【正文】 害。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，井下作業(yè)，輻射、振動、噪音等危險性作業(yè)場所，可能對人身造成的危害。B、安全措施針對不同危害和危險性因素的場所、范圍以及危害程度，研究提出相應的安全措施方案，主要有：a、在選擇工藝技術方案時，應盡可能選用安全生產和無危害的生產工藝和設備。b、對危險部位和危險作業(yè)應提出安全防護措施方案。c、對危險場所，按勞動安全規(guī)范提出合理的生產工藝方案和設置安全間距。② 消防安全主要分析工程在建設過程中與投入使用后可能存在的火災隱患和重點消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定消防等級，并結合當?shù)毓蚕涝O施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設施配置方案。A、火災危險性分析分析工程在建設過程中使用的原材料、中間產品、成品的火災危險性，包括儲存物品的火災危險性，生產過程中易燃、易爆產生的部位及火災危險性，運輸過程中的火災危險性等。B、了解項目周圍消防設施狀況了解項目周邊公安消防機構的規(guī)模、裝備，所在地公安消防隊與項目的距離等，確定項目對公安消防機構的依托程度。項目實施進度計劃為了爭取時間，縮短工期，保質保量完成工程，該項目在時間和空間上盡可能的組織平行搭接施工。該工程計劃自2011年7月初開工，至2013年6月底竣工，總工期2年。工程建設進度計劃安排如下：2011年5月，項目在經濟發(fā)展局備案，辦理項目建設用地審批手續(xù)2011年6月，項目設計方案獲批，辦理建筑工程規(guī)劃許可證；2011年7月，取得建筑工程施工許可證，項目進入工程施工階段；2011年7月——12月，1號樓（磚混多層）主體封頂，2號樓（磚混多層）建設正負零。2012年1月——2012年6月，1號樓完成室內外安裝工程，2號樓主體封頂，3號樓（框架高層）完成基礎部分。2012年6月——2013年4月，2號樓、3號樓完成室內外安裝工程。2013年6月底前，完成道路、綠化等其他配套設施工程。第八章 項目投資估算，擬建住宅樓3棟，其中2樓為多層住宅，3樓為高層住宅，總建筑面積20000余平方米。因拆遷原村組村民住房50余戶，拆遷安置方案以面積置換為主，貨幣補償為輔。經統(tǒng)計，拆遷建筑面積9800余平米，實行產權置換，其余10200平方米可以面向市場銷售。項目開發(fā)成本估算1）目前已投入拆遷費用：160萬元。2）前期工程費用：40萬元。包含規(guī)劃勘測設計費、可行性研究費、三通一平費、建筑設計費等。3）房屋開發(fā)費：1100元/㎡20000㎡=2200萬元。包含建安工程費、附屬工程費、室外工程費、綠化等費用。4）城市配套設施費用：120萬元。5）開發(fā)費用：60萬元。包含管理費、財務費、銷售費、其他費等。6）不可預見費用：50萬元。成本估算：160+40+2200+120+60+50=2630萬元。項目銷售估算產權置換面積9800平米，其余10200平方米可以面向市場銷售。按照本區(qū)域2900元/㎡的銷售均價來計算：A、住宅銷售額：2900元/㎡10200㎡=2958萬元。B、住宅銷售稅費：1）營業(yè)稅、城市維護建設稅及教育附加：2958萬元%=163萬元。2）印花稅：2958萬元%=15萬元。C、銷售利潤估算：29582630—16315=150萬元項目投資評價1）項目總投入約：2630萬元2）銷售回款總額：2958萬元3）銷售利潤：150萬元4）項目投資利潤率約為：6 % 以上數(shù)據(jù)分析為該項目目前銷售均價初步估算結果，整體估算較為保守，項目銷售單價根據(jù)市場銷售前景，實際還有可提升空間，項目開發(fā)成本也有降低的空間。因此，在項目實施期間，如能做好超前的設計，高效的管理，并嚴把工程質量、成本控制關，隨市場的波動及時調整經營方針，不斷提高自身素質，管理水平，該項目也將會帶來可觀的經濟效益和社會效益。第九章 資金籌集計劃工程建設中，資金問題是項目能否運行成功的重要問題。工程項目中的使用資金，包括固定資金和流動資金。固定資金用于購置施工機械設備等固定資產，流動資金主要用于購買工程所需要的材料設備、支付勞務工資和其他費用等。因此，只有籌措和管理好項目建設中所需的各種資金，才能保證項目開發(fā)建設的成功性。融資方式與施工單位簽訂工程承包合同后，就應全力以赴地為該工程籌措必要的資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉困難，使工程開工資金不足，工程進度緩慢或停滯，而影響公司的信譽和經濟效益。因此，我們計劃從以下幾個方面去籌措資金：①籌措和利用自有資金。為滿足項目在開工前的資金周轉，我們可根據(jù)現(xiàn)有資金的回報率適時投入一部分自有資金。主要包括現(xiàn)金和流動資產，以及可以在近期收回的各種的應收款項等，如：已完合同的應收工程款。②利用當?shù)厣虡I(yè)銀行貸款部分資金。貸款是工程項目建設中的重要資金來源，是開發(fā)方利用信貸資金經營的一種方法。我們完全可以向銀行證明以下幾個方面：公司的實有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產負債表和近期的損益表，本公司承包工程時的資金信譽良好，同時可以向銀行提供該建設項目風險分析等。我們有信心讓銀行認為貸款發(fā)放后，我公司有能力償還銀行到款本息，從而在當?shù)劂y行獲得較多的貨幣貸款。③售房款。在保證村組村民安置住房的前提下，房屋主體封頂后，辦理住房銷售手續(xù)，達到盡快回收工程建設資金的目的，另外也可彌補在建設過程中的資金不足，降低工程建設風險。資金的管理與使用隨著城改項目的報建、開工前的準備、工程建設期、房屋銷售期、竣工驗收等階段的不段變化，城中村改造項目由概念轉入實體，資金也在隨著變化。做好資金的管理與使用，應注意以下問題：① 資本金問題A、由于資金的時間價值形成的利息；B、注意風險的影響，如投資風險、破產的風險、工程風險等；C、當發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動時，貨幣貶值，投資者會把通貨膨脹率考慮進去，以保持貨幣資金的實際價值；D、銀行借款的利率。② 使用周轉資金問題A、分期分年度辦理銀行保函和保險費；B、根據(jù)工程進度，有選擇地租賃施工用機械設備；C、在材料設備付款方面，通過與供貨商談判交涉，可以減少材料及工程設備的物化資金占用或縮短占用資金；D、向分包商轉移資金壓力；E、及時回收資金，減緩墊資周轉壓力，提高資金效益。第十章 社會評價效應贠張村二組城中村改造項目的開發(fā)建設對社會各領域都有拉動作用，對渭南的經濟發(fā)展有著積極的促進作用。對村民、居民生活水平與生活質量的影響：凡是入住該項目的住戶，可以改善人們的住房條件，提高小區(qū)人民的生活水平。對居民就業(yè)的影響：凡對參與該項目工程建設中各個環(huán)節(jié)的單位或個人，均有積極的帶動作用，可以提高社會民眾的就業(yè)率。對地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響：影響范圍廣，可以增添文化氣氛、促進教育事業(yè)的發(fā)展。對區(qū)域基礎設施、社會服務質量和城市化進程的影響：影響范圍廣，可以促進該區(qū)域基礎設施建設，提高服務質量，加快城市化進程。第十一章 項目研討結論從社會效益來說贠張村二組城中村改造項目建成后，可提供住宅192套，優(yōu)先安置我村組村民，切實解決村民生活及居住問題。由于該項目較注重工程的質量和小區(qū)環(huán)境的營造，將會成為渭南市區(qū)的又一個精品城中村小區(qū)。該城中村項目運作的成功，更是積極有效的響應了渭南市的住房工程建設，社會效益極為可觀。從環(huán)境效益來說該項目開發(fā)建設過程中全部采用文明施工，最大程度的減小了對周圍環(huán)境的破壞。該工程完工后，原本臟亂差的街道、破舊的危房、變成了環(huán)境幽雅，全新的建筑造型。且功能齊全，配套完善的城中村項目，對于美化渭南的城市形象，改善當?shù)丨h(huán)境將會帶來較大的影響?？v觀項目建設全過程，從社會效益和環(huán)境效益來看，該城中村改造方案是完全可行的。36