【正文】 6 綠地率 24． 5% 建筑結(jié)構(gòu) 所有建筑物除綜合樓和冷庫為 4 層，其余均為 12 層建筑。 豎向布置 根據(jù)地形條件，興建 萬噸恒溫保鮮貯存庫 ，采用平坡 式布置，并充分考慮場地地形在滿足排水的情況 ，利用道路坡度排入就近設(shè)置的排水管，保證排水暢通。為滿足配電和消防要求，將市場的配電間和消防水池及泵房設(shè)置在綜合服務(wù)樓的地下室。整個場區(qū)布置分區(qū)明確，功 能合理，整體空間環(huán)境良好，形成強烈的現(xiàn)代化物流企業(yè)形象。 湖南常德水產(chǎn)品綜合批發(fā)大市場可行性研究報告 21 批發(fā)交易區(qū)根據(jù)其 主要 劃分為 淡水 批發(fā)交易區(qū)、 海水 批發(fā)交易區(qū)、干貨批發(fā)交易區(qū)， 以區(qū)內(nèi)干道分隔，各小區(qū)內(nèi)的建筑成組團布置，既滿足功能要求，又便于管理。 項目設(shè)置綜合服 務(wù)區(qū)，批發(fā)交易區(qū)，加工儲藏 區(qū)等功能分區(qū)。石長鐵路、長常高速、常張高速貫穿境內(nèi) ， 離 常德 機場僅 12 公里，車站碼頭一應(yīng)俱全，交通十分便利，符合物流運輸規(guī)劃要求。 根 據(jù)《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》，查得項目區(qū)地震地峰值加速度小于 ，地震動反應(yīng)譜特征周期為 ，對照地震基本烈度為 VI度。 工程地質(zhì) 條件 市場 選址位于 常德市鼎城區(qū) 319 國道與桃 花 源機場路交匯處福廣村 。 建設(shè)內(nèi)容 與 建設(shè) 規(guī)模 項目總規(guī)劃 占地面積 200 畝，總規(guī)劃建筑面積 98000 ㎡ ，主要包括 水產(chǎn)品綜合交易區(qū) 68300 平方米 ，冷凍儲藏庫 12800 平方米，水產(chǎn)品加工區(qū) 5200 平方米，水產(chǎn)品檢驗檢測中心 500 平方米，水產(chǎn)品展銷中心 4400 平方米，信息及管理綜合樓 3000 平方米，地下停車場3000 平方米，污水處理站 600 平方米，物業(yè)管理用房 200 平方米。湖南常德水產(chǎn)品綜合批發(fā)大市場可行性研究報告 18 另外，市場管委會同有關(guān)部門協(xié)調(diào)，在市場內(nèi)設(shè)有工商、稅務(wù)、銀行、保險、中介等機構(gòu)，對買賣雙方進行一條龍服務(wù)。 g)管理服務(wù)功能： 市場采用先進的信息自動化系統(tǒng)，對辦公、商務(wù)管理（交易、倉儲等）、物業(yè)管理、會展等提供管理與服務(wù)。 埸內(nèi)配置電子地磅，方便車裝稱重。設(shè)有專門質(zhì)檢人員；不準銷售假冒偽劣和有害物質(zhì)超標的 水產(chǎn)品 。 b)批發(fā)交易功能：按設(shè)計規(guī)模設(shè)置 海產(chǎn)品 、 淡水魚類 、 貝 類及 干貨等分類存放批發(fā)場所。 同時，全市發(fā)展網(wǎng)箱 1602 畝，約 萬口，為 項目的 漁業(yè) 資源供應(yīng) 奠定了 良好的 基礎(chǔ)。 近幾年來， 常德市 新增養(yǎng)殖水面 萬畝，其中四大湖區(qū)如 安鄉(xiāng) 新增 6 萬畝，鼎城新增 6 萬畝 ， 漢壽新增 4 萬畝， 澧縣新增 萬畝。 政府湖南常德水產(chǎn)品綜合批發(fā)大市場可行性研究報告 16 可 根據(jù)項目施工進度計劃，在一次 性 規(guī)劃的前提下，土地征用可分年度有計劃、分步驟實施。為解決部分拆遷戶人員的工 作安置問題，對批發(fā)市場內(nèi)門面，優(yōu)先出租、出售給拆遷戶經(jīng)營。項目 總用地面積 133200 ㎡（ 200 畝），用地范圍內(nèi)現(xiàn) 為 農(nóng)民 菜地和閑置用 地 ，屬 農(nóng)村 集體土地 ，由鼎城區(qū)統(tǒng)一征收后使用 。 d)航空方面：緊鄰項目區(qū)的常德機場 可起降波音 73 757 大型客機，并已開通至北京、上海、廣州、深圳、海口等航線。 沿江有 36 座 碼頭 ，其中常德港有 2 座 500 噸級碼頭， 1 座 千噸級集裝箱碼頭 。國道 319 和 國道 207 橫穿其中 。 b)公路 方面 ： 區(qū)域內(nèi) 有 6 條高速公路 和 2 條國道 通過 。 湖南常德水產(chǎn)品綜合批發(fā)大市場可行性研究報告 15 交通條件 常德市是中國 60 個高速公路樞紐城市之一， 是湖南省除省會長涉外同時擁有鐵路、高速公路、機場、水運的內(nèi)陸城市。 常德市屬于 小平原地區(qū)，該地區(qū)地質(zhì)穩(wěn)定， 110米以下為石灰?guī)r層，無自然地震，土色為深咖啡色， 地下不在地表5 米以下。 年均氣溫： ℃ ， 年最高溫度： 39℃ ， 年最低氣溫： 8℃ ； 年平均相對濕度 81％ ； 年均降雨量 1310 毫米，日最大降雨量 195． 5 毫米； 年日照時數(shù) 1530— 1870 小時； 年無霜期 265— 285 天 ； 夏季主導(dǎo)風向東南風 、 北風 ， 全年主導(dǎo)風向 為 北 風。 建設(shè)條件 自然條件 a)氣候條件 。 項目 初步選址方案由 常德 市 鼎城區(qū)委、區(qū)政府組織 規(guī)劃、國土等職能部門聯(lián)合研究確定。 總規(guī)劃 占地面積 200 畝，總規(guī)劃建筑面積 98000 ㎡ 。 湖南常德水產(chǎn)品綜合批發(fā)大市場擬建于常 德市鼎城區(qū)福廣村。 區(qū)內(nèi)養(yǎng)殖水面近 20 萬畝，周邊地區(qū) 水產(chǎn)養(yǎng)殖水面近 60 萬畝，加上洞庭湖地區(qū)的水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)，該地區(qū)己形 成了我國淡水資源魚類的重要原產(chǎn)品供應(yīng)基地，水產(chǎn)品總量逐年增加， 20xx 年產(chǎn)量 35 萬噸，比上年增長 12％ ，四大家魚等常規(guī)水產(chǎn)發(fā)展穩(wěn)定，珍珠、龜鱉等特種養(yǎng)殖發(fā)展加快，名優(yōu)特養(yǎng)殖面積繼續(xù)擴大，漁業(yè)養(yǎng)殖結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，精養(yǎng)、套養(yǎng)、網(wǎng)養(yǎng)等規(guī)模加大。 鼎城區(qū) 位于常德市區(qū)外圍， 陸路、水路、空中交通優(yōu)勢明顯 ，緊臨 319 國道和 207 國道，六條高速公路均在該地交匯，區(qū)域內(nèi) 有兩個三千噸級的碼頭，水路可經(jīng)洞庭湖入長江，直達省內(nèi)外主要港口。因產(chǎn)物豐腴，交通便捷，兵家必爭之史實而留下“天下糧倉、云貴門戶”之美稱。 c)項目將做好 市場 統(tǒng)一 規(guī)劃 ，加強科學管理， 建設(shè)一流的電子商湖南常德水產(chǎn)品綜合批發(fā)大市場可行性研究報告 12 務(wù)信 息系統(tǒng)和商品質(zhì)量檢驗檢測系統(tǒng)，樹立良好的品牌形象， 提高運營效率 ，并利用 原 橋南 水產(chǎn)品綜合批發(fā)大市場 多年 運營形成的固定 供銷渠道， 為增強市場競爭力提供了堅實的基礎(chǔ) 。 市場競爭力分析 a)本 項目的建設(shè)將是常德市唯一的水 產(chǎn)品 綜合 批發(fā) 大 市場， 利用常德市優(yōu)厚的水產(chǎn)養(yǎng)殖優(yōu)勢，將水品 銷售擴展到省內(nèi)其它地區(qū)，外省及國 外，具有明顯的市場競爭優(yōu)勢 。安鄉(xiāng)網(wǎng)箱養(yǎng)鱔，每平方米產(chǎn)鱔 千克，產(chǎn)值 210 元，純利 元。澧縣網(wǎng)箱養(yǎng)鱖每平方米產(chǎn)魚 44． 25 千克，產(chǎn)值 2274． 4 元，純利潤 元。烏鱧養(yǎng)殖面積 萬畝，產(chǎn)量 2969 噸。 20xx 年全市名貴魚養(yǎng)殖面積 萬畝，比20xx 年增加 萬畝，占全市養(yǎng)魚總面積的 ％，養(yǎng)殖品種主要有鱖魚、烏鱧、大口鯰、 加 州鱸、斑點叉尾回、黃顙魚、鱔魚湖南常德水產(chǎn)品綜合批發(fā)大市場可行性研究報告 11 等，名貴魚產(chǎn)量 噸，比 20xx 年增 加 噸，增幅達 倍，名貴魚占全市水產(chǎn)品總產(chǎn)品總量的比重由 ％上升到％。隨著區(qū)域特色漁業(yè)的規(guī)模發(fā)展，培育出了一批漁業(yè)精品名牌，如漢壽太白青蝦、鼎城鱖魚、洞庭珍珠、漢壽甲魚、澧州北王魚、 洞庭大閘蟹等。 珍珠養(yǎng)殖是常德獨具特色的強勢產(chǎn)業(yè)， 20xx 年養(yǎng)殖面積達 萬畝，年末吊珠蚌 13579 萬個，年產(chǎn)珍珠 噸 ,占全國珍珠產(chǎn)量的 10％左右； 20xx 年發(fā)展到 萬畝 ,吊養(yǎng)蚌 15500 萬個，其中安鄉(xiāng) 7萬畝，吊蚌 8000 萬個，鼎城 萬畝，吊蚌 4500 萬個，漢壽 3 萬畝，吊蚌 3000 萬個。漢壽縣的甲魚養(yǎng)殖面積達 萬畝，商品甲魚產(chǎn)量 1000 噸以上。 市場供求分析 20xx 年常德 市發(fā)展特種水產(chǎn)養(yǎng)殖面積 29． 63 萬畝，占全市總水面的 25． 05％，商品產(chǎn)量達 5991 噸， 占全市水產(chǎn)品總產(chǎn)量的2． 47％， 產(chǎn)值達 6 億元，占漁業(yè)總產(chǎn)值的 34． 58％ 。同時， 常德市 也是 我國重要的水產(chǎn)品生產(chǎn)和流通基湖南常德水產(chǎn)品綜合批發(fā)大市場可行性研究報告 10 地。 常德市水產(chǎn)品 已 銷往北京、上海、廣東等全國 20 多個 省 市 和 50 多個 地 市 。 目前，洞庭湖區(qū) 常規(guī)水產(chǎn)品價格基本穩(wěn) 定， 部分品種價每年略有上漲。 四大家魚外養(yǎng)殖品種主要有鱖魚、烏鱧、大口鯰 、加州鱸、斑點叉尾回、黃顙魚、鱔魚等，有一批漁業(yè)精品名牌，如 漢壽太白青蝦、鼎城鱖魚、洞庭珍珠、漢壽甲魚、澧州北王魚、洞庭大閘蟹等。常德市 漁業(yè)發(fā)展 穩(wěn)步上升 ， 優(yōu)質(zhì)魚多、名貴魚多 ，名優(yōu)特養(yǎng)殖面積繼續(xù)擴大，漁業(yè)養(yǎng)殖結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，精養(yǎng)、套養(yǎng)、網(wǎng)養(yǎng)等規(guī)模加大。 湖南常德水產(chǎn)品綜合批發(fā)大市場可行性研究報告 9 3 市場 分析及預(yù)測 市場 供求 現(xiàn)狀 湖南是一個農(nóng)業(yè)大省，農(nóng)產(chǎn)品種類豐富，農(nóng)、牧、漁業(yè)比較發(fā)達， 全省 “十一 五 ” 規(guī)劃水 產(chǎn)品年產(chǎn)量 220 萬噸。加之市埸管理粗獷，市埸信息滯后，環(huán)境衛(wèi)生差等問題，嚴 重制約當?shù)厮a(chǎn)品的經(jīng)營銷 售，影響了該行業(yè)快速發(fā)展，因而急需改造。水產(chǎn)市埸目前 已經(jīng)形成了龐大的銷售網(wǎng)絡(luò)，其產(chǎn)品 已 銷往全國 20 余省， 50多外地市及湖南的 絕大部分地市，并形成了有地方特色的專營銷售渠道，多年積累的較豐富的信息資源這是該項目又一基礎(chǔ)。經(jīng)過十三年的努力，已經(jīng)形成為一個國內(nèi)影響力非常大的水產(chǎn)專業(yè)市埸和一個初具規(guī)模的綜合農(nóng)貿(mào)市埸。項目所在地鼎城區(qū)養(yǎng)殖水面近 20 萬畝，其湖南常德水產(chǎn)品綜合批發(fā)大市場可行性研究報告 8 周邊地區(qū)的水產(chǎn)養(yǎng)殖水面近 60 萬畝，加上洞庭湖地區(qū) 的水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)，該地區(qū)己形成全國淡水資源魚類的重要原產(chǎn)品供應(yīng)基地，據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計與測算，該項目潛在的產(chǎn)品資源產(chǎn)量達百萬噸左右。因此， 擴大市埸規(guī)模，強化信息流通，完善農(nóng)產(chǎn)品市場體系日顯其緊迫性。 項目 建設(shè) 有利于 加快 常德市水產(chǎn)品市場體系建設(shè) 我國 水 產(chǎn)品市場體系建設(shè)雖然取得了長足的進步，但與發(fā)達國家比較成熟和完 善的 水 產(chǎn)品 批發(fā) 市場體系相比較，還存在著明顯的差距和不足。長期以來，由于 市場 流通 不暢， 農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)效益低下， 嚴重制約了農(nóng)民收入的增加和 農(nóng)村經(jīng)濟 的 發(fā)展。因此， 常德市 利用當?shù)刎S富 的水產(chǎn) 資源， 抓住農(nóng)業(yè) 產(chǎn)業(yè) 結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略 性調(diào)整契機， 調(diào)增漁業(yè) 養(yǎng)殖水面，提高漁業(yè)比重， 完善水 產(chǎn)品市場體系 建設(shè) ， 通過招商引資， 搬遷現(xiàn)有 橋南水產(chǎn) 市 場 ， 擇址新建 常德 水湖南常德水產(chǎn)品綜合批發(fā)大市場可行性研究報告 7 產(chǎn)品 綜合 批發(fā) 大 市 場， 提升水產(chǎn) 市 場品位， 逐 步形成區(qū)域化布局，專業(yè)化生產(chǎn)，規(guī)?；?jīng) 營。按湖南省 漁業(yè)發(fā)展 規(guī)劃，常德市 “ 十一五 “期間漁業(yè)總產(chǎn)量 將發(fā)展到 100 萬噸， 市埸需求旺盛 。 湖南 省農(nóng)牧漁業(yè)總產(chǎn)值 將達到 2200 億元 ， 農(nóng)牧漁業(yè)增加值 1520 億元，年均遞增 4％以上。由于世界范圍內(nèi)海洋漁業(yè)資源呈衰退趨勢，未來國際水產(chǎn)品消費市場的缺口將主 要依賴養(yǎng)殖產(chǎn)品補充。鮑魚、海膽、蝦、蟹等特色水產(chǎn)，因味道鮮美、營養(yǎng)豐富而備受稱譽，在國內(nèi)外市場上十分暢銷。 湖南常德水產(chǎn)品綜合批發(fā)大市場可行性研究報告 6 2 建設(shè) 背景及 其 必要性 建設(shè)背景 農(nóng)業(yè)部在 《全國漁業(yè)發(fā)展第十一個五年規(guī)劃》 中提出，至“十一五”期末，我國 水產(chǎn)品總產(chǎn)量 將 達 到 6000 萬噸 ， 年均增長 ％，人均水產(chǎn)品占有量 44 公斤， 人均水產(chǎn)品消費量 12 公斤。同時，該項目能為常德 市提供較穩(wěn)定的稅收和財源，并能安排近 2800 人就業(yè)，有較好的社會效益。資金來源為建設(shè)單位自籌 4237湖南常德水產(chǎn)品綜合批發(fā)大市場可行性研究報告 5 萬元，銀行貸款 5000 萬元。市場 擬建地 交通、土地、水電等內(nèi)外部 基礎(chǔ)條件良好 。 東臨桃花源路和 319 國道，南鄰規(guī)劃建設(shè)中的農(nóng)產(chǎn)品物流中心，西臨沅江和規(guī)劃建設(shè)中的濱江路，北靠規(guī)劃建設(shè)中的物流中心倉儲區(qū)。為了改變現(xiàn)有水產(chǎn)品交易市場狀況， 大力推進水產(chǎn)品市場流通，常德市鼎城區(qū)委、區(qū)政府決定將原有的 橋南水產(chǎn)品市場搬遷，并通過招商 引進湖南中澳農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司 異地 擇址 建設(shè) 湖南常德水產(chǎn)品綜合批發(fā)市場 。 b)常德市地處洞庭湖區(qū)西部，是湖南省水產(chǎn)品資源十分豐富的魚米之鄉(xiāng)， 同時也是全國水產(chǎn)品重要集散地。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表 序號 指標名稱 單位 數(shù)據(jù) 備注 1 總占地面積 ㎡ 133200 合 200 畝 2 總建筑面積 ㎡ 98000 3 建筑密度 % 52 4 容積率 5 綠地率 25% 6 總投資 萬元 9237 7 建設(shè)期 年 2 8 勞動定員 人 362 9 投資利潤率 % 10 投資利稅率 % 11 全部投資回收期 年 所得稅后 12 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 所得稅后 湖南常德水產(chǎn)品綜合批發(fā)大市場可行性研究報告 4 研究結(jié)論與建議 a)湖南 常德水產(chǎn)品綜合 批發(fā)市場的建設(shè)符合國家 產(chǎn)業(yè)政策 。 編制依據(jù)和研究范圍 編制單位 編制 單位：湖南省國際工程咨詢 中心 法人代表：匡竹述 資格等級：甲級 證書編號：工咨甲 1030123001 發(fā)證機關(guān)：國家發(fā)展和改革委員會 編制依據(jù) 1. 《中共中央國務(wù)院關(guān)于促進農(nóng)民增加收入若干政策的意見》 ； 2. 國家發(fā)改委《現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范項目建設(shè)規(guī)劃 (20xx20xx)》 ； 3. 商務(wù)部 《農(nóng)產(chǎn)品出口“十五”發(fā)展規(guī)劃》 ； 4. 農(nóng)業(yè)部《全國漁業(yè)發(fā)展第十一個五年規(guī)劃》 ； 5. 農(nóng)業(yè)部《“十一五”時期全國農(nóng)產(chǎn)品市場體系建設(shè) 規(guī) 劃》 ； 湖南常德水產(chǎn)品綜合批發(fā)大市場可行性研究報告 3 6. 《湖南省 國民經(jīng)濟和社會事業(yè) “十 一五” 發(fā)展規(guī)劃》 ； 7. 常德 市委