【正文】 ，鋪面投資者簽約租期12年，12年后可續(xù)租。2010年經(jīng)營租金收入723萬元，扣除營業(yè)稅及附加40萬元(723．335．5％=39．78萬元)為683萬元，與按年回報率8％計算給予投資者的總投資收益681萬元相抵略有盈余。 第四章 項目選址及建設(shè)條件一、項目選址項目選址于常德市江北城區(qū)南坪路以南，皂果路以西。通過南坪路、皂果路可通往城區(qū)的各個方向，周邊商業(yè)銀行、學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場應(yīng)有盡有。建設(shè)場區(qū)“五通”條件具備小區(qū)周邊市政設(shè)施有：道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等，形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設(shè)施。通訊：直接由常德市電信局通信網(wǎng)接入。二、功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)建筑使用功能 匯美家居廣場總建筑面積為45856㎡，其中家具經(jīng)營商鋪29355㎡。最近商居小區(qū)的發(fā)展趨勢是空間功能要求更加明確，設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個性，其人性化，配套和環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)展的趨勢。設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)商鋪的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施以及消防、安全防護等基本要求符合國家的有關(guān)規(guī)范。第六章 建設(shè)方案一、建設(shè)場地環(huán)境地形本項目建設(shè)場地呈長方形形狀，地形較平坦，地塊高程約32米左右。但場地內(nèi)地下水對混凝土及其中鋼筋無腐蝕。場地土類型屬中軟場地土，場地類別為Ⅲ類建筑場地。家具廣場整體規(guī)劃設(shè)計原則①根據(jù)地形現(xiàn)狀綜合考慮經(jīng)濟效益和社會效益；②綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；③體現(xiàn)小區(qū)獨特的整體建筑風(fēng)格，增加識別性；④充分利用地塊優(yōu)勢，考慮到該地塊為家居產(chǎn)業(yè)園的一部分，其一、二層均為商業(yè)用房，以增強開發(fā)商經(jīng)濟利益。交通組織家具市場四周均臨城市主干道，可以形成環(huán)形通道，環(huán)形通道兼消防通道和回車場用，滿足消防補救寬度，對外直接與皂果路、南坪路相連。規(guī)劃指標(biāo)根據(jù)匯美家居廣場初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見表61。同時考慮到，由于社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們審美觀念也隨之變化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了更高的要求，因此，家居廣場的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注重不受傳統(tǒng)風(fēng)格的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時代氣息和21世紀新的家居廣場的理念。家居廣場的平面設(shè)計符合國家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。利用三層屋面區(qū)空閑綠地建筑小品設(shè)施，體現(xiàn)環(huán)保及城市生態(tài)規(guī)劃理念，將花園引入自然、融入自然。（2）本工程抗震設(shè)防烈度：七度。（3）室內(nèi)給水和消防給水系統(tǒng)。排水采用清、污分流制，排水分別接入城市市政清、污排水管網(wǎng)。供電（1）供配電系統(tǒng)。（2）照明及電力設(shè)計。主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅預(yù)留燈位，由用戶裝修選定。煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標(biāo)準(zhǔn)估算（每戶每月4050立方米），從城市燃氣管道預(yù)留口接入。（2）園區(qū)內(nèi)設(shè)保安監(jiān)控、防盜報警系統(tǒng)。六、消防家具廣場的消防是非常重要的，由于家居廣場內(nèi)易燃的物質(zhì)比較多，因此消防方案必須精心設(shè)計并審查后才能組織施工。第七章 環(huán)境保護、綠化及節(jié)能一、環(huán)境保護環(huán)境保護是我國一項基本國策，該項目應(yīng)嚴格按照《中華人民共和國環(huán)境保護法》有關(guān)規(guī)定制訂具體的環(huán)保方案，并報環(huán)保管理部門審定。同時，應(yīng)做好以下幾個方面的環(huán)保措施：A、嚴格控制商業(yè)污染源的產(chǎn)生。小區(qū)內(nèi)的垃圾采用定點堆放，專人及時清理，保證整個小區(qū)環(huán)境清潔衛(wèi)生。三、節(jié)能充分提高能源利用率是每個工程項目都應(yīng)積極遵循的準(zhǔn)則，在設(shè)計和施工中應(yīng)予以高度重視，并積極采取措施提高能源利用率。電表、變壓器、水泵以及用電設(shè)備盡可能選用節(jié)能型，節(jié)約電能。二、物業(yè)管理物業(yè)管理是家具產(chǎn)業(yè)園經(jīng)營中極其重要的服務(wù)性工作，它直接關(guān)系到整個項目的開發(fā)能否順利實施和房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽。三、建設(shè)進度為了加快工程建設(shè)步伐，在確保工程質(zhì)量的前提下，加強建設(shè)進程中的各項管理工作，編好施工組織設(shè)計，搞好安全施工，本工程工期為二年零五個月。2004年8月至2005年12月完成二期工程。項目總投資為6150萬元。 (3)土地取得費用包括征地、補償、出讓金及其它稅費。本項目的收益來源于住宅銷售收入、商業(yè)鋪面銷售收入和租金收入。本項目一層商鋪降價前的銷售均價為5200元/平方米，降價后的銷售均價為3952元/平方米。可見項目具有明顯的價格優(yōu)勢，因此銷售價格優(yōu)勢，因此銷售價格有其合理性。 ⑴住宅銷售收入：住宅銷售收入=16510/㎡900元/㎡=1486萬元 ⑵商業(yè)鋪門面銷售收入：10560萬元一層商鋪面銷售收入=12183㎡5200元/㎡=二層商鋪面銷售收入=13325㎡2738元/㎡=夾層商鋪面銷售收入=3847㎡1500元/㎡=577萬元 ⑶商業(yè)鋪門面實際銷售收入：8026萬元根據(jù)本項目的銷售策略，投資者購買商鋪，按24%一次性向投資者返還租金，即相當(dāng)于銷售均價降價24%，實際銷售收入：一層商鋪面銷售收入=12183㎡5200元/㎡=二層商鋪面銷售收入=13325㎡2738元/㎡=夾層商鋪面銷售收入=3847㎡1500元/㎡=⑷租金收入(見第四章第四節(jié)第三點項目營銷策略的可行性分析):根據(jù)“匯美家居廣場”租賃政策,租金收入:897萬元2006年租金收入=32萬元2007年租金收入=363萬元2008年租金收入=502萬元⑴+⑵⑴+⑶合計總銷售收入9512萬元⑴+⑶+⑷合計總收入10409萬元開發(fā)成本5835萬元項目計算期銷售費用約為180萬元項目計算期管理費用約為90萬元項目計算期銷售期間財務(wù)費用300萬元.經(jīng)營稅金及附加：%計算,約為572萬元。由于本項目是產(chǎn)權(quán)式商鋪，開發(fā)商采取了一次性返租24%的銷售策略，購買門面的投資者一次性按24%返還三年的租金（年回報率8%），即相當(dāng)于降價24%。①當(dāng)開發(fā)成本上升10%時，%,財務(wù)凈現(xiàn)值為121萬元,.②當(dāng)銷售收入上升10%時,%,財務(wù)凈現(xiàn)值為516萬元,。市場活躍、價格上揚隨著常德市經(jīng)濟的迅速發(fā)展、舊城改造的穩(wěn)步推進與金鉆廣場的通街開市，常德市商業(yè)用房、普通住房、別墅、高檔公寓價格依然呈上漲之勢，%，%%，商業(yè)用房價格在下半年漲勢較為明顯，%。與去年同期比，%。另外，居民的錢袋逐漸鼓起來，%。大片舊城區(qū)房屋改造，拆遷戶求購房屋增多。目前，常德市商品房的購買主體仍然是居民，個人購買理性消費程度更大，特別是中低收入居民對價格非常敏感。從常德市目前房地產(chǎn)市場來看，施工量年年攀升，%，%。%。雖然目前常德市房地產(chǎn)市場總的趨勢是供大于求，但價格平穩(wěn)，銷售也相對穩(wěn)定，隨著國家采取的宏觀調(diào)控政策的初見成效。項目市場定位是建立在小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃，配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。從財務(wù)評價分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低1%，將比基本方案增加利潤總額58萬元，%；反之，利潤減少，銷售收益率下降。但從自有資金使用成本和開發(fā)回收考慮，減少占用資金回收風(fēng)險，應(yīng)采用多種付款方式促銷，可選擇采用：一次性付款方式；分期付款方式；五成銀行按揭方式；建筑分期付款+銀行按揭；特惠免息分期付款；全部按揭限期分期付款等多種付款方式。62 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。二、經(jīng)營管理風(fēng)險分析本項目主要應(yīng)加強市場營銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項目市場銷售風(fēng)險。為保證項目成功，開發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過降低開發(fā)成本，減小市場風(fēng)險。而空置的商品房主要是往年開發(fā)的住宅，主要原因是設(shè)計不科學(xué)，小區(qū)環(huán)境差等因素。房地產(chǎn)開發(fā)的過熱行為，給本項目的開發(fā)帶來一定的風(fēng)險。因此，2004年商品房價格將繼續(xù)小幅上揚，土地交易價格則漲勢不衰，土地資源的有限性和不可再生性，其增值潛力是巨大的，盡管國家取消了相當(dāng)部分的收費項目，但土地價格仍將呈上升趨勢。隨著房地產(chǎn)市場交易環(huán)境的進一步改善，居民購房有了保障，百姓買房信心不斷增強。二是穿紫河綜合治理、城市管道的架設(shè)、公路不斷興建等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的提速，大片舊城區(qū)房屋改造和房屋拆遷，創(chuàng)造了大量性需求，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了不竭的內(nèi)動力。價格持續(xù)走高的深層原因一是國民經(jīng)濟快速發(fā)展提供的良好經(jīng)濟環(huán)境和市政府對房地產(chǎn)業(yè)的大力支持，以及廣大市民的日益增長的購買需求所致。目前，其價格區(qū)間在600800多元/平方米之間，%。第十一章 風(fēng)險分析及對策 一、市場風(fēng)險分析2003年，常德市房地產(chǎn)仍呈繁榮發(fā)展的良好格局，上年新開工商品房126萬平方米，竣工99萬平方米。在做敏感性分析時，如果繼續(xù)考慮下降10%的話，銷售均價為1983元/平方米，低于常德市家具產(chǎn)業(yè)園的最低銷售均價2000元/平方米，與常德市家具產(chǎn)業(yè)園的銷售事實不符。所得稅500萬元。家具產(chǎn)業(yè)園及周邊市場市場經(jīng)營租賃收入為20元/平方米~30元/平方米，“匯美家居廣場”的月租對比最低租金20元/平方米要低3元，租賃標(biāo)準(zhǔn)起步較低，然后隨著市場的逐步走旺，漸次走高，符合家具產(chǎn)業(yè)的宏、微觀發(fā)展趨勢。二層銷售均價為2378元/平方米，降價24%，銷售均價為1807元/平方米。根據(jù)本項目銷售策略，購買門面的投資者一次性按24%返還三年的租金（年回報率8%），即相當(dāng)于降價24%。其中由企業(yè)自籌3000萬元，房屋銷售和銀行按揭605萬元，向銀行或投資公司申請貸款2500萬元。編制依據(jù) (1)土建工程：參照目前常德市同類建筑單位工程造價。2005年12月竣工交付。現(xiàn)將實施進度大體安排如下：2003年9月2003年12月完成施工前期準(zhǔn)備工作，包括項目可研、勘探、設(shè)計、報建等。配備專業(yè)工作人員，保證管理及時，服務(wù)熱情周到；充分吸引國內(nèi)外各地的先進管理經(jīng)驗，制訂出詳細的物業(yè)管理條例，物業(yè)管理的收費標(biāo)準(zhǔn)，亦在充分征求各方面的意見的基礎(chǔ)上，報物價部門批準(zhǔn)。同時，開發(fā)單位將委派專業(yè)施工監(jiān)督人員配合施工單位進行質(zhì)量管理，堅決避免出現(xiàn)任何工程質(zhì)量事故。變配電加裝電容補償器，提高用電質(zhì)量，提高電力功率因素，減少因無功損失，節(jié)約電能。本項目堅持“以人為本”的基礎(chǔ)，在設(shè)計中處理好自然、建筑和人三者之間的和諧統(tǒng)一，充分利用自然條件和人工手段來創(chuàng)造一個有利于人們舒適、健康的生活環(huán)境。C、搞好園林綠化，保護自然環(huán)境。因此施工中對產(chǎn)生噪音較大的機械設(shè)備加裝隔音裝置，對粉塵擬采用噴水除塵。園區(qū)內(nèi)設(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補救提供有利的交通應(yīng)急條件。（3）園區(qū)內(nèi)電視系統(tǒng)由常德市光纖電視網(wǎng)引入，每用戶設(shè)23個電視用戶盒。在臨南坪路和皂果路設(shè)計時要注意室外機隱避性，主機外掛集中統(tǒng)一考慮，并做外遮欄裝飾設(shè)計，以免影響市容。燃氣采用城市管道煤氣供氣方式。2）照明設(shè)計：有正常照明、應(yīng)急照明和小區(qū)室外景觀照明。2）主要電力供應(yīng)指標(biāo)：計算負荷為1280KW（住宅按每戶6KW計，商業(yè)80W/m2計，），擬設(shè)置2臺600KVA箱式變壓器，%，管線埋地敷設(shè)。室內(nèi)排水需經(jīng)室外化糞池處理后，進入城市排水管網(wǎng)。2）普通消防供水系統(tǒng)：由上行、下行、水平供水干管和豎管級成水平和立環(huán)供水系統(tǒng)。五、公用設(shè)施方案供水排水水源為城市自來水管網(wǎng)，進水管由2根DN100給水管供水，分別由南坪路和皂果路市政給水管網(wǎng)接入，并按住宅建筑給排水工程設(shè)計規(guī)范要求設(shè)計如下：（1）用水標(biāo)準(zhǔn)和用水量住宅生活用水：300公斤/，K=；初步估算，生活用水及消防用水每天約360立方米。四、結(jié)構(gòu)設(shè)計根據(jù)鄰近工程地質(zhì)勘察報告和本項目工程初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計擬采用以下類型：基礎(chǔ)選型及處理采用樁基礎(chǔ)。人流主出入口設(shè)在小區(qū)西側(cè)臨規(guī)劃的巷道內(nèi)（與南坪路相通），停車位為室外設(shè)部分集中停車位，緊靠環(huán)形車道。根據(jù)使用功能，一、二層為商鋪，而三至六層住宅以三室二廳為基本戶型。表61 建筑技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表序號項目名稱指標(biāo)備注1總用地面積實際建設(shè)用地2總建筑面積45000m2商業(yè)用房29000m2，住宅16000m23建筑層數(shù)26層4建筑總高度5建筑層高35米6建筑密度%7建筑容積率8綠化率15%9居住戶數(shù)136戶建筑方案總體構(gòu)思建設(shè)地塊屬家居產(chǎn)業(yè)園片區(qū)，位于南坪路以南，皂果路以西地段，由于處于家居產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，其位置很特殊。機動車集中停放在停車場內(nèi)，這樣既滿足總平面布置規(guī)范要求，又滿足消防安全要求。一、二層均為商業(yè)用房，三至六層為住宅，其間距滿足規(guī)劃要求。片區(qū)規(guī)劃常德市規(guī)劃局已對該地塊用地性質(zhì)進行了規(guī)定，以商居樓為主。⑤地基土工程地質(zhì)評價：依據(jù)《巖土工程勘察規(guī)范》（GB5002194）、《建設(shè)地基基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)范》（GBJ789）、《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（GBJ1189）、《土的分類標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ14590）。②氣象資料： （1）歷年平均氣溫 ℃（2）歷年最高氣溫 ℃（3）歷年最低氣溫 ℃（4）歷年平均降雨量 1373mm（5）歷年最大降雨量