【正文】 ，包括項(xiàng)目前期準(zhǔn)備、產(chǎn)品規(guī)劃定位、合作及招商談判、項(xiàng)目策劃、市場營銷推廣等多個環(huán)節(jié)的工作。2022 年榮獲萬房網(wǎng)北京十大精英操盤手的稱號。三、報(bào)告的主要內(nèi)容本報(bào)告研究的主要內(nèi)容有：項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性、市場需求分析、商業(yè)金融樓和住宅樓建設(shè)方案，投資估 算、財(cái)務(wù)分析及資金籌措等。大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請報(bào)告中招國發(fā)工程項(xiàng)目管理有限公司 4四、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 11 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號 項(xiàng)目 單位 指標(biāo) 備注1 總用地面積 平方米 　　 建設(shè)用地面積 平方米 　　 代征道路用地面積 平方米 　　 代征綠化用地面積 平方米 　2 建設(shè)用地面積 平方米 　　 道路用地面積 平方米 　　 綠化用地面積 平方米 　2 總建筑面積 平方米 　 地上建筑面積 平方米 　　 住宅用房地上建筑面積 平方米 含底商建筑面積 6640 平方米　 商業(yè)用房地上建筑面積 平方米 　　 托兒所地上建筑面積 平方米 　 地下建筑面積 平方米 　　 住宅用房地下建筑面積 平方米 　　 商業(yè)用房地下建筑面積 平方米 　3 容積率 　 　 　　 住宅用地容積率 　 　　 商業(yè)用房容積率 　 　　 托兒所容積率 　 　4 綠化率 % 　5 住宅戶數(shù) 戶 　6 機(jī)動車停車泊位數(shù) 位 　　 住宅用房 位 其中地上停車位 446 位,地下停車位 669 位　 商業(yè)用房 位 其中地上停車位 153 位,地下停車位 325 位7 層數(shù) 　 　 　　 住宅用房層數(shù) 層 1318 　　 商業(yè)用房層數(shù) 層 514 　8 建設(shè)周期 月 　大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請報(bào)告中招國發(fā)工程項(xiàng)目管理有限公司 59 項(xiàng)目總投資 萬元 　　 工程費(fèi) 萬元 　　 工程建設(shè)其他費(fèi) 萬元 其中土地取得費(fèi) 萬元　 不可預(yù)見費(fèi) 萬元 　10 每平方米建筑面積工程投資 　 　 　　 住宅用房 元/平方米 　　 商業(yè)用房 元/平方米 　11 項(xiàng)目總投資 萬元 　　 自有資金 萬元 　　 銷售回款 萬元 　12 銷售費(fèi)率 % 4 　13 營業(yè)稅率 % 5 　14 城市維護(hù)建設(shè)稅 % 7 　15 教育費(fèi)附加 % 3 　16 所得稅率 % 25 　17 盈余公積金公益金 % 15 　18 稅后年均利潤 　 　20 財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率 % 12 　21 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 　22 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 　23 投資回收期 年 　五、報(bào)告編制依據(jù)1．北京市國有土地使用權(quán)出讓合同（京地出[合]字（2022）第 0006 號；2．北京市規(guī)劃委員會“規(guī)劃意見書” （2022 規(guī)意選字 0171 號） ；3. 北京北旅汽車制造有限公司住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目用地企業(yè)搬遷補(bǔ)償協(xié)議；4．項(xiàng)目法人單位提供的其它相關(guān)資料。大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請報(bào)告中招國發(fā)工程項(xiàng)目管理有限公司 6第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性一、項(xiàng)目建設(shè)背景房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)正處于向規(guī)?；?、品牌化、規(guī)范化運(yùn)作的轉(zhuǎn)型時期，房地產(chǎn)業(yè)的增長方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場細(xì)分的轉(zhuǎn)變，從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變。近年來，隨著國家住房制度改革的深化、城市建設(shè)步伐的加快和人民生活水平的提高，房地產(chǎn)市場潛力逐步釋放，對房地產(chǎn)投資需求日益增長，北京市房地產(chǎn)市場交易活躍，呈現(xiàn)出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量不斷增多、投資穩(wěn)步增長、房地產(chǎn)市場需求旺盛、價格穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢。本項(xiàng)目位于北京市豐臺區(qū)大紅門西路，由北京惠東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目用地原為北京市北旅汽車制造有限公司的國有劃撥工業(yè)用地。2022 年10 月經(jīng)北京市土地整理儲備中心整理上市，進(jìn)入土地二級開發(fā)市場。北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司通過招投標(biāo)中標(biāo)，獲得本項(xiàng)目的獨(dú)立投資、建設(shè)和經(jīng)營使用權(quán)。北京惠東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司下屬的全資子公司，主要承擔(dān)地鐵沿線的資源開發(fā)、共享和綜合利用。本項(xiàng)目位于北京南城三、四環(huán)之間，中軸路西側(cè)。項(xiàng)目南側(cè)和石榴莊路北側(cè)多為原有六層以下的居民樓；東側(cè)隔馬家堡東路是萬客隆超市和蘇寧電器商店；在項(xiàng)目所在地周邊還有遠(yuǎn)洋自然、西馬金潤家園、星河城等 2022 年以后開發(fā)的多個住宅小區(qū)。同時即將建設(shè)的地鐵十一號線和地鐵十號線將形成北京三、四環(huán)之間的又一條環(huán)繞北京城的地鐵閉環(huán)交通線路，使這一地區(qū)的交通更加迅捷。從本項(xiàng)目所在地 15 分鐘即可到達(dá)木樨園商圈、草橋大型生活區(qū)和洋橋生活區(qū)域；本項(xiàng)目距天安門 10 公里左右、距北京西站和首都機(jī)場約 10 公里和 45 公里，與陶然亭公園和天壇公園均在 5 公里范圍內(nèi)。大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請報(bào)告中招國發(fā)工程項(xiàng)目管理有限公司 7項(xiàng)目位置圖依據(jù)咨詢方案和初步調(diào)查，市政基礎(chǔ)設(shè)施主要依托馬家堡東路及石榴莊路項(xiàng)目用地現(xiàn)狀大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請報(bào)告中招國發(fā)工程項(xiàng)目管理有限公司 82022 年 12 月，根據(jù)北京市國土資源局《中標(biāo)通知書》要求，北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司（后變更為北京惠東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）與北京市國土資源局、北京北旅汽車制造有限公司分別簽訂《北京市國有土地使用權(quán)出讓合同》（京 地出【合】字（2022）第 0006 號）和《北京北旅汽車制造有限公司住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目用地企業(yè)搬遷補(bǔ)償協(xié)議》 ，此后即著手進(jìn)行本項(xiàng)目的建設(shè)開發(fā)工作。二、項(xiàng)目建設(shè)必要性（一）改善城市環(huán)境，集約利用土地，加快城市化進(jìn)程城市是國家政治、經(jīng)濟(jì)、文化教育和科學(xué)技術(shù)的中心，在國家現(xiàn)代化建設(shè)中起著主導(dǎo)作用。城市建設(shè)是形成和完善城市多種功能、發(fā)揮城市中心作用的基礎(chǔ)性工作，它必須與經(jīng)濟(jì)建設(shè)相互協(xié)調(diào)。北京是我國政治、文化的樞紐，更應(yīng)當(dāng)注意保護(hù)生態(tài)環(huán)境，防止污染，大力加強(qiáng)城市綠化建設(shè)和市容環(huán)境衛(wèi)生建設(shè)。本項(xiàng)目所在的北京南部地區(qū)，是目前北京市城市建設(shè)和政策導(dǎo)向的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，隨著本項(xiàng)目和周邊規(guī)模社區(qū)的陸續(xù)建成，將進(jìn)一步加快城南地區(qū)的發(fā)展步伐和提升區(qū)域環(huán)境質(zhì)量。另一方面，中國的基本國情是人多地少，特別是在北京，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，對土地的需求量也越來越大，所以合理用地、節(jié)約用地是城市發(fā)展的重要原則。本項(xiàng)目根據(jù)政府規(guī)劃部門要求，合理安排建筑布局，充分發(fā)揮土地使用效率，為人們提供宜居型社區(qū)。所以本項(xiàng)目的建設(shè)對于完善環(huán)境、集約利用土地，使得項(xiàng)目所在地周邊整體環(huán)境清潔優(yōu)美，提供有利的生產(chǎn)條件和方便的生活條件，適應(yīng)人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)和文化生活需要是非常必要。（二）良好的交通配套設(shè)施和居住環(huán)境為項(xiàng)目提供了有利的競爭條件推動目前房地產(chǎn)行業(yè)興起的主要因素是中國的住房體制改革，從廣義上講，住房體制改革也歸結(jié)于廣泛意義上的消費(fèi)升級，也就是大量的居民從沒有住房升級到有住房，從小住房升級到大住房，隨后的城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快和中國經(jīng)濟(jì)多年積累的成果帶來的住房升級換代大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請報(bào)告中招國發(fā)工程項(xiàng)目管理有限公司 9需求將各大中心城市的房地產(chǎn)市場推向縱深發(fā)展。從上世紀(jì)末開始，北京市居民消費(fèi)水平持續(xù)增長，住宅商品房銷售速度也一直保持增長趨勢，房地產(chǎn)市場越發(fā)引起居民的廣泛關(guān)注。而在購置房屋的過程中，其交通配套、居住環(huán)境和房價等成為群眾選擇房產(chǎn)的主要因素。交通配套是購房者最為關(guān)注的因素之一。本項(xiàng)目所在地西距地鐵馬家堡西路站 500 米，北依地鐵十一號線的馬家堡東路站，上接三環(huán)，下通四環(huán)，位居涼水河西，其優(yōu)越的地理位置和周邊便利的交通環(huán)境，必將成為吸引消費(fèi)者的有利條件。居住環(huán)境也是購房者考慮的重要因素。隨著北京市政府對南城開發(fā)建設(shè)的戰(zhàn)略部署進(jìn)一步加快，南北京的復(fù)興和擴(kuò)張已成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢，到 2022 年末，豐臺區(qū)常住人口 萬人，而在本區(qū)域大型居住板塊常住人口已達(dá) 30 萬人以上，區(qū)域住宅總量已突破 800 萬平方米，還吸引了大量外來流動人口，已初步形成較大規(guī)模的居住環(huán)境，隨著城市道路交通網(wǎng)絡(luò)和基礎(chǔ)設(shè)施的完善，這一區(qū)域的市場認(rèn)知度正在逐步提升。旺盛的消費(fèi)需求。本項(xiàng)目周邊 1 公里范圍內(nèi)，各類教育與醫(yī)療機(jī)構(gòu)較為齊全，購物與餐飲氛圍已逐漸形成，人口和住宅供應(yīng)量持續(xù)增長的同時必將帶來更大的商業(yè)市場潛力，這也成為吸引消費(fèi)者的有利條件之一。大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請報(bào)告中招國發(fā)工程項(xiàng)目管理有限公司 10第三章 市場分析一、全國房地產(chǎn)市場狀況分析從 2022 年初到 2022 年一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)趨勢如圖 31 所示。2022 年 3 月份， “國房景氣指數(shù)”為 ，比 2 月份下降 點(diǎn)，同比下降 點(diǎn)。圖 31 全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)趨勢圖房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為 ，比 2 月份上升 點(diǎn)，同比下降 點(diǎn)。一季度，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 3544 億元，同比增長 %。完成商品住宅投資 2462 億元，增長 %。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房投資 88 億元，增長 %。資金來源分類指數(shù)為 ，比 2 月份下降 點(diǎn)，同比下降 點(diǎn)。一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 7125 億元，同比增長 %。其中，國內(nèi)貸款 1761 億元，增長 %；企業(yè)自籌資金 2495 億元，增長 %；利用外資 131 億元，增長 倍。土地開發(fā)面積分類指數(shù)為 ，比 2 月份下降 點(diǎn)，同比下降 點(diǎn)。一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積 5306 萬平方米，同比增長%。大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請報(bào)告中招國發(fā)工程項(xiàng)目管理有限公司 11房屋施工面積分類指數(shù)為 ，比 2 月份上升 點(diǎn)，同比下降 點(diǎn)。一季度，房屋施工面積 億平方米，同比增長 %。其中，住宅施工面積 億平方米，增長 %；辦公樓施工面積 5196 萬平方米，增長%；商業(yè)營業(yè)用房施工面積 億平方米，增長 %。商品房空置面積分類指數(shù)為 ，比 2 月份下降 點(diǎn)，同比上升 點(diǎn)。截止到 3 月底，全國商品房空置面積為 12617 萬平方米，同比增長%。其中，空置商品住宅 6900 萬平方米，下降 %。二、北京市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及預(yù)測（一）土地供應(yīng)計(jì)劃2022 年，在土地供應(yīng)的空間分布上，北京市將繼續(xù)貫徹落實(shí)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃等各類規(guī)劃確定的城市空間布局和區(qū)縣功能定位，促進(jìn)中心城、新城、小城鎮(zhèn)和新農(nóng)村的協(xié)調(diào)發(fā)展。土地供應(yīng)計(jì)劃指標(biāo)城八區(qū)適當(dāng)向朝陽、海淀、豐臺傾斜，遠(yuǎn)郊區(qū)縣繼續(xù)向順義、通州和亦莊新城傾斜?；A(chǔ)設(shè)施用地，除了確保奧運(yùn)、鐵路、公路等重大建設(shè)項(xiàng)目外，還將優(yōu)先支持望京、天通苑、回龍觀等城市交通“疏堵工程” 、新城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等項(xiàng)目。工礦倉儲用地，除了確?，F(xiàn)有高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地外，還將優(yōu)先支持自主創(chuàng)新企業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)類項(xiàng)目用地，嚴(yán)禁高能耗、高物耗、高污染、低附加值的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目?？平涛男l(wèi)體和行政辦公用地，除了確保奧運(yùn)、中央及駐京部隊(duì)、市屬重點(diǎn)項(xiàng)目外，還將優(yōu)先支持文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、新城公共設(shè)施建設(shè)用地。 住宅商品房用地方面，將優(yōu)先支持中小戶型普通商品房建設(shè)，鼓勵節(jié)約型住宅，繼續(xù)貫徹建筑面積小于 90 平方米的住房面積不得少于 70%的規(guī)定，限制高檔住宅，禁止高檔別墅建設(shè)。商服用地方面，將優(yōu)先支持發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)用地，支持社區(qū)便民市場等建設(shè)，禁止供應(yīng)高爾夫及練習(xí)場、滑雪場用地。（二）目前北京房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r2022 年國家陸續(xù)出臺了一系列宏觀調(diào)控政策，如提高貸款利率、 “限制外資炒房、征收二手房轉(zhuǎn)讓所得稅、征收土地增值稅、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)等，對北京房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生了一定影響。大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請報(bào)告中招國發(fā)工程項(xiàng)目管理有限公司 122022 年度，北京市房地產(chǎn)開發(fā)：商品房施工面積 萬平方米，比 05 年下降 %；其中商品住宅 萬平方米，下降 %。商品房竣工面積 萬平方米，下降 %；其中商品住宅 萬平方米，下降 %。全市商品房銷售面積（含現(xiàn)房和期房） 萬平方米，其中商品住宅 2205 萬平方米；商品房銷售額（含現(xiàn)房和期房）2159 億元，其中商品住宅 億元。商品房空置面積 萬平方米，比 2022 年末減少 萬平方米；其中商品住宅空置 萬平方米，減少 萬平方米。大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請報(bào)告中招國發(fā)工程項(xiàng)目管理有限公司 13北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資在經(jīng)濟(jì)、社會較快發(fā)展的推動下，保持高速增長態(tài)勢。2022 年至 2022 年累計(jì)完成投資額 億元；2022 年房屋施工面積達(dá)到 萬平方米，比 2022 年增長大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請報(bào)告中招國發(fā)工程項(xiàng)目管理有限公司 14 倍；2022 年至 2022 年房屋竣工面積累計(jì) 萬平方米，六年間平均每年竣工房屋 萬平方米。北京市房地產(chǎn)業(yè)是隨著經(jīng)濟(jì)體制改革和國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而逐步建立起來的，經(jīng)歷了一個從小到大、從慢到快的發(fā)展過程。2022 年至 2022 年北京市處于營業(yè)狀態(tài)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)逐年增加，2022 年僅為 1005 家，到 2022 年，已達(dá)到了 2958 家。2022 年一季度，土地開發(fā)景氣指數(shù)、完成投資景氣指數(shù)、新開工情況景氣指數(shù)、房屋竣工景氣指數(shù)、商品房預(yù)售景氣指數(shù)和商品房銷售景氣指數(shù)均處于不景氣區(qū)間。