【正文】 1000KVA住宅部分?jǐn)M設(shè)一臺(tái) 1000KVA，二臺(tái) 630KVA（最終由供電局確定）3．配電設(shè)計(jì)本工程的低壓配電系統(tǒng)，采用三相五線制 TNS 系統(tǒng)。（2）照明方式照明方式分為一般照明、局部照明、應(yīng)急照明和疏散照明。有線電視信號(hào)源由室外城市有線電視網(wǎng)引至地下一層電視機(jī)房。3．通信及綜合布線系統(tǒng)在地下部分分別設(shè)置信息中心設(shè)備機(jī)房、數(shù)字程控電話交換機(jī)系統(tǒng)、通信系統(tǒng)總配線設(shè)備機(jī)房、通信設(shè)備接入機(jī)房、弱電間（電信間）及其他智能化系統(tǒng)設(shè)備機(jī)房，負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的智能化管理。（3）消防控制室設(shè)在首層。（六）生活熱源本項(xiàng)目小區(qū)生活熱源使用天然氣，由市政天然氣管道接入?；馂?zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的防護(hù)等級(jí)按一級(jí)設(shè)置。在辦公室、大廳、商場(chǎng)、走道、樓（電）梯前室、各設(shè)備用房等場(chǎng)所設(shè)置感煙探測(cè)器。在項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)和施工中應(yīng)采取有力的消防安全措施，主要有：1．在項(xiàng)目建設(shè)施工中，加強(qiáng)施工安全管理，嚴(yán)肅施工紀(jì)律，杜絕違章施工，加強(qiáng)施工電器設(shè)備的檢查養(yǎng)護(hù)，及易燃建筑材料的保管，設(shè)置專(zhuān)職消防安全檢查員，制定消防安全規(guī)章。在消火栓箱內(nèi)設(shè)置消火栓按鈕?；馂?zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的防護(hù)等級(jí)按一級(jí)設(shè)置。本工程各出入口、地下車(chē)庫(kù)、商業(yè)收銀臺(tái)、電梯廳、電梯轎廂內(nèi)等場(chǎng)所設(shè)監(jiān)視攝像機(jī)。系統(tǒng)采用 860MHz 鄰頻雙向傳輸，用戶電平要求 68177。商業(yè)、大廳等部分的燈具應(yīng)跟建筑裝修相互配合，選用熒光燈、筒燈或花燈、金屬鹵化物燈及白熾燈等，光源分別采用高效顯色指數(shù)的熒光燈管和電子鎮(zhèn)流器。本工程總用電負(fù)荷指標(biāo)按：住宅 50W/m2。（三）電氣工程1．范圍電氣工程范圍包括：變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、防雷及接地系統(tǒng)等。商業(yè)為一般公共建筑. 空調(diào)系統(tǒng)末端設(shè)備方案為組合式空調(diào)機(jī)組和新風(fēng)加風(fēng)機(jī)盤(pán)管系統(tǒng)。C空調(diào)計(jì)算相對(duì)濕度： 45%大紅門(mén)住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告中招國(guó)發(fā)工程項(xiàng)目管理有限公司 36采暖計(jì)算干球溫度： 9176。消防水池的容積與消火栓系統(tǒng)合并，共用消防水池 425 立方米。污水最大日排水量為 1138 m179。內(nèi)設(shè)分戶水表；底層車(chē)庫(kù)、住宅底商、商業(yè)裙樓及其余各層等按商業(yè)用水考慮單獨(dú)計(jì)量， 3．熱水系統(tǒng)住宅部分生活熱水可采用住戶內(nèi)燃?xì)饣螂姛崴鞴?yīng)，商業(yè)熱水采用衛(wèi)生間臺(tái)盆下設(shè)小型電熱水器供應(yīng)洗手盆用熱水，飲用水采用分層設(shè)置電熱水器供應(yīng)開(kāi)水。/日，其中住宅用水為 685m179。⑵幼兒園采用框架結(jié)構(gòu)，外填充墻采用陶?；炷疗鰤K。五層裙房以流線形的體量、轉(zhuǎn)折、彎曲，營(yíng)造舒緩、柔和的沿街景觀。南側(cè)住宅樓結(jié)構(gòu)形式采用剪力墻結(jié)構(gòu)，層數(shù)為 13～18 層，共有 7 棟，每個(gè)單元 4 至 6 戶，設(shè)一部消防樓梯及兩部電梯。每個(gè)地塊中都形成自己的環(huán)境景觀核心，但又通過(guò)帶狀的景觀步行道與環(huán)境綠化的設(shè)計(jì)將它們統(tǒng)一，并在最大的地塊城市綠地上形成高潮點(diǎn)，向西綿延到住宅狹長(zhǎng)的花園中，向東南則迭落至商業(yè)的大紅門(mén)住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告中招國(guó)發(fā)工程項(xiàng)目管理有限公司 31后庭院內(nèi)的下沉廣場(chǎng)中，向南則與幼兒園相連接，形成景觀上的統(tǒng)一。北側(cè)住宅沿街設(shè)兩層底商，出入口均設(shè)于北側(cè)，住宅人流由南側(cè)進(jìn)入，可保證居住人流與商業(yè)人流分開(kāi)。在區(qū)域布置時(shí)因地制宜利用地形特點(diǎn)、充分考慮建筑群的使用特性，組織好內(nèi)部不同性質(zhì)建筑的環(huán)境空間，以分別適應(yīng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)、生活居住、商務(wù)辦公、人員集散等行為要求。大紅門(mén)住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告中招國(guó)發(fā)工程項(xiàng)目管理有限公司 28三、規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想1．體現(xiàn)以人為本的理念，滿足現(xiàn)代都市生活需要，營(yíng)造一個(gè)與周邊環(huán)境相融合的綜合功能區(qū)，創(chuàng)造方便、舒適、安全、優(yōu)美的居住小區(qū)。10．國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑中水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB 503362022。2．國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB 5018093。中壓管線為采暖氣源線，低壓管線可作為生活用氣的氣源。（四）交通條件本項(xiàng)目所在地東側(cè)緊鄰馬家堡東路；南側(cè)距四環(huán)約 1 公里；西靠馬家堡西路，距在建的地鐵四號(hào)線馬家堡西路站 500 米；北側(cè)距南三環(huán)約 公里，緊臨規(guī)劃中的地鐵十一號(hào)線馬家堡東路站，而地鐵十一號(hào)線規(guī)劃沿石榴莊路與地鐵十號(hào)線構(gòu)成繞北京城的地鐵閉環(huán)；732 路、54 路、646 路、813 路、百利寶專(zhuān)線等多趟公交線路經(jīng)過(guò)項(xiàng)目所在地周邊，交通便利。北京地區(qū)為季風(fēng)區(qū)，冬季以北和西北風(fēng)為主，春、夏季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槟巷L(fēng)。大紅門(mén)住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告中招國(guó)發(fā)工程項(xiàng)目管理有限公司 24第四章 場(chǎng)址的建設(shè)條件一、地理位置與用地范圍本項(xiàng)目位于北京市豐臺(tái)區(qū)大紅門(mén)西路 26 號(hào)。而一些頂級(jí)寫(xiě)字樓由于沒(méi)有剩余可租賃面積，因此其租金水平繼續(xù)穩(wěn)定在高位。本區(qū)域及從其他區(qū)域外來(lái)的購(gòu)房者會(huì)對(duì)本區(qū)域樓市形成強(qiáng)大的支持，使本區(qū)域房?jī)r(jià)的上升形成較大空間。具體情況如下：2022 年以前，本區(qū)域開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目有怡然家園、城南嘉園（一期） 、晨新園、康緣居等 10 多個(gè)樓盤(pán)，主要價(jià)位集中在 4500 元以下。目前，本區(qū)域已售和在售項(xiàng)目約 30 個(gè)，圍繞在本項(xiàng)目周?chē)研纬?800 萬(wàn)平米住宅總量。項(xiàng)目用地內(nèi)規(guī)劃城市綠地與北側(cè)綠地相呼應(yīng),形成完整景觀體系。本項(xiàng)目區(qū)位的軌道交通優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在：地鐵四號(hào)線、十一號(hào)線與本區(qū)域及本地塊的關(guān)系如下圖所示：大紅門(mén)住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告中招國(guó)發(fā)工程項(xiàng)目管理有限公司 19建設(shè)中的地鐵四號(hào)線，有效的聯(lián)系了北京南城與北城，規(guī)劃中的地鐵十一號(hào)線，東西橫貫?zāi)铣?。不僅如此，許多外地文化界、演藝界人士也常年滯留北京，購(gòu)房購(gòu)車(chē)。各個(gè)國(guó)家的大使館都設(shè)在北京，許多國(guó)際機(jī)構(gòu)，如亞洲開(kāi)發(fā)銀行、福利基金會(huì)等都在北京設(shè)立了辦事處，一些跨國(guó)公司將自己在亞太地區(qū)或中國(guó)的總部設(shè)在了北京。第一，北京擁有全國(guó)最大的以公務(wù)員為主體的官員階層。大紅門(mén)住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告中招國(guó)發(fā)工程項(xiàng)目管理有限公司 15（四）北京市房地產(chǎn)需求預(yù)測(cè)過(guò)去的 2022 年，北京市商品房銷(xiāo)售價(jià)格持續(xù)上漲，與 2022 年相比房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)如表 31 所示。北京市房地產(chǎn)業(yè)是隨著經(jīng)濟(jì)體制改革和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而逐步建立起來(lái)的，經(jīng)歷了一個(gè)從小到大、從慢到快的發(fā)展過(guò)程。商服用地方面，將優(yōu)先支持發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)用地，支持社區(qū)便民市場(chǎng)等建設(shè)，禁止供應(yīng)高爾夫及練習(xí)場(chǎng)、滑雪場(chǎng)用地。截止到 3 月底，全國(guó)商品房空置面積為 12617 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)%。一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金 7125 億元，同比增長(zhǎng) %。本項(xiàng)目周邊 1 公里范圍內(nèi)，各類(lèi)教育與醫(yī)療機(jī)構(gòu)較為齊全，購(gòu)物與餐飲氛圍已逐漸形成，人口和住宅供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)的同時(shí)必將帶來(lái)更大的商業(yè)市場(chǎng)潛力，這也成為吸引消費(fèi)者的有利條件之一。（二）良好的交通配套設(shè)施和居住環(huán)境為項(xiàng)目提供了有利的競(jìng)爭(zhēng)條件推動(dòng)目前房地產(chǎn)行業(yè)興起的主要因素是中國(guó)的住房體制改革，從廣義上講，住房體制改革也歸結(jié)于廣泛意義上的消費(fèi)升級(jí)，也就是大量的居民從沒(méi)有住房升級(jí)到有住房，從小住房升級(jí)到大住房，隨后的城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快和中國(guó)經(jīng)濟(jì)多年積累的成果帶來(lái)的住房升級(jí)換代大紅門(mén)住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告中招國(guó)發(fā)工程項(xiàng)目管理有限公司 9需求將各大中心城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)推向縱深發(fā)展。大紅門(mén)住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告中招國(guó)發(fā)工程項(xiàng)目管理有限公司 7項(xiàng)目位置圖依據(jù)咨詢(xún)方案和初步調(diào)查，市政基礎(chǔ)設(shè)施主要依托馬家堡東路及石榴莊路項(xiàng)目用地現(xiàn)狀大紅門(mén)住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告中招國(guó)發(fā)工程項(xiàng)目管理有限公司 82022 年 12 月，根據(jù)北京市國(guó)土資源局《中標(biāo)通知書(shū)》要求，北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司（后變更為北京惠東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）與北京市國(guó)土資源局、北京北旅汽車(chē)制造有限公司分別簽訂《北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》（京 地出【合】字（2022）第 0006 號(hào)）和《北京北旅汽車(chē)制造有限公司住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目用地企業(yè)搬遷補(bǔ)償協(xié)議》 ，此后即著手進(jìn)行本項(xiàng)目的建設(shè)開(kāi)發(fā)工作。項(xiàng)目用地原為北京市北旅汽車(chē)制造有限公司的國(guó)有劃撥工業(yè)用地。主持過(guò) CBD 東都的開(kāi)發(fā)，包括項(xiàng)目前期準(zhǔn)備、產(chǎn)品規(guī)劃定位、合作及招商談判、項(xiàng)目策劃、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)推廣等多個(gè)環(huán)節(jié)的工作。其中 萬(wàn)元擬由北京惠東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司自籌解決，占項(xiàng)目總投資的 %，住宅銷(xiāo)售回款 萬(wàn)元用于本項(xiàng)目建設(shè)，占項(xiàng)目總投資的%。（四）建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括項(xiàng)目用地范圍內(nèi)住宅樓、商業(yè)金融樓和托兒所的建設(shè)?？偨ㄖ娣e為 210117 平方米。（六）總投資估算及資金籌措本項(xiàng)目總投資估算為 萬(wàn)元,其中工程費(fèi) 萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用 萬(wàn)元（其中土地取得費(fèi) 萬(wàn)元） ，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 萬(wàn)元。楊兆林從事房地產(chǎn)行業(yè)十多年，主要負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的管理工作，曾主持過(guò)北京嘉里中心、北京香格里拉三期、北京國(guó)賓花園和時(shí)代莊園等多個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目策劃、工程管理和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等工作。本項(xiàng)目位于北京市豐臺(tái)區(qū)大紅門(mén)西路，由北京惠東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資開(kāi)發(fā)建設(shè)。從本項(xiàng)目所在地 15 分鐘即可到達(dá)木樨園商圈、草橋大型生活區(qū)和洋橋生活區(qū)域；本項(xiàng)目距天安門(mén) 10 公里左右、距北京西站和首都機(jī)場(chǎng)約 10 公里和 45 公里，與陶然亭公園和天壇公園均在 5 公里范圍內(nèi)。所以本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)于完善環(huán)境、集約利用土地，使得項(xiàng)目所在地周邊整體環(huán)境清潔優(yōu)美，提供有利的生產(chǎn)條件和方便的生活條件，適應(yīng)人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的物質(zhì)和文化生活需要是非常必要。旺盛的消費(fèi)需求。資金來(lái)源分類(lèi)指數(shù)為 ，比 2 月份下降 點(diǎn)，同比下降 點(diǎn)。商品房空置面積分類(lèi)指數(shù)為 ，比 2 月份下降 點(diǎn)，同比上升 點(diǎn)。 住宅商品房用地方面，將優(yōu)先支持中小戶型普通商品房建設(shè)，鼓勵(lì)節(jié)約型住宅，繼續(xù)貫徹建筑面積小于 90 平方米的住房面積不得少于 70%的規(guī)定，限制高檔住宅，禁止高檔別墅建設(shè)。2022 年至 2022 年累計(jì)完成投資額 億元；2022 年房屋施工面積達(dá)到 萬(wàn)平方米，比 2022 年增長(zhǎng)大紅門(mén)住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告中招國(guó)發(fā)工程項(xiàng)目管理有限公司 14 倍；2022 年至 2022 年房屋竣工面積累計(jì) 萬(wàn)平方米，六年間平均每年竣工房屋 萬(wàn)平方米。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)字，2022 年，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格比 2022 年上漲 %，其中用于居住的消費(fèi)增長(zhǎng)為 %,位居首位。另一方面，在北京還有很多獨(dú)特的消費(fèi)群體，使得對(duì)北京房地產(chǎn)的需求非常旺盛。第三，北京擁有規(guī)模龐大的涉外機(jī)構(gòu)。第六，北京擁有數(shù)量最多的文化藝術(shù)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員。項(xiàng)目地上總建筑面積約 16 萬(wàn)平方米，地下建筑面積將根據(jù)與地鐵車(chē)站無(wú)縫連接及滿足項(xiàng)目配套需要來(lái)確定。本項(xiàng)目區(qū)位的景觀規(guī)劃和利用如下圖所示：項(xiàng)目用地北側(cè)為城市綠地及馬草河,為區(qū)域內(nèi)為數(shù)不多的擁有城市景觀的用地。交通方便，使得周邊商品房和辦公樓市場(chǎng)需求相當(dāng)旺盛。2022 年至 2022 年 10 月底，本區(qū)域居住類(lèi)樓盤(pán)的平均年漲幅超過(guò)了 20%。金潤(rùn)家園等成規(guī)模社區(qū)的建成，及正在建設(shè)的地鐵 4 號(hào)線、規(guī)劃中的地鐵 11 號(hào)線和石榴莊路拓寬等市政交通設(shè)施的實(shí)施，帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域環(huán)境全方位的品質(zhì)升級(jí)。 ”由于一些寫(xiě)字樓項(xiàng)目延遲了入駐時(shí)間，市場(chǎng)整體租金水平仍保持平穩(wěn)。因此從近期的房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)上看，政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)對(duì)本項(xiàng)目影響不大。據(jù)北京市氣象局近 30 年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，年平均最低溫度為℃，℃；年平均最高溫度為 ℃，年極端最高溫度為 ℃。第四系堆積物互相交錯(cuò)，連續(xù)性差，無(wú)明顯變化規(guī)律，含水層巖性主要為砂礫石、中粗砂含礫及中粗砂，含水層厚度 20～30m。5．供氣本項(xiàng)目用地范圍東側(cè)馬家堡東路和北側(cè)石榴莊路分別鋪設(shè)有 DN500 的中壓天然氣管線和 DN200~DN300 的低壓天然氣管線。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)1．國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB /T 503142022。9．國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB 500192022。17．國(guó)家現(xiàn)行相關(guān)規(guī)范及北京市有關(guān)規(guī)定。序號(hào) 項(xiàng)目 單位 指標(biāo)1 總用地面積 平方米 792182　 總建設(shè)用地面積 平方米 60484居住用地 平方米 41000商業(yè)金融用地 平方米 16484大紅門(mén)住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告中招國(guó)發(fā)工程項(xiàng)目管理有限公司 29教育科研（托幼）用地 平方米 30003 代征公共用地面積 18734 代征道路用地 平方米 12734 綠化用地 平方米 60004 容積率 ≤商業(yè)金融 ≤住宅 ≤托幼 ≤5 建筑控制規(guī)模商業(yè)金融 平方米 ≤49500住宅 平方米 ≤102500托幼 平方米 ≤24006 建筑控制高度商業(yè)金融 米 ≤60住宅 米 ≤60托幼 米 ≤127 綠地率 ≥30%8 停車(chē)泊位商業(yè)金融 平方米 機(jī)動(dòng)車(chē)≧65 輛／萬(wàn)平方米，自行車(chē)≧200 輛／萬(wàn)平方米住宅 平方米 機(jī)動(dòng)車(chē)≧1 輛／戶，自行車(chē)≧2 輛／戶；五、建筑設(shè)計(jì)方案（一）總平面布局及交通流線本項(xiàng)目總平面布置在設(shè)計(jì)上滿足總體規(guī)劃、有關(guān)規(guī)范、規(guī)定及要求，力求功能分區(qū)明確合理、交通便利互不干擾，協(xié)調(diào)好不同分區(qū)、不同時(shí)間段、不同性質(zhì)的人、車(chē)流之間的關(guān)系，營(yíng)造一個(gè)功能完備、設(shè)施齊全、交通方便、環(huán)境優(yōu)美、具有可識(shí)別性的南部時(shí)尚生活區(qū)。小區(qū)地下汽車(chē)庫(kù)入口位于南側(cè)住宅樓的東南側(cè)，地下汽車(chē)庫(kù)出口位于南側(cè)住宅樓西北側(cè)，兩出入口均設(shè)于住宅區(qū)外圍，有效實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流。 環(huán)境小品的設(shè)計(jì)注重文化的內(nèi)涵以及與小區(qū)整體風(fēng)格的統(tǒng)一；結(jié)合穿越小區(qū)中的街道，讓公眾能欣賞到小區(qū)的建筑和環(huán)境的文化氛圍，并能置身其中，由于該項(xiàng)目場(chǎng)地內(nèi)兩地塊之間有城市綠地，因此該小區(qū)的綠化景觀設(shè)計(jì)力求做到形散而神不散，地塊間有主線貫通。北側(cè)布置有 6 棟 13～18 層的