【正文】 害。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，井下作業(yè)，輻射、振動(dòng)、噪音等危險(xiǎn)性作業(yè)場所，可能對人身造成的危害。B、安全措施針對不同危害和危險(xiǎn)性因素的場所、范圍以及危害程度，研究提出相應(yīng)的安全措施方案，主要有：a、在選擇工藝技術(shù)方案時(shí)，應(yīng)盡可能選用安全生產(chǎn)和無危害的生產(chǎn)工藝和設(shè)備。b、對危險(xiǎn)部位和危險(xiǎn)作業(yè)應(yīng)提出安全防護(hù)措施方案。c、對危險(xiǎn)場所，按勞動(dòng)安全規(guī)范提出合理的生產(chǎn)工藝方案和設(shè)置安全間距。② 消防安全主要分析工程在建設(shè)過程中與投入使用后可能存在的火災(zāi)隱患和重點(diǎn)消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定消防等級(jí)，并結(jié)合當(dāng)?shù)毓蚕涝O(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。A、火災(zāi)危險(xiǎn)性分析分析工程在建設(shè)過程中使用的原材料、中間產(chǎn)品、成品的火災(zāi)危險(xiǎn)性，包括儲(chǔ)存物品的火災(zāi)危險(xiǎn)性，生產(chǎn)過程中易燃、易爆產(chǎn)生的部位及火災(zāi)危險(xiǎn)性，運(yùn)輸過程中的火災(zāi)危險(xiǎn)性等。B、了解項(xiàng)目周圍消防設(shè)施狀況了解項(xiàng)目周邊公安消防機(jī)構(gòu)的規(guī)模、裝備，所在地公安消防隊(duì)與項(xiàng)目的距離等，確定項(xiàng)目對公安消防機(jī)構(gòu)的依托程度。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃為了爭取時(shí)間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，該項(xiàng)目在時(shí)間和空間上盡可能的組織平行搭接施工。該工程計(jì)劃自2011年7月初開工，至2013年6月底竣工，總工期2年。工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃安排如下：2011年5月，項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)發(fā)展局備案，辦理項(xiàng)目建設(shè)用地審批手續(xù)2011年6月，項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案獲批，辦理建筑工程規(guī)劃許可證；2011年7月，取得建筑工程施工許可證，項(xiàng)目進(jìn)入工程施工階段；2011年7月——12月，1號(hào)樓（磚混多層）主體封頂，2號(hào)樓（磚混多層）建設(shè)正負(fù)零。2012年1月——2012年6月，1號(hào)樓完成室內(nèi)外安裝工程，2號(hào)樓主體封頂，3號(hào)樓（框架高層）完成基礎(chǔ)部分。2012年6月——2013年4月，2號(hào)樓、3號(hào)樓完成室內(nèi)外安裝工程。2013年6月底前，完成道路、綠化等其他配套設(shè)施工程。第八章 項(xiàng)目投資估算，擬建住宅樓3棟，其中2樓為多層住宅，3樓為高層住宅，總建筑面積20000余平方米。因拆遷原村組村民住房50余戶，拆遷安置方案以面積置換為主，貨幣補(bǔ)償為輔。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，拆遷建筑面積9800余平米，實(shí)行產(chǎn)權(quán)置換，其余10200平方米可以面向市場銷售。項(xiàng)目開發(fā)成本估算1）目前已投入拆遷費(fèi)用：160萬元。2）前期工程費(fèi)用：40萬元。包含規(guī)劃勘測設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、三通一平費(fèi)、建筑設(shè)計(jì)費(fèi)等。3）房屋開發(fā)費(fèi)：1100元/㎡20000㎡=2200萬元。包含建安工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)、室外工程費(fèi)、綠化等費(fèi)用。4）城市配套設(shè)施費(fèi)用：120萬元。5）開發(fā)費(fèi)用：60萬元。包含管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)、其他費(fèi)等。6）不可預(yù)見費(fèi)用：50萬元。成本估算：160+40+2200+120+60+50=2630萬元。項(xiàng)目銷售估算產(chǎn)權(quán)置換面積9800平米，其余10200平方米可以面向市場銷售。按照本區(qū)域2900元/㎡的銷售均價(jià)來計(jì)算：A、住宅銷售額：2900元/㎡10200㎡=2958萬元。B、住宅銷售稅費(fèi)：1）營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育附加：2958萬元%=163萬元。2）印花稅：2958萬元%=15萬元。C、銷售利潤估算：29582630—16315=150萬元項(xiàng)目投資評價(jià)1）項(xiàng)目總投入約：2630萬元2）銷售回款總額：2958萬元3）銷售利潤：150萬元4）項(xiàng)目投資利潤率約為：6 % 以上數(shù)據(jù)分析為該項(xiàng)目目前銷售均價(jià)初步估算結(jié)果，整體估算較為保守，項(xiàng)目銷售單價(jià)根據(jù)市場銷售前景，實(shí)際還有可提升空間，項(xiàng)目開發(fā)成本也有降低的空間。因此，在項(xiàng)目實(shí)施期間，如能做好超前的設(shè)計(jì)，高效的管理，并嚴(yán)把工程質(zhì)量、成本控制關(guān)，隨市場的波動(dòng)及時(shí)調(diào)整經(jīng)營方針，不斷提高自身素質(zhì)，管理水平，該項(xiàng)目也將會(huì)帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。第九章 資金籌集計(jì)劃工程建設(shè)中，資金問題是項(xiàng)目能否運(yùn)行成功的重要問題。工程項(xiàng)目中的使用資金，包括固定資金和流動(dòng)資金。固定資金用于購置施工機(jī)械設(shè)備等固定資產(chǎn)，流動(dòng)資金主要用于購買工程所需要的材料設(shè)備、支付勞務(wù)工資和其他費(fèi)用等。因此，只有籌措和管理好項(xiàng)目建設(shè)中所需的各種資金，才能保證項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的成功性。融資方式與施工單位簽訂工程承包合同后，就應(yīng)全力以赴地為該工程籌措必要的資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)困難，使工程開工資金不足，工程進(jìn)度緩慢或停滯，而影響公司的信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益。因此，我們計(jì)劃從以下幾個(gè)方面去籌措資金：①籌措和利用自有資金。為滿足項(xiàng)目在開工前的資金周轉(zhuǎn)，我們可根據(jù)現(xiàn)有資金的回報(bào)率適時(shí)投入一部分自有資金。主要包括現(xiàn)金和流動(dòng)資產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種的應(yīng)收款項(xiàng)等，如：已完合同的應(yīng)收工程款。②利用當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行貸款部分資金。貸款是工程項(xiàng)目建設(shè)中的重要資金來源，是開發(fā)方利用信貸資金經(jīng)營的一種方法。我們完全可以向銀行證明以下幾個(gè)方面：公司的實(shí)有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產(chǎn)負(fù)債表和近期的損益表，本公司承包工程時(shí)的資金信譽(yù)良好，同時(shí)可以向銀行提供該建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析等。我們有信心讓銀行認(rèn)為貸款發(fā)放后，我公司有能力償還銀行到款本息，從而在當(dāng)?shù)劂y行獲得較多的貨幣貸款。③售房款。在保證村組村民安置住房的前提下，房屋主體封頂后，辦理住房銷售手續(xù)，達(dá)到盡快回收工程建設(shè)資金的目的，另外也可彌補(bǔ)在建設(shè)過程中的資金不足，降低工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。資金的管理與使用隨著城改項(xiàng)目的報(bào)建、開工前的準(zhǔn)備、工程建設(shè)期、房屋銷售期、竣工驗(yàn)收等階段的不段變化，城中村改造項(xiàng)目由概念轉(zhuǎn)入實(shí)體，資金也在隨著變化。做好資金的管理與使用，應(yīng)注意以下問題：① 資本金問題A、由于資金的時(shí)間價(jià)值形成的利息；B、注意風(fēng)險(xiǎn)的影響，如投資風(fēng)險(xiǎn)、破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)等；C、當(dāng)發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動(dòng)時(shí)，貨幣貶值，投資者會(huì)把通貨膨脹率考慮進(jìn)去，以保持貨幣資金的實(shí)際價(jià)值；D、銀行借款的利率。② 使用周轉(zhuǎn)資金問題A、分期分年度辦理銀行保函和保險(xiǎn)費(fèi)；B、根據(jù)工程進(jìn)度，有選擇地租賃施工用機(jī)械設(shè)備；C、在材料設(shè)備付款方面，通過與供貨商談判交涉，可以減少材料及工程設(shè)備的物化資金占用或縮短占用資金；D、向分包商轉(zhuǎn)移資金壓力；E、及時(shí)回收資金，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益。第十章 社會(huì)評價(jià)效應(yīng)贠張村二組城中村改造項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)對社會(huì)各領(lǐng)域都有拉動(dòng)作用，對渭南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著積極的促進(jìn)作用。對村民、居民生活水平與生活質(zhì)量的影響：凡是入住該項(xiàng)目的住戶，可以改善人們的住房條件，提高小區(qū)人民的生活水平。對居民就業(yè)的影響：凡對參與該項(xiàng)目工程建設(shè)中各個(gè)環(huán)節(jié)的單位或個(gè)人，均有積極的帶動(dòng)作用，可以提高社會(huì)民眾的就業(yè)率。對地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響：影響范圍廣，可以增添文化氣氛、促進(jìn)教育事業(yè)的發(fā)展。對區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量和城市化進(jìn)程的影響：影響范圍廣，可以促進(jìn)該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進(jìn)程。第十一章 項(xiàng)目研討結(jié)論從社會(huì)效益來說贠張村二組城中村改造項(xiàng)目建成后，可提供住宅192套，優(yōu)先安置我村組村民，切實(shí)解決村民生活及居住問題。由于該項(xiàng)目較注重工程的質(zhì)量和小區(qū)環(huán)境的營造，將會(huì)成為渭南市區(qū)的又一個(gè)精品城中村小區(qū)。該城中村項(xiàng)目運(yùn)作的成功，更是積極有效的響應(yīng)了渭南市的住房工程建設(shè)，社會(huì)效益極為可觀。從環(huán)境效益來說該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中全部采用文明施工，最大程度的減小了對周圍環(huán)境的破壞。該工程完工后，原本臟亂差的街道、破舊的危房、變成了環(huán)境幽雅，全新的建筑造型。且功能齊全，配套完善的城中村項(xiàng)目，對于美化渭南的城市形象，改善當(dāng)?shù)丨h(huán)境將會(huì)帶來較大的影響?？v觀項(xiàng)目建設(shè)全過程，從社會(huì)效益和環(huán)境效益來看，該城中村改造方案是完全可行的。36