【正文】 加快城南地區(qū)的發(fā)展步伐和提升區(qū)域環(huán)境質(zhì)量。（二）良好的交通配套設(shè)施和居住環(huán)境為項目提供了有利的競爭條件推動目前房地產(chǎn)行業(yè)興起的主要因素是中國的住房體制改革，從廣義上講，住房體制改革也歸結(jié)于廣泛意義上的消費升級，也就是大量的居民從沒有住房升級到有住房，從小住房升級到大住房，隨后的城鎮(zhèn)化進程的加快和中國經(jīng)濟多年積累的成果帶來的住房升級換代大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項目申請報告中招國發(fā)工程項目管理有限公司 9需求將各大中心城市的房地產(chǎn)市場推向縱深發(fā)展。本項目所在地西距地鐵馬家堡西路站 500 米，北依地鐵十一號線的馬家堡東路站，上接三環(huán)，下通四環(huán)，位居涼水河西，其優(yōu)越的地理位置和周邊便利的交通環(huán)境，必將成為吸引消費者的有利條件。本項目周邊 1 公里范圍內(nèi)，各類教育與醫(yī)療機構(gòu)較為齊全，購物與餐飲氛圍已逐漸形成，人口和住宅供應(yīng)量持續(xù)增長的同時必將帶來更大的商業(yè)市場潛力，這也成為吸引消費者的有利條件之一。一季度，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 3544 億元，同比增長 %。一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 7125 億元，同比增長 %。大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項目申請報告中招國發(fā)工程項目管理有限公司 11房屋施工面積分類指數(shù)為 ，比 2 月份上升 點，同比下降 點。截止到 3 月底，全國商品房空置面積為 12617 萬平方米，同比增長%?；A(chǔ)設(shè)施用地，除了確保奧運、鐵路、公路等重大建設(shè)項目外，還將優(yōu)先支持望京、天通苑、回龍觀等城市交通“疏堵工程” 、新城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等項目。商服用地方面，將優(yōu)先支持發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)用地，支持社區(qū)便民市場等建設(shè)，禁止供應(yīng)高爾夫及練習場、滑雪場用地。全市商品房銷售面積（含現(xiàn)房和期房） 萬平方米，其中商品住宅 2205 萬平方米；商品房銷售額（含現(xiàn)房和期房）2159 億元，其中商品住宅 億元。北京市房地產(chǎn)業(yè)是隨著經(jīng)濟體制改革和國民經(jīng)濟的發(fā)展而逐步建立起來的，經(jīng)歷了一個從小到大、從慢到快的發(fā)展過程。2022 年一季度，空置商品房景氣指數(shù)比 2022 年第四季度提升 點。大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項目申請報告中招國發(fā)工程項目管理有限公司 15（四）北京市房地產(chǎn)需求預(yù)測過去的 2022 年，北京市商品房銷售價格持續(xù)上漲，與 2022 年相比房地產(chǎn)價格指數(shù)如表 31 所示。據(jù)麥肯錫 2022 年一項社會調(diào)查結(jié)果看，超過一半以上的受訪者都認為擁有房地產(chǎn)是最明智的投資方式之一。第一，北京擁有全國最大的以公務(wù)員為主體的官員階層。幾乎每個省、市級地方政府都在北京設(shè)了辦事處，有的縣、鄉(xiāng)也有辦事處，購置房產(chǎn)設(shè)置辦事處很普遍。各個國家的大使館都設(shè)在北京，許多國際機構(gòu)，如亞洲開發(fā)銀行、福利基金會等都在北京設(shè)立了辦事處，一些跨國公司將自己在亞太地區(qū)或中國的總部設(shè)在了北京。從 IT 精英到金融高管；這些人教育背景好、學歷層次高、收入高，預(yù)期好，住房消費力是極強的。不僅如此，許多外地文化界、演藝界人士也常年滯留北京，購房購車。以上都對北京的房地產(chǎn)需求產(chǎn)生巨大影響，這也是北京作為首都與全國各地房地產(chǎn)需求市場的顯著區(qū)別。本項目區(qū)位的軌道交通優(yōu)勢主要體現(xiàn)在：地鐵四號線、十一號線與本區(qū)域及本地塊的關(guān)系如下圖所示：大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項目申請報告中招國發(fā)工程項目管理有限公司 19建設(shè)中的地鐵四號線，有效的聯(lián)系了北京南城與北城，規(guī)劃中的地鐵十一號線，東西橫貫?zāi)铣?。本地塊西距地鐵四號線馬家堡西路站 500 米，北依地鐵十一號線的馬家堡東路站，上接三環(huán)，下通四環(huán)，位居涼水河西，地理位置優(yōu)越，交通便利，軌道交通與房地產(chǎn)開發(fā)在此形成了完美的結(jié)合。項目用地內(nèi)規(guī)劃城市綠地與北側(cè)綠地相呼應(yīng),形成完整景觀體系。近年隨著整體區(qū)域價值的提升，銷售價格不斷攀升，該區(qū)域也出現(xiàn)了較多中高檔產(chǎn)品并獲得廣泛市場認可度。目前，本區(qū)域已售和在售項目約 30 個，圍繞在本項目周圍已形成 800 萬平米住宅總量。本項目通過招投標中標已取得土地使用權(quán)，項目用地現(xiàn)狀為拆遷后的平整土地，為本項目的開工建設(shè)奠定了基礎(chǔ)。具體情況如下：2022 年以前，本區(qū)域開盤項目有怡然家園、城南嘉園（一期） 、晨新園、康緣居等 10 多個樓盤，主要價位集中在 4500 元以下。2022 年年初開盤的遠洋自然 2 期、瑞麗江畔尾盤、星河城 3 期、楓南世嘉在經(jīng)過半年的漲幅后，達到了 8000 元/平米的左右。本區(qū)域及從其他區(qū)域外來的購房者會對本區(qū)域樓市形成強大的支持，使本區(qū)域房價的上升形成較大空間。 仲量聯(lián)行北京研究部主管凱安娜表示：“由于許多企業(yè)擴張意愿強烈，我們本應(yīng)看到更多的吸納量，但同時一些原本 2022 年 10 月份完工的項目將會延遲到次年 3月。而一些頂級寫字樓由于沒有剩余可租賃面積，因此其租金水平繼續(xù)穩(wěn)定在高位。大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項目申請報告中招國發(fā)工程項目管理有限公司 23（六）風險分析成本風險：由于土地成本已超過項目綜合成本的 40%以上，所以本項目必須嚴格控制建設(shè)成本、管理成本及銷售費用，但建設(shè)成本與產(chǎn)品品質(zhì)和售價相關(guān)聯(lián)、銷售費用又與市場實現(xiàn)和回款直接相關(guān)，因此成本是項目成敗的重要因素。大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項目申請報告中招國發(fā)工程項目管理有限公司 24第四章 場址的建設(shè)條件一、地理位置與用地范圍本項目位于北京市豐臺區(qū)大紅門西路 26 號。地勢略低于市中心區(qū)，區(qū)域內(nèi)地形平坦，由北向南傾斜，地面標高 29～33m，地形坡降小于 1/1000，屬沖積平原的地貌類型。北京地區(qū)為季風區(qū)，冬季以北和西北風為主，春、夏季主導(dǎo)風向為南風。雨季施工時，對建設(shè)項目的基坑開挖、支護和施工降水等產(chǎn)生不利影響。（四）交通條件本項目所在地東側(cè)緊鄰馬家堡東路；南側(cè)距四環(huán)約 1 公里；西靠馬家堡西路，距在建的地鐵四號線馬家堡西路站 500 米；北側(cè)距南三環(huán)約 公里，緊臨規(guī)劃中的地鐵十一號線馬家堡東路站，而地鐵十一號線規(guī)劃沿石榴莊路與地鐵十號線構(gòu)成繞北京城的地鐵閉環(huán)；732 路、54 路、646 路、813 路、百利寶專線等多趟公交線路經(jīng)過項目所在地周邊，交通便利。3．污水項目所在地北側(cè)的石榴莊路鋪設(shè)有 DN800 的污水管線，可將本項目產(chǎn)生的生活污水沿該市政管網(wǎng)排入小紅門污水處理廠。中壓管線為采暖氣源線，低壓管線可作為生活用氣的氣源。２．符合項目定位。2．國家標準《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》GB 5018093。6．國家標準《建筑照明設(shè)計標準》GB 500342022。10．國家標準《建筑中水設(shè)計規(guī)范》GB 503362022。14．北京市地方標準《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》DBJ 016212022。大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項目申請報告中招國發(fā)工程項目管理有限公司 28三、規(guī)劃設(shè)計指導(dǎo)思想1．體現(xiàn)以人為本的理念，滿足現(xiàn)代都市生活需要，營造一個與周邊環(huán)境相融合的綜合功能區(qū)，創(chuàng)造方便、舒適、安全、優(yōu)美的居住小區(qū)。 5．充分考慮小區(qū)的定位、客戶群的居住及生活習慣，強調(diào)戶型的通好性，戶型設(shè)計的緊湊、實用，提高戶型的實用率及靈活性，以適應(yīng)市場的要求；同時將小區(qū)定位在有品味的、精致的、中檔生活型的住宅區(qū)。在區(qū)域布置時因地制宜利用地形特點、充分考慮建筑群的使用特性，組織好內(nèi)部不同性質(zhì)建筑的環(huán)境空間，以分別適應(yīng)商業(yè)經(jīng)營、生活居住、商務(wù)辦公、人員集散等行為要求。詳見總平面布置圖。北側(cè)住宅沿街設(shè)兩層底商，出入口均設(shè)于北側(cè)，住宅人流由南側(cè)進入，可保證居住人流與商業(yè)人流分開。地上均設(shè)置環(huán)形消防車道，滿足消防要求。每個地塊中都形成自己的環(huán)境景觀核心，但又通過帶狀的景觀步行道與環(huán)境綠化的設(shè)計將它們統(tǒng)一，并在最大的地塊城市綠地上形成高潮點，向西綿延到住宅狹長的花園中，向東南則迭落至商業(yè)的大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項目申請報告中招國發(fā)工程項目管理有限公司 31后庭院內(nèi)的下沉廣場中，向南則與幼兒園相連接，形成景觀上的統(tǒng)一。（三）建筑技術(shù)經(jīng)濟指標根據(jù)規(guī)劃要求，本項目初步建設(shè)方案技術(shù)經(jīng)濟指標詳見下表。南側(cè)住宅樓結(jié)構(gòu)形式采用剪力墻結(jié)構(gòu)，層數(shù)為 13～18 層，共有 7 棟，每個單元 4 至 6 戶，設(shè)一部消防樓梯及兩部電梯。商業(yè)樓通過層層退臺的方式營造出多處商業(yè)室外空間。五層裙房以流線形的體量、轉(zhuǎn)折、彎曲，營造舒緩、柔和的沿街景觀。（五）結(jié)構(gòu)設(shè)計1．自然條件風雪荷載參數(shù)基本風壓 地面粗糙度 基本雪壓w0=2．基礎(chǔ)形式本工程基礎(chǔ)形式采用板式筏基，按變形控制的原則進行本工程的地基基礎(chǔ)設(shè)計，特別應(yīng)注意的是本項目住宅部分地下室是一個大底盤。⑵幼兒園采用框架結(jié)構(gòu)，外填充墻采用陶?；炷疗鰤K。大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項目申請報告中招國發(fā)工程項目管理有限公司 34（七）裝飾裝修住宅樓內(nèi)部均采用涂料墻面，門廳采用大理石地面，走廊、樓梯等采用磨石地面，大門采用感應(yīng)卡智能電子門，各戶采用防盜門，鋁合金窗。/日，其中住宅用水為 685m179。給水水源由市政給水管網(wǎng)提供，地下室及各單體四層以下部分由市政給水直接供給，四層以上部分由變頻給水設(shè)備加壓供給，商場部分采用變頻給水設(shè)備單獨加壓供給，并單獨計量。內(nèi)設(shè)分戶水表；底層車庫、住宅底商、商業(yè)裙樓及其余各層等按商業(yè)用水考慮單獨計量， 3．熱水系統(tǒng)住宅部分生活熱水可采用住戶內(nèi)燃氣或電熱水器供應(yīng)，商業(yè)熱水采用衛(wèi)生間臺盆下設(shè)小型電熱水器供應(yīng)洗手盆用熱水，飲用水采用分層設(shè)置電熱水器供應(yīng)開水。/日。污水最大日排水量為 1138 m179。系統(tǒng)設(shè)置依據(jù)國家現(xiàn)行規(guī)范要求設(shè)置。消防水池的容積與消火栓系統(tǒng)合并，共用消防水池 425 立方米。（二）暖通工程1．范圍本項目包括地下各層及地上各單體建筑的采暖、通風及空調(diào)系統(tǒng)設(shè)置，防煙樓梯間及其前室、消防電梯合用前室、商業(yè)部分的防排煙系統(tǒng)等。C空調(diào)計算相對濕度： 45%大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項目申請報告中招國發(fā)工程項目管理有限公司 36采暖計算干球溫度： 9176。空調(diào)系統(tǒng)采用天然氣直燃機組供應(yīng)。商業(yè)為一般公共建筑. 空調(diào)系統(tǒng)末端設(shè)備方案為組合式空調(diào)機組和新風加風機盤管系統(tǒng)。排風量10 次/h。（三）電氣工程1．范圍電氣工程范圍包括：變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、防雷及接地系統(tǒng)等。三級負荷：上述一、二級之外的其他負荷。本工程總用電負荷指標按：住宅 50W/m2。一級負荷將采用雙電源供電，并在其末端（設(shè)備機房內(nèi)或本層電氣豎井內(nèi)）的配電箱自動切換。商業(yè)、大廳等部分的燈具應(yīng)跟建筑裝修相互配合，選用熒光燈、筒燈或花燈、金屬鹵化物燈及白熾燈等，光源分別采用高效顯色指數(shù)的熒光燈管和電子鎮(zhèn)流器。設(shè)置疏散照明的場所：走廊、樓大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項目申請報告中招國發(fā)工程項目管理有限公司 38梯間、大廳、疏散出口及人員密集的場所等。系統(tǒng)采用 860MHz 鄰頻雙向傳輸，用戶電平要求 68177。電視機房前端設(shè)備預(yù)留節(jié)目輸出端，供甲方自辦節(jié)目輸入。本工程各出入口、地下車庫、商業(yè)收銀臺、電梯廳、電梯轎廂內(nèi)等場所設(shè)監(jiān)視攝像機。每戶設(shè)置一個綜合布線箱，在住宅樓根據(jù)戶型不同每戶分別預(yù)留 24 條外大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項目申請報告中招國發(fā)工程項目管理有限公司 39線電話和 12 條數(shù)據(jù)信息進線至綜合布線箱，待住戶入住后再根據(jù)使用情況進行戶內(nèi)終端的敷設(shè)。火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的防護等級按一級設(shè)置。消防控制室內(nèi)設(shè)直接報警的外線電話。在消火栓箱內(nèi)設(shè)置消火栓按鈕。日用天然氣指標可參考下表：序號 建筑物名稱 單位 日用天然氣量（m 3）1 住宅部分 每戶 有餐廳 每座位 2 商業(yè)部分無餐廳 　 　 　3 托幼部分 全托 每人 大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項目申請報告中招國發(fā)工程項目管理有限公司 40日托 每人 （七）防雷與接地根據(jù)國際《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》中的分類標準，本建筑屬第二類防雷建筑物，按此類建筑物的防雷要求進行防雷設(shè)計。在項目建筑設(shè)計和施工中應(yīng)采取有力的消防安全措施，主要有：1．在項目建設(shè)施工中，加強施工安全管理，嚴肅施工紀律，杜絕違章施工，加強施工電器設(shè)備的檢查養(yǎng)護，及易燃建筑材料的保管，設(shè)置專職消防安全檢查員，制定消防安全規(guī)章。3．消防控制室設(shè)在首層。在辦公室、大廳、商場、走道、樓（電）梯前室、各設(shè)備用房等場所設(shè)置感煙探測器。消防控制室內(nèi)設(shè)直接報警的外線電話?；馂?zāi)自動報警系統(tǒng)的防護等級按一級設(shè)置。大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項目申請報告中招國發(fā)工程項目管理有限公司 41第六章 環(huán)境保護和消防一、環(huán)境保護略。（六）生活熱源本項目小區(qū)生活熱源使用天然氣，由市政天然氣管道接入。在辦公室、大廳、商場、走道、樓（電）梯前室、各設(shè)備用房等場所設(shè)置感煙探測器。（3）消防控制室設(shè)在首層。信息插座每個語音或數(shù)據(jù)點到樓層配線架的接線均采用超 5 類屏蔽雙絞線。3．通信及綜合布線系統(tǒng)在地下部分分別設(shè)置信息中心設(shè)備機房、數(shù)字程控電話交換機系統(tǒng)、通信系統(tǒng)總配線設(shè)備機房、通信設(shè)備接入機房、弱電間（電信間）及其他智能化系統(tǒng)設(shè)備機房，負責本項目的智能化管理。安全防范監(jiān)控室與首層消防控制室合用，負責本工程的安全防范控制，安全防范控制室對所有報警裝置及視頻攝像機進行監(jiān)控。有線電視信號源由室外城市有線電視網(wǎng)引至地下一層電視機房。（四）弱電工程弱電工程范圍包括：有線電視及衛(wèi)星電視系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)和通信機總和布線系統(tǒng)。（2）照明方式照明方式分為一般照明、局部照明、應(yīng)急照明和疏散照明。4．照明設(shè)計（1）照明配電及光源燈具選擇照明配電及照度要求按照有關(guān)標準執(zhí)行。變壓器規(guī)格如下：商業(yè)金融設(shè)二臺 2022KVA，二臺 1250KVA住宅底商設(shè)二臺 10