【導(dǎo)讀】其他用地畝，村外其他用地畝，住宅建筑面積平方米?；驋炫频确绞匠鲎?。為妥善安置拆遷戶，將采取就近安置原則，建設(shè)安置房源,讓拆遷群眾安居樂業(yè)，由城中村改造及房地產(chǎn)開發(fā)策劃方面的專家等具備經(jīng)驗的人士參與。仍然保留著農(nóng)村模式的農(nóng)村居民點，被稱為城中村。處理好城中村問題是關(guān)系到我國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，形成城鄉(xiāng)一。城中村在戶籍、行政、規(guī)劃、市政配套及教育、環(huán)衛(wèi)、

　　

【正文】 六章 項目組織 機構(gòu)及進(jìn)度 計劃 項目組織機構(gòu) 為加快城中村改造步伐，促進(jìn)城中村拆遷改造工作順利實施，經(jīng)區(qū)委、區(qū) 政府研究，成立城中村拆遷安置領(lǐng)導(dǎo)小組。 組長由區(qū)委副書記、區(qū)長孫孟來擔(dān)任，成員由建設(shè)局、財政局、各辦事處、執(zhí)法局、 公安分局、 拆遷中心、安泰公司組成。 項目組織機構(gòu)圖 實施進(jìn)度 項目批復(fù)立項后，應(yīng)盡著手拆遷工程招標(biāo)及有關(guān)前期工作，同時進(jìn)行拆遷安置、補償及土地掛牌拍賣，統(tǒng)籌安排進(jìn)度計劃，盡可能采取平行和交叉作業(yè)。 【】 城中村拆遷改造任務(wù) 在分三年完成， 2021 年實施一期工程， 2021年實施二期工程，2021 年實施三期工程。 具體實施見下表： 2021 年度計劃城中村改造村莊 組長 （區(qū)長） A 拆遷 工作組 B 拆遷 工作組 C 拆遷 工作組 綜合 工作組 審計 工作組 財務(wù) 工作組 治安 工作組 副組長 副組長 副組長 副組長 39 辦事處 村 莊 古樓辦事處 北關(guān)、 鄧園、劉扒莊、龍灣 新區(qū)辦事處 董橋、范恭屯、泊莊 柳園辦事處 豆?fàn)I、前羅、后羅、唐莊、土城 湖西辦事處 江堤、紅廟 閆寺辦事處 七里鋪 2021 年度計劃城中村改造村莊 辦事處 村 莊 古樓辦事處 三里井、白莊、聶莊、謝園、南關(guān)、鄧樓 新區(qū)辦事處 雙廟、何官屯、王卷帽、董付、南朱、西姚。東姚、谷莊、付大門、閆莊、鄭坑、旗桿王、孟閆、李廟、王屯、橋頭 柳園辦事處 王宅、劉營、東趙、馬官屯、八里王、陳莊、陳口、付莊、邵莊、孔堂 湖西辦事處 姚屯、顧莊、曲黃、錢樓、陳屯、姜莊、明堤、雙廟、前十 、后十、十二里、鄭樓、母向、八東、八西、賈莊、前八、齊南、齊北、后海子、郭屯、端莊、宋莊、五里屯、東王、西王、辛莊、許莊、翟樓、潘屯、姚莊、白堤、付墳、東錢、西錢、東八、西八、楊胡 閆寺辦事處 前田、后田 2021 年度計劃城中村改造村莊 辦事處 村 莊 40 道口鋪辦事處 北臧、仙莊、十八里、邵屯 鳳凰辦事處 鄭官屯、東李莊、姚莊、王虎廟、周莊 侯營鎮(zhèn) 侯營、常莊、孫樓、郭白、李位、小鋪、母莊、老廟、羅莊 組織精干力量，對每個城中村進(jìn)行認(rèn)真測量，逐村建立檔案，為城中村改造工作獲得 較準(zhǔn)確 數(shù)據(jù)。 實施方案 實施方案依據(jù) 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》 《中華人民共和國土地管理法》 《山東省城市房屋拆遷管理條例》 【】 政發(fā)【 2021】 8 號文件 《 【】 城市人民政府關(guān)于加強 【】 城市城市規(guī)劃區(qū)村（居）民宅基地管理的意見》 《 【】 城市總體規(guī)劃》 1）拆遷范圍 實施城中村改造的村占地范圍內(nèi)的全部建（構(gòu)）筑物。 2）補償安置依據(jù) 拆遷范圍屬集體土地，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》 、《山東省城市房屋拆遷管理條例》、 【】 政發(fā)【 2021】 8號文件、集體土地拆遷有關(guān)規(guī)定、結(jié)合城市拆遷辦法予以實施。 3）補償形式 該項目拆遷范圍拆遷補償分為兩種情況： 2021 年以前建成的原村莊院落（以 2021 年衛(wèi)星航拍圖為準(zhǔn)），參照城市拆遷辦法進(jìn)行補償。 2021 年以后在耕地上新建的房屋院落，按照集體土地征地補償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 2021 年以后后未經(jīng)批準(zhǔn)擅自在耕地上新建的房屋院落均系違法建筑，根據(jù) 《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定不應(yīng)補償，如積極配合拆遷的，按照征地標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行貨幣補助處理，不得進(jìn)行房屋安置，所 建房屋由本戶自行拆除。 參照城市拆遷辦法進(jìn)行補償?shù)姆课?，拆遷補償形式為：一是貨幣補償；二是房屋安置補償。 聊城市東昌府區(qū)城中村拆遷改造項目 41 第七章 環(huán)境保護(hù) 一、項目地點與環(huán)境現(xiàn)狀 本項目地址周圍以居民為主，無工業(yè)污染源存在，環(huán)境狀況良好。該地段周圍環(huán)境幽雅、空氣清新、污染較少。本項目建成投入使用后，除產(chǎn)生的少量生活污水、生活垃圾等需采取治理措施處理后，基本上沒有其它污染排放，因此，對周圍環(huán)境不會產(chǎn)生不良影響。 二、污染源及污染物處理措施 主要污染源及污染物 本項目為 住宅建設(shè) ，其主要污染物是生活污水 ，廚房油煙及生活垃圾，為保證小區(qū)本身的環(huán)境衛(wèi)生要求和不對周圍環(huán)境產(chǎn)生影響，對上述污染源必須采用適當(dāng)?shù)闹卫泶胧? 環(huán)境治理措施 本項目產(chǎn)生的污染物數(shù)量不多，對周圍環(huán)境產(chǎn)生的影響較輕，主要治理措施如下： a生活污水：采用化糞池對污水進(jìn)行處理，達(dá)標(biāo)后直接排入振興路城區(qū)主排管網(wǎng)。 b生活垃圾：首先集中到小區(qū)內(nèi)的垃圾中轉(zhuǎn)站，再由市環(huán)衛(wèi)部門運往城市垃圾處理場統(tǒng)一處理。 三、綠化 為創(chuàng)造一個優(yōu)美的生活環(huán)境、防止污染，保護(hù)環(huán)境，需做好小區(qū)綠化，充分發(fā)揮綠地的防護(hù)功能和改善生態(tài)環(huán)境 的作用，同時具有花、香、果、綠四大觀賞特性，以確保 聊城市東昌府區(qū)城中村拆遷改造項目 42 小區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔。 四、環(huán)境影響評價 本項目屬住宅樓建設(shè)，其污染源很小，污染物排放量也很小，產(chǎn)生的少量生活污水，廚房油煙、生活垃圾經(jīng)處理后，也完全達(dá)到環(huán)境保護(hù)的要求，對周圍環(huán)境不會產(chǎn)生污染。 聊城市東昌府區(qū)城中村拆遷改造項目 43 第八章 節(jié) 能 、法律法規(guī) 《中華人民共和國節(jié)約能源法》 《國務(wù)院關(guān)于加強節(jié)能工作的決定》 《節(jié)約用電管理辦法》 《山東省節(jié)約能源條例》 《山東省綜合利用資源條例》 《山東省節(jié)能檢查辦法》 《國務(wù)院 辦公廳關(guān)于開展資源節(jié)約活動的通知》 《 【】 城市基本建設(shè)和技改投資項目節(jié)能評估審核暫行辦法》 、節(jié)能設(shè)計依據(jù) 國家標(biāo)準(zhǔn)《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 GB501892021 國家標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》 GB5017693 省標(biāo)《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 J107862021 《中華人民共和國節(jié)約能源法》 建設(shè)部長 143號令《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》 建設(shè)部《關(guān)于發(fā)展節(jié)能省地型住宅和公共建筑的指導(dǎo)意見》 、 【】 城公共建筑節(jié)能設(shè)計有關(guān)指標(biāo)參數(shù) 【】 城采暖天數(shù) 110天 聊城市東昌府區(qū)城中村拆遷改造項目 44 【】 城采暖耗煤量指標(biāo) Q= 【】 城采暖期室外平均溫度 ℃ 【】 城采暖房間平均室內(nèi)計算溫度 16℃ 【】 城采暖期度日數(shù) 1969 【】 城采暖期最冷月平均溫度 ℃ 【】 城采暖耗熱量指標(biāo) QH（ W/M2） 、本工程建設(shè)采取的節(jié)能措施 外墻： 240厚加氣混凝土砌塊外貼 40厚擠塑聚苯板保溫體系 屋面：屋面采用 60厚擠塑聚苯板 窗戶：采用 PVC 塑料中空玻璃窗 地下室頂板： 30厚擠塑板 非采暖房間隔墻：外抹 20厚聚苯板保溫漿料 門窗框周邊縫隙做大于 20厚發(fā)泡聚氨酯 所有設(shè)備，電器等選用符合國家民用規(guī)定的節(jié)能型設(shè)備，新型高效電器。冬季采暖采用集中供暖、分戶控制，采用輻射性能好的暖氣片。 衛(wèi)生間采用節(jié)水措施，選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，坐便器水箱兩檔選擇，大便沖洗水量≤ 6 升，給水龍頭選用節(jié)水型帶過濾芯水龍頭，給水管道采用 PPR管材，以節(jié)約用水。 聊城市東昌府區(qū)城中村拆遷改造項目 45 燈具以節(jié)能型為主，節(jié)約用電。采用節(jié)能公共照明及控制體系，室外公共照明采用太陽能照明，樓 宇內(nèi)公共照明設(shè)施設(shè)置節(jié)能感應(yīng)控制開關(guān)。 采用保溫復(fù)合砌塊和保溫新型墻體材料，推廣使用新技術(shù)，新工藝，充分利用自然光，以節(jié)能降耗。屋面保溫采用珍珠巖板，貼在樓板找平層上，外墻保溫采用聚苯顆粒板。 采用雙層塑鋼窗及保溫門。陽臺采用封閉式陽臺。室內(nèi)溫度在冬季不低于 12度，夏季不高于 28 度。 另外小區(qū)管理機構(gòu)應(yīng)加強管理，完善各項規(guī)章制度，定期對各類設(shè)備、器具等進(jìn)行檢查、維修，防止跑、冒，減少不必要的浪費。 聊城市東昌府區(qū)城中村拆遷改造項目 46 第九章 土地招拍掛方案 方案編制依據(jù) 《中華人民共和國物權(quán)法》 《中華人民共和國土地管理法》 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 《中華人民共和國土地管理法實施條例》 《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》 土地招拍掛方案 土地招拍掛是招標(biāo)、拍賣、掛牌的簡稱。 具體指國家將國有土地以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓給使用人并取得收益。 投標(biāo)、開標(biāo)程序 （ 1）投標(biāo)人在投標(biāo)截止時間前將標(biāo)書投入標(biāo)箱。招標(biāo)公告允許郵寄標(biāo)書的，投標(biāo)人可以郵寄，但出讓人在投標(biāo)截止時間前收到的方為有效。標(biāo)書投入標(biāo)箱后，不可撤回。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)對標(biāo)書和有關(guān)書面承諾承擔(dān)責(zé)任。 （ 2）出讓人按照招標(biāo)公告規(guī)定的時間、地點開標(biāo)，邀請所有投標(biāo)人參加。由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查標(biāo)箱的密封情況，當(dāng)眾開啟標(biāo)箱，點算標(biāo)書。投標(biāo)人少于三人的，出讓人應(yīng)當(dāng)終止招標(biāo)活動。投標(biāo)人不少于三人的，應(yīng)當(dāng)逐一宣布投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價格和投標(biāo)文件的主要內(nèi)容。 （ 3）評標(biāo)小組進(jìn)行評標(biāo)。評標(biāo)小組由出讓人代表、有關(guān)專家組成，成員人數(shù)為五人以上的單數(shù)。評標(biāo)小組可以要求投標(biāo)人對投標(biāo)文件作出必要的澄清或者說明，但是澄清或者說明不得超出投標(biāo)文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實質(zhì)性內(nèi)容。評標(biāo)小組應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評標(biāo)標(biāo) 準(zhǔn)和方法，對投標(biāo)文件進(jìn)行評審。 聊城市東昌府區(qū)城中村拆遷改造項目 47 （ 4）招標(biāo)人根據(jù)評標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。按照價高者得的原則確定中標(biāo)人的，可以不成立評標(biāo)小組，由招標(biāo)主持人根據(jù)開標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。 （ 5）對能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項綜合評價標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實質(zhì)性要求且價格最高的投標(biāo)人，應(yīng)當(dāng)確定為中標(biāo)人。 優(yōu)點：在招標(biāo)的評估過程中，地價作為確定中標(biāo)與否的一個因素，但不是主要因素，外界環(huán)境設(shè)計、配套設(shè)施建設(shè)等綜合指標(biāo)才是衡量投標(biāo)方案優(yōu)劣的更重要的因素。而且，評標(biāo)小組由出讓人代表、有關(guān)專家等五人以上組成，更能 體現(xiàn)中標(biāo)的合理性和科學(xué)性。因此，招標(biāo)出讓不但能真正體現(xiàn)土地的價值，而且能更好地發(fā)揮政府配置土地資源的職能，有效地防止市場機制與政府職能的割裂。 缺點：容易被人為因素操控，處理不當(dāng)就會演化成暗箱操作。 拍賣會程序 （ 1）主持人點算競買人； （ 2）主持人介紹拍賣宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用年期、規(guī)劃指標(biāo)要求、開工和竣工時間以及其他有關(guān)事項； （ 3）主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。沒有底價的，應(yīng)當(dāng)明確提示； （ 4）主持人報出起叫價； （ 5）競買人 舉牌應(yīng)價或者報價； （ 6）主持人確認(rèn)該應(yīng)價或者報價后繼續(xù)競價； （ 7）主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價或者報價而沒有再應(yīng)價或者報價的，主持人落槌表示拍賣成交； （ 8）主持人宣布最高應(yīng)價或者報價者為競得人。 聊城市東昌府區(qū)城中村拆遷改造項目 48 （ 9） 競買人的最高應(yīng)價或者報價未達(dá)到底價時，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。拍賣主持人在拍賣中可以根據(jù)競買人競價情況調(diào)整拍賣增價幅度。 優(yōu)點：土地拍賣出讓給我國土地市場發(fā)展帶來了生機和活力?！俺鰞r高者得地”是拍賣出讓的最顯著特點，能夠?qū)崿F(xiàn)土地價值最大化，土地的經(jīng)濟價值得以充分顯現(xiàn)。 缺點：過 分追求土地的市場價值，政府無法控制市場成交價，更談不上充分發(fā)揮政府對資源的調(diào)控職能。 掛牌程序 （ 1）在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用年期、規(guī)劃指標(biāo)要求、開工時間和竣工時間、起始價、增價規(guī)則及增價幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場所掛牌公布； （ 2）符合條件的競買人填寫報價單報價； （ 3）掛牌主持人確認(rèn)該報價后，更新顯示掛牌價格； (4）掛牌主持人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時間確定競得人。 （ 5）掛牌時間不得少于 10 日。掛牌期間可根據(jù)競 買人競價情況調(diào)整增價幅度。 （ 6）掛牌截止應(yīng)當(dāng)由掛牌主持人主持確定。掛牌期限屆滿，掛牌主持人現(xiàn)場宣