【正文】 00KVA住宅部分?jǐn)M設(shè)一臺 1000KVA，二臺 630KVA（最終由供電局確定）3．配電設(shè)計本工程的低壓配電系統(tǒng)，采用三相五線制 TNS 系統(tǒng)。兩路高壓電源同時工作，互為備用。本工程用電負(fù)荷按其性質(zhì)可分為：一級負(fù)荷：消防系統(tǒng)（包括消防值班室內(nèi)消防控制設(shè)備、消防電梯、防火卷簾門、防排煙風(fēng)機(jī)） ；安防控制系統(tǒng)；樓宇自控系統(tǒng)；衛(wèi)星通訊系統(tǒng)；通信設(shè)備；網(wǎng)絡(luò)機(jī)房；應(yīng)急及疏散照明；重要設(shè)備機(jī)房內(nèi)照明、障礙標(biāo)志燈等。防排煙系統(tǒng)的設(shè)置按現(xiàn)行《高層居民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》中的要求設(shè)置。平時低速運(yùn)行，火災(zāi)時高速排煙運(yùn)行。初步計算總負(fù)荷：夏季 17000kW，冬季 8940kW。小時～60 m 3/人C 空調(diào)計算濕球溫度： 176。消防水箱：與消火栓系統(tǒng)合并，共用消防水箱，18 立方米。室內(nèi)消防用水量 25 升/秒，火災(zāi)延續(xù)時間 小時；消防水泵參數(shù) 30 升/秒，95 米，1 用 1 備；設(shè)消防穩(wěn)壓裝置 1 套。污廢水采用污廢分流式排水系統(tǒng)，地上部分廢水收集進(jìn)入中水處理站作為中水水源，其他污廢水出戶后經(jīng)化糞池處理后接入市政排水。中水處理站布置在商業(yè)地下二層。初步測算中水可回收水量為 349m179。住宅部分按住宅用水考慮單獨(dú)計量。/日，其余 500 m179。六、公用工程方案（一）給排水1．范圍本項目包括地下各層及各單體室內(nèi)給排水及消防給水，室外給排水部分只考慮與室內(nèi)部分相關(guān)的管線的出入戶條件。4．抗震設(shè)計本工程抗震設(shè)防烈度為 8 度，抗震設(shè)防類別為丙類。地下室部分采用框架結(jié)構(gòu)，外填充墻采用陶?；炷疗鰤K。面向內(nèi)庭院的層層迭落可有效地減弱建筑體量對內(nèi)院的壓迫感。在立面設(shè)計中，應(yīng)用可呼吸式的外墻構(gòu)造節(jié)能而且環(huán)保。住宅共計 1115 戶，戶型配比詳見下表：XS S M戶型XS1 XS2 S1 S2 M1 M2 M3 M4 L XL套內(nèi)使用面積 套內(nèi)建筑面積（不包括公共區(qū)域建筑面積） 套型建筑面積（包括公共區(qū)域建筑面積） 55 60 110 60 50 0 420 38 210 112戶型數(shù)量115 170 508 210 112% % % % % % % % % %戶型配比% % % % %需求戶型配比 % % % % %大小戶型配比 % %總戶數(shù) 1115總百分比 %商業(yè)樓主要功能為大型集中商業(yè)及辦公。大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項目申請報告中招國發(fā)工程項目管理有限公司 32（四）建筑平面立面設(shè)計該項目分為住宅樓、幼兒園及商業(yè)金融樓，其中住宅地上部分分為北側(cè)六棟塔樓及底商，南側(cè)七棟南北向板樓，住宅部分地下室連成一個整體。本小區(qū)道路系統(tǒng)分為三級路網(wǎng)：第一級為小區(qū)級道路，路面寬為 7 米，雙幅路面，第二級為小區(qū)次干道，路面寬為 4 米，第三級為宅間小路，分別進(jìn)入各住宅，路面寬為 2 米。綠地上開辟必要的道路和硬地，設(shè)置花園，形成城市街邊綠化——小區(qū)中心花園——步行道路綠化的系統(tǒng)，使綠化小品、水景、園林休閑步道以及草坪形成點(diǎn)、線、綠化網(wǎng)絡(luò)。商業(yè)人流主要出入口設(shè)于建筑北側(cè)，商業(yè)樓地上 1～5 層為商業(yè)，8～14 層可作為酒店式公寓、商務(wù)中心或辦公室，其入口設(shè)于南側(cè)，與商業(yè)人流分開；地下一層為商業(yè)，地下二、三層為停車及設(shè)備用房。住宅部分在石榴莊路上開設(shè)兩個機(jī)動車出入口，其中一個為消防應(yīng)急車道入口。高層住宅單元豎向交通都直接與地下停車場連接，方便住戶到達(dá)停車場，盡可能減少車流和人流的交叉。規(guī)劃總用地面積為 79218 平方米，總建設(shè)用地面積為 60484 平方米，其中：居住用地 41000 平方米，商業(yè)金融用地 16484 平方米，教育科研（托幼）用地 3000 平方米，規(guī)劃用地及指標(biāo)詳見下表。 3．結(jié)合規(guī)劃用地的特點(diǎn)，采用開放社區(qū)的思想，利用小區(qū)提供的公共服務(wù)設(shè)施在小區(qū)內(nèi)形成特色街道，努力創(chuàng)造具有“品牌效應(yīng)”的居住區(qū)，創(chuàng)造更多的賣點(diǎn)，為住戶以及周邊地區(qū)營造優(yōu)質(zhì)的居住和休閑娛樂環(huán)境氛圍。16．北京市規(guī)劃委員會規(guī)劃意見書附件（選址） ，2022 年規(guī)意選字 0171 號。12．行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》JGJ 10098。8．國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB 500162022。4．國家標(biāo)準(zhǔn)《供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB 5005295。4．方便項目營銷。6．通訊和電信北京市的信息服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施已具備，電信網(wǎng)、計算機(jī)網(wǎng)和有線電視網(wǎng)已覆蓋全北京城，第三代移動通信、數(shù)字電視已普及，可滿足本項目通訊和電信需求。大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項目申請報告中招國發(fā)工程項目管理有限公司 264．供電項目所在地外電源引自李窯 110KV 變電站，采用雙回 YJY3300 型電纜供電；10KV 電纜從李窯變電站引出，沿大紅門西路向西至馬家堡東路，由馬家堡東路西側(cè)向北于角門路至本項目場址周圍。（五）市政設(shè)施條件1．供水項目所在地周邊已形成比較完善的輸配水管網(wǎng)系統(tǒng)，太平街南延新建DN600 管線及石榴莊路 DN300 管線作為場址所在區(qū)域的供水水源，服務(wù)壓力為；根據(jù)相關(guān)文件，本項目規(guī)劃日用水量 300 噸/日。（三）地質(zhì)水文情況本項目用地范圍內(nèi)地質(zhì)構(gòu)造基底為前寒武系灰?guī)r，基巖上覆蓋的第四系松散堆積物為沖洪積而成，厚度在 75m～150m 之間。年降水量 550～660 毫米，降水量季節(jié)性變化大，年降水量 80%以上集中在七、八月份。2．氣候條件本項目的氣候類型屬典型的溫帶、半濕潤半干旱大陸性氣候，夏季炎熱多雨，冬季寒冷干燥。二、場址現(xiàn)狀項目用地紅線內(nèi)已完成“三通一平” ，北側(cè)并排有一處配電室（施工用電預(yù)留）和一座需要保留的鍋爐房（用于周邊小區(qū)供暖） ，南側(cè)紅線上原圍墻待拆，用地內(nèi)還有少數(shù)樹木，約 250 棵，多數(shù)胸徑在 30 公分以下。目前市場最大的風(fēng)險依然來自于政策調(diào)控，但從美聯(lián)儲的研究結(jié)果看，全球 18 個主要工業(yè)化國家經(jīng)驗表明：即使 GDP 出現(xiàn)一定的波動，實際房價受到的影響有限；而且政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行嚴(yán)厲調(diào)控只會在兩種情況下出現(xiàn)：房地產(chǎn)市場的發(fā)展嚴(yán)重影響到實際產(chǎn)出或者金融安全。 相對開發(fā)較早目前已較為成熟的住宅市場來講，本區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，主要的商業(yè)業(yè)態(tài)還停留在住宅配套底商的階段，屬于住宅、商業(yè)金融和托兒所綜合配套建設(shè)，各樓盤的商業(yè)配套基本上為面對本樓盤需求群體。2022 年將有大批新項目完工，我們將看到吸納量可能增長三倍。（五）商業(yè)類樓盤分析2022 年的市場需求非常旺盛，企業(yè)在北京繼續(xù)積極擴(kuò)張，2022 年第四季度空置率同比下降 個百分點(diǎn)。遠(yuǎn)洋自然、西馬當(dāng)時開盤的遠(yuǎn)洋自然、飛亞小區(qū)、瑞麗江畔、城南嘉園（2 期）等樓盤售價集中在 5500 元/平米至6500 元/平米之間，其中地鐵四號線石榴莊路站西側(cè)的星河城更是依靠良好的設(shè)計、齊全的配套與優(yōu)越的位置，突破了 7000 元/平米的售價。 （四）周邊住宅類樓盤分析大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項目申請報告中招國發(fā)工程項目管理有限公司 21通過對本地塊周邊典型樓盤進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)其共同的特點(diǎn)是：價格上揚(yáng)迅速，銷售周期較短。（二）土地供應(yīng)在北京未來幾年內(nèi)的潛在住宅類用地供應(yīng)量中，南城將占有很大比例。截至 2022 年底，豐臺區(qū)常住人口達(dá)到 萬人，本區(qū)域大型居住板塊提供 30 萬常住人口，消費(fèi)潛力驚人。大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項目申請報告中招國發(fā)工程項目管理有限公司 20四、本項目市場分析（一）區(qū)域環(huán)境分析北京東、西、北部區(qū)域房地產(chǎn)市場開發(fā)較早，且五環(huán)以內(nèi)有效供應(yīng)已顯不足，開發(fā)商和購房者目光逐漸轉(zhuǎn)向南城區(qū)域。但這些優(yōu)勢需要通過開發(fā)企業(yè)的認(rèn)知與重視在項目的整體規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)過程中逐步實現(xiàn)。如此便利的交通條件，極大地提升了城南的總體價值。本項目規(guī)劃區(qū)內(nèi)，含四個不同的規(guī)劃內(nèi)容包括：居住、大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項目申請報告中招國發(fā)工程項目管理有限公司 18托幼、商業(yè)金融和街心綠地。此外，有不少地方企業(yè)家在北京購房，偶爾一住。北京的高校多、研究機(jī)構(gòu)多，而且多是著名的教學(xué)科研單位，其中的教學(xué)科研人員不但工資收入高，而且科研經(jīng)費(fèi)充足，可用于自己支配的費(fèi)用數(shù)額巨大。這些涉外機(jī)構(gòu)也需要辦公用房、公寓等，而且由于國家形象、收入水平、消費(fèi)習(xí)慣等原因，他們在面積、檔次方面的要求也是比較高的。他們不光需要辦公用房，還需要住宅，而且往往只講區(qū)位，不管價位。由于行政級別、職稱、學(xué)歷等方面的原因，這部分人的收入水平大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項目申請報告中招國發(fā)工程項目管理有限公司 17比較高，住房消費(fèi)力也比較強(qiáng)。因為日本和韓國的貨幣升值期間房地產(chǎn)市場都有非常好的表現(xiàn)，因此如果這些國際資金能投資房地產(chǎn)，那么就有望獲得匯率升值和房地產(chǎn)價格上升的雙重收益。近兩年內(nèi)，北京市房地產(chǎn)需求預(yù)計將繼續(xù)保持旺盛，其原因有幾個：一是拆遷帶來的被動需求。（三）居民消費(fèi)水平狀況隨著國家的不斷發(fā)展，全國居民整體消費(fèi)水平得到了較大的提高。2022 年一季度，土地開發(fā)景氣指數(shù)、完成投資景氣指數(shù)、新開工情況景氣指數(shù)、房屋竣工景氣指數(shù)、商品房預(yù)售景氣指數(shù)和商品房銷售景氣指數(shù)均處于不景氣區(qū)間。大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項目申請報告中招國發(fā)工程項目管理有限公司 13北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資在經(jīng)濟(jì)、社會較快發(fā)展的推動下，保持高速增長態(tài)勢。大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項目申請報告中招國發(fā)工程項目管理有限公司 122022 年度，北京市房地產(chǎn)開發(fā)：商品房施工面積 萬平方米，比 05 年下降 %；其中商品住宅 萬平方米，下降 %?？平涛男l(wèi)體和行政辦公用地，除了確保奧運(yùn)、中央及駐京部隊、市屬重點(diǎn)項目外，還將優(yōu)先支持文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、新城公共設(shè)施建設(shè)用地。二、北京市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及預(yù)測（一）土地供應(yīng)計劃2022 年，在土地供應(yīng)的空間分布上，北京市將繼續(xù)貫徹落實城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃等各類規(guī)劃確定的城市空間布局和區(qū)縣功能定位，促進(jìn)中心城、新城、小城鎮(zhèn)和新農(nóng)村的協(xié)調(diào)發(fā)展。其中，住宅施工面積 億平方米，增長 %；辦公樓施工面積 5196 萬平方米，增長%；商業(yè)營業(yè)用房施工面積 億平方米，增長 %。土地開發(fā)面積分類指數(shù)為 ，比 2 月份下降 點(diǎn)，同比下降 點(diǎn)。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房投資 88 億元，增長 %。2022 年 3 月份， “國房景氣指數(shù)”為 ，比 2 月份下降 點(diǎn)，同比下降 點(diǎn)。隨著北京市政府對南城開發(fā)建設(shè)的戰(zhàn)略部署進(jìn)一步加快，南北京的復(fù)興和擴(kuò)張已成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢，到 2022 年末，豐臺區(qū)常住人口 萬人，而在本區(qū)域大型居住板塊常住人口已達(dá) 30 萬人以上，區(qū)域住宅總量已突破 800 萬平方米，還吸引了大量外來流動人口，已初步形成較大規(guī)模的居住環(huán)境，隨著城市道路交通網(wǎng)絡(luò)和基礎(chǔ)設(shè)施的完善，這一區(qū)域的市場認(rèn)知度正在逐步提升。而在購置房屋的過程中，其交通配套、居住環(huán)境和房價等成為群眾選擇房產(chǎn)的主要因素。本項目根據(jù)政府規(guī)劃部門要求，合理安排建筑布局，充分發(fā)揮土地使用效率，為人們提供宜居型社區(qū)。城市建設(shè)是形成和完善城市多種功能、發(fā)揮城市中心作用的基礎(chǔ)性工作，它必須與經(jīng)濟(jì)建設(shè)相互協(xié)調(diào)。同時即將建設(shè)的地鐵十一號線和地鐵十號線將形成北京三、四環(huán)之間的又一條環(huán)繞北京城的地鐵閉環(huán)交通線路，使這一地區(qū)的交通更加迅捷。北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司通過招投標(biāo)中標(biāo)，獲得本項目的獨(dú)立投資、建設(shè)和經(jīng)營使用權(quán)。近年來，隨著國家住房制度改革的深化、城市建設(shè)步伐的加快和人民生活水平的提高，房地產(chǎn)市場潛力逐步釋放，對房地產(chǎn)投資需求日益增長，北京市房地產(chǎn)市場交易活躍，呈現(xiàn)出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量不斷增多、投資穩(wěn)步增長、房地產(chǎn)市場需求旺盛、價格穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢。三、報告的主要內(nèi)容本報告研究的主要內(nèi)容有：項目建設(shè)的背景和必要性、市場需求分析、商業(yè)金融樓和住宅樓建設(shè)方案，投資估 算、財務(wù)分析及資金籌措等。1992 年 8 月1997 年 12 月：北京煉焦化學(xué)廠設(shè)計所、林產(chǎn)工業(yè)設(shè)計研究院設(shè)計部（建筑設(shè)計師） ；1997 年 12 月2022 年 1 月：北京嘉奧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司香港嘉里集團(tuán)（寫字樓項目副總指揮） ；2022 年 1 月2022 年 9 月：中實集團(tuán)中實恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（前期開發(fā)部經(jīng)理） ；2022 年 9 月2022 年 9 月：北京太合日盛房地產(chǎn)公司（規(guī)劃部經(jīng)理、工程部經(jīng)理、銷售部經(jīng)理、 “時代莊園”項目總指揮） ；2022 年 9 月2022 年 1 月：北京新恒基房地產(chǎn)集團(tuán)（北營房項目總經(jīng)理） ；2022 年 1 月2022 年 8 月：北京北化房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（市場開發(fā)總監(jiān)、“CBD”東都項目總策劃） ；2022 年 8 月2022 年 1 月：北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司（資源開發(fā)部副經(jīng)理） ；2022 年 1 月至今：北京惠東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（總經(jīng)理） 。北京惠東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是經(jīng)過北京市工商局行政管理局注冊，于2022 年 05 月成立的綜合性開發(fā)企業(yè)。住宅樓擬由 2022 年 04 月開始銷售，商業(yè)金融用房擬于 2022 年 11 月開始出租。商業(yè)金融樓總建筑面積為 77643 平方米,地上 514 層，建筑面積為 49500平方米；地下 3 層，其中地下一層為 6000 平方米的商場、地下二、三層主要布置有汽車庫、自行車庫和設(shè)備用房等，建筑面積為 28143 平方米；地上、地下停車位共計 478 位。項目規(guī)劃總用地面積 79218 平方米，其中代征道路用地 12734 平方米，代征綠化用地面積 6000 平方米，總建設(shè)用地面積為 60484 平方米，其中住宅用地面積為 41000 平方米、商業(yè)金融用地面積為 16484