【正文】 、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、廣播及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)商鋪的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施以及消防、安全防護(hù)等基本要求符合國(guó)家的有關(guān)規(guī)范。并使商鋪的空間有可能再劃分，同時(shí)也必須達(dá)到國(guó)家規(guī)定的目標(biāo)。最近商居小區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)是空間功能要求更加明確，設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個(gè)性，其人性化，配套和環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)展的趨勢(shì)。家具經(jīng)營(yíng)商鋪為二層，一、二、三、四區(qū)為家具經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，五區(qū)臨皂果路，為市場(chǎng)主出入口和水、電、消防配套設(shè)施及商品集中展示區(qū)。二、功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)建筑使用功能 匯美家居廣場(chǎng)總建筑面積為45856㎡，其中家具經(jīng)營(yíng)商鋪29355㎡。第五章 建設(shè)規(guī)模、功能標(biāo)準(zhǔn)及建設(shè)進(jìn)度一、建筑面積和內(nèi)容，初步規(guī)劃總建筑面積45865m2，其中家具經(jīng)營(yíng)商鋪29355㎡，住宅16510㎡。通訊：直接由常德市電信局通信網(wǎng)接入。供電：項(xiàng)目區(qū)域緊鄰供電線路，電源直接從城市供電系統(tǒng)引入。建設(shè)場(chǎng)區(qū)“五通”條件具備小區(qū)周邊市政設(shè)施有：道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等，形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設(shè)施。交通方便本項(xiàng)目地段交通優(yōu)勢(shì)明顯，北面緊鄰南坪路，市內(nèi)有多條公交線路經(jīng)過(guò)此地，并通往市區(qū)各個(gè)方向。通過(guò)南坪路、皂果路可通往城區(qū)的各個(gè)方向，周邊商業(yè)銀行、學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)應(yīng)有盡有。該區(qū)域雖是常德市的新城區(qū)，但隨著城市建設(shè)步伐的加快，現(xiàn)在人氣很旺，購(gòu)物、就醫(yī)、上學(xué)、儲(chǔ)蓄投資都非常方便。 第四章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件一、項(xiàng)目選址項(xiàng)目選址于常德市江北城區(qū)南坪路以南，皂果路以西。（五）、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃銷(xiāo)售計(jì)劃共分五個(gè)階段：第一階段：2004年1 2月—2004年12月， 住宅預(yù)售率50％：第二階段：2005年1月—2005年1 2月， 住宅預(yù)售率100％ 鋪面預(yù)售率20％．鋪面預(yù)租率50％：第三階段：2006年1月一一2006年12月 ， 鋪面銷(xiāo)售率40％鋪面預(yù)租率100％第四階段：2007年1月——2007年12月， 鋪面銷(xiāo)售率70％第五階段：2008年1月——2008年12月， 鋪面銷(xiāo)售率100％（六）、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃的調(diào)查結(jié)論截止2005年7月31日，按住戶數(shù)統(tǒng)計(jì)，預(yù)售率為1 00％，鋪面認(rèn)購(gòu)率1 4％，預(yù)租率49．79％。2010年經(jīng)營(yíng)租金收入723萬(wàn)元，扣除營(yíng)業(yè)稅及附加40萬(wàn)元(723．335．5％=39．78萬(wàn)元)為683萬(wàn)元，與按年回報(bào)率8％計(jì)算給予投資者的總投資收益681萬(wàn)元相抵略有盈余。根據(jù)“匯美家居廣場(chǎng)”的租賃租金標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)惠措施測(cè)算，開(kāi)發(fā)商收益情況如下：2006年7月至2006年12月市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)租賃租金收入：(1218317+1332510+38474)615％=32(萬(wàn)元)2007年1月至2007年12月市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)租賃租金收入：(1218317+1332510+38474)1285％=362．87(萬(wàn)元)2008年1月至2008年12月市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)租賃租金收入：(1218317+1332510+38474)6+(1218322+1332514+38477)= 502．35(萬(wàn)元)2009年1月至2009年12月市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)租賃租金收入：(1218322+1332514+38477)6+(1218326+1332518+384712)= 650．57(萬(wàn)元)2010年1月至2010年12月市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)租賃租金收入：(1218326+1332518+384712)12=723．33萬(wàn)元從“匯美家居廣場(chǎng)”租賃政策來(lái)看：家具產(chǎn)業(yè)園及周邊市場(chǎng)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)租賃收入為20元／平方米～30元／平方米，“匯美家居廣場(chǎng)”的月租對(duì)比最低租金20元／平方米要低3元，租賃標(biāo)準(zhǔn)起步較低，然后隨著市場(chǎng)的逐步走旺，漸次走高，符合家具產(chǎn)業(yè)的宏、微觀發(fā)展趨勢(shì)?！皡R美家居廣場(chǎng)”2006年7月8日開(kāi)業(yè)，計(jì)劃培育期二年，鋪面投資者簽約租期12年，12年后可續(xù)租。對(duì)一個(gè)新興的市場(chǎng)而言，一般會(huì)經(jīng)歷一個(gè)市場(chǎng)培育期。 投資者的收益分析：隨機(jī)抽樣分析表單位：面積：平方米，單價(jià)：元/平方米，金額：元單元面積單價(jià)價(jià)值五成十年按揭貸款應(yīng)交首付月租金收入抵扣三年租金額實(shí)際首付B108217．2244187607838039380395071825819781B25288．5920001718085908590第一年按揭月供盈余第二年按揭月供盈余第三年按揭月供盈余十年按揭利息十年投資本益和十年凈收益復(fù)合年收益率540 －48 515 －23490 214440118396446005．39% 105 6 100 1195．46102280827177105125．58%注：本例中月供為五年十成按揭遞減法第一，二、三年中的最大月供數(shù)． 盈余為租金抵月供后的余額． 十年凈收益為總租金收入—投資額—總的按揭貸款利息．（四）、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略的可行性分析由于我國(guó)計(jì)劃國(guó)民收入2020年達(dá)到小康水平，CDP則將以年平均7％的速度增長(zhǎng)。一開(kāi)發(fā)商對(duì)投資者按8％I~I報(bào)率返還租金。因此不論是個(gè)人全額投資，還是按揭貸款投資，本項(xiàng)目均有實(shí)實(shí)在在的投資價(jià)值，適合全民投資。無(wú)論是定性還是定量分析，投資者即使是按揭投資本項(xiàng)目，也有投資價(jià)值。②投資者按揭貸款7000元購(gòu)買(mǎi)8．59平方米的商鋪，根據(jù)測(cè)算，投資者第一年，租金抵月供盈余為6元，第二年，租金抵月供盈余為11元，第三年，租金抵月供盈余為1 02元。隨機(jī)抽取兩個(gè)樣本進(jìn)行定量分析(具體見(jiàn)第2點(diǎn)投資者收益分析)：①投資者按揭貸款36000元購(gòu)買(mǎi)17．22平方米商鋪，根據(jù)測(cè)算，投資者第一年，月租金抵月供盈余為48元，第二年，月租金抵月供盈余為23元，第三年，月租金抵月供盈余為2元。投資者在購(gòu)買(mǎi)商鋪時(shí)，開(kāi)發(fā)商一次性返還銷(xiāo)售價(jià)款的24％(年回報(bào)率8％)。第10年投資者還可以選擇由開(kāi)發(fā)商原價(jià)回購(gòu)。所有商鋪帶12年租金發(fā)售，年回報(bào)率8％。從性別上劃分客戶群體：在把男性作為投資決策土體的基礎(chǔ)上，挖掘一些經(jīng)濟(jì)獨(dú)立、有投資意識(shí)的女性投資者。從年齡上劃分客戶群體：在考慮鞏固中年人目標(biāo)消費(fèi)主體的同時(shí)，可考慮向兩端拓展，挖掘年輕人和老年人等被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手遺忘的客戶。雖然數(shù)量不多，但是是“匯美家居廣場(chǎng)“的強(qiáng)化拓展的客戶群體。從職業(yè)劃分客戶群體：(1)經(jīng)營(yíng)群體：經(jīng)營(yíng)群體鎖定在中小經(jīng)營(yíng)戶上，是項(xiàng)目的主要投資者。80％—17．22平方米，對(duì)應(yīng)的鋪面單價(jià)為2378元／平方米—5200元／平方米，以銀行五成按揭計(jì)算，扣除三年一次性返租，首付在5800元—12000元之間，資金壓力小，投資獲利簡(jiǎn)單。一、二層銷(xiāo)售總均價(jià)為3969元／平方米，根據(jù)項(xiàng)目的銷(xiāo)售策略，投資者購(gòu)買(mǎi)商鋪可獲得一次性返還租金24％(年回報(bào)率8％)， 即折合銷(xiāo)售均價(jià)為3016元／平方米，就其價(jià)格方面在常德市具有明顯的吸引力。四、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案和銷(xiāo)售計(jì)劃分析 (一)、產(chǎn)品方案及價(jià)格設(shè)計(jì)“匯美家居廣場(chǎng)”項(xiàng)目分住宅部分和市場(chǎng)部分兩個(gè)部分，住宅部分10棟，每棟4層，共1 36套住宅，銷(xiāo)售均價(jià)889元／平方米； 市場(chǎng)部分二層，共分鋪面1 760個(gè)， 一層鋪面806個(gè)，二層鋪面954個(gè)。鋪面預(yù)租率達(dá)49．79％。應(yīng)由市直有關(guān)部門(mén)為產(chǎn)業(yè)園提供的配套與服務(wù)，有關(guān)部門(mén)要根據(jù)產(chǎn)業(yè)園的統(tǒng)一規(guī)劃與開(kāi)發(fā)建設(shè)要求，納入各自的工作計(jì)劃，與產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)發(fā)展同步。在管理辦公室未組建之前， 由市家具產(chǎn)業(yè)辦公室代行管理辦公室職能。指導(dǎo)協(xié)調(diào)小組下設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)指導(dǎo)協(xié)調(diào)小組日常工作。由市長(zhǎng)(副市長(zhǎng))任組長(zhǎng)，各職能部門(mén)負(fù)責(zé)人和副負(fù)責(zé)人為小組成員。㈣、政府服務(wù)和管理常德市政府2000年就把家具產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)發(fā)展，制訂一系列優(yōu)惠政策鼓勵(lì)家具市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)、家具產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目發(fā)達(dá)的交通系統(tǒng)設(shè)計(jì)有利于消費(fèi)者的流動(dòng)。項(xiàng)目鋪面實(shí)用率高達(dá)70％以上，為業(yè)主提供實(shí)惠。項(xiàng)目多入口的設(shè)計(jì)帶來(lái)多重的人流系統(tǒng)，整體四周均勻設(shè)置八個(gè)出入口，既利于分散消費(fèi)者人流，又避免了邊角位的出現(xiàn)。 ㈡、位置及交通 “匯美家居廣場(chǎng)”坐落于常德市家具產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，北臨207國(guó)道，南臨三星路，東臨皂果路，西臨市場(chǎng)路，與天下糧倉(cāng)，水果市場(chǎng)、鋼材及建材市市場(chǎng)、服裝市場(chǎng)、糖酒副食品市場(chǎng)、火車(chē)站、汽車(chē)總站、短途汽車(chē)站毗鄰、通過(guò)207國(guó)道、皂果路、三星路城區(qū)主干道，可通往全市的各個(gè)方向。三至六層為住宅部分，分10棟，每層四層， 一至四區(qū)上各有5棟住宅，共有136套住宅。其中一、二層為市場(chǎng)部分，整體框架結(jié)構(gòu)，未分棟，一至四區(qū)為家具經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，五區(qū)為市場(chǎng)主入口、水電及消防配套設(shè)施和商品集中展示場(chǎng)所。只要“匯美家居廣場(chǎng)”市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，受家具生產(chǎn)和消費(fèi)的強(qiáng)力帶動(dòng)，具有大的升值空間。從嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕嵌瘸霭l(fā)，考慮到高檔家具的價(jià)格因素，則至少需要2個(gè)“匯美家居廣場(chǎng)”才能消化家具新增流通量。由于現(xiàn)有兩個(gè)最大的家具流通市場(chǎng)幾乎飽和，增量部分必須通過(guò)增加新的流通市場(chǎng)來(lái)消化。 消費(fèi)群體構(gòu)成和消費(fèi)品味變化，縮短了消費(fèi)周期，增加消費(fèi)頻率，增加購(gòu)買(mǎi)次數(shù)，家具產(chǎn)品的更新?lián)Q代步伐加快，同樣會(huì)吸引更多企業(yè)參與到常德市家具流通市場(chǎng)來(lái)，也會(huì)加大家具流通市場(chǎng)的流通量?？梢灶A(yù)見(jiàn)，2010年，家具流通市場(chǎng)實(shí)際流通量要大于4．6億元，增加量大于2．6億元。以常德市家具流通市場(chǎng)2004年銷(xiāo)售額2億元為基數(shù)，取中國(guó)家具行業(yè)協(xié)會(huì)的預(yù)測(cè)家具產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率保守?cái)?shù)字15％，產(chǎn)銷(xiāo)率98％計(jì)算，2010年，通過(guò)家具流通市場(chǎng)的流通量達(dá)到4．6億元。常德市人均居住面積按家庭住宅面積120平方米小康標(biāo)準(zhǔn)相差近100平方米，預(yù)示著房屋更新量大。從1998年末至2002年末，常德市凈增城市人口8．75萬(wàn)人(含自然增長(zhǎng)和機(jī)械增長(zhǎng))，每年平均增長(zhǎng)1．75萬(wàn)人，而2002年常德市凈增城市人口1．94萬(wàn)人，超過(guò)平均增長(zhǎng)數(shù)，從一個(gè)側(cè)面充分佐證了城市人口凈增長(zhǎng)已成不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，帶動(dòng)常德市房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勁發(fā)展，相應(yīng)地拉動(dòng)了家具產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。 根據(jù)常德市政府的《常德市1999年2020年城市總體規(guī)劃方案》的遠(yuǎn)景規(guī)劃，到2020年常德市中心城區(qū)人口發(fā)展到近100萬(wàn)。常德至張家界高速公路即將于2005年12月26日通車(chē)。其中有常德至長(zhǎng)沙、常德至張家界、常德至荊沙、常德至吉首、常德至岳陽(yáng)、常德至邵陽(yáng)高等級(jí)公路共6條線路經(jīng)過(guò)常德市區(qū)，與城區(qū)內(nèi)的主干道及市區(qū)外的干支公路相連通，從而構(gòu)成了常德市區(qū)與周邊地區(qū)的四通八達(dá)的公路交通網(wǎng)。 (3)從常德市的地理位置和交通狀況分析常德市位于焦柳鐵路、石長(zhǎng)鐵路、20319國(guó)道、湘北干線以及常長(zhǎng)高速公路交匯處。住宅和商鋪的增長(zhǎng)有力地拉動(dòng)了住家家具和辦公家具的需求，帶動(dòng)了家具市場(chǎng)的發(fā)展。(2)從房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r分析：①1986年至2004年房地產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)速度為35．9％。這個(gè)群體約為7億人以下，從市場(chǎng)角度看，對(duì)于家具市場(chǎng)而言是潛在的消費(fèi)群體，數(shù)量龐大。這個(gè)群體約為4．5億人，從市場(chǎng)角度看，對(duì)于家具市場(chǎng)而言是現(xiàn)在的目標(biāo)消費(fèi)群體，數(shù)量可觀。幾年來(lái)股市跌跌不休，至今風(fēng)險(xiǎn)仍然沒(méi)有釋放殆盡，債市收益太低，由于對(duì)中國(guó)的發(fā)展保有信心，這部分人群往往會(huì)把金融資產(chǎn)適時(shí)地、有選擇地投資到風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低、升值潛力大的住宅和鋪面上去。 2000年至2005年，我國(guó)GDP每年平均按8％的速度增長(zhǎng)，居民的收入以兩位數(shù)增長(zhǎng)，扣除物價(jià)增長(zhǎng)因素，收入增長(zhǎng)率仍然接近10％。他們的人均可支配收入或純收入低于2000元，這個(gè)階層的邊際消費(fèi)傾向最高但收入增長(zhǎng)緩慢，恩格爾系數(shù)在50％左右，其消費(fèi)尚處于溫飽有余的階段。其人均可支配收入或人均純收入在6000至7000元之間，這個(gè)階層的邊際消費(fèi)傾向居中，恩格爾系數(shù)在35％左右，其消費(fèi)正在從小康型向富裕型、從數(shù)量追求型向質(zhì)量追求型轉(zhuǎn)變。 (1)從消費(fèi)者收入和恩格爾系數(shù)分析： 根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查總隊(duì)2000年調(diào)查文獻(xiàn)資料《我國(guó)居民收入群體與消費(fèi)結(jié)構(gòu)研究》結(jié)論： ①處于金字塔頂端的高收入階層，人口接近4500萬(wàn)，占城市人口的10％左右，占全體人口的3．5％左右．他們的人均可支配收入接近20000元，這個(gè)階層的消費(fèi)傾向最低，恩格爾系數(shù)已降至15％以下，達(dá)到了發(fā)達(dá)國(guó)家的平均水平，其所進(jìn)行的消費(fèi)是一種富裕型消費(fèi)。2020年可達(dá)15億元，家具市場(chǎng)前景十分可觀。 2004年（兩個(gè)市場(chǎng)）家具銷(xiāo)售額達(dá)到2億元，比2000年的銷(xiāo)售額1億元翻了一番，復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)20％。(3)根據(jù)常德市竹木資源豐富的特點(diǎn)，引進(jìn)品牌家具企業(yè)，帶動(dòng)整個(gè)家具產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 (1)緊跟國(guó)家家具市場(chǎng)發(fā)展大趨勢(shì)，抓住機(jī)遇，大力發(fā)展常德市的特色、環(huán)保家具產(chǎn)業(yè)。為進(jìn)入園區(qū)的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)者提供場(chǎng)地和配套服務(wù)，專(zhuān)門(mén)成立了由市長(zhǎng)(副市長(zhǎng))為組長(zhǎng)的發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)協(xié)調(diào)小組。 從九個(gè)方面充分表明，家具行業(yè)的發(fā)展空間大。目前上海、廣東幾大家具展展位供不應(yīng)求，國(guó)外采購(gòu)商持續(xù)增長(zhǎng)。目前我國(guó)出口國(guó)家增加到100多個(gè)，但近期仍以美國(guó)為主，歐洲和其他地區(qū)會(huì)增長(zhǎng)很快。 (7)出口國(guó)家和地區(qū)多元化