【正文】 報(bào)告 62 四、規(guī)劃目標(biāo) 到 2021 年，市區(qū)將初步形成 1 個城市商業(yè)中心、 5 個區(qū)域商業(yè)中心、兩處大型商貿(mào)物流園區(qū)、 1 條以涑河為主線的城市商業(yè)帶和社區(qū)商業(yè)組成的五級城市商業(yè)體系的架構(gòu)。 三、規(guī)劃期限 與城市總體規(guī)劃一致。 第二節(jié) 臨沂商業(yè)規(guī)劃 一、規(guī)劃范圍 《臨沂市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃》的包括蘭山區(qū)、羅莊區(qū)、河?xùn)|區(qū)、南坊片區(qū)、 高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 6 個區(qū)域。一些大型商業(yè)項(xiàng)目在成都周邊的興起，將徹底改變郊區(qū)市場住宅產(chǎn)業(yè)一枝獨(dú)秀的格局，專業(yè)化、品牌化和規(guī)?；?及獨(dú)特的商業(yè)模式的出現(xiàn)，也改變了近郊市民的生活。以前郊區(qū)市場基本上都是臨街鋪面，沒有適應(yīng)市場發(fā)展變化的商業(yè)中心或大型的綜合商場。加快改造提升現(xiàn)有商貿(mào)市場，加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)，在鞏固提高傳統(tǒng)交易方 式的基礎(chǔ)上，大力發(fā)展物流配送、連鎖經(jīng)營、特許經(jīng)營、電子商務(wù)、商務(wù)代理等新型物流業(yè)態(tài)，著力培育集商流、物流、信息流于一體，以網(wǎng)絡(luò)化、信息化、規(guī)模化為標(biāo)志的現(xiàn)代商貿(mào)流通體系。而現(xiàn)在的臨沂近幾年的項(xiàng)目開發(fā)皆有足夠的商業(yè)配套作為支撐，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目集中的南坊將會成為新商圈繁生并存的情況存在。早在幾年前，商務(wù)部就提出用 3 至 5 年時間，在全國人口過百萬的 166 個城市初步完成社區(qū)商業(yè)建設(shè)和改造，這無疑是對商業(yè)地產(chǎn)的有利促進(jìn)。所以在開發(fā)企業(yè)原有的商圈進(jìn)行延伸，還是在商業(yè)氛圍濃厚的區(qū)域進(jìn)行開發(fā)，應(yīng)該取決于現(xiàn)實(shí)情況，切不可遍地開花，商鋪投資者在選擇投資的時候也應(yīng)該引起注意。南坊的發(fā)展建設(shè)也將造就新商圈。近期，各大專業(yè)市場的營運(yùn)、客運(yùn)站的搬遷，臨沂城西商圈初具規(guī)模。 臨沂市作為全國第二大小商品集散地，市內(nèi)各專業(yè)批發(fā)市場林立，具備共存多個商圈的條件。 報(bào)告 59 第四部分 臨沂 商業(yè) 環(huán)境 調(diào)研分析 報(bào)告 60 第一節(jié) 商業(yè)環(huán)境背景 南有義烏，北有 臨沂 。 1市場供大于求，爛尾樓將出現(xiàn)。同時，樓盤整體布局、綠化、設(shè)施配套，樓房造型及戶型設(shè)計(jì)。 1 規(guī)模大 ， 定位高 在 全市 的樓盤中，占地超過 100 畝 數(shù)十家 ，如開元上城 、錦繡藍(lán)山、美多現(xiàn)代城、沂龍灣、外灘明珠、齊魯園、羅湖觀天下花園、水景明珠、清水灣、臺北新城、魯商鳳凰城。 報(bào)告 58 樓型多樣 ， 戶型多種 目前在建的樓盤樓型多樣，有小別墅、復(fù)式、多層、小高層、高層、公寓式商住樓。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前 40 多家中外開發(fā)商進(jìn)駐臨沂投資興業(yè)。 濱河地產(chǎn)前景樂觀： 雖然面臨諸多壓力，但是濱河其特有的優(yōu) 勢，將保證其在未來的一段時間內(nèi)依然是整個臨沂高端人群的首選居住板塊。 二手房將大規(guī)模上市： 下半年，隨著房價的進(jìn)一步拉高，前期部分炒房客戶開始出手，臨沂的二手房交易將進(jìn)入高峰期，臨沂將迎來一個二手房的黃金時期。 報(bào)告 57 濱河面臨多重威脅： 短時間內(nèi)，大批量樓盤的集中上市，將在一定程度上對整個區(qū)域的樓市形成強(qiáng)大的供應(yīng)壓力，預(yù)計(jì)在未來三年內(nèi)，整個片區(qū)的供應(yīng)總量將達(dá) 到近 500 萬平方，為臨沂近三年的總需求量。 蘭山將延續(xù)領(lǐng)頭羊的帶頭作用： 作為 整個城市的中心片區(qū)，整個城市未來放量的 70%將集中在蘭山區(qū)，其中以南坊、濱河為主力放量區(qū)，而臨沂人長久的生活習(xí)慣和中心生活的趨向心理，也表明近幾年，蘭山將依然延續(xù)整個臨沂中心統(tǒng)領(lǐng)的位置。按照群體效應(yīng)和商能效應(yīng)，新批發(fā)市場周圍，會因?yàn)椴粩嘣黾雍透碌目蛻粼炊a(chǎn)生大量的居住需求。同時該區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)將成為另一個市場熱點(diǎn) 3. 批發(fā)市場周邊區(qū)域： 臨沂經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大特點(diǎn)就是商貿(mào)批發(fā)行業(yè)成熟。將成為臨沂高檔項(xiàng)目典范區(qū)域。 報(bào)告 55 第三節(jié) 區(qū)域市場綜述 一、 區(qū)域市場特點(diǎn) 臨沂政府城市規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)，同時結(jié)合臨沂房地產(chǎn)市場的階段特點(diǎn)和我司的實(shí)地調(diào)研 ,歸納總結(jié)市場如下 : （一）價格走勢：穩(wěn)步上升 城市 人口基數(shù)大，需求旺盛 城市化水平加快 成本增加，市場規(guī)劃 城市個體經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，外地生意 人及私企業(yè)主較多 （二） 市場熱點(diǎn)區(qū)域 ： 臨沂市內(nèi)缺乏必要特色地形 ,只有沂河流域沿河區(qū)域 成為唯一城市亮點(diǎn) , 臨沂在城市規(guī)劃中，將城市劃分為一河五片，環(huán)沂河這一軸的發(fā)展，尤其是濱河大道的建設(shè)。 未來生成的其它板塊，自發(fā)形成的可能性大，形成速度不會太快，但城市功能會齊全，特點(diǎn)會突出。 政策引導(dǎo)的板塊，如羅莊板塊，發(fā) 展速度將受到產(chǎn)業(yè)投資回報(bào)的影響。 （ 2）板塊發(fā)展由自發(fā)走向引導(dǎo) 20 世紀(jì) 90 年代興起的商業(yè)板塊是資金的自發(fā)聚集，它們的形成速度較慢，但持續(xù)性較強(qiáng)。 臨沂板塊的發(fā)展 （ 1） 老板塊積極拓展 ，新板塊特色鮮明。 報(bào)告 54 三、板塊的發(fā)展趨勢 臨沂板塊的形成 改革開放以前， 城市只有板塊雛形，區(qū)域發(fā)展相對均衡 。 （ 2） 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比較單一：除了曾經(jīng)出現(xiàn)的雙月園別墅，羅莊的產(chǎn)品一直以多層為主，幾乎未出現(xiàn)小高層及高層住宅，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的嚴(yán)重單一化，致使一部分高端客戶分流到市區(qū)。 小結(jié) 作為臨沂的工業(yè)區(qū)，羅莊在房地產(chǎn)的發(fā)展上一直處于比較滯 后的層面。 報(bào)告 52 （五）、羅莊板塊 板塊范圍 沂河路以南、羅四路以西、羅十路以東、工業(yè)路以北圍合 的區(qū)域 板塊發(fā)展概況 本板塊距離中心較遠(yuǎn)，板塊內(nèi)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，但區(qū)域整體供應(yīng)量相對于其他板塊偏少，居住生活配套很不完善，故現(xiàn)有特點(diǎn)為項(xiàng)目規(guī)模都較大以社區(qū)配套彌補(bǔ)周邊配套的不足。 （ 2） 濱河沿線一枝獨(dú)秀： 從目前河?xùn)|的住宅市場的供應(yīng)來看，目前河?xùn)|整個片區(qū)的開發(fā)重點(diǎn)將在沿沂河沿線，其獨(dú)特的景觀效果和較河西更為優(yōu)美的河岸線及低廉的價格，將吸引一大批的蘭山客戶，跨越大橋。 住宅市場分析 （ 2）價格分析 整體價格在 3260 元，濱河大道東邊沿線價格拉升均價，待建及將入市項(xiàng)目較多。 （ 3） 未來城市商貿(mào)中心，投資價值高 ： 作為臨沂未來的物流城和商貿(mào)城，該區(qū)域樓盤的投資價值非常高，較之一些住宅，商業(yè)樓盤的投資回報(bào)率要高出很多。 （ 2） 商業(yè)樓盤云集 ： 該區(qū)域集中了臨沂整個商貿(mào)市場，上半年有臨沂小商品城、家具城、燈具城、美多現(xiàn)代城等商業(yè)項(xiàng)目的成功發(fā)售。 （ 5） 客戶分析 首次置業(yè)較多 ,外加部分投資客群，客群覆蓋面較廣除項(xiàng)目周邊原居民等客戶外 ,板塊內(nèi)眾多批發(fā)市場的云集使得私營業(yè)主及外來生意人成為準(zhǔn)客戶重要組成部 分。 （ 3）戶型分析 受城市規(guī)劃政策方向影響 ,本板塊內(nèi) 90%以 上的住宅項(xiàng)目為高層 ，戶型 以三居 室為主力，并配以一定比例的兩室兩廳一衛(wèi)，使板塊內(nèi)的主力戶型相比濱河 板塊有所減小，值得關(guān)注的一個現(xiàn)象是以往不被臨沂市場認(rèn)可的小戶型開始熱銷 ,臺北新城等 已推出小戶型 ,銷售狀況良好。板塊內(nèi)住宅項(xiàng)目規(guī)模兩極分化，小規(guī)模樓盤僅有 3 萬平米，大盤規(guī)模達(dá) 100萬平米。 報(bào)告 46 住宅市場細(xì)化分 析 （ 1）代表項(xiàng)目列表 32 6 樓盤名稱 建筑面積 (萬㎡ ) 銷售價格 (元 /㎡） 樓盤名稱 建筑面積 (萬㎡ ) 銷售價格 (元 /㎡） 錦繡藍(lán)山 待定 嘉益 .臺北新城 100 3300 久隆國際 43 待定 天元名筑 10 3200 悅城 13 待定 香江 .時代華庭 3100 聯(lián)安現(xiàn)代城 15 4300 美多 .現(xiàn)代城 32 2700 瑞祥花園 3 1900 時代豪庭 3100 昌隆 .匯城 3200 河畔花園 3060 河畔花園 3060 天元名筑 10 萬 3200 開元上城 5000 濱河潤城 8 3200 蘭山 主要 在售項(xiàng)目 統(tǒng)計(jì)顯示得知， 市場約 1/3 的供應(yīng)量為 284 萬平米，商品房的整體均價在 3200 元。 此板塊內(nèi)的 居住 特點(diǎn)是居住區(qū)主要是各個單位自建的家屬區(qū)占有較大比例。 因?yàn)榈囟巫饔?，大量商業(yè)集中，形成區(qū)域特色。因?yàn)闅v史及地理原因，人民廣場附近成為臨 沂市形成最早也是認(rèn)可度最高的商圈，客 流及物流的集中自然形成鬧市，臨沂的 “中國商貿(mào)城 ”逐漸形成， 客 流、物流、資金流 、信息流 相互交匯。它是臨沂的中心商業(yè)區(qū)，亦是臨沂的中心居住區(qū)。 報(bào)告 45 （三）、蘭山 中心 板塊 板塊范圍 東至沂州路、西到臨西九路、海關(guān)路以北、祊河以南。這在一定程度上讓不少傾向?yàn)I河區(qū)域的人心存顧慮。 年齡及收入狀況： 4055 歲為主 ,家庭年收入 10 萬元以上 ； 結(jié)論 （ 1） 板塊市場特點(diǎn)及預(yù)期 ① 濱河板塊為臨沂高檔住宅板塊； ② 板塊整體均價約 4000 元，為區(qū)域內(nèi)最高價格； ③ 各開發(fā)商重視建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)，各項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)合理，小區(qū)內(nèi)配套優(yōu)良； ④ 住宅戶型面積彈性大， 3 室 130 平米低層銷售良好， 3（ 4）室 200 平米的戶型高層銷售良好； ⑤ 置業(yè)群體以生意人居多，此板塊是浙商等外地客商在臨沂置業(yè)之首選； ⑥ 交易 市場 未來 3 年將持續(xù) 活躍； ⑦ 高檔住宅市場供不應(yīng)求，銷售價格將持續(xù)上漲； 報(bào)告 44 ⑧ 投資熱點(diǎn)區(qū)域， 未來 5 年內(nèi)， 2 手房價格將陸續(xù)盤升 ； ⑨ 板塊市場內(nèi)有其他購房現(xiàn)象存在； （ 2）分析 ① 富人居住區(qū)漸成氣候： 07 年，隨著濱河國際及蘭亭水岸、開元上城等項(xiàng)目的熱銷，表明整個濱河其作為臨沂的富人居住區(qū)的氛圍日漸成熟，到河邊去住已經(jīng)成為臨沂有錢或沒錢人的一種居住向往 。 [戶型配比 ]： 板塊內(nèi)部各項(xiàng)目在戶型上較為統(tǒng)一，基本上以三居室為主流產(chǎn)品，并且都占到各自項(xiàng)目很大的一部分比例，戶型面積在 130180 之間；別墅類產(chǎn)品的戶型面積較大，戶型分布多在 200300 多 平方米之間。 濱河板塊供應(yīng)量分析 單位( 萬㎡）5046603010 水岸華庭觀河苑濱河國際外灘明珠蘭亭水岸魯南鳳凰城清水灣花園觀天下東方花苑 報(bào)告 41 （ 4）戶型分析 32 5 戶型面積配比分析表 樓盤名稱 物業(yè) 戶型 面積 (㎡ ) 所占比例 水岸華庭 高層 兩室兩廳 8092 35% 三室兩廳 129137 50% 四室兩廳 140150 15% 觀河苑 高層、小高層 三室兩廳 135； 164； 206 70% 四室兩廳 196； 26% 復(fù)式 216； 343 4% 濱河國際 高層、小高層 三室兩廳 120140 33% 四室兩廳 140160 33% 五室兩廳 (別墅 ) 220310 33% 外灘明珠 高層 兩室兩廳 88300多 20% 三室兩廳 30% 四室兩廳 25% 五室三廳 25% 蘭亭水岸 高層 兩室兩廳 90 33% 報(bào)告 42 三室兩廳 137143172 33% 四室兩廳 180209 33% 魯南鳳凰城 高層 三室兩廳 138164 50% 四室三廳 190254 50% 聯(lián)排別墅 250280 98 清水灣花園 高層 一室兩廳 69 10 兩室兩廳 116— 30 三室兩廳 158— 212 60 四室兩廳 無 東方花苑 高層 兩室兩廳一衛(wèi) 40% 三室兩廳兩衛(wèi) 30% 三室兩廳兩衛(wèi) 20% 四室兩廳三衛(wèi) 10% [物業(yè)分析 ]： 板塊內(nèi)項(xiàng)目規(guī)模都比較大，因此大多也做到了多樣化配比。 報(bào)告 40 （ 2）價格分析 由于優(yōu)良的景觀及便利的交通， 板塊 區(qū)間價格為全市板塊中之最高，預(yù)期將會繼續(xù) 攀升 ！ 另休閑、商業(yè)配套等將有上升空間； （ 3）規(guī)模分析 濱河板塊項(xiàng)目規(guī)模 較大 ，供應(yīng)量逐年增加。隨著 該 板塊社區(qū)環(huán)境的形成、后續(xù)開發(fā)的進(jìn)展，以及沿河景觀賣點(diǎn)、較多的土地儲備，此板塊的居住環(huán)境會得到進(jìn)一步升級，板塊的范圍也將會不斷擴(kuò)張，潛力巨大。它的向心力是“生態(tài) 景觀 居住”。 預(yù)期板塊形成模式為：“ 資金流 → 客 流 → 物流 ”。 （二）、濱河板塊 板塊劃分 沂河西 畔，以濱河大道為軸心，北至雙嶺路南至沂 河路。 但是南坊的市場供應(yīng)量在幾年內(nèi)即將飽和，供應(yīng)量是臨沂的三分之一， 預(yù)見南坊板塊在 23 年內(nèi)將是一場價格的血拼，質(zhì)量的血拼。 目前， 在售的 沂龍灣、齊魯園均價在 32003800 元 /平方米之間，而 新興的如 濱河新天地、濱河陽光、瀾泊灣等 等十?dāng)?shù)個 項(xiàng)目， 預(yù) 報(bào)告 38 計(jì)會今年下半年集中上市，價格都在 35004000 元左右。作為城市建設(shè)的重要推手，地產(chǎn)開發(fā)無疑是南坊片區(qū)崛起的最大推力。 報(bào)告 37 結(jié)論 （ 1） 板塊 特點(diǎn)及 預(yù)測 ① 板塊區(qū)域價格為 3500 元 /平米； ② 生意人、公務(wù)員、外地人置業(yè)占主流 ； ③ 團(tuán)購體量明顯大于其他板塊； ④ 未來 13 年， 商品房