【正文】 — 2020年 12月 ， 住宅預(yù)售率 50％： 第二階段： 2020年 1 月 — 2020年 1 2 月， 住宅預(yù)售率 100％ 鋪面預(yù)售率 20％． 鋪面預(yù)租率 50％： 第三階段： 2020年 1 月一一 2020年 12 月 ， 鋪面銷售率 40％ 鋪面預(yù)租率 100％ 第四階段： 2020年 1 月 —— 2020年 12月， 鋪面銷售率 70％ 第五階段： 2020年 1 月 —— 2020年 12月， 鋪面銷售率 100％ （六）、 項目銷售計劃的調(diào)查結(jié)論 截止 2020 年 7 月 31日，按住戶數(shù)統(tǒng)計，預(yù)售率為 1 00％， 鋪面認(rèn)購率 1 4％，預(yù)租率 49． 79％。 2020 年經(jīng)營 租金收入 723 萬元，扣除營業(yè)稅及附加40萬元 (723． 335 ． 5％ =39． 78 萬元 )為 683 萬元，與按年回報率8％計算給予投資者的總投資收益 681 萬元相抵略有盈余。 根據(jù)“匯美家居廣場”的租賃租金標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)惠措施測算，開發(fā)商收益情況如下： 2020年 7 月至 2020年 12 月市場經(jīng)營租賃租金收入： (12183 17+1332510+38474)615 ％ =32(萬元 ) 2020年 1 月至 2020年 12 月市場經(jīng)營租賃租金收入： (1218317+1332510+38474)1285 ％ =362． 87(萬元 ) 2020年 1 月至 2020年 12 月市場經(jīng)營租賃租金收入： (1218317+1332510+38474)6+(1218322+1332514+38477) = 502． 35(萬元 ) 2020年 1 月至 2020年 12 月市場 經(jīng)營租賃租金收入： (1218322+1332514+38477)6+(1218326+1332518+384712) = 650． 57(萬元 ) 2020年 1 月至 2020年 12 月市場經(jīng)營租賃租金收入： (1218326+1332518+384712)12=723 ． 33 萬元 從“匯美家居廣場”租賃政策來看：家具產(chǎn)業(yè)園及周邊市場市場經(jīng)營租賃收入為 20元／平方米～ 30元／平方米， “ 匯美家居廣場 ”的月租對 比最低租金 20元／平方米要低 3 元，租賃標(biāo)準(zhǔn)起步較低，然后隨著市場 的逐步走旺，漸次走高，符合家 具產(chǎn)業(yè)的宏、微觀發(fā)展趨勢?！皡R美家居廣場” 2020 年 7 月 8 日開業(yè)，計劃培育期二年， 鋪面投資者簽約租期 12 年， 12 年后可續(xù)租。對一個新興的市場而言，一般會經(jīng)歷一個市場培育期。 投資者的收益 分析： 隨機抽樣分析表 單位：面積：平方米，單價：元 /平方米，金額：元 單元 面積 單價 價值 五成十年按揭貸款 應(yīng)交首付 月租金 收入 抵扣三年租金額 實際首付 B1082 17． 22 4418 76078 38039 38039 507 18258 19781 B2528 8． 59 2020 17180 8590 8590 第一年按揭月供 盈余 第二年按揭月供 盈余 第三年按揭月供 盈余 十年按揭利息 十年投資本益和 十年凈收益 復(fù)合年收益率 540 － 48 515 － 23 490 2 14440 118396 44600 5． 39% 105 6 100 11 95． 46 102 2808 27177 10512 5． 58% 注： 本例中月供為五年十成按揭遞減法第一，二、三年中的最大月供數(shù)． 盈余為租金抵月供后的余額． 十年凈收益為總租金收入 — 投資額 — 總的按揭貸款利息． （ 四 ） 、 項目營銷策略的可行性分析 由于我國計劃國民收入 2020 年達到小康水平， CDP 則將以年平均 7％ 的速度增長。一開發(fā)商對投資者按 8％ I~I 報率返還租 金。因此不論是個人全額投資，還是按揭貸款投資，本項目均有實實在在的投資價值，適合全民投資。無論是定性還是定量 分析，投資者即使是按揭投資本項目，也有投資價值。 ② 投資者按揭貸款 7000 元購買 8． 59平方米的 商鋪，根據(jù)測算，投資者第一年，租金抵月供盈余為 6 元，第二年，租 金抵月供盈余為 11元，第三年，租金抵月供盈余為 1 02 元。隨機抽取 兩個樣本進行定量分析 (具體見第 2 點投資者收益分析 )： ① 投資者按 揭貸款 36000 元購買 17． 22 平方米商鋪，根據(jù)測算，投資者第一年，月 租金抵月供盈余為 48元，第二年，月租金抵月供盈余為 23元，第三 年，月租金抵月供盈余為 2 元。投資者在購買商鋪時，開發(fā)商一次性返還銷售價款 的 24％ (年回報率 8％ )。第 10年投資者還可以選擇由開發(fā) 商原價回購。所有商鋪帶 12 年租金發(fā)售，年回報 率 8％。 從性別上劃分客戶群體： 在把男性作為投資決策土體的基礎(chǔ)上， 挖掘一些經(jīng)濟獨立、有投資意識的女性投資者。 從年齡上劃分客戶群體：在考慮鞏固中年人目標(biāo)消費主體的同時， 可考慮向兩端拓展，挖掘年輕人和老年人等被競 爭對手遺忘的客戶。雖然數(shù)量不多，但是是“匯美家居廣場“的強化拓展的客戶群體。 從職業(yè)劃分客戶群體： (1)經(jīng)營群體：經(jīng)營群體鎖定在中小經(jīng)營戶上，是項目的主要投資者。 80％的鋪面面積為 米 — 17． 22 平方米，對應(yīng)的鋪面單價為 2378 元／平方米 — 5200 元／平方米， 以銀行五成按揭計算，扣除三年一次性返租，首付在 5800元 — 12020 元之間，資金壓力小，投資獲利簡單。一、二層銷售總均價為 3969 元／平方米， 根據(jù)項目的銷售策略，投資者購買商鋪可獲得一次性返還租金 24％ (年 回報率 8％ )， 即折合銷售均價為 3016 元／平方米，就其價格方面在常德 市具有明顯的吸引力。 四、 項目營銷方案和銷售計劃分析 (一 )、產(chǎn)品方案及價格設(shè)計 “匯美家居廣場”項目分住宅部分和市場部分兩個部分，住宅部分 10棟，每棟 4 層，共 1 36套住宅，銷售均價 889元／平方米； 市場部分二層，共分鋪面 1 760 個， 一層鋪面 806 個，二層鋪面 954個。 鋪面預(yù)租率達 49． 79％。應(yīng)由市直有關(guān)部門為產(chǎn)業(yè)園提供的配套與服務(wù)，有關(guān)部門要根據(jù)產(chǎn)業(yè)園的統(tǒng)一規(guī)劃與開發(fā)建設(shè)要求，納入各自的工作計劃，與產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)發(fā)展同步。在管理辦公室未組建之前， 由市家具產(chǎn)業(yè)辦公 室代行管理辦公室職能。指導(dǎo)協(xié)調(diào)小組下設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)指導(dǎo)協(xié)調(diào)小組日常工作。由市長 (副市長 )任組長，各職能部 門負(fù)責(zé)人和 副負(fù)責(zé)人為小組成員。 ㈣ 、 政府服務(wù)和管理 常德市政府 2020 年就把家具產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，制訂一系列優(yōu)惠政策鼓勵家具市場的開發(fā)、家具產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營。 項目發(fā)達的交通系統(tǒng)設(shè)計有利于消費者的流動。 項目鋪面實用率高達 70％ 以上 ，為業(yè)主提供實惠。 項目多入口的設(shè)計帶來多重的人流系統(tǒng)，整體四周均勻設(shè)置八 個出入口，既利于分散消費者人流，又避免了邊角位的出現(xiàn)。 ㈡ 、 位置及交通 “匯美家居廣場”坐落于常德市家具產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，北臨 207 國道，南 臨三星路，東臨皂果路，西臨市場路，與天下糧 倉，水果市場、鋼材及建材市市場、服裝市場、糖酒副食品市場、火車站、汽車總站、短途汽車站毗鄰、通過 207國道、皂果路、三星路城區(qū)主干道，可通往全市的 各個方向。三至六層為住 宅部分，分 10棟，每層四層， 一至四區(qū)上各有 5 棟住宅，共有 136套 住宅。其中一、二層為市場部分，整體框架結(jié)構(gòu)，未 分棟，一至四區(qū)為家具經(jīng)營場所，五區(qū)為市場主入口、水電及消防配套設(shè)施和商品集中展示場所。只要“匯美家居廣場”市場定位準(zhǔn)確，受家具生產(chǎn)和消費的強力帶動，具有大的升值空間。從嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕嵌瘸霭l(fā)，考慮到高檔家具的價格因素，則至少需 要 2 個 “ 匯美家居廣場 ” 才能消化家具新增流通量。 由于現(xiàn)有兩個最大的家具流通市場幾乎飽和，增量部分必須通過增加新的流通市場來消化。 消費群體構(gòu)成和消費品味變化，縮短了消費周期，增加消費頻率，增加購買次數(shù)，家具產(chǎn)品的更新?lián)Q代步伐加快，同樣會吸引更 多企業(yè)參與到常德市家具流通市場來，也會加大家具流通市場的流通量?？梢灶A(yù)見， 2020 年，家具流通市場實際流通量要大于 4． 6 億元，增加量 大于 2． 6 億元。以常德市家具流通市場 2020 年銷售額 2 億 元為基數(shù)，取中國家具行業(yè)協(xié)會的預(yù)測家具產(chǎn)業(yè)增長率保守數(shù) 字 15％， 產(chǎn)銷率 98％計算， 2020 年，通過家具流通市場的流通量達到 4． 6 億元，比 2020 年增加流通量 億元。常德市人均居住面積按家庭住宅面積 120平方米 小康標(biāo)準(zhǔn)相差近 100 平方米，預(yù)示著房屋更新量大。從 1998年末至 2020 年末， 常德市凈增城市人口 8． 75 萬人 (含自然增長和機械增長 )，每年平均增 長 1． 75 萬人，而 2020 年常德市凈增城市人口 1． 94 萬人，超過平均增 長數(shù)，從一個側(cè)面充分佐證了城市人口凈增長已成不可逆轉(zhuǎn)的趨勢，帶動常德市房地產(chǎn)業(yè)的強勁發(fā)展， 相應(yīng)地拉動了家具產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。 根據(jù)常德市政府的《常德市 1999年 2020 年城市總體規(guī)劃方案》 的遠景規(guī)劃，到 2020 年常德市中心城區(qū)人口發(fā)展到近 100 萬。常德至張家界 高速公路即將于 2020 年 12 月 26日通車。其中有常德至長沙、常德至張家界、常德至荊沙、常德至吉首、常德至岳陽、常德至邵陽高等級公路共 6 條線 路經(jīng)過常德市區(qū)，與城區(qū)內(nèi)的主干道及市區(qū)外的干支公路相連通，從而構(gòu)成了常德市區(qū)與周邊地區(qū)的四通八達的公路 交通網(wǎng)。 (3)從常德 市的地理位置和交通狀況分析 常德市位于焦柳鐵路、石長鐵路、 20 319 國道、湘北干線以及 常長高速公路交匯處。住宅和商鋪的增長有力地拉動了住家 家具和辦公家具的需求，帶動了家具市場的發(fā)展。 (2)從房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r分析 ： ① 1986 年至 2020 年房地產(chǎn)投資年均增長速度為 35． 9％。這個群體約為 7 億人以下，從市場角度看，對于家具市場而言是潛在的消費群 體，數(shù)量龐大。這個群體約為 4． 5 億人，從市場角度看，對于家具市場而言是現(xiàn) 在的目標(biāo)消費群體，數(shù)量可觀。幾年來股市跌跌不休，至今風(fēng)險仍然沒有釋放殆盡， 債市收益太低，由于對中國的發(fā)展保有信心，這部分 人群往往會把金融資產(chǎn)適時地、有選擇地投資到風(fēng)險相對較低、升值潛力大的住宅和鋪面上去。 2020 年至 2020 年，我國 GDP 每年平均按 8％的速度增長，居民的 收入以兩位數(shù)增長，扣除物價增長因素，收入增長率仍然接近10％。他們 的人均可支配收入或純收入低于 2020 元，這個階層的邊際消費傾向最高 但 收入增長緩慢，恩格爾系數(shù)在 50％左右，其消費尚處于溫飽有余的階 段。其人均 可支配收入或人均純收入在 6000 至 7000 元之間，這個階層的邊際消費傾向居中，恩格爾系數(shù)在 35％左右，其消費正在從小康型向富裕型、從數(shù) 量追求型向質(zhì)量追求型轉(zhuǎn)變。 (1)從消費者收入和恩格爾系數(shù)分析： 根據(jù)國家統(tǒng)計局的城市社會經(jīng)濟調(diào)查總隊 2020 年調(diào)查文獻資料《我國居民收入群體與消費結(jié)構(gòu)研究》結(jié)論： ①處于金字塔頂端的高收入階層，人口接近 4500 萬，占城市人口的 10％左右，占全體人口的 3． 5％左右．他們 的人均可支配收入接近 20200 元，這個階層的消費傾向最低，恩格爾系數(shù)已降至 15％以下，達到了發(fā)達 國家的平均水平，其所進行的消費是一種富裕型消費。 2020 年可達 15億元， 家具市 場前景十分可觀。 2020 年（ 兩個市場 ）家具銷售額達到 2 億元，比 2020 年的銷售額 1 億元翻了一 番，復(fù)合增長率達 20％。 (3)根據(jù)常德市竹木資源豐富的特點 ，引進品牌家具企業(yè)，帶動整個家具產(chǎn) 業(yè)的發(fā)展。 (1)緊跟國家家具市場發(fā)展大趨勢，抓住機遇，大力發(fā)展常德市的 特色、環(huán)保家具產(chǎn)業(yè)。為進入園 區(qū)的生產(chǎn)、經(jīng)營者提供場地和配套服務(wù)，專門成立了由市長 (副市長 )為組長的發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)協(xié)調(diào)小組。 從九個方面充分表明，家具行業(yè)的發(fā)展空間大。目前上海、廣東幾大家 具展展位供不應(yīng)求，國外采購商持續(xù)增長。 目前我國出口國家增加到 100 多個，但近期仍以美國為主，歐洲和其他地區(qū)會增長很快。 (7)出口國家和地區(qū)多元化，出口產(chǎn)品多樣化的趨勢。 (6)家具流通向?qū)I(yè)化、梯度化的趨勢發(fā)展。世界家具商把目光集聚中國，今 年家具零關(guān)稅，進口家具將進一步擴大。美國、 日本、韓國亦是如此。我國良好的投 資環(huán)境和產(chǎn)業(yè)配套水平以及低廉的勞動力將繼續(xù)吸引大量外資注入。 (3)家具產(chǎn)品向功能化、多元化、時尚化趨勢發(fā)展。 (1)家具企業(yè)向規(guī)?；?、專業(yè)化、品牌化的趨勢發(fā)展。這個時期主要不是在量的擴張，而是質(zhì)的提高。近十年來中國家具行業(yè)經(jīng)