【正文】 住宅樓，一、二層主要功能為住宅配套底商及住宅入口，住宅部分結構形式采用剪力墻結構，底商采用框架結構；三～十八層為住宅，每個單元 4 至 6 戶，設一部消防樓梯及兩部電梯。沿街角設置的商業(yè)建筑，體量龐大，為了減小對街區(qū)的壓抑感，將高起角樓分設兩頭，相映成趣，以各自夸張的造型形成和諧的對大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設項目申請報告中招國發(fā)工程項目管理有限公司 33比，給街角帶來開闊的視野。地上平面超長部分均設變形縫。2．給水系統(tǒng)本工程生活給水最大日用水量為 1423m179。住宅部分每層依據(jù)戶型情況設置若干水表井。5．排水系統(tǒng)大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設項目申請報告中招國發(fā)工程項目管理有限公司 35雨水系統(tǒng)依建筑功能采用內(nèi)排水方式設置，然后接入市政雨水管線。（2）自動噴水滅火系統(tǒng)一次火災消防用水量（建筑物室內(nèi)）為：消防用水量 28L/s，火災延續(xù)時間按 小時。C(2)冬季：空調(diào)計算干球溫度： 12176。住宅風機房設于各住宅樓屋頂，商業(yè)風機房設于商業(yè)樓各層；住宅部分末端設備方案采用天棚輻射采暖制冷加置換式新風系統(tǒng)。本項目暖通系統(tǒng)采用集散型直接數(shù)字式自動控制系統(tǒng)，包括空調(diào)、通風系統(tǒng)、冷熱水系統(tǒng)的控制?？紤]供電半徑,負荷密度,使用性質(zhì)及地方相關要求,共設二個自管變電室及二個小區(qū)配電室,二個自管分別供商業(yè)金融及住宅商業(yè)幼兒園, 二個小區(qū)配電室設于住宅中心。照明光源及燈具選擇的一般原則是高效、節(jié)能，并注意各部分對顯色性的要求。1．有線電視及衛(wèi)星電視系統(tǒng)采用分配分支基本模式，由前端設備、干線、放大器、分支支配器、支線及用戶終端等組成。安全防范監(jiān)控室內(nèi)設有中心主機、監(jiān)視器、錄像裝置、門禁控制主機、操作鍵盤等。（五）火災自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)（1）防護等級：本工程為一類防火建筑。在每個防火分區(qū)的主要出入口等處設置手動報警按鈕。二、消防本項目根據(jù)《建筑設計防火規(guī)范》 （GB500162022）的有關規(guī)定執(zhí)行；住宅樓消防系統(tǒng)依據(jù)《高層民用建筑設計防火規(guī)范》 （GB5004595）的有關規(guī)定執(zhí)行。4．本項目設控制中心報警系統(tǒng)，對整個小區(qū)的火災信號和消防設備進行監(jiān)視和控制。消防系統(tǒng)由火災自動報警系統(tǒng)、消防聯(lián)動控制系統(tǒng)、火災應急廣播系統(tǒng)、消防專用電話系統(tǒng)、電梯運行監(jiān)視控制系統(tǒng)和應急照明控制及消防系統(tǒng)接地組成?，F(xiàn)有 DN500 中壓天燃氣管線作為采直燃機氣源線； DN200DN300 低壓天燃氣管線可作為生活炊事熱水等氣源。消防控制室內(nèi)設有火災報警控制器、消防聯(lián)動控制臺、應急廣播設備、中央電腦、CRT 顯示器、打印機、電梯運行監(jiān)控盤及消防專用電話總機、UPS 電源設備等。綜合布線系統(tǒng)按下列五個部分進行設計：工作區(qū)子系統(tǒng)、配線子系統(tǒng)、干線子系統(tǒng)、設備間子系統(tǒng)、管理子系統(tǒng)。機房內(nèi)設有光端機、放大器、信號混合器、分支分配器等設備。設置應急照明的場所：消防控制中心、弱電設備房、各設備機房、大廳、走廊、樓梯間、電梯前室等。低壓配出線采用放射式與干線式相結合的方式，對于大容量設備及一級負荷將由各變電所內(nèi)低壓配電柜直接放射配電至其配電箱。大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設項目申請報告中招國發(fā)工程項目管理有限公司 37二級負荷：客梯電力等。衛(wèi)生間設機械排風系統(tǒng)，每間衛(wèi)生間設吊頂排風扇排至排風豎井。小時4．各建筑物暖通初步方案 本項目住宅設計為恒溫恒濕低能耗舒適性建筑。設消防穩(wěn)壓裝置 1 套。6．消防給水系統(tǒng)住宅及配套公建統(tǒng)一設置室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)，商業(yè)部分設自動噴淋系統(tǒng)，地下室設集中消防給水泵房及消防水池。/日，回用水量為 314 m179。/日為空調(diào)系統(tǒng)補水。（六）無障礙設計標準執(zhí)行《城市道路和建筑物無障礙設計規(guī)范》 “JGJ502022”本項目住宅樓和商業(yè)部分主要出入口均設寬 米坡度 1：12 的殘疾人坡道，首層設置殘疾人專用廁位，豎向交通由無障礙電梯解決，走廊凈寬 米，門開啟凈寬不小于 米。在商業(yè)建筑的表皮處理上，方案以彩色玻璃鋁板、金屬編織了一種夢幻、時尚的肌理效果，營造強烈的商業(yè)氛圍和十足的現(xiàn)代感。商業(yè)賣場從地下一層至五層設四部自動扶梯、兩部客梯、八部疏散樓梯，可滿足疏散要求。住宅部分地上布置停車場，地下設地下車庫；商業(yè)部分以地下停車為主，住宅與商業(yè)部分的兩層地下停車場有機的連接在一起。規(guī)劃未來與城市地鐵實現(xiàn)無縫連接。同時，利用環(huán)境暗示的方法多重限速，將車流對社區(qū)系統(tǒng)的穿越干擾減少，以此來保證整個步行系統(tǒng)的持續(xù)性和安全性，體現(xiàn)“以人為本”的精神。 4．規(guī)劃布局、環(huán)境塑造、單體建筑設計三者完美結合，將建筑融入自然流暢的景觀之中，對特定區(qū)域（廣場、花園、綠地等）采用普通的、相似的鋪裝作背景，將隱藏的托兒所融入整體的景觀中，既保證小區(qū)具有良好的規(guī)劃結構和形態(tài)布局，又能使建筑單體擁有良好的朝向、通風采光和開闊的視野，讓優(yōu)美的外部環(huán)境滲透到住戶的家中，創(chuàng)造有品味的建筑，使其具有良好的賣相。13．北京市地方標準《居住建筑節(jié)能設計標準》DBJ 116022022。5．國家標準《低壓配電設計規(guī)范》GB 5005495。大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設項目申請報告中招國發(fā)工程項目管理有限公司 27第五章 規(guī)劃建設方案一、基本原則1． 以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。2．雨水項目所在地北側馬草河，雨水可通過市政雨水管線排入馬草河，最終流入涼水河。年日照時間約 2700 小時，年總輻射約 5350 兆焦耳/平。三、場址條件（一）自然環(huán)境條件1．地形地貌本項目地處華北平原北部，位于永定河沖洪積平原二期洪積扇上。到目前為止，馬家堡住宅板塊缺乏綜合性商業(yè)消費中心，且區(qū)域商業(yè)特色性不夠強。2022 年全年預計將超過 100 萬平米。2022 年，隨著北京市房價的持續(xù)走高，木樨園商圈的逐漸成型與地鐵四號線通車時間的臨近，本區(qū)域吸引了大量本區(qū)域居民和外來經(jīng)商、投資人士在此置業(yè)、投資。但在目前市場條件下，其中大部分拆遷難度相對較大，土地價格相對較高。目前，南城區(qū)域仍以中端項目為主流。通過沿線周邊的地產(chǎn)開發(fā)帶來地鐵的穩(wěn)定客流，南城的整體房地產(chǎn)品質(zhì)也將有質(zhì)的提升。還有一些條件好的退休人員，因為北京的醫(yī)療水平高，也來到北京定居。第四，北京擁有全國規(guī)模最大、平均層次最高的白領階層。第二，北京擁有規(guī)模龐大的國內(nèi)駐京辦事機構。二是投資性需求日益膨脹，國內(nèi)資金由于社會保障體系改革的滯后，醫(yī)療、教育、養(yǎng)老保險覆蓋面極小，導致很多居民對自己未來生活存在的不確定性深存擔憂；而食品、醫(yī)療、教育等費用大幅上漲以及即將進行的電煤水氣等資源產(chǎn)品的價格改革，無疑增加了人們對未來通貨膨脹的擔心，因此很多居民將房地產(chǎn)作為重要的保值增值手段。但是，由于空置面積銷售情況較好，以及企業(yè)盈利狀況的好轉，對穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)景氣水平起到支撐作用。商品房竣工面積 萬平方米，下降 %；其中商品住宅 萬平方米，下降 %。土地供應計劃指標城八區(qū)適當向朝陽、海淀、豐臺傾斜，遠郊區(qū)縣繼續(xù)向順義、通州和亦莊新城傾斜。一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積 5306 萬平方米，同比增長%。圖 31 全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)趨勢圖房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為 ，比 2 月份上升 點，同比下降 點。交通配套是購房者最為關注的因素之一。北京是我國政治、文化的樞紐，更應當注意保護生態(tài)環(huán)境，防止污染，大力加強城市綠化建設和市容環(huán)境衛(wèi)生建設。北京惠東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是北京市基礎設施投資有限公司下屬的全資子公司，主要承擔地鐵沿線的資源開發(fā)、共享和綜合利用。大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設項目申請報告中招國發(fā)工程項目管理有限公司 4四、技術經(jīng)濟指標表 11 項目主要技術經(jīng)濟指標序號 項目 單位 指標 備注1 總用地面積 平方米 　　 建設用地面積 平方米 　　 代征道路用地面積 平方米 　　 代征綠化用地面積 平方米 　2 建設用地面積 平方米 　　 道路用地面積 平方米 　　 綠化用地面積 平方米 　2 總建筑面積 平方米 　 地上建筑面積 平方米 　　 住宅用房地上建筑面積 平方米 含底商建筑面積 6640 平方米　 商業(yè)用房地上建筑面積 平方米 　　 托兒所地上建筑面積 平方米 　 地下建筑面積 平方米 　　 住宅用房地下建筑面積 平方米 　　 商業(yè)用房地下建筑面積 平方米 　3 容積率 　 　 　　 住宅用地容積率 　 　　 商業(yè)用房容積率 　 　　 托兒所容積率 　 　4 綠化率 % 　5 住宅戶數(shù) 戶 　6 機動車停車泊位數(shù) 位 　　 住宅用房 位 其中地上停車位 446 位,地下停車位 669 位　 商業(yè)用房 位 其中地上停車位 153 位,地下停車位 325 位7 層數(shù) 　 　 　　 住宅用房層數(shù) 層 1318 　　 商業(yè)用房層數(shù) 層 514 　8 建設周期 月 　大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設項目申請報告中招國發(fā)工程項目管理有限公司 59 項目總投資 萬元 　　 工程費 萬元 　　 工程建設其他費 萬元 其中土地取得費 萬元　 不可預見費 萬元 　10 每平方米建筑面積工程投資 　 　 　　 住宅用房 元/平方米 　　 商業(yè)用房 元/平方米 　11 項目總投資 萬元 　　 自有資金 萬元 　　 銷售回款 萬元 　12 銷售費率 % 4 　13 營業(yè)稅率 % 5 　14 城市維護建設稅 % 7 　15 教育費附加 % 3 　16 所得稅率 % 25 　17 盈余公積金公益金 % 15 　18 稅后年均利潤 　 　20 財務基準收益率 % 12 　21 全部投資財務凈現(xiàn)值 萬元 　22 全部投資財務內(nèi)部收益率 % 　23 投資回收期 年 　五、報告編制依據(jù)1．北京市國有土地使用權出讓合同（京地出[合]字（2022）第 0006 號；2．北京市規(guī)劃委員會“規(guī)劃意見書” （2022 規(guī)意選字 0171 號） ；3. 北京北旅汽車制造有限公司住宅、商業(yè)金融、托幼建設項目用地企業(yè)搬遷補償協(xié)議；4．項目法人單位提供的其它相關資料。該公司是北京市基礎設施投資有限公司下屬全資子公司，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等。托兒所建筑面積為 2400 平方米?！?022 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設項目申請報告北京中招國發(fā)工程項目管理有限公司二○○七年八月委托單位： 北京惠東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制單位： 北京中招國發(fā)工程項目管理有限公司公司審定： 康克龍 總經(jīng)理 博士 高級經(jīng)濟師 項目審定： 徐 瑞 高級工程師項目負責人： 薛世芬 高級工程師項目參加人： 鄧 楠 工 程 師郭燕華 工 程 師許 勤 高級經(jīng)濟師李 洋 助理工程師 大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設項目申請報告中招國發(fā)工程項目管理有限公司 I目錄第一章 總論 ........................................................1一、項目概況 .....................................................1二、承建企業(yè)情況 .................................................2三、報告的主要內(nèi)容 ...............................................3四、技術經(jīng)濟指標 .................................................4五、報告編制依據(jù) .................................................5第二章 項目建設背景及必要性 .......................................6一、項目建設背景 .................................................6二、項目建設必要性 ...............................................8第三章 市場分析 ..................................................10一、全國房地產(chǎn)市場狀況分析 ......................................10二、北京市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及預測 ..................................11三、本項目的區(qū)位優(yōu)勢 ............................................17四、本項目市場分析 ..............................................19第四章 場址的建設條件 .....................