【導讀】日照市，北瀕渤海萊州灣，是環(huán)渤海經(jīng)濟圈前沿的重要城市。轄奎文、濰城、坊子、總面積萬平方公里，總?cè)丝?47萬，面積和人口均約占山東省。2021年濰坊市完成生產(chǎn)總值億元，綜合經(jīng)濟實力位居山東省前列。濰坊是一座歷史悠久的文化古城，是齊魯文化發(fā)祥地之一。千百年文化傳承與。積淀形成了濰坊地區(qū)淵遠流長、內(nèi)容豐厚的傳統(tǒng)文化。等民間工藝豐富多彩，還有多姿多彩的鄉(xiāng)風民俗，構(gòu)成當?shù)鬲毺氐拿褡迕耖g文化。有形文物同無形文化互相依存互相烘托，共同形成了濰坊城市的濃厚。其中，北海路、東風街分別被評為全國、全省“市政金杯示。目前，濰坊市城市建設在質(zhì)量和檔次上實現(xiàn)了質(zhì)的飛躍。濰坊為地級市，轄4區(qū)2縣代管6市?，F(xiàn)狀2021年底，建成區(qū)面積118平方公里，人口萬。近期2021年-2021年,建成區(qū)面積120平方公里，人口達到120萬。達世界各地；濰坊市的萬噸級泊位港口即將投入運營。

　　

【正文】 /㎡ 戶型 戶 型 項 目 面積范圍 數(shù)量 比例 銷售率 二 房 99～ 108㎡ 97～ 112㎡ 370 57% 65% 三 房 129～ 135㎡ 149～ 153㎡ 165 25% 70% 復 式 194～ 306㎡ 115 18% 40% 熱銷戶型 三房 ㎡ 其它 裝修標準 毛坯 促銷措施 無任何折扣 ◆ 項目 優(yōu)勢： ① 項目靠近市中心，交通便利，周邊配套發(fā)達 。 項目緊臨健康街與濰州路，市中心離項目大門只有 1 公里的距離，區(qū)域內(nèi)生活方便，交通便利，并具有相當升值潛力。 ② 園林景觀設施豐富。 項目景觀配套由一個中心廣場、三條景觀綠化帶、四大園林組成，在濰坊市內(nèi)屬于景觀比較豐富的住宅樓盤之一，對銷售有一定促進作用。 ③ 項目戶型比較符合濰坊居民的普遍需求。 項目主力戶型以 99112 ㎡ 的二房和 129153 ㎡ 的三房為主，基本符合濰坊居民對住宅的普遍需求。 ◆項目 劣勢 ： 項目在前期有過價格炒作，價格居高難下。 根據(jù)實地走訪了解，該項目銷售前期有過價格炒作行為，把原來只 有 2021 元左右 /㎡的價格抬升到現(xiàn)在的 2700 元 /㎡，成為現(xiàn)在的銷售難點。 對比結(jié)論及啟示 山東 ****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 濰坊 ****城中村改造項目 30 (1)本項目具有規(guī)模優(yōu)勢，開發(fā)面積和占地面積在區(qū) 域內(nèi) 乃至全市都是數(shù)一數(shù)二，對項目樹立美譽度創(chuàng)造了條件。 (2)百畝以上大型住宅樓盤都比較注重區(qū)域配套和園林景觀建設，可見消費者的購房需求已經(jīng)從單純的看價格和地段上升到對居住環(huán)境的要求上來。 (3)整個濰坊市內(nèi)住宅項目主打戶型均為三房，其中又以 130 ㎡ 左右 三房二廳二衛(wèi)最受消費者歡迎，本項目可在后期戶型規(guī)劃上多迎合市場的需求。 二、 項目發(fā)展初步 規(guī)劃 構(gòu)想 綜合前期對地塊的考察分析和市場的研究，對該項目的定位為以住宅為主，兼有商業(yè)、辦公的房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目 （如上圖所示）。 商業(yè) 利用地塊沿健康街、北海路的有利條件，考慮項目發(fā)展沿健康街和北海路建設商鋪，沿街商鋪的開發(fā)既滿足社區(qū)生活配套同時兼顧周邊商業(yè)輻射能力。 商業(yè)面積初步規(guī)劃為 9 萬平方米。 ◆沿健康路和北海路建設商業(yè)功能部分； ◆沿健康路段可考慮打造一定特色的商業(yè)街，其定位為區(qū)域性商業(yè)步行街； 健 康 街 主出入口 次出入口 說明： ：商鋪分布 ：辦公、商業(yè) ：住宅（多層、小高層） ：沿水景低密度住宅 改造后 河床水景 沿健康路、***路從外圍到水景依次為商業(yè)、小高層住宅、多層住宅、低密度住宅 山東 ****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 濰坊 ****城中村改造項目 31 ◆北海路與健康路交叉口，可利用地段優(yōu)勢建造商業(yè)、辦公項目； ◆ 綜合前 面商業(yè)部分調(diào)研，結(jié)合地塊和區(qū)域狀況，商業(yè)部分定價在 6500 元 /平方米 左右 。 沿街商業(yè)參考圖例 住宅 該項目是以住宅為主的綜合開發(fā)項目， 根據(jù) 地塊狀況，綜觀濰坊住宅房地產(chǎn)情況，該項目住宅產(chǎn)品包括小高層、多層和低密度花園洋房類住宅 ，以 滿足 消費者的多種需求 。 住宅面積初步規(guī)劃為 26 萬平方米。 ◆ 根據(jù)濰坊有關(guān)城市規(guī)劃情況， 沿健康路和北海路建設 小高層住宅、公寓 部分； ◆ 小高層內(nèi)側(cè)建設多層住宅 ； ◆ 利用干枯河道改造水景，沿水景 部分建設低密度花園洋房類住宅 ； ◆ 建議在項目規(guī)劃允許的情況下，保持較高的綠化率 ,通過園林、綠地、景觀山東 ****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 濰坊 ****城中村改造項目 32 等規(guī)劃來進一步提升項目品質(zhì)。 ◆ 本項目在戶型設計上基本可以遵循 較高 覆蓋率的原則。也就是說盡量多設計幾種戶型，讓消費者在購買時有挑選的空間，也可以滿足不同客戶群的需求。但是高覆蓋并不是一味的追求戶型的多樣性，它是由主次之分的。主力戶型將由二室、三室組成，另外可兼有少量四室等戶型，以滿足不同客戶群的需求。 ◆ 戶型面積配比通過前期調(diào)研分析可以如下考慮 80～ 100 平方米的二居室、100～ 130 平方米之間的二居室 、三居室是戶型面積主要考慮的范圍。另外可以少量120～ 140 的三居室和 140160 平方米的四居室。 ◆ 綜合前面 住宅 部分調(diào)研 和競爭樓盤分析 ，結(jié)合地塊和區(qū)域狀況， 住宅 部分定價在 2700元 /平方米 左右 。 住宅參考圖例 第六章 投資估算與財務分析 一 、項目投資估算 估算說明 根據(jù)前面分析情況，該項目占地約 300 畝，規(guī)劃總建筑面積約 35 萬平方米，其中 萬平方米住房用于 ****民安置用房。土地價格暫按 ***元 /畝。 根據(jù)濰坊市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)情況，結(jié)合項目有關(guān)政策，現(xiàn)將項目分項估算依據(jù)進行有關(guān)情況 詳細說明。 其中村民安置用房除 繳納土地交易契稅、土地交易費、人防異地建設費用外免收其他一切費用?，F(xiàn)將村民安置 住 房和 非安置 住 房 部分分別進行有關(guān)投資估算的山東 ****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 濰坊 ****城中村改造項目 33 說明。 （ 1） 非村民安置 住 房 部分投資估算 （建筑面積按 萬平方米） 序號 費用名稱 單項成本 （元 /平米） 費用標準 1 土 地 費 用 土地出讓 金 舊村改造項目免收 土地交易契稅 土地價格的 3% 土地交易費 土地價格的 5% 2 前期費用及各類規(guī)費 勘查設計監(jiān)理費用 小區(qū) 規(guī)劃費 居住區(qū)： 12 萬元 /公頃，本項目按 萬元 /公頃 水文地質(zhì)勘察費 暫按 10 萬元 工程圖紙設計費 工程造價的 1%3%，本項目暫按 % 施工監(jiān)理費 工程造價的 % 開發(fā)、建設、規(guī)劃、人防類規(guī)費 房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理費 6元 /平米 規(guī)劃 技術(shù) 服務費 元 /平米 （用地面積） 新型墻體材料專項基金 8元 /平米 散裝水泥專項資金 2元 /平米 施工圖審查費 設計費的 912%， 按 10% 基礎(chǔ)設施 配套費 120 元 /平米 基礎(chǔ)配套費補助 15 元 /平米 人防易地建設費 20 元 /平方米 ； 地震監(jiān)測費 超過 5 萬平方按 5 萬元 防雷監(jiān)測 元 /平方米 環(huán)保費 造價 3000 萬以上 24 萬元，按 3 萬元 建管類規(guī)費 定額管理費 工程造價的 1‰ 勞保費 工程造價的 % 山東 ****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 濰坊 ****城中村改造項目 34 質(zhì)量監(jiān)督費 工程造價的 ‰ 價格調(diào)節(jié)基金 工程造價的 ‰ 交易服務費（甲乙雙方各 承擔 50%） 工程造價的 ‰ 3 建 安 工 程 費 暫按 1000 元 /平方米 4 市外配套、綠化 暫按 100 元 /平方米 5 開 發(fā) 后 規(guī) 費 產(chǎn)權(quán)測量費 住宅 元 /平米 房屋所有權(quán)登記費 80 元 /套 住房交易手續(xù)費 3元 /平米 土地登記費 元 /平方米 6 財 務 費 用 暫按 3000 萬元 ， 兩年貸款，以 6%利息記取 7 銷 售 費 用 取銷售收入的 2%，按 2700元 /平方米銷售均價， 8 管 理 費 取 15之和的 2% 9 不 可 預 見 費 取建安費用的 3% 10 合 計 （ 2）村民安置 住 房部分投資估算（建筑面積按 萬平方米） 序號 費用名稱 單項成本 （元 /平米） 費用標準 1 土 地 費 用 土地出讓金 舊村改造項目免收 土地交易契稅 土地價格的 3% 土地交易費 土地價格的 5% 2 前期費用及各類規(guī)費 享受一定優(yōu)惠政策 人防易地建設費 20 元 /平方米； 山東 ****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 濰坊 ****城中村改造項目 35 3 建安工 程 費 暫按 1000 元 /平方米 4 市外配套、綠化 暫按 100 元 /平方米 5 管 理 費 用 取 14之和的 2% 6 合 計 總 投資估算 根據(jù) 以上投資估算說明情況，項目投資按村民安置 住 房和非村民安置 住 房兩方面分別考慮，項目規(guī)劃總建筑面積 約 為 35萬平方米，村民安置 住 房 萬平方米，非村民安置 住 房 萬平方米。 非村民安置 住 房投資 ： 村民安置房 住 投資 ： 項目 總投資合計為： 二、 財務分析 進一步分配 ****建筑 面積基準 點 分析 （ 1）項目合作開發(fā)分配方案 該項目屬濰坊“城中村”改造項目，項目開 發(fā)為與村委合作開發(fā)形式，根據(jù)項目概況以及 ****城中村改造項目 招商書， 該項目 開發(fā)后應分配給 ****如下建筑面積 ◆ 鄉(xiāng)府路以東，麻溝以北，多層住宅面積 萬平方米； ◆ 沿北海路大型賣場面積 萬平方米； ◆ 沿健康街南側(cè)商品房 13 層 10000 平方米； ◆ 沿多層以東分配小高層 11 層 以下面積 ，此面積 多少為衡量招商重要指標。 （ 2）基準點的界定 山東 ****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 濰坊 ****城中村改造項目 36 根據(jù)項目情況，項目土地價格約為 **8 萬元 /畝，則 我們分析 進一步分配給 ****的建筑 面積 基準 點 的界定為 ： 分配給 ****的 拆遷安置房按成本計價，其他 所有建筑面積以現(xiàn)行 銷售 價格計 價 ，總額達到土地總價格。 （ 3）基準點面積 土地總價格： 300 畝 ***萬元 /畝 =****0 萬元 已知分配面積 總價格 ： 村民安置房 成本 ： 萬平方米 元 /平方米 = 萬元 其他 面積銷售額 ： 4萬平方米 6500 元 /平方米 =26000 萬元 小計： 萬元 +26000 萬元 = 通過以上計算分析可見，根據(jù)項目合作開發(fā)意向，村民安置房成本加上其他已經(jīng)既定的分配面積按現(xiàn)行市場價 格銷售總額已經(jīng)達到該項目土地總價格（按 ***萬元/畝） 。 即此時已經(jīng)達到我們界定的基準點面積 達到基準點利潤分析 通過以上分析可見，項目開發(fā)后村民安置房成本加上合作意向中已經(jīng)既定的商業(yè)面積按市場價計價的總額已經(jīng)達到項目土地總價格。 則 以此基準點分析 我公司獲利情況如下： ◆ 項目總投資： 萬元 ◆ 銷售收入分析： 住宅扣除安置房后為 萬平方米 ，銷售均價為 2700 元 /平方米 ；商業(yè)房扣除既定分配面積后為 5萬平方米，銷售均價為 6500 元 /平方米 。 住宅銷售收入： 萬平方米 2700 元 /平方 米 =60480 萬元 商業(yè)銷售收入： 5 萬平方米 6500 元 /平方米 =32500 萬元 銷售收入合計： 60480 萬元 +32500 萬元 =92980 萬元 ◆ 稅金分析：營業(yè)稅及附加、所得稅等按銷售收入的 15%計取 92980 萬元 15%=13947 萬元 ◆ 稅后利潤 =銷售收入 總投資 稅金 =92980 萬元 萬元 13947 萬元 = 萬元 山東 ****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 濰坊 ****城中村改造項目 37 ◆ 稅后利潤率 =（稅后利潤247?？偼顿Y ） 100% =（ 萬元 247。 萬元 ） 100% =% 進一步分配對項目利潤的影響 進一步分配村委住宅對項目銷售利潤的 影響分析表 項 目 總投資 **** 進一步分配村委住宅面積 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 剩余住