【正文】 和意義是推進(jìn)“資本活市”戰(zhàn)略，發(fā)展現(xiàn)代金融服務(wù)業(yè)的需要近年來(lái)，xxxx市縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，特別是去年xxxx市委、市政府提出強(qiáng)力實(shí)施“資本活市”戰(zhàn)略以來(lái)，全市金融活力得以迅速激發(fā)，由于看好xxxx資本市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Γ型饨鹑跈C(jī)構(gòu)開始在xxxx搶灘設(shè)點(diǎn)，積極開展貸款投放業(yè)務(wù)，與此同時(shí)，各類投資、擔(dān)保、中介機(jī)構(gòu)紛紛進(jìn)駐xxxx。四是資本市場(chǎng)融資實(shí)現(xiàn)重大突破。二是對(duì)外合作成效明顯。同時(shí)，積極加大自主創(chuàng)新投入，鼓勵(lì)支持企業(yè)與大專院校、科研院所合資合作，積極引進(jìn)新技術(shù)、新工藝、新裝備，提升產(chǎn)業(yè)層次，推進(jìn)企業(yè)研發(fā)中心建設(shè)，在六大產(chǎn)業(yè)中建設(shè)6個(gè)省級(jí)技術(shù)創(chuàng)新中心，2個(gè)國(guó)家級(jí)技術(shù)創(chuàng)新中心。造紙機(jī)械及造紙產(chǎn)業(yè)依托xxxx一機(jī)、崇義輕工等企業(yè)，充分發(fā)揮機(jī)械加工優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)與芬蘭瓦哈托、德國(guó)福伊特、臺(tái)灣玉立等國(guó)際公司的戰(zhàn)略合作，研發(fā)高速、寬幅、高效、低能耗的大型紙機(jī)及其部件，培育發(fā)展高檔機(jī)床、汽車零部件等產(chǎn)業(yè)，形成專業(yè)化生產(chǎn)、區(qū)域化協(xié)作、社會(huì)化配套的產(chǎn)業(yè)體系，把造紙機(jī)械產(chǎn)業(yè)帶建成全國(guó)重要的造紙成套裝備生產(chǎn)基地，產(chǎn)業(yè)銷售收入達(dá)到50億元，實(shí)現(xiàn)利稅10億元。太陽(yáng)能光伏材料為主的新能源產(chǎn)業(yè)加快思可達(dá)光伏產(chǎn)業(yè)園建設(shè)，大力發(fā)展太陽(yáng)能封裝玻璃、EVA膠膜、三氯氫硅、多晶硅、儲(chǔ)能電池等主導(dǎo)產(chǎn)品，吸引一批上下游企業(yè)落戶，拉長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈條，形成太陽(yáng)能設(shè)備整裝生產(chǎn)能力，使園區(qū)銷售收入突破120億元。上半年，六大支柱產(chǎn)業(yè)較快發(fā)展，為全市工業(yè)發(fā)展注入了新活力，據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年規(guī)模以上工業(yè)中，電解鋁、電動(dòng)車、化工、新能源、玻璃鋼、造紙及造紙機(jī)械等六大支柱產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值358779萬(wàn)元，%,%。指標(biāo)名稱單位2007年完成數(shù)同比增長(zhǎng)%2008年完成數(shù)同比增長(zhǎng)%2009年完成數(shù)同比增長(zhǎng)%地區(qū)生產(chǎn)總值萬(wàn)元155178419251722112793一產(chǎn)萬(wàn)元93487113475118591二產(chǎn)萬(wàn)元10286741301378201407665三產(chǎn)萬(wàn)元42962351031958653715糧食總產(chǎn)噸313496323998327407工業(yè)總產(chǎn)值萬(wàn)元31394713759714409543814＃規(guī)模以上萬(wàn)元244524230458833356500規(guī)模以下萬(wàn)元694229713831738938工業(yè)增加值萬(wàn)元98316512030801314159＃規(guī)模以上萬(wàn)元73197593329921103504416規(guī)模以下萬(wàn)元251190269781279115規(guī)模以上工業(yè)利稅總額萬(wàn)元620767642621689556全社會(huì)固定資產(chǎn)投資萬(wàn)元7537001017549351317992社會(huì)消費(fèi)品零售資萬(wàn)元274785338540403826財(cái)政收入萬(wàn)元53126608267603625居民儲(chǔ)蓄存款余額萬(wàn)元399695496470558084農(nóng)民人均純收入元56046392城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元103061235914097在崗職工年人均工資元179591988122278年末人口人483179488813494699支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r近年來(lái)，xxxx市深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，以招商引資為切入點(diǎn)，以項(xiàng)目建設(shè)為總抓手，以優(yōu)化環(huán)境為硬手段，做強(qiáng)產(chǎn)業(yè)龍頭，拉長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈條，不斷做大做強(qiáng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)集群，現(xiàn)已形成鋁及鋁深加工、化工、造紙機(jī)械及造紙、玻璃鋼、電動(dòng)車、新能源等六大支柱產(chǎn)業(yè)體系。；全市地方財(cái)政收入完成48190萬(wàn)元，%，其中，一般預(yù)算收入完成46151萬(wàn)元，%。夏糧總產(chǎn)量達(dá)到166963噸，比上年增產(chǎn)841噸，%；全市工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值710751萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)22%，其中：規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值584096萬(wàn)元，%。承接此種態(tài)勢(shì)，此后國(guó)內(nèi)商業(yè)類項(xiàng)目的投資和開發(fā)毫無(wú)疑問將風(fēng)起云涌，目前集中體現(xiàn)的特點(diǎn)是國(guó)內(nèi)已掀起城市綜合體項(xiàng)目的投資開發(fā)建設(shè)熱潮，其規(guī)模和體量以及放量增長(zhǎng)的速度都是此前商業(yè)地產(chǎn)史上絕無(wú)僅有的。沒有泡沫自然沒有風(fēng)險(xiǎn)，即使長(zhǎng)期持有出租，租金回報(bào)率也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)住宅產(chǎn)品。雖然目前整個(gè)市場(chǎng)住宅資金在上漲，但是從國(guó)際通行的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)講，它的租售比是極端不合適的。因此從未來(lái)預(yù)期來(lái)講，商業(yè)地產(chǎn)還是存在普漲的空間。商鋪、寫字樓和酒店式公寓在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款條件比住宅要來(lái)得嚴(yán)格，比如要求首付至少五成，同時(shí)按揭年限最長(zhǎng)為十年等等。同時(shí)，聚集了全國(guó)最優(yōu)質(zhì)資源的一線城市的剛性需求一向非常強(qiáng)勁，雖然在目前國(guó)家調(diào)控政策的影響下市場(chǎng)清淡，但是這些政策是通過(guò)抑制需求來(lái)實(shí)施的。五成及以上的購(gòu)房首付，這是我國(guó)自1998年推進(jìn)按揭貸款以來(lái)的最高紀(jì)錄，在房?jī)r(jià)漲勢(shì)不確定性的情況下，政策“組合拳”將使得投資住宅市場(chǎng)變得無(wú)利可圖或者說(shuō)微利可圖，接下來(lái)隨著政策影響的深入，一些投資投機(jī)者很可能撤離住宅市場(chǎng)，同時(shí)一些改善型客戶也會(huì)因?yàn)椤伴T檻”的變高而無(wú)法買房，導(dǎo)致目前住宅市場(chǎng)觀望情緒日趨加重。2010年9月17日，國(guó)務(wù)院加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會(huì)在北京召開，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持以人為本、執(zhí)政為民，著力推進(jìn)保障性安居工程，加快發(fā)展公共租賃住房。2010年7月10日，國(guó)土部發(fā)出通知，要求征地涉及的拆遷補(bǔ)償安置工作，要先安置后拆遷，國(guó)土部耕保司有關(guān)負(fù)責(zé)人解讀稱，征地要充分征求被征地農(nóng)民意見，不得強(qiáng)行實(shí)施征地。2010年5月26日，住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)等11個(gè)相關(guān)部門，北京市11個(gè)相關(guān)職能部門聯(lián)手推出一系列樓市調(diào)控措施，加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，促進(jìn)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。2010年4月22日，住建部發(fā)布通知，對(duì)違規(guī)出售、出租、閑置、出借經(jīng)濟(jì)適用住房，或者擅自改變住房用途且拒不整改的，將按照有關(guān)規(guī)定或者合同約定收回。2010年4月17日，國(guó)務(wù)院印發(fā)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2010〕4號(hào)），指出全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上出現(xiàn)了一些積極變化。九是加大交易秩序監(jiān)管力度。七是加快保障性安居工程建設(shè)。稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。人民銀行、銀監(jiān)會(huì)要指導(dǎo)和監(jiān)督商業(yè)銀行嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理。各地區(qū)、各有關(guān)部門必須充分認(rèn)識(shí)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的危害性，認(rèn)真落實(shí)中央確定的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，采取堅(jiān)決的措施，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，促進(jìn)民生改善和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)指標(biāo)表序號(hào)名 稱單位數(shù)量一開發(fā)規(guī)?！　?占地面積m22總建筑面積m217600　其中：地上部分面積m216176　 地下部分面積m214243建筑基地面積m213484廣場(chǎng)道路面積m280005綠地面積m26容積率7建筑密度%8綠地率%二經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)　　1總投資萬(wàn)元2資金來(lái)源萬(wàn)元　其中：自有資金萬(wàn)元　預(yù)售收入萬(wàn)元2100　銀行貸款萬(wàn)元20003營(yíng)業(yè)收入（經(jīng)營(yíng)期平均）萬(wàn)元53364營(yíng)業(yè)稅金及附加（經(jīng)營(yíng)期平均）萬(wàn)元5土地增值稅萬(wàn)元6利潤(rùn)總額（經(jīng)營(yíng)期平均）萬(wàn)元7所得稅（經(jīng)營(yíng)期平均）萬(wàn)元8稅后利潤(rùn)（經(jīng)營(yíng)期平均）萬(wàn)元三財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)　　1銷售利潤(rùn)率%2投資利潤(rùn)率%3財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）%4財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前）萬(wàn)元5投資回收期（所得稅前）年6資本金收益率%7總投資收益率%8項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率%第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景 國(guó)家宏觀環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響 政策重拳出擊，住宅市場(chǎng)大動(dòng)蕩今年以來(lái)，為了堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，國(guó)家連續(xù)出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（簡(jiǎn)稱“新國(guó)十條”）等一系列政策調(diào)控“組合拳”來(lái)連續(xù)打壓高燒的樓市。 項(xiàng)目建設(shè)期限 懷府金融廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)期限計(jì)劃為12個(gè)月，即從2011年元月起至2011年12月結(jié)束。項(xiàng)目南臨覃懷路，與xxxx市大型會(huì)展活動(dòng)中心——文化藝術(shù)中心和高檔住宅小區(qū)——錦繡江南隔路相望；東臨xxxx市迎賓大道—太行路，與唐莊大型商務(wù)住宅區(qū)遙相呼應(yīng)；北靠xxxx市商業(yè)黃金路段——懷府路，與懷府音樂廣場(chǎng)、清華園、陽(yáng)光假日小區(qū)相依相偎；西面是香港街，與農(nóng)信社、村鎮(zhèn)銀行、太行新城、焦作工貿(mào)學(xué)院、新一中、人民醫(yī)院等大型社區(qū)互為依托。近年來(lái)，xxxx市縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，特別是去年xxxx市委、市政府提出強(qiáng)力實(shí)施“資本活市”戰(zhàn)略以來(lái)，全市金融活力得以迅速激發(fā)，由于看好xxxx資本市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿?，市外金融機(jī)構(gòu)開始在xxxx搶灘設(shè)點(diǎn)，積極開展貸款投放業(yè)務(wù)，與此同時(shí)，各類投資、擔(dān)保、中介機(jī)構(gòu)紛紛進(jìn)駐xxxx。“商住倒掛”現(xiàn)象比較嚴(yán)重，其根本原因經(jīng)濟(jì)沒有完全扭轉(zhuǎn)的時(shí)候，商業(yè)處于低迷，而受到09年一些政策的支持，所以它的價(jià)格會(huì)漲得比較高。 研究工作范圍 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所涉及內(nèi)容十分廣泛，因此，本項(xiàng)研究的內(nèi)容亦較為復(fù)雜。資產(chǎn)打包運(yùn)作：按照各行有關(guān)政策規(guī)定，對(duì)市農(nóng)信社、農(nóng)行等金融機(jī)構(gòu)的企業(yè)金融不良資產(chǎn)進(jìn)行收購(gòu)，并通過(guò)對(duì)購(gòu)進(jìn)資產(chǎn)進(jìn)行打包出售、經(jīng)營(yíng)等商業(yè)市場(chǎng)化運(yùn)作模式，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的快速變現(xiàn)，增加經(jīng)營(yíng)收益。倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)：根據(jù)我市煤炭物流、造紙機(jī)械、商貿(mào)等行業(yè)企業(yè)數(shù)量多、融資需求大的特點(diǎn)，吸引民間資本，組織成立倉(cāng)儲(chǔ)物流公司，并通過(guò)倉(cāng)儲(chǔ)公司與農(nóng)行、信用社、村鎮(zhèn)銀行等金融機(jī)構(gòu)簽訂合作協(xié)議，采用第三方監(jiān)管方式為煤炭、造紙機(jī)械及中小企業(yè)提供存貨質(zhì)押貸款服務(wù)，獲取經(jīng)營(yíng)收益。懷府金融廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目第一章 總 論 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱 懷府金融廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目承辦單位沁北建設(shè)投資有限公司位于xxxx市沁北產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，成立于2005年12月，注冊(cè)資金3000萬(wàn)元，內(nèi)設(shè)綜合辦公室、財(cái)務(wù)融資部、投資與項(xiàng)目管理部、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部、風(fēng)險(xiǎn)控制部四部一室。目前，公司主要業(yè)務(wù)包括：融資服務(wù)：根據(jù)市委、市政府的部署，包裝城市建設(shè)、集聚區(qū)開發(fā)等項(xiàng)目，選擇融資途徑，積極籌措資金。另一方面，根據(jù)市委、市政府部署，對(duì)政府目前承擔(dān)的債務(wù)進(jìn)行研究分析，探索解決、消化的辦法與途徑，逐步消化政府債務(wù)，降低風(fēng)險(xiǎn)。 可行性研究報(bào)告編制單位編制單位： 資格等級(jí)：工程咨詢資格證編號(hào)：發(fā)證機(jī)關(guān)： 研究工作依據(jù) 國(guó)家、省及xxxx市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策； 《xxxx市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》（20112015）征求意見稿； 《xxxx市城市建設(shè)總體規(guī)劃（20022020）》； xxxx市國(guó)土局土地出讓證明； xxxx市20022010年相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)； 國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》； 建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法（2000版）》 xxxx市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料； 可研編制委托合同。但由于此次調(diào)控并未涉及商業(yè)地產(chǎn)，在新政對(duì)房地產(chǎn)政策支持取締之后，對(duì)于住宅市場(chǎng)的一些利好會(huì)轉(zhuǎn)化為對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的一些利好。xxxx房地產(chǎn)從20世紀(jì)90年代初期起步，隨著住房制度改革的不斷深入，住房分配貨幣化被社會(huì)所接受，房地產(chǎn)開發(fā)從最初由建筑商與單位聯(lián)建到開發(fā)商大面積圈地搞小區(qū)開發(fā)（或連片開發(fā)、舊城改造），尤其是近幾年，xxxx房地產(chǎn)的迅速興起，為全市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展做出了巨大的貢獻(xiàn)，已經(jīng)成為xxxx投資的重點(diǎn)、消費(fèi)的熱點(diǎn)。 項(xiàng)目概況 地理位置 ㎡，位于覃懷西路北側(cè)、人壽保險(xiǎn)公司西側(cè)。懷府金融廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目目標(biāo)定位為xxxx市新城區(qū)中心大型商業(yè)金融地標(biāo)性建筑，該項(xiàng)目將以國(guó)際先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念、科學(xué)完善的配套設(shè)施、高度人性化的管理服務(wù)，為入駐金融投行機(jī)構(gòu)提供良好的營(yíng)業(yè)辦公條件，并成為xxxx市一道亮麗的風(fēng)景線。 本項(xiàng)目完成后，預(yù)計(jì)銷售收入為10672萬(wàn)元，減去銷售（營(yíng)業(yè)）、預(yù)計(jì)利潤(rùn)總額為2631萬(wàn)元。具體包括以下內(nèi)容：一是統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)。對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定。商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設(shè)數(shù)量和比例。加大專項(xiàng)整治和清理力度，嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，并限制有違法違規(guī)行為的企業(yè)新購(gòu)置土地。后續(xù)措施緊密跟進(jìn)。2010年4月20日，保監(jiān)會(huì)主席吳定富在一季度保險(xiǎn)監(jiān)管工作會(huì)議上強(qiáng)調(diào)了保險(xiǎn)資金運(yùn)用“三不”原則，