與人民路、鐵市街相交的地段附近。北端比南端要繁華，商品也由中高檔變成中低檔。以中低檔次商品為主，擁有大中型商場(chǎng)，超市，其他業(yè)態(tài)分布較亂。 此街商業(yè)業(yè)種較少，靠近商業(yè)中心，主要以政府行政機(jī)關(guān)為主，商業(yè)氛圍一般，人氣不夠，文廟商城與虹都大廈相對(duì)，隨著兩大商業(yè)綜合體的開(kāi)業(yè)，將使該區(qū)域形成新的商業(yè)旺地。 鋪面租金舉例： 5200 元 /年（百貨店），面積 30 平方米 街道：汴河路 位置：城北，東西走向 人流量：較多 車(chē)道：雙車(chē)道 車(chē)流量：較多 公交線路：無(wú) 主要經(jīng) 營(yíng)業(yè)態(tài) 農(nóng)資商品 文印 餐飲娛樂(lè) 百貨 服飾 其它 空鋪 合計(jì) 數(shù)量（間） 10 12 10 10 8 24 3 77 比例 13% % 13% 13% % % % 100% 租金狀況 5000 元 /年（面積以 35 平米左右為例） 商鋪面積 2545 平米不等，主流 30 平米 建筑形式 商住樓 商鋪尺寸 （服飾） （建材） 經(jīng)營(yíng)狀況 經(jīng)營(yíng)狀況一般，商業(yè)氛圍不濃厚，街面較為冷清 空置率 % 品牌店 及業(yè)態(tài)特征 業(yè)態(tài)特征 靠主商業(yè)區(qū)，但經(jīng)營(yíng)狀況一般，該街南邊較北邊相對(duì)要繁華一些，南邊主要有大 型的購(gòu)物場(chǎng)所、各種品牌店數(shù)量較少，其中文廟商城處于在建中。 隨著老乘務(wù)改在的完成，最終兩大商圈將合 二為一，完成傳統(tǒng)商業(yè)的改造，也完成有傳統(tǒng)商業(yè)想現(xiàn)代商業(yè)的過(guò)渡。 新老商圈并存 傳統(tǒng)的老商圈以泗州商城為中心，分布在人民南路兩側(cè)，人氣比較旺，人們習(xí)慣性購(gòu)物比較多，但是街面、店面形象比較差，隨著城市的向東發(fā)展，商業(yè)中心逐漸東移。 二橫： ◆ 汴河路：商業(yè)業(yè)態(tài)分布較少，屬于以前的行政區(qū)域，集中了一大批的政府行政機(jī)關(guān)；新區(qū)建設(shè)開(kāi)始以后，隨著機(jī)關(guān)單位的搬遷，這一區(qū)域成了有較大發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，被多數(shù)泗縣人看好； ◆ 中城街：緊鄰汴河路，街道比較窄，但是商業(yè)氛圍比較濃，臨街鋪面生意較好，成為新商業(yè)中心的重要區(qū)域。 綜述：傳統(tǒng)商業(yè)與現(xiàn)代商業(yè)并存，商業(yè)中心逐漸東移，現(xiàn)代商業(yè)體系的建立以及消費(fèi)理念的傳入正在改變著泗縣人的生活方式。這就從客觀上決定了泗縣商貿(mào)零售市場(chǎng)在一段時(shí)間同時(shí)充斥著傳統(tǒng)商業(yè)的街 鋪形式與現(xiàn)代商業(yè)的大賣(mài)場(chǎng)、購(gòu)物中心等。 傳統(tǒng)商業(yè)商品比較單一，檔次較低，價(jià)格便宜，這與當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平相當(dāng)，泗縣的技能攻擊發(fā)展水平?jīng)Q定了其收入水平，收入水平和先飛觀念很大程度上決定了消費(fèi)水平，同樣，市場(chǎng)是一個(gè)講求供需平衡的市場(chǎng)，具有自發(fā)調(diào)節(jié)的功能，需求層面的因素決定了供給層面商業(yè)形態(tài)形式。 第三章 泗縣商貿(mào)零售業(yè)發(fā)展概況分析 一、泗縣商貿(mào)零售業(yè)發(fā)展概況 泗縣商貿(mào)零售業(yè)發(fā)展比較緩慢，基本還處于起步價(jià)的，傳統(tǒng)的、自發(fā)形成的商業(yè)形態(tài)占主導(dǎo)地位，人們的消費(fèi)觀念并沒(méi)有得到改變，街鋪依然是人們購(gòu)物的首選。 綜合點(diǎn)評(píng) 泗縣商貿(mào)零售也的發(fā)展落后于商服物業(yè)的開(kāi)發(fā)速度，目前泗縣的商貿(mào)零售也仍然是以傳統(tǒng)的商業(yè)形式占優(yōu)勢(shì)，傳統(tǒng)的商業(yè)街道和臨街鋪面是主流，擁有部分大型綜合超 市和購(gòu)物中心。泗縣的商業(yè)不是很發(fā)達(dá)，其上面的樓層招商較難。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 位于泗縣商業(yè)中心的黃金地段，尤其是靠中城街的鋪面，店面光鮮，具有商業(yè)號(hào)召力，周邊商業(yè)種類(lèi)豐富，是泗縣經(jīng)商的風(fēng)水寶地；消費(fèi)者公認(rèn)的商業(yè)航母，集百貨、品牌、電器、服飾、鞋類(lèi)、休閑娛樂(lè)、商務(wù)辦公等 為一體的綜合商業(yè)項(xiàng)目；硬件配套設(shè)施齊全，內(nèi)有四部購(gòu)物電梯，方便舒適。二、三樓：經(jīng)營(yíng)狀況較差。 二、三層：江蘇萬(wàn)得福大型超市；四、五層：商務(wù)辦公（開(kāi)發(fā)商自用），六七層：天方夜總會(huì)； 814：整體出租， 地下一層：大型停車(chē)場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（摩托、家電） 經(jīng)營(yíng)狀態(tài) 一樓外鋪：汴河路臨街鋪面，經(jīng)營(yíng)狀況一般 ，人流較少；中城街臨街鋪面，生意很旺，人流量大。 二層：已售 30%，售價(jià)為 5500 元／平米 三層：未售 招商情況 一樓：外鋪有 7 個(gè)鋪位未開(kāi)業(yè)，主要是時(shí)尚潮流品牌專(zhuān)賣(mài)，商業(yè)包括有服飾、首飾、鞋類(lèi)、音響、眼鏡、電器等。二層商業(yè)由開(kāi)發(fā)商整體招商，三層商業(yè)規(guī)劃為賓館，目前泗縣缺少中高檔賓館，四層商業(yè)規(guī)劃為網(wǎng)吧、娛樂(lè)場(chǎng)所，中心綠化廣場(chǎng) 3000 平米，靠汴河路的底樓門(mén)面售價(jià)為 10000 元 /平米，靠汴河路的商業(yè)門(mén)面售價(jià)為 4000— 5000 元 / 平米。 項(xiàng)目劣勢(shì) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)體量較大，偏 離商業(yè)中心區(qū)， 二、三樓統(tǒng)一招商難度相對(duì)較大。 項(xiàng)目名稱(chēng)：文廟商城 項(xiàng)目位置：老縣政府地塊 開(kāi)發(fā)商 泗縣環(huán)球房地產(chǎn)公司 策劃公司 南京展軒建設(shè)投資咨詢(xún)公司 廣告公司 ————— 物管公司 虹城物業(yè)管理中心 項(xiàng)目定位 餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)、文化、休閑 經(jīng)營(yíng)定位 中高檔商業(yè) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2020 年 5 月底 開(kāi)業(yè)時(shí)間 2020 年 5 月底 建筑特點(diǎn) 框架結(jié)構(gòu) 施工 進(jìn)度 建至三樓 建筑參數(shù) 占地面積 1 萬(wàn)平米，建筑面積 2 萬(wàn)平米，使用率 60% 鋪位參數(shù) 單鋪面積 40— 50 平米，開(kāi)間進(jìn)深 4m （開(kāi)間 進(jìn)深） 對(duì)外租金 ———— 樓層和總面積 總面積為 萬(wàn)平米 銷(xiāo)售情況 還未銷(xiāo)售，目前處于前期登記、咨詢(xún)中 招商情況 二樓有 90%已租出，二、三樓統(tǒng)一招商，整體出租 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 地理位置優(yōu)越，交通便利，周邊商業(yè)環(huán)境好，虹都大廈商業(yè)城就在它對(duì)面，純商業(yè)的規(guī)劃，使它市場(chǎng)吸引力大。住宅銷(xiāo)售較快，目前三樓、四樓的住房已售完，消費(fèi)者看好。 綜合點(diǎn)評(píng) 新開(kāi)發(fā)區(qū)的建立，給東關(guān)帶來(lái)了很大的商機(jī)，此商城位于新老乘務(wù)的交接處，政府的支持將會(huì)使之成為泗縣的政治、商業(yè)中心。 項(xiàng)目劣勢(shì) 離現(xiàn)有商業(yè)中心較遠(yuǎn)，人流較少，人氣不夠?？h政府的東遷，給東關(guān)帶來(lái)巨大的升值潛力，很被消費(fèi)者看好。商業(yè)、步行街和住宅的結(jié)合，也迎合了消費(fèi)者的需求。 （二）泗縣商服市場(chǎng)典型商服物業(yè)分析 典型商服物業(yè)分析 物業(yè)名稱(chēng)：東方商城 項(xiàng)目位置： 東環(huán)路西側(cè)中城街南側(cè) 開(kāi)發(fā)商 江蘇萬(wàn)誠(chéng)置業(yè)有限公司 策劃公司 江蘇宿遷萬(wàn)誠(chéng)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)有限公司 廣告公司 —— 物管公司 虹城物業(yè)管理中心 項(xiàng)目定位 集美食、休閑、娛樂(lè)的商業(yè)步行街 經(jīng)營(yíng)定位 綜合性商業(yè)體，商住兩用 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2020 年 3 月 15 日 開(kāi)業(yè)時(shí)間 2020 年 5 月初 建筑特 點(diǎn) 框架結(jié)構(gòu) 施工進(jìn)度 建筑參數(shù) 占地面積 畝 建筑面積 7500 平米 使用率 — 層數(shù) 5 層 鋪位參數(shù) 單鋪面積 30 平米 開(kāi)間進(jìn)深（ 、 4m、 8m） 對(duì)外租金 商業(yè)鋪面現(xiàn)在只銷(xiāo)售不對(duì)外租賃 空置率：樓層和總面積 住宅 4210 平米 商業(yè) 平米 銷(xiāo)售情況 住房已銷(xiāo)售６６．７％，商業(yè)鋪面 １ F:1600— 5800 元 /平米 ,2F:2020元 /平米 招商情況 正在招商中 經(jīng)營(yíng)狀態(tài) 還未開(kāi)業(yè) 管理費(fèi) 元 /月 /平米 消費(fèi)者特征 位于縣城東關(guān)，新老城區(qū)相接之處，交通便利 。 其他樓盤(pán)匯總 項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目位置 建筑面積 銷(xiāo)售情況 銷(xiāo)售均價(jià) 漁園小區(qū) 城中菜市場(chǎng) 20200 平方米 銷(xiāo)售完畢 1200 元 /平米 學(xué)士園小區(qū) 一環(huán)路與鐵市街交叉口 萬(wàn)平方米 銷(xiāo)售完畢 1100 元 /平米 東港花園 原泗州賓館 萬(wàn)平方米 銷(xiāo)售 90% 1100 元 /平米 綜合評(píng)點(diǎn) 通過(guò)對(duì)以上典型樓盤(pán)的分析和評(píng)價(jià)，我們可以得到以下結(jié)論： 住宅市場(chǎng)整體發(fā)展?fàn)顩r良好； 住宅價(jià)格穩(wěn)步上升，上升幅度不大，基本穩(wěn)定在 900— 1200 之間； 地段仍然是影響購(gòu)買(mǎi)決策的決定性因素； 消費(fèi)者的消費(fèi)理念正在改變，由單純居住逐漸過(guò)渡到注重生活品質(zhì)上來(lái)，綠化、景觀環(huán)境、配套等因素成為消費(fèi)者重點(diǎn)考慮的因素； 城市中心區(qū)， 商業(yè)、市政配套成熟依然是樓盤(pán)的最大賣(mài)點(diǎn)和消費(fèi)者最看中的地段。 綜合點(diǎn)評(píng) 小區(qū)規(guī)模較小，備考泗縣鬧事中心，北臨泗縣最熱鬧的人民廣場(chǎng)、新市街，東臨人民路，西臨國(guó)防路，南臨環(huán)城路，構(gòu)成了得天獨(dú)厚的交通網(wǎng)絡(luò)； 樓盤(pán)得到了消費(fèi)者的認(rèn)可，目前銷(xiāo)售量已達(dá) 55%。 項(xiàng)目名稱(chēng)：金福苑 項(xiàng)目位置：人民路和一環(huán)路交叉口 開(kāi)發(fā)商 江蘇靖江市房屋開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售中心泗縣分公司 物管公司 虹城物業(yè)管理中心 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2020 年 6 月 綠化率 綠化較少 總戶數(shù) 110 戶 主力戶型 三室二廳一衛(wèi)一廚 面積范圍 86136 平米 建筑特點(diǎn) 磚混結(jié)構(gòu) 施工進(jìn)度 已建成三棟，還有二棟未建 銷(xiāo)售均價(jià)（元 /平米） 1070 銷(xiāo)售情況 已售約 60 套 付款方式 一次性，按揭 建筑參數(shù) 占地面積 10 畝，建筑面積 14500 平米， 層數(shù) 5 層 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 較其他項(xiàng)目地理位置優(yōu)勢(shì)明顯，交通便利，靠近鬧市區(qū)，菜市場(chǎng)近在咫尺；周邊教育資源豐富，東邊有泗縣中學(xué)，北邊有縣一小、二小、南邊有泗縣二中。 綜合點(diǎn)評(píng) 該項(xiàng)目規(guī)模在本地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中屬較大規(guī)模，地理位置優(yōu)越，深受市場(chǎng)矚目，且形成了市場(chǎng)的偏好。 開(kāi)發(fā)商自己銷(xiāo)售，也沒(méi)有采用各種銷(xiāo)售手段，直接影響了他的銷(xiāo)售進(jìn)度； 西面商鋪周邊破舊，道路較窄，人流較少，這對(duì)它的招商會(huì)產(chǎn)生一定的影響 項(xiàng)目名稱(chēng)：華夏園 項(xiàng)目位置：石梁河以東 開(kāi)發(fā)商 南通華夏房屋開(kāi)發(fā)公司 物管公司 虹城物業(yè)管理中心 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2020 年 竣工時(shí)間 2020 年 綠化率 % 棟數(shù) 共 19 棟，其中 3 棟別墅 總戶數(shù) 400 戶 主力戶型 三室二廳二衛(wèi) 面積范圍 70160 平米 建筑特點(diǎn) 磚混結(jié)構(gòu) 施工進(jìn)度 現(xiàn)房銷(xiāo)售 銷(xiāo)售均價(jià)（元 /平米） 1080 銷(xiāo)售情況 45% 付款方式 一次性付款，銀行按揭 建筑參數(shù) 占地面積 50400 平米 建筑面積 65000 平米 實(shí)用率 92% 層數(shù) 5 層 廣告策略 主要以宣傳單頁(yè)為主，其他方式的推廣措施較少 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)