【正文】 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。三、金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目資金完全自籌，但可采取按揭的方式付款。在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本。做好方案規(guī)劃。但本項(xiàng)目設(shè)計(jì)合理、環(huán)境優(yōu)良、價(jià)格較低，應(yīng)該說銷售風(fēng)險(xiǎn)不是很大。，%。另外，房屋租賃價(jià)格將受政策性調(diào)節(jié)和需求等因素影響保持平衡發(fā)展趨勢(shì)。尤其是居民收入的不斷增長(zhǎng)，提高了住房消費(fèi)能力，這些因素都將有力地促進(jìn)本市房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展。去年， 常德市舊城區(qū)改造投資8億元，其中騰地200畝，拆遷房屋20萬平方米。今年，常德市政府對(duì)房屋土地交易及時(shí)出臺(tái)了優(yōu)惠政策，同時(shí)出臺(tái)了城市住宅區(qū)物業(yè)移交驗(yàn)收管理辦法、常德城市拆遷等管理辦法，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易環(huán)境逐步得到改善，居民購(gòu)房有了保障，樂意登記，積極進(jìn)行房屋變更交易。由于各項(xiàng)土地政策的逐步到位、土地級(jí)別的調(diào)整和積極招商引資戰(zhàn)略實(shí)施的影響，土地價(jià)格全面上升。據(jù)市城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查隊(duì)抽樣調(diào)查，與上年同期比，%外，%，%。根據(jù)本項(xiàng)目的銷售收入已經(jīng)下降10%以下的特點(diǎn)，我們選用銷售收入上升10%，開發(fā)成本上升10%、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析。凈利潤(rùn)測(cè)算為2932萬元項(xiàng)目現(xiàn)金流量和財(cái)務(wù)指標(biāo)分析（1） 投資凈利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)/投資總額100%=%（2） 投資利稅率=利稅總額/投資總額100%=%（3） 投資回收期:（4） 貸款償還期=貸款償還完后出現(xiàn)盈余的年份－貸款開始支付的年份+當(dāng)年還貸款數(shù)額/當(dāng)年可用于還款的資金=(二)、不確定性分析盈虧平衡分析 項(xiàng)目盈虧衡點(diǎn)BEP=固定成本/（實(shí)際總收入－可變成本－稅金及附加）100%=%%時(shí),本項(xiàng)目可保本,或者按成本價(jià)1285元/平方米實(shí)現(xiàn)全部銷售,項(xiàng)目可保本.敏感性分析 常德市2005年已進(jìn)入常德市房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)樓盤總覽表顯示，常德市家具產(chǎn)業(yè)家飾城門面價(jià)格4000元/平方米。因此租金標(biāo)準(zhǔn)有其合理性。夾層1500元/平方米，降價(jià)24%，銷售均價(jià)為1140元/平方米。降價(jià)前，商鋪銷售均價(jià)為3789元/平方米，降價(jià)后，銷售均價(jià)為2880元/平方米，降價(jià)后的銷售均價(jià)與常德市家具產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)園銷售均價(jià)處于下限。表91 開發(fā)建設(shè)總投資估算表 單位：萬元序號(hào)工程項(xiàng)目或費(fèi)用名稱建筑面積（m2）建筑工程設(shè)備費(fèi)安裝工程其他費(fèi)用合計(jì)一建筑安裝工程費(fèi)用1建筑工程45000 39092道路工程353室外供配電及照明 1204室外給排水及消防 3405通訊、有線電視等管線預(yù)埋 206通風(fēng)、廣播、監(jiān)控系統(tǒng)等807綠化費(fèi)130小 計(jì)4634二其他費(fèi)用1征地及拆遷費(fèi)8308302建設(shè)單位管理費(fèi)90903勘察設(shè)計(jì)費(fèi)32324城市配套費(fèi)及各種報(bào)建費(fèi)1611615工程監(jiān)理費(fèi)1818小 計(jì)1131三預(yù)備費(fèi)160160四銷售費(fèi)用180180合 計(jì)6105第十章 項(xiàng)目投資效益分析 項(xiàng)目銷售收入預(yù)測(cè)。 (2)安裝工程參照常德市目前類似工程概算指標(biāo)估算。第九章 投資估算與資金籌措一、投資估算投資概況本投資估算為匯美家居廣場(chǎng)項(xiàng)目的建設(shè)投資，估算內(nèi)容包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套建設(shè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用及預(yù)備費(fèi)等。2003年12月至2005年9月完成一期主體工程。搞好綠化，美化環(huán)境，同時(shí)，建設(shè)一些便民服務(wù)措施，以保證小區(qū)的安靜、安全、文明、合適和方便。有關(guān)管理機(jī)構(gòu)將根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際需要組成相關(guān)部門和配備相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員。敷設(shè)線路時(shí)，其導(dǎo)線截面積的設(shè)計(jì)選用，充分考慮其機(jī)械強(qiáng)度、電壓降、發(fā)熱等因素，防止超負(fù)荷運(yùn)行。在三層屋面設(shè)置大型人造景觀。D、實(shí)現(xiàn)小區(qū)垃圾袋裝化，防止二次污染。項(xiàng)目建成后的環(huán)境保護(hù)考慮到本項(xiàng)目是住宅樓小區(qū)，既要消防生活垃圾和生活污水對(duì)環(huán)境造成的影響，又要處理好與周邊環(huán)境的相互影響。園區(qū)室外按規(guī)范設(shè)消火栓。（4）園區(qū)內(nèi)設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)。弱電設(shè)計(jì)（1）園區(qū)通信線路由常德市電信局統(tǒng)籌安排，項(xiàng)目單位協(xié)助辦理。主要用氣量為住宅區(qū)。照度標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB13390的中值選取。3）計(jì)算方式：10KV系統(tǒng)進(jìn)線設(shè)專用計(jì)量柜，住宅每戶設(shè)專用磁卡式分戶電表。2）室外雨水由有組織排水排入城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按常德市城區(qū)暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算。（4）室內(nèi)外排水。（2）給水城市自來水進(jìn)水管規(guī)格為DN100，設(shè)2組水表裝置。上部結(jié)構(gòu)多層住宅建議采用框架結(jié)構(gòu)，設(shè)計(jì)要求：（1）建筑物及建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)均為一級(jí)。綠化方案要高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，以創(chuàng)造優(yōu)良的人居棲息環(huán)境為目標(biāo)，點(diǎn)、線、面相結(jié)合。住宅屋面為弧形坡屋面，構(gòu)成連續(xù)波浪，具有較強(qiáng)的識(shí)別性。基本要求是：建筑方案總體構(gòu)思緊緊定位在家具展銷和批發(fā)零售這一中心主題，創(chuàng)造符合時(shí)代精神面貌的現(xiàn)代化建筑，與周邊建筑環(huán)境要協(xié)調(diào)統(tǒng)一。而住宅的人行通道設(shè)在四周?？偲矫娌贾媒ㄗh定位為注重環(huán)境效益、戶型多樣、布局靈活、設(shè)計(jì)新穎、便于管理的較高標(biāo)準(zhǔn)的家具廣場(chǎng)。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施較齊全。根據(jù)鄰近地質(zhì)勘察報(bào)告，地基土主要有人工填土、耕填土和沖洪積、湖積（沼）相堆積層組成，地質(zhì)物理力學(xué)性質(zhì)較好，周圍場(chǎng)地內(nèi)無不良地質(zhì)現(xiàn)象。滯水賦存于雜填土中，以地表水入滲為主要補(bǔ)給源，潛水賦存于圓礫卵石層中，具有承壓性質(zhì)，水量大，為場(chǎng)地內(nèi)主要地下水類型。建設(shè)進(jìn)度該項(xiàng)目自2003年9月動(dòng)工建設(shè)以來，目前主體工程已基本完成，住宅部分已經(jīng)全部銷售完畢，商鋪部分正在熱銷之中，預(yù)計(jì)2005年12月28日可試營(yíng)業(yè)。根據(jù)這一趨勢(shì)，匯美家居廣場(chǎng)商鋪建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，特別要注重與家具市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格融為一體。三至六層為住宅區(qū)，共10棟，住宅部分的建筑面積為16510㎡，計(jì)136套。該家具廣場(chǎng)的建設(shè)規(guī)劃考慮到周邊的實(shí)際情況，建議以多層房屋為主，主出入口設(shè)在皂果路，以確保交通暢通。煤氣：可以直接從鄰近城市燃?xì)夤艿李A(yù)留口接入。其四通八達(dá)的交通優(yōu)勢(shì)，為本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)提供良好的交通環(huán)境。二、建設(shè)條件位置優(yōu)越本項(xiàng)目建設(shè)地段位于南坪路以南，地處家居產(chǎn)業(yè)園片區(qū)，該區(qū)域是城市發(fā)展經(jīng)濟(jì)重心。結(jié)合宏觀政策、開發(fā)商具體營(yíng)銷策略和經(jīng)營(yíng)思路，通過調(diào)查和分析：預(yù)計(jì)該項(xiàng)目銷售計(jì)劃和租賃計(jì)劃可以實(shí)現(xiàn)。從定量分析表明：對(duì)開發(fā)商而言，雖然在銷售時(shí)一次性返還租金24％(年回報(bào)率8％)，但是2006年7月至2008年獲得租金收入897萬元。在培育期間，政府和開發(fā)商會(huì)以各種優(yōu)惠手段搞活市場(chǎng)，一但成功后，則或取消優(yōu)惠或按市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r適當(dāng)減少優(yōu)惠政策程度。二隨著家具產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)與消費(fèi)的強(qiáng)力帶動(dòng)，對(duì)“匯美家居廣場(chǎng)”的市場(chǎng)定價(jià)而言，具有高的升值潛力。而且選擇合適的按揭成數(shù)，從按揭的第一年開始，月租金抵月供后盈余大于零。十年本益和為118396元(扣除按揭貸款利息后余額)，十年凈收益為44600元(扣除按揭貸款利息后余額)，年復(fù)合收益率為5．39％。②投資低門檻。（三）、項(xiàng)目銷售策略與收益分析 銷售策略與投資者收益分析：、(1)、銷售策略：①投資低風(fēng)險(xiǎn)。(2)、其他職業(yè)：鎖定在中高級(jí)管理人員、公務(wù)員、政府官員的基礎(chǔ)上，向老師、企業(yè)員工、其他行業(yè)的中小個(gè)體戶等方面擴(kuò)散。因此目標(biāo)客戶群體可以覆蓋常德市絕大部分市民。市場(chǎng)部分一層建筑面積121 83平方米，銷售均價(jià)5200元／平方米，夾層建筑面積3847平方米，銷售均價(jià)1500元／平方米，二層建筑面積1332 5平方米，銷售均價(jià)2738元／平方米。 ㈤、預(yù)售情況 截止2005年7月31日，住宅預(yù)售率達(dá)100％，鋪面認(rèn)購(gòu)率達(dá)6．97％。產(chǎn)業(yè)園形成一定的規(guī)模后，成立常德市家具產(chǎn)業(yè)園管理辦公室，管理園區(qū)的行政社會(huì)事務(wù)、實(shí)行“多家事一家管，多家費(fèi)一家收”。專門成立常德市發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)協(xié)調(diào)小組。 項(xiàng)目商鋪的分割最小只有6平方米，可以任意組合，有利于經(jīng)有利于投資，降低風(fēng)險(xiǎn)。 ㈢、項(xiàng)目的設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目四面臨街，其中207國(guó)道網(wǎng)聚周邊各市縣人流、皂果路接納常德市區(qū)人流，三星路接納項(xiàng)目附近人流。市場(chǎng)部分總建筑面積29355平方米。由于家具銷售系展示性銷售，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地要求較大，受土地調(diào)控的限制，在“匯美家居廣場(chǎng)”未形成氣候前，不可能產(chǎn)生新的家具流通市場(chǎng)，因此昭示著“匯美家居廣場(chǎng)”具有明確的市場(chǎng)前景。 通過四個(gè)方面分析，常德市家具流通市場(chǎng)蘊(yùn)涵較大的發(fā)展空間和升值潛力。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入的不斷提高而變化，中、小城市消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)升級(jí)步伐加快，外地家具產(chǎn)業(yè)不會(huì)輕易放棄常德市家具流通市場(chǎng)，本地家具產(chǎn)業(yè)也會(huì)加大占領(lǐng)常德市家具流通市場(chǎng)的份額，通過常德市流通市場(chǎng)擴(kuò)大產(chǎn)值，增加銷售量。 根據(jù)常德市房地產(chǎn)管理局發(fā)布的《常德市房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)2004年度市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告》資料顯示，實(shí)有房屋建筑面積2837．2萬平方米，15．85萬棟，其中住宅建筑面積l 51 9．8萬平方米，人均住宅建筑面積28．27平方米。隨著6個(gè)高速公路的逐步貫通，常德市家具市場(chǎng)輻射力可達(dá)周邊200—300公里，輻射范圍比2000年100公里擴(kuò)展了2—3倍，為常德市家具市場(chǎng)帶來了更多的潛在的消費(fèi)群體。根據(jù)《國(guó)家重點(diǎn)干線公路網(wǎng)常德過境方案規(guī)劃報(bào)告》和《常德市公路規(guī)劃網(wǎng)》(19912020年)戰(zhàn)略目標(biāo)，在三十年規(guī)劃期要建成由國(guó)道、省道組成的“四縱四橫四聯(lián)線”高等級(jí)公路主骨架，形成干支相聯(lián)的現(xiàn)代公路網(wǎng)絡(luò)。銷售量2004年達(dá)到32231．64萬子方米，比2003年增加4514萬平方米，比1997年至2003年年平均銷售量4118萬平方米多396萬平方米，其中住宅部分占比達(dá)90％，商鋪占比達(dá)10％。恩格爾系數(shù)在50％左右的消費(fèi)人群從溫飽型步入小康型，生活品質(zhì)發(fā)生變化，開始關(guān)注用、住的品味。通過幾年的積累，思格爾系數(shù)在15％左右的消費(fèi)人群，積累了龐大的金融資產(chǎn)，為了資產(chǎn)保值、增值的需要，這部分人群會(huì)加大投資力度。 ③處于收入”金字塔”底部的低收入階層，總?cè)丝谠?億上下。 ㈢、常德市家具流通市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì) 除家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)影響常德市家具流通市場(chǎng)外，還從消費(fèi)者，房地產(chǎn)、區(qū)域和交通影響常德市家具流通市場(chǎng)四個(gè)主要因素著手，全面分析常德市家具流通市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。 (4)根據(jù)本地家具產(chǎn)品多而雜的特點(diǎn)，提高設(shè)計(jì)水平，加大市場(chǎng)宣傳，樹立品牌，以品牌創(chuàng)效益，擴(kuò)大常德市家具產(chǎn)業(yè)的知名度，帶動(dòng)整個(gè)家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展。常德市家具市場(chǎng)占據(jù)了天時(shí)、地利、人和的優(yōu)勢(shì)，常德市的家具市場(chǎng)以創(chuàng)立常德市的特色家具產(chǎn)業(yè)為契機(jī)將會(huì)得到更大的發(fā)展。幾大展會(huì)將成為世界級(jí)的展會(huì)，與很多專業(yè)展會(huì)相結(jié)合，中國(guó)將成為世界家具的采購(gòu)中心． (9)全國(guó)家具行業(yè)協(xié)會(huì)結(jié)合“十五”期間家具行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)，結(jié)合2020年國(guó)家發(fā)展規(guī)劃，認(rèn)為“十一五”期間，按GDP增幅7％左右，家具行業(yè)增長(zhǎng)15％， 出口增長(zhǎng)20％為宜。美國(guó)對(duì)中國(guó)木制臥房家具反傾銷使中國(guó)全行業(yè)受到了教育，同時(shí)也促進(jìn)了我國(guó)家具出口國(guó)家和地區(qū)多元化及產(chǎn)品多元化趨勢(shì)的形成。國(guó)際上大的經(jīng)銷商也看中中國(guó)巨大的潛在的發(fā)展中的市場(chǎng)。歐元升值，美元貶值，使歐洲家具企業(yè)原輔材料漲價(jià)，出口受阻，將加速向中國(guó)轉(zhuǎn)移。 (2)家具企業(yè)向集群化、特色產(chǎn)業(yè)區(qū)域不斷形成的趨勢(shì)發(fā)展。未來五到十年，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、人民生活水平穩(wěn)步提高和國(guó)際市場(chǎng)需求旺盛、國(guó)際家具產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的大背景下，中國(guó)家具行業(yè)迎來第二個(gè)高速發(fā)展期。真優(yōu)美家居廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積約1萬平方米，經(jīng)營(yíng)戶約30戶，經(jīng)營(yíng)形式為租賃經(jīng)營(yíng)，因場(chǎng)地局限，經(jīng)營(yíng)戶達(dá)到飽和。火車站家具城經(jīng)營(yíng)場(chǎng)址是以21層高樓批地，將來是常德市國(guó)道口的標(biāo)志性建筑。(3)外地產(chǎn)品市場(chǎng)占有率高。(5)外銷產(chǎn)品占比上升。(2)生產(chǎn)成本低，銷售價(jià)格低。2004年，經(jīng)過五年的時(shí)間，培育了火車站家居城、真優(yōu)美家居廣場(chǎng)兩個(gè)大型家居市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)戶由50余戶發(fā)展到330余戶，2004年（僅指兩個(gè)市場(chǎng)）銷售額達(dá)2億元，本地產(chǎn)品市場(chǎng)占有率升至30％。2000年，常德市委、市政府為了培育常德市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展家居產(chǎn)業(yè)、出臺(tái)了一系列的優(yōu)惠政策，把家具產(chǎn)業(yè)確定為常德市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)總量的重要工程項(xiàng)目和支柱產(chǎn)業(yè)?？傮w上說美國(guó)終裁修改后的平均6．65％的稅率對(duì)多數(shù)對(duì)美出口企業(yè)有利。 五是家具出口增勢(shì)強(qiáng)勁。三是產(chǎn)業(yè)集群和特色區(qū)域逐步形成。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì)，全年出口總額突破100億美元大關(guān)，達(dá)到103．53億美元，同比增長(zhǎng)39．3％；全年進(jìn)口7．26億美元，增長(zhǎng)26．28％。由于常德市流通市場(chǎng)構(gòu)成特點(diǎn)，因此常德市家具流通市場(chǎng)潛力和發(fā)展前