【正文】 位 　　 住宅用房 位 其中地上停車位 446 位,地下停車位 669 位　 商業(yè)用房 位 其中地上停車位 153 位,地下停車位 325 位7 層數(shù) 　 　 　　 住宅用房層數(shù) 層 1318 　　 商業(yè)用房層數(shù) 層 514 　8 建設周期 月 　大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設項目申請報告中招國發(fā)工程項目管理有限公司 59 項目總投資 萬元 　　 工程費 萬元 　　 工程建設其他費 萬元 其中土地取得費 萬元　 不可預見費 萬元 　10 每平方米建筑面積工程投資 　 　 　　 住宅用房 元/平方米 　　 商業(yè)用房 元/平方米 　11 項目總投資 萬元 　　 自有資金 萬元 　　 銷售回款 萬元 　12 銷售費率 % 4 　13 營業(yè)稅率 % 5 　14 城市維護建設稅 % 7 　15 教育費附加 % 3 　16 所得稅率 % 25 　17 盈余公積金公益金 % 15 　18 稅后年均利潤 　 　20 財務基準收益率 % 12 　21 全部投資財務凈現(xiàn)值 萬元 　22 全部投資財務內(nèi)部收益率 % 　23 投資回收期 年 　五、報告編制依據(jù)1．北京市國有土地使用權(quán)出讓合同（京地出[合]字（2022）第 0006 號；2．北京市規(guī)劃委員會“規(guī)劃意見書” （2022 規(guī)意選字 0171 號） ；3. 北京北旅汽車制造有限公司住宅、商業(yè)金融、托幼建設項目用地企業(yè)搬遷補償協(xié)議；4．項目法人單位提供的其它相關(guān)資料。北京是我國政治、文化的樞紐，更應當注意保護生態(tài)環(huán)境，防止污染，大力加強城市綠化建設和市容環(huán)境衛(wèi)生建設。圖 31 全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)趨勢圖房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為 ，比 2 月份上升 點，同比下降 點。土地供應計劃指標城八區(qū)適當向朝陽、海淀、豐臺傾斜，遠郊區(qū)縣繼續(xù)向順義、通州和亦莊新城傾斜。但是，由于空置面積銷售情況較好，以及企業(yè)盈利狀況的好轉(zhuǎn)，對穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)景氣水平起到支撐作用。第二，北京擁有規(guī)模龐大的國內(nèi)駐京辦事機構(gòu)。還有一些條件好的退休人員，因為北京的醫(yī)療水平高，也來到北京定居。目前，南城區(qū)域仍以中端項目為主流。2022 年，隨著北京市房價的持續(xù)走高，木樨園商圈的逐漸成型與地鐵四號線通車時間的臨近，本區(qū)域吸引了大量本區(qū)域居民和外來經(jīng)商、投資人士在此置業(yè)、投資。到目前為止，馬家堡住宅板塊缺乏綜合性商業(yè)消費中心，且區(qū)域商業(yè)特色性不夠強。年日照時間約 2700 小時，年總輻射約 5350 兆焦耳/平。大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設項目申請報告中招國發(fā)工程項目管理有限公司 27第五章 規(guī)劃建設方案一、基本原則1． 以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。13．北京市地方標準《居住建筑節(jié)能設計標準》DBJ 116022022。同時，利用環(huán)境暗示的方法多重限速，將車流對社區(qū)系統(tǒng)的穿越干擾減少，以此來保證整個步行系統(tǒng)的持續(xù)性和安全性，體現(xiàn)“以人為本”的精神。住宅部分地上布置停車場，地下設地下車庫；商業(yè)部分以地下停車為主，住宅與商業(yè)部分的兩層地下停車場有機的連接在一起。在商業(yè)建筑的表皮處理上，方案以彩色玻璃鋁板、金屬編織了一種夢幻、時尚的肌理效果，營造強烈的商業(yè)氛圍和十足的現(xiàn)代感。/日為空調(diào)系統(tǒng)補水。6．消防給水系統(tǒng)住宅及配套公建統(tǒng)一設置室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)，商業(yè)部分設自動噴淋系統(tǒng)，地下室設集中消防給水泵房及消防水池。小時4．各建筑物暖通初步方案 本項目住宅設計為恒溫恒濕低能耗舒適性建筑。大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設項目申請報告中招國發(fā)工程項目管理有限公司 37二級負荷：客梯電力等。設置應急照明的場所：消防控制中心、弱電設備房、各設備機房、大廳、走廊、樓梯間、電梯前室等。綜合布線系統(tǒng)按下列五個部分進行設計：工作區(qū)子系統(tǒng)、配線子系統(tǒng)、干線子系統(tǒng)、設備間子系統(tǒng)、管理子系統(tǒng)?，F(xiàn)有 DN500 中壓天燃氣管線作為采直燃機氣源線； DN200DN300 低壓天燃氣管線可作為生活炊事熱水等氣源。4．本項目設控制中心報警系統(tǒng)，對整個小區(qū)的火災信號和消防設備進行監(jiān)視和控制。在每個防火分區(qū)的主要出入口等處設置手動報警按鈕。安全防范監(jiān)控室內(nèi)設有中心主機、監(jiān)視器、錄像裝置、門禁控制主機、操作鍵盤等。照明光源及燈具選擇的一般原則是高效、節(jié)能，并注意各部分對顯色性的要求。本項目暖通系統(tǒng)采用集散型直接數(shù)字式自動控制系統(tǒng)，包括空調(diào)、通風系統(tǒng)、冷熱水系統(tǒng)的控制。C(2)冬季：空調(diào)計算干球溫度： 12176。5．排水系統(tǒng)大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設項目申請報告中招國發(fā)工程項目管理有限公司 35雨水系統(tǒng)依建筑功能采用內(nèi)排水方式設置，然后接入市政雨水管線。2．給水系統(tǒng)本工程生活給水最大日用水量為 1423m179。沿街角設置的商業(yè)建筑，體量龐大，為了減小對街區(qū)的壓抑感，將高起角樓分設兩頭，相映成趣，以各自夸張的造型形成和諧的對大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設項目申請報告中招國發(fā)工程項目管理有限公司 33比，給街角帶來開闊的視野。 環(huán)境小品的設計注重文化的內(nèi)涵以及與小區(qū)整體風格的統(tǒng)一；結(jié)合穿越小區(qū)中的街道，讓公眾能欣賞到小區(qū)的建筑和環(huán)境的文化氛圍，并能置身其中，由于該項目場地內(nèi)兩地塊之間有城市綠地，因此該小區(qū)的綠化景觀設計力求做到形散而神不散，地塊間有主線貫通。序號 項目 單位 指標1 總用地面積 平方米 792182　 總建設用地面積 平方米 60484居住用地 平方米 41000商業(yè)金融用地 平方米 16484大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設項目申請報告中招國發(fā)工程項目管理有限公司 29教育科研（托幼）用地 平方米 30003 代征公共用地面積 18734 代征道路用地 平方米 12734 綠化用地 平方米 60004 容積率 ≤商業(yè)金融 ≤住宅 ≤托幼 ≤5 建筑控制規(guī)模商業(yè)金融 平方米 ≤49500住宅 平方米 ≤102500托幼 平方米 ≤24006 建筑控制高度商業(yè)金融 米 ≤60住宅 米 ≤60托幼 米 ≤127 綠地率 ≥30%8 停車泊位商業(yè)金融 平方米 機動車≧65 輛／萬平方米，自行車≧200 輛／萬平方米住宅 平方米 機動車≧1 輛／戶，自行車≧2 輛／戶；五、建筑設計方案（一）總平面布局及交通流線本項目總平面布置在設計上滿足總體規(guī)劃、有關(guān)規(guī)范、規(guī)定及要求，力求功能分區(qū)明確合理、交通便利互不干擾，協(xié)調(diào)好不同分區(qū)、不同時間段、不同性質(zhì)的人、車流之間的關(guān)系，營造一個功能完備、設施齊全、交通方便、環(huán)境優(yōu)美、具有可識別性的南部時尚生活區(qū)。9．國家標準《采暖通風與空氣調(diào)節(jié)設計規(guī)范》GB 500192022。5．供氣本項目用地范圍東側(cè)馬家堡東路和北側(cè)石榴莊路分別鋪設有 DN500 的中壓天然氣管線和 DN200~DN300 的低壓天然氣管線。據(jù)北京市氣象局近 30 年統(tǒng)計數(shù)據(jù)，年平均最低溫度為℃，℃；年平均最高溫度為 ℃，年極端最高溫度為 ℃。 ”由于一些寫字樓項目延遲了入駐時間，市場整體租金水平仍保持平穩(wěn)。2022 年至 2022 年 10 月底，本區(qū)域居住類樓盤的平均年漲幅超過了 20%。本項目區(qū)位的景觀規(guī)劃和利用如下圖所示：項目用地北側(cè)為城市綠地及馬草河,為區(qū)域內(nèi)為數(shù)不多的擁有城市景觀的用地。第六，北京擁有數(shù)量最多的文化藝術(shù)機構(gòu)和從業(yè)人員。另一方面，在北京還有很多獨特的消費群體，使得對北京房地產(chǎn)的需求非常旺盛。2022 年至 2022 年累計完成投資額 億元；2022 年房屋施工面積達到 萬平方米，比 2022 年增長大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設項目申請報告中招國發(fā)工程項目管理有限公司 14 倍；2022 年至 2022 年房屋竣工面積累計 萬平方米，六年間平均每年竣工房屋 萬平方米。商品房空置面積分類指數(shù)為 ，比 2 月份下降 點，同比上升 點。旺盛的消費需求。從本項目所在地 15 分鐘即可到達木樨園商圈、草橋大型生活區(qū)和洋橋生活區(qū)域；本項目距天安門 10 公里左右、距北京西站和首都機場約 10 公里和 45 公里，與陶然亭公園和天壇公園均在 5 公里范圍內(nèi)。楊兆林從事房地產(chǎn)行業(yè)十多年，主要負責房地產(chǎn)開發(fā)建設的管理工作，曾主持過北京嘉里中心、北京香格里拉三期、北京國賓花園和時代莊園等多個項目的規(guī)劃設計、項目策劃、工程管理和市場營銷等工作?？偨ㄖ娣e為 210117 平方米。其中 萬元擬由北京惠東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自籌解決，占項目總投資的 %，住宅銷售回款 萬元用于本項目建設，占項目總投資的%。項目用地原為北京市北旅汽車制造有限公司的國有劃撥工業(yè)用地。（二）良好的交通配套設施和居住環(huán)境為項目提供了有利的競爭條件推動目前房地產(chǎn)行業(yè)興起的主要因素是中國的住房體制改革，從廣義上講，住房體制改革也歸結(jié)于廣泛意義上的消費升級，也就是大量的居民從沒有住房升級到有住房，從小住房升級到大住房，隨后的城鎮(zhèn)化進程的加快和中國經(jīng)濟多年積累的成果帶來的住房升級換代大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設項目申請報告中招國發(fā)工程項目管理有限公司 9需求將各大中心城市的房地產(chǎn)市場推向縱深發(fā)展。一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 7125 億元，同比增長 %。商服用地方面，將優(yōu)先支持發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)用地，支持社區(qū)便民市場等建設，禁止供應高爾夫及練習場、滑雪場用地。大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設項目申請報告中招國發(fā)工程項目管理有限公司 15（四）北京市房地產(chǎn)需求預測過去的 2022 年，北京市商品房銷售價格持續(xù)上漲，與 2022 年相比房地產(chǎn)價格指數(shù)如表 31 所示。各個國家的大使館都設在北京，許多國際機構(gòu)，如亞洲開發(fā)銀行、福利基金會等都在北京設立了辦事處，一些跨國公司將自己在亞太地區(qū)或中國的總部設在了北京。本項目區(qū)位的軌道交通優(yōu)勢主要體現(xiàn)在：地鐵四號線、十一號線與本區(qū)域及本地塊的關(guān)系如下圖所示：大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設項目申請報告中招國發(fā)工程項目管理有限公司 19建設中的地鐵四號線，有效的聯(lián)系了北京南城與北城，規(guī)劃中的地鐵十一號線，東西橫貫南城。目前，本區(qū)域已售和在售項目約 30 個，圍繞在本項目周圍已形成 800 萬平米住宅總量。本區(qū)域及從其他區(qū)域外來的購房者會對本區(qū)域樓市形成強大的支持，使本區(qū)域房價的上升形成較大空間。大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設項目申請報告中招國發(fā)工程項目管理有限公司 24第四章 場址的建設條件一、地理位置與用地范圍本項目位于北京市豐臺區(qū)大紅門西路 26 號。（四）交通條件本項目所在地東側(cè)緊鄰馬家堡東路；南側(cè)距四環(huán)約 1 公里；西靠馬家堡西路，距在建的地鐵四號線馬家堡西路站 500 米；北側(cè)距南三環(huán)約 公里，緊臨規(guī)劃中的地鐵十一號線馬家堡東路站，而地鐵十一號線規(guī)劃沿石榴莊路與地鐵十號線構(gòu)成繞北京城的地鐵閉環(huán)；732 路、54 路、646 路、813 路、百利寶專線等多趟公交線路經(jīng)過項目所在地周邊，交通便利。2．國家標準《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》GB 5018093。大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設項目申請報告中招國發(fā)工程項目管理有限公司 28三、規(guī)劃設計指導思想1．體現(xiàn)以人為本的理念，滿足現(xiàn)代都市生活需要，營造一個與周邊環(huán)境相融合的綜合功能區(qū)，創(chuàng)造方便、舒適、安全、優(yōu)美的居住小區(qū)。北側(cè)住宅沿街設兩層底商，出入口均設于北側(cè)，住宅人流由南側(cè)進入，可保證居住人流與商業(yè)人流分開。南側(cè)住宅樓結(jié)構(gòu)形式采用剪力墻結(jié)構(gòu)，層數(shù)為 13～18 層，共有 7 棟，每個單元 4 至 6 戶，設一部消防樓梯及兩部電梯。⑵幼兒園采用框架結(jié)構(gòu)，外填充墻采用陶?；炷疗鰤K。內(nèi)設分戶水表；底層車庫、住宅底商、商業(yè)裙樓及其余各層等按商業(yè)用水考慮單獨計量， 3．熱水系統(tǒng)住宅部分生活熱水可采用住戶內(nèi)燃氣或電熱水器供應，商業(yè)熱水采用衛(wèi)生間臺盆下設小型電熱水器供應洗手盆用熱水，飲用水采用分層設置電熱水器供應開水。消防水池的容積與消火栓系統(tǒng)合并，共用消防水池 425 立方米。商業(yè)為一般公共建筑. 空調(diào)系統(tǒng)末端設備方案為組合式空調(diào)機組和新風加風機盤管系統(tǒng)。本工程總用電負荷指標按：住宅 50W/m2。系統(tǒng)采用 860MHz 鄰頻雙向傳輸，用戶電平要求 68177。火災自動報警系統(tǒng)的防護等級按一級設置。在項目建筑設計和施工中應采取有力的消防安全措施，主要有：1．在項目建設施工中，加強施工安全管理，嚴肅施工紀律，杜絕違章施工，加強施工電器設備的檢查養(yǎng)護，及易燃建筑材料的保管，設置專職消防安全檢查員，制定消防安全規(guī)章?；馂淖詣訄缶到y(tǒng)的防護等級按一級設置。（3）消防控制室設在首層。有線電視信號源由室外城市有線電視網(wǎng)引至地下一層電視機房。變壓器規(guī)格如下：商業(yè)金融設二臺 2022KVA，二臺 1250KVA住宅底商設二臺 1000KVA住宅部分擬設一臺 1000KVA，二臺 630KVA（最終由供電局確定）3．配電設計本工程的低壓配電系統(tǒng)，采用三相五線制 TNS 系統(tǒng)。平時低速運行，火災時高速排煙運行。消防水箱：與消火栓系統(tǒng)合并，共用消防水箱，18 立方米。初步測算中水可回收水量為 349m179。4．抗震設計本工程抗震設防烈度為 8 度，抗震設防類別為丙類。住宅共計 1115 戶，戶型配比詳見下表：XS S M戶型XS1 XS2 S1 S2 M1 M2 M3 M4 L XL套內(nèi)使用面積 套內(nèi)建筑面積（不包括公共區(qū)域建筑面積）